Einleitung
Die Frage, wer für Renovierungs- und Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen zuständig ist, ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die Mieter zu Renovierungsarbeiten verpflichten. Doch nicht alle diese Regelungen sind rechtlich gültig. Dieser Artikel erläutert, unter welchen Umständen Mieter tatsächlich für Schönheitsreparaturen zahlen müssen, welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind und wie sich beide Seiten verhalten sollten, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Unter Schönheitsreparaturen versteht man Renovierungsarbeiten, die dem Erhalt des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnung dienen. Dazu gehören insbesondere:
- das Tapezieren, Streichen oder Kalken von Wänden und Decken
- das Streichen von Heizkörpern und Innentüren
- das Lackieren von Fenstern und Türen von innen
Nicht dazu zählen grundlegende Instandhaltungsmaßnahmen wie das Austauschen von Bodenbelägen, Sanierungen im Bad oder Reparaturen an der Elektrik. Diese bleiben grundsätzlich Sache des Vermieters. Die Abgrenzung ist wichtig, da sie entscheidend ist, wer die Kosten tragen muss.
Die rechtliche Grundlage: Pflichten von Vermietern
Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Schönheitsreparaturen sind also grundsätzlich seine Pflicht. Allerdings können diese Pflichten teilweise auf den Mieter übertragen werden – jedoch nur mit wirksamen Klauseln im Mietvertrag.
Die Gerichte haben in den letzten Jahren immer wieder entschieden, dass viele im Mietvertrag enthaltenen Renovierungsklauseln unwirksam sind. Damit geht die Pflicht für Schönheitsreparaturen wieder zurück an den Vermieter, sofern keine andere wirksame Vereinbarung getroffen wurde.
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Doch nicht alle diese Regelungen sind rechtlich haltig. Folgende Klauselarten sind nach ständiger Rechtsprechung unwirksam:
Starre Fristenpläne
Klauseln mit festen Renovierungsintervallen sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach entschieden, dass Mieter nicht zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen in festgelegten Abständen verpflichtet werden können. Beispiele für unwirksame Fristen sind:
- "Wände und Decken alle 3-5 Jahre zu streichen"
- "Heizkörper und Türen alle 5 Jahre zu streichen"
Solche starren Regeln werden vom BGH als zu pauschal angesehen und berücksichtigen nicht den tatsächlichen Zustand der Wohnung bei Auszug.
Quotenabgeltungsklauseln
Mieter dürfen nicht anteilig an Kosten beteiligt werden, wenn keine Renovierung erfolgt ist. Klauseln, die eine pauschale Abgeltung von Renovierungskosten vorsehen, auch wenn keine Arbeiten durchgeführt wurden, sind unwirksam.
Übermäßige Anforderungen
Klauseln, die mehr von den Mietern verlangen, als gesetzlich vorgesehen, sind unwirksam. Dazu gehören beispielsweise:
- Das Streichen von Fenstern und Außentüren von außen
- Das Streichen von Fußböden
- Das Ausbessern von Schäden, die durch normale Abnutzung entstanden sind
Pflicht zur Beauftragung von Fachleuten
Sobald im Mietvertrag festgelegt wird, dass Renovierungsarbeiten ausschließlich durch professionelle Handwerker erfolgen müssen, wird die Schönheitsreparaturklausel ungültig. Mieter haben das Recht, einfache Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen.
Farbvorgaben während der Mietzeit
Solange das Mietverhältnis besteht, kann der Vermieter nicht vorschreiben, in welchen Farben der Mieter seine Wände anstreicht oder welche Tapeten er anklebt. Bei der Rückgabe der Mietwohnung kann allerdings bestimmt werden, dass die Dekoration farblich neutral zu halten ist.
Wann muss der Mieter dennoch zahlen?
Trotz der vielen unwirksamen Klauseln gibt es Situationen, in denen Mieter tatsächlich für Schönheitsreparaturen aufkommen müssen:
Eigene Verschulden
Als Mieter müssen Sie Schäden ausbessern, die Sie selbst verschuldet haben. Lassen Sie beispielsweise einen Kochtopf aufs Parkett fallen oder beschädigen Waschbecken oder Badewanne, müssen Sie den Schaden bezahlen oder Ihre private Haftpflichtversicherung bemühen, wenn diese auch Mietsachschäden absichert.
Wirksame Renovierungsklauseln
Mieter können zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn dies im Mietvertrag eindeutig und rechtssicher geregelt ist. Für eine wirksame Klausel ist entscheidend:
- Die Wohnung muss bei Einzug renoviert gewesen sein
- Die Klausel darf keine starren Fristen vorsehen
- Die Klausel darf keine übermäßigen Anforderungen stellen
Kleinreparaturen
Vermieter können Mieter per Kleinreparaturklausel verpflichten, kleinere Instandsetzungen selbst zu zahlen. Nach der Rechtsprechung sind dies Reparaturen, deren Kosten 150 Euro nicht übersteigen und die ohne großen Arbeitsaufwand erledigt werden können.
Der Sonderfall der unrenovierten Wohnung
Ein häufiger Streitpunkt entsteht, wenn Mieter eine Wohnung in renoviertem Zustand übernehmen, aber bei Auszug unrenoviert zurückgeben. Hier hat der BGH in mehreren Entscheidungen klare Regeln aufgestellt:
Unrenovierte Wohnung bei Einzug
Werden Wohnungen unrenoviert vermietet, können Mieter nicht zu Renovierungen verpflichtet werden. Nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2015 (Az.: VIII ZR 185/14) ist es unwirksam, Mieter einer unrenovierten Wohnung zur Renovierung bei Auszug zu verpflichten.
Allerdings muss der Mieter im Streitfall beweisen, dass die Wohnung bei Übernahme tatsächlich unrenoviert war, wenn er sich auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel beruft (Az.: VIII ZB 43/23).
Kostenverteilung bei deutlich schlechterem Zustand
Muss der Vermieter dann die vollen Renovierungskosten tragen, wenn die Wohnung inzwischen in einem deutlich schlechteren Zustand ist als bei Einzug? Nein, entschied der BGH in zwei Fällen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Denn durch die Renovierung würde die Wohnung in einem besseren Zustand sein als bei Einzug. Mieter und Vermieter haben sich daher laut den Karlsruher Richtern die Kosten zu teilen. Im Normalfall soll jede Seite jeweils die Hälfte der angefallenen Kosten tragen.
Beispiel aus der Rechtsprechung
Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hanau musste ein Mieter keine Kosten für das Überstreichen bunter Wände in weiß tragen. Der Vermieter hatte über 13 Jahre alle Schönheitsreparaturen ignoriert und nichts an der Wohnung gemacht (Az.: 32 C 265/23).
Freiwillige Renovierungen durch Mieter
Nicht immer führen Mieter Schönheitsreparaturen auch durch, weil sie dazu verpflichtet sind. Oft verspüren sie auch selbst den Wunsch, eine Renovierung vorzunehmen und die Wohnung ihren individuellen Ansprüchen anzupassen.
Arbeiten ohne Zustimmung des Vermieters
Arbeiten, die beim Auszug problemlos wieder rückgängig gemacht werden können und die keine bauliche Veränderung darstellen, dürfen ohne Zustimmung des Vermieters erfolgen. Dazu gehören:
- Tapezieren
- Streichen
- Das Bohren von Löchern
Größere Maßnahmen mit Zustimmungspflicht
Bei größeren Maßnahmen, wie dem Einbau von Sanitäranlagen oder dem Einziehen von Zwischenwänden, muss der Vermieter sein Einverständnis geben, bevor die Renovierung vorgenommen werden kann. Die Kosten für diese freiwilligen Baumaßnahmen hat der Mieter zu tragen.
Praxistipps für Mieter und Vermieter
Für Mieter:
- Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf ungültige Renovierungsklauseln
- Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug durch Fotos
- Führen Sie eigenverschuldete Schäden umgehend aus
- Bei freiwilligen Renovierungen: Kleinere Arbeiten ohne Zustimmung, größere vorher mit Vermieter absprechen
- Bei Streitfällen: Rechtsschutzversicherung in Anspruch nehmen
Für Vermieter:
- Verwenden Sie nur rechtssichere Renovierungsklauseln im Mietvertrag
- Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Übergabe
- Führen Sie selbst regelmäßig Schönheitsreparaturen durch
- Bei unrenovierter Übergabe: keine Renovierungspflicht verlangen
- Bei Schäden durch Mieter: diese zeitnah geltend machen
Fazit
Die Frage "Wer muss Schönheitsreparaturen zahlen?" lässt sich nicht pauschal beantworten. Grundsätzlich liegt die Pflicht beim Vermieter, da er die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten muss. Viele im Mietvertrag enthaltene Renovierungsklauseln sind jedoch unwirksam, insbesondere starre Fristenpläne und übermäßige Anforderungen.
Mieter müssen nur dann für Schönheitsreparaturen aufkommen, wenn sie selbst den Schaden verschuldet haben, wenn der Mietvertrag wirksame Regelungen enthält oder wenn es sich um Kleinreparaturen bis 150 Euro handelt. Bei unrenoviert übernommenen Wohnungen können Mieter in der Regel nicht zu Renovierungen verpflichtet werden.
Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten beide Seiten den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug dokumentieren und sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, den Mietvertrag von einem Experten prüfen zu lassen oder eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.