Einleitung
Die Frage, wer für Renovierungen in Mietwohnungen zuständig ist und welche Kosten Mieter oder Vermieter tragen müssen, ist ein häufiges Thema in der Wohnungspraxis. Die rechtliche Grundlage hierfür ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter Art der Renovierung, vertragliche Vereinbarungen und Verursachung von Schäden. Dieser Artikel erläutert die verschiedenen Szenarien, in denen Mieter für Renovierungskosten aufkommen müssen, und klärt die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien auf Basis des deutschen Mietrechts.
Grundprinzipien im Mietrecht
Das deutsche Mietrecht regelt klar die Verantwortlichkeiten für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen. Gemäß § 535 Absatz 1 BGB sind Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich Pflicht des Vermieters. Der Vermieter hat die Wohnung in einem vertragsgemäß gebrauchgeeigneten Zustand zu übergeben und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dies betrifft Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung erforderlich sind.
Mieter müssen nur dann renovieren, wenn der Mietvertrag dies wirksam festlegt. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach entschieden hat, sind starre Fristen oder spezifische Farbvorgaben unzulässig. Der BGH hat mieterfreundlich geurteilt, dass es keine Renovierungspflicht bei unrenoviert übernommenen Wohnungen gibt und Renovierungen nur bei tatsächlichem Bedarf, nicht nach festen Zeiträumen, durchgeführt werden müssen.
Renovierungsarten und deren Kostenverteilung
Es ist entscheidend, verschiedene Arten von Renovierungen zu unterscheiden, da die Kostenverteilung davon abhängt:
Freiwillige Renovierungen durch Mieter
Wenn Mieter Renovierungen freiwillig durchführen, weil sie das Aussehen der Wohnung verschönern möchten, müssen sie selbst die Kosten tragen. Das Gleiche gilt, wenn Mieter Renovierungen durchführen, um mietvertragliche Pflichten zu erfüllen, beispielsweise wenn eine Renovierung bestimmter Räume nach Ablauf eines vertraglich vereinbarten Zeitraums fällig ist.
Anders verhält es sich, wenn Mieter bei Ein- oder Auszug die Wohnung freiwillig renoviert haben, ohne vertraglich dazu verpflichtet gewesen zu sein. In diesem Fall müssen sie die Renovierungskosten tragen. Eine Befreiung von der vertraglichen Pflicht zu Schönheitsreparaturen besteht in diesem Fall nicht.
Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen
Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden können wirksam im Mietvertrag vereinbart werden. Bei Auszug müssen Mieter in solchen Fällen die vereinbarten Arbeiten auf eigene Kosten durchführen, sofern die entsprechende Klausel wirksam ist.
Falls die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag gültig ist, muss der Mieter vor dem Auszug sogenannte Kleinreparaturen durchführen. Zu den Kleinreparaturen zählen nur tatsächlich kleine Reparaturen an Bestandteilen der Wohnung, mit denen der Mieter häufig in Kontakt kommt. Mögliche Beispiele für Kleinreparaturen, die der Mieter bei gültiger Kleinreparaturklausel im Mietvertrag bezahlen muss, sind Reparaturen an:
- Fenstergriff
- Türgriff
- Waschbecken
- Duschkopf
- Wasserhahn
- Rollladengurt
- Lichtschalter
- Steckdose
Parkett abschleifen muss der Mieter jedoch nicht.
Modernisierungsmaßnahmen
Bei Modernisierungsmaßnahmen, die das Ziel haben, Primärenergie zu sparen oder neuen Wohnraum zu schaffen, muss der Vermieter die Kosten selbst tragen und kann nach Abschluss der Arbeiten keine höhere Miete verlangen.
Die Pflicht zur Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme dient dazu, dem Mieter die Information zu verschaffen, ob er zur Duldung verpflichtet ist und ob er ggf. seine Rechte wie den Härteeinwand oder die Kündigung geltend machen will. In der Regel müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, wenn sie eine wirksame Ankündigung erhalten haben. Stellt die Maßnahme jedoch für den Mieter oder ein anderes Mitglied des Haushaltes eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, kann er die Modernisierung ablehnen.
Haftung für Schäden und deren Folgen
Haben Mieter Schäden zu verantworten, müssen sie in der Regel auch für die Kosten der Beseitigung und die folgenden Renovierungskosten aufkommen. Dabei ist es dann egal, ob Mieter den Schaden fahrlässig oder mutwillig verursacht haben.
Fahrlässige Schäden können zum Beispiel entstehen, wenn: - das Fenster bei Regen aufgelassen wird - Fenster und Türen bei angekündigtem Sturm nicht verschlossen werden - Handwerkern zum Reparieren von Schäden der Zutritt verweigert wird (und sich der Schaden dadurch ausweitet)
Vertragsregelungen und deren Wirksamkeit
Gibt es im Mietvertrag Vereinbarungen darüber, ob bei Ein- oder Auszug bzw. in bestimmten Intervallen Renovierungen durch Mieter durchzuführen sind, liegen die Kosten in der Regel dann auch bei diesen. Beide Parteien sollten allerdings immer prüfen, ob solche Klauseln der Gesetzeslage entsprechen und auch wirksam sind. Benachteiligen diese Klauseln zu Renovierungskosten Mieter erheblich, sind sie in aller Regel nicht zulässungsfähig.
Wurden bei Einzug bezüglich der Renovierung die Kosten vom Vermieter getragen oder der Mieter entsprechend finanziell entschädigt, können weitere Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Renovierungskosten im Mietvertrag aber weiterhin gültig sein. Das ist nicht der Fall, wenn bei Einzug die Renovierung vertraglich ohne Ausgleich auf Mieter übertragen wurde. In diesem Fall gilt die Wohnung üblicherweise als unrenoviert übergeben und kann dann auch bei Auszug im unrenovierten Zustand zurückgegeben werden. Sie muss also bei Auszug nicht neu renoviert werden (siehe BGH Urteil, 22.08.2018, Az.: VIII ZR 277/16).
Ist also diesbezüglich bzw. bezüglich der Renovierungskosten im Mietvertrag nichts vereinbart, müssen Vermieter diese tragen, sofern es sich um Maßnahmen handelt, die in ihren Aufgabenbereich fallen. Wollen Mieter die Wohnung verschönern, fällt dies üblicherweise nicht darunter.
Besonderheiten bei Wohnungsübergabe
Bei der Kündigungsfrist Wohnungsrenovierung gibt es einiges zu beachten. Mieter sollten die Wohnung besenrein und ohne persönliche Gegenstände übergeben. Ein Vorabnahmetermin mit dem Vermieter ist empfehlenswert, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Für eine reibungslose Übergabe empfiehlt sich: - Detailliertes Übergabeprotokoll erstellen
Vermieter profitieren von klaren Regelungen, da sie ihre Wohnungen schneller wieder vermieten können. Bei Streitigkeiten bezüglich der Wohnungsübergabe und Renovierungsarbeiten ist es ratsam, einen Rechtsberater hinzuzuziehen, um die Wirksamkeit der vertraglichen Vereinbarungen zu prüfen und mögliche Probleme zu klären.
Beachten Sie, dass Sie als Vermieter die Kaution für ausstehende Mietzahlungen, Schadensersatz oder Betriebskosten einbehalten können.
Steuerliche Aspekte der Renovierungskosten
Als Mieter kann man leider die Renovierungskosten steuerlich nicht absetzen. Das sieht anders für Vermieter aus: es ist möglich für die Kosten, die aus der Generierung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Das beinhaltet auch die Renovierungskosten. Als Mieter kann man aber die Nebenkosten steuerlich absetzen.
Fazit
Die Frage, wer Renovierungskosten in Mietwohnungen tragen muss, hängt von mehreren Faktoren ab. Grundsätzlich müssen Vermieter die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen tragen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind. Mieter müssen nur renovieren, wenn der Mietvertrag dies wirksam festlegt oder wenn sie selbst Schäden verursacht haben haben.
Bei Modernisierungsmaßnahmen mit dem Ziel der Energieeinsparung oder Schaffung von Wohnraum müssen Vermieter die Kosten tragen. Bei Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen kommt es auf die vertraglichen Vereinbarungen an, wobei diese nicht zu Lasten der Mieter gehen dürfen.
Bei Wohnungsübergabe ist ein detailliertes Übergabeprotokoll wichtig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Bei Unsicherheiten bezüglich der Wirksamkeit vertraglicher Vereinbarungen ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen.