Einleitung
Das Thema Renovierungspflichten im Mietvertrag ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Die Kosten für eine professionelle Renovierung können schnell Beträge im mittleren vierstelligen Bereich erreichen, weshalb eine klare Regelung im Mietvertrag von wesentlicher Bedeutung ist. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in den letzten Jahren zahlreiche Entscheidungen zu Renovierungsklauseln getroffen, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter von großer Relevanz sind. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, Wirksamkeitskriterien und praktischen Aspekte von Renovierungspflichten im Mietvertrag, insbesondere im Hinblick auf die Anforderungen an eine fachmännische Renovierung.
Schönheitsreparaturen: Definition und Umfang
Der Begriff der "Schönheitsreparatur" wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im Abschnitt zum Mietrecht nicht ausdrücklich erwähnt. Zur Konkretisierung greift die Rechtsprechung auf § 28 Absatz 4 Berechnungsverordnung (BV) zurück, wonach Schönheitsreparaturen folgende Arbeiten umfassen:
- Tapezieren von Wänden und Decken
- Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken
- Streichen der Fußböden
- Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre
- Streichen der Innentüren
- Streichen der Fenster und Außentüren von innen
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören: - Das Verlegen oder Abschleifen von Böden (z. B. Parkett) - Das Streichen der Außenbereiche von Fenstern und Türen - Das Streichen von Balkonen oder Terrassen
Die gesetzliche Grundpflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen liegt gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB beim Vermieter. Dieser ist verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit "zu erhalten", was alle Reparaturen, Instandsetzungen, Instandhaltungen, Modernisierungen und Renovierungen umfasst. Durch wirksame Klauseln im Mietvertrag kann diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen werden.
Renovierungsklauseln im Mietvertrag: AGB-Rechtliche Einordnung
Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind bereits dann als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) einzustufen, wenn sie vom Vermieter für eine Vielzahl von Mietverhältnissen verwendet werden. Bereits eine Verwendung in drei Fällen wird als ausreichend angesehen. Bei der Beurteilung der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln kommt dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine wesentliche Bedeutung zu, das im BGB ab §§ 305 ff. geregelt ist.
Entscheidend ist die Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB, wonach einzelne Vertragsklauseln unwirksam sind, "wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen". Eine unklare oder unverständliche Formulierung einer Klausel kann bereits zur Unwirksamkeit führen. Ebenso spielt § 305c BGB eine wichtige Rolle, wonach Zweifel bei der Auslegung einer Klausel regelmäßig zu Lasten des Verwenders (in der Regel des Vermieters) gehen.
Wirksame versus unwirksame Renovierungsklauseln
Nicht jede Renovierungsklausel, die sich im Mietvertrag befindet, ist automatisch wirksam. Die Rechtsprechung des BGH hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Klauseln für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Unwirksam sind beispielsweise: - Klauseln, die dem Mieter einer nicht renovierten Wohnung zu einer Anfangsrenovierung verpflichten, ohne dass er dafür eine angemessene Gegenleistung wie eine mietfreie Anfangszeit erhält - Regelungen, die bei den Renovierungsintervallen eine "Übernahme" bereits verstrichener Zeiträume des Vormieters vorsehen - Unklare oder unverständlich formulierte Klauseln
Um wirksam zu sein, müssen Renovierungsklauseln klar und verständlich formuliert sein und eine angemessene Balance zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter herstellen.
Einzugsrenovierungsklauseln
Eine Einzugsrenovierungsklausel ist eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Einzug zu renovieren. Nach der Rechtsprechung des BGH (Az. VIII ZR 185/14) ist eine solche Klausel regelmäßig unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wird.
Der Grund hierfür ist, dass es unangemessen wäre, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung auf eigene Kosten erst in einen ordnungsgemäßen Zustand bringen müsste. Diese Aufgabe liegt vielmehr beim Vermieter. Eine Ausnahme könnte nur dann bestehen, wenn der Mieter für diese Anfangsrenovierung eine angemessene Gegenleistung erhält, wie etwa eine Mietreduktion über einen bestimmten Zeitraum oder eine mietfreie Anfangszeit.
Endrenovierungsklauseln: "Echte" vs. "unechte" Klauseln
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen formularmäßige und uneingeschränkte Auferlegung einer sog. "echten" Endrenovierungspflicht als unangemessene Benachteiligung und somit als unwirksam gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB eingestuft.
Maßgeblich war dabei, dass die Statuierung einer Renovierungspflicht unabhängig vom Grad der Abnutzung oder vom Zeitpunkt der letzten Renovierung unangemessen ist, da der Mieter auch bereits nach nur kurzer Mietzeit renovieren müsste, während bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses keine Arbeiten durchzuführen wären.
Zulässig hingegen sind sog. "unechte Endrenovierungsklauseln", die vorsehen, dass (spätestens) bei Ende des Mietverhältnisses solche Renovierungsarbeiten auszuführen sind, die eigentlich bereits während des Mietverhältnisses hätten durchgeführt werden müssen.
Auf Gewerbemietverträge ist diese Rechtsprechung entsprechend anwendbar, so dass auch hier die Endrenovierungsklausel jeweils überprüft werden muss.
Die "fachmännische Renovierung" bei Auszug
Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern ist die Frage, was unter einer "fachmännischen Renovierung" bei Auszug zu verstehen ist. Grundsätzlich muss der Mieter die Wohnung in einem Zustand zurückgeben, der einer Weitervermietung nicht entgegensteht.
Allerdings ist hier zu beachten, dass der Vermiter die Renovierung nicht nach Belieben definieren kann. Die Renovierung muss in angemessenem Verhältnis zum Zustand stehen, in dem die Wohnung bei Einzug übergeben wurde. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, kann der Mieter auch nicht zu einer vollständigen Renovierung verpflichtet werden.
Die Frage, ob eine Renovierung durch einen Fachbetrieb erfolgen muss oder ob der Mieter die Arbeiten selbst durchführen darf, hängt von der konkreten Formulierung im Mietvertrag ab. Allerdings ist es unwahrscheinlich, dass eine Klausel, die ausschließlich die Beauftragung eines Fachbetriebs vorschreibt, vor dem BGH Bestand hätte, da dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen könnte.
Besenreine Übergabe versus Renovierungspflicht
Nach aktueller Rechtsprechung gilt in vielen Fällen das Prinzip der "besenreinen Übergabe". Das bedeutet, dass der Mieter die Wohnung nur in einem sauberen und besenreinen Zustand zurückgeben muss, ohne dass eine vollständige Renovierung erforderlich ist.
Diese Auslegung wird insbesondere dann angewendet, wenn keine konkreten Regelungen zur Renovierung im Mietvertrag enthalten sind oder wenn die enthaltenen Klausel unwirksam sind. Auch das Verschließen von Dübellöchern ist in solchen Fällen nicht zwingend erforderlich, es sei denn, es entsteht dadurch ein sichtbarer Schaden, der eine Weitervermietung erschwert.
Summierungseffekt bei mehreren Renovierungsklauseln
Ein weiteres wichtiges Prinzip der Rechtsprechung ist der sogenannte Summierungseffekt. Wenn zwei Renovierungsklauseln, die für sich genommen wirksam wären, inhaltlich jedoch eine Einheit bilden und in ihrer Gesamtwirkung den Mieter benachteiligen, werden beide Klauseln unwirksam.
Ebenso kann die anfängliche Unwirksamkeit nur einer Klausel auf andere Klauseln ausstrahlen und diese ebenfalls unwirksam werden lassen. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn ein Mietvertrag mehrere unterschiedliche Renovierungspflichten vorsieht.
Rückgabepflicht des Mieters nach aktueller Rechtsprechung
Nach § 241 Absatz 2 BGB sind Parteien eines Vertrags verpflichtet, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der anderen Partei Rücksicht zu nehmen. Im Mietverhältnis bedeutet dies, dass Mieter bei Rückgabe der Mietsache grundsätzlich verpflichtet sind, diese in einem Zustand zurückzugeben, der eine Weitervermietung ermöglicht.
Voraussetzung für diese Verpflichtung ist jedoch, dass die Mietsache auch in einem entsprechenden Zustand übergeben wurde. Wurde die Wohnung beispielsweise in renoviertem Zustand übergeben, kann der Vermieter auch eine renovierte Rückgabe verlangen. Wurde sie jedoch unrenoviert übergeben, kann der Mieter nicht zu einer umfassenden Renovierung verpflichtet werden.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 6. November 2013 (Az. VIII ZR 416/12) klargestellt, dass die Mietsache bei Rückgabe in einem Zustand sein muss, der einer Weitervermietung nicht entgegensteht. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Mietsache auch in einem solchen Zustand übergeben wurde.
Praktische Empfehlungen für Mieter und Vermieter
Für Vermieter: - Formulieren Sie Renovierungsklauseln klar und präzise, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden - Berücksichtigen Sie die Grenzen der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln nach der aktuellen Rechtsprechung - Dokumentieren Sie bei Übergabe der Wohnung deren Zustand durch ein Übergabeprotokoll mit Fotos - Verlangen Sie keine Anfangsrenovierung, ohne eine angemessene Gegenleistung anzubieten
Für Mieter: - Prüfen Sie bei Vertragsabschluss die Renovierungsklauseln auf ihre Wirksamkeit - Dokumentieren Sie bei Einzug den Zustand der Wohnung durch ein Übergabeprotokoll mit Fotos - Verlangen Sie bei unwirksamen Klauseln eine Besenreine Übergabe - Bei Streitigkeiten über Renovierungspflichten können Sie sich an einen Rechtsanwalt oder eine Mieterberatungsstelle wenden
Fazit
Die Renovierungspflichten im Mietvertrag sind ein komplexes Rechtsgebiet, in dem die Rechtsprechung des BGH in den letzten Jahren wesentliche Klarheit geschaffen hat. Wichtig ist zu verstehen, dass die gesetzliche Grundpflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter liegt und nur durch wirksame Klauseln auf den Mieter übertragen werden kann.
Viele im Mietvertrag enthaltene Renovierungsklauseln sind unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Insbesondere Einzugsrenovierungsklauseln bei unrenovierter Übergabe und "echte Endrenovierungsklauseln" sind regelmäßig unwirksam.
In vielen Fällen gilt heute das Prinzip der besenreinen Übergabe, ohne dass eine umfassende Renovierung erforderlich wäre. Entscheidend ist der Zustand, in dem die Wohnung bei Einzug übergeben wurde.
Für Mieter und Vermieter ist es daher ratsam, sich über die aktuelle Rechtsprechung zu informieren und die Renovierungsklauseln im Mietvertrag sorgfältig zu prüfen. Bei Unsicherheiten oder Streitigkeiten empfiehlt sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts.