Einleitung
Im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen und -renovierungen stellt sich häufig die Frage, ob Banken das Recht haben, Renovierungen und Modernisierungen zu kontrollieren. Diese Frage ist für Immobilieneigentümer von großer Bedeutung, da sie sowohl ihre Rechte als auch ihre Pflichten im Verhältnis zu ihrer Bank kennen sollten. Banken haben ein berechtigtes Interesse am Wert ihrer Sicherheiten, während Eigentümer ihr Recht auf Privatsphäre wahren möchten. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen von Bankeninspektionen, die Rolle von Modernisierungen bei der Werterhaltung von Immobilien sowie die Finanzierungsmöglichkeiten für Renovierungsmaßnahmen.
Rechtliche Grundlagen von Bankeninspektionen
Banken besitzen das Recht, Immobilienbesichtigungen durchzuführen, um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert entspricht dem Betrag, den die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung definitiv für die Immobilie erhalten würde. Die rechtliche Grundlage für diese Praxis ergibt sich aus den Vertragsbeziehungen zwischen Bank und Kunde sowie den allgemeinen bankrechtlichen Bestimmungen.
Interessanterweise erfahren Kunden in den meisten Fällen nichts von diesen Besichtigungen, da sie häufig nur von außen stattfinden. Ein von der Bank beauftragter Gutachter oder Sachverständiger macht Fotos von der Außenseite der Immobilie und übermittelt diese an die Bank. Bei Neubauten werden in der Regel Aufnahmen während der Bauphase sowie nach Fertigstellung der Immobilie angefertigt.
Bei einer Neufinanzierung darf die Bank durchaus einen Besichtigungstermin mit dem Kunden vereinbaren. Einige Banken machen ihre Entscheidung für eine Kreditzusage sogar von einem Besichtigungstermin durch einen Gutachter abhängig. Stimmt der Kunde diesem Termin nicht zu, bleibt ihm in der Regel nur die Kreditanfrage bei einer anderen Bank. Wichtig ist dabei, dass die Kosten für eine Objektbesichtigung dem Kunden nicht in Rechnung gestellt werden dürfen. Auch dann nicht, wenn der Kunde eine entsprechende Klausel im Vertrag unterschrieben hat. Die Ermittlung des Beleihungswertes liegt im Interesse der Bank, sodass der Kunde dafür nicht aufkommen muss.
Es kann jedoch Ausnahmen geben: Hat der Kunde einen Hauskauf in einer der Bank bekannten Region vorgenommen, kann es sein, dass eine Objektbesichtigung nicht stattfindet. Wurde die Immobilie bereits vor einigen Jahren besichtigt oder liegen die Immobilienpreise von bestimmten Neubauten eines neu erschlossenen Gebiets in ähnlichen Preissegmenten, verzichten einige Banken auf eine Objektbesichtigung, da ihnen genügend Daten vorliegen, um das Objekt bewerten zu können.
Innenbesichtigungen: Rechte und Pflichten der Eigentümer
Eine zentrale Frage für Immobilieneigentümer ist, ob sie einen Gutachter der Bank in ihr Haus lassen müssen. Die Antwort darauf ist eindeutig: Nein, gesetzlich sind Eigentümer nicht verpflichtet, den Gutachter ins Haus zu lassen. Haben die Raten stets pünktlich gezahlt und ist der Kunde nicht in Verzug, kann er die Innenbesichtigung verweigern. Die Bank darf die Baufinanzierung mit dem Kunden daraufhin nicht kündigen. Diese Regelung ist in den Paragraphen 498 und 499 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt.
Die Bank darf den Kunden auch nicht dazu drängen, eine Innenbesichtigung zu gestatten. Dennoch sollte sich der Kunde bewusst sein, dass er mit der Weigerung, den Gutachter nicht in das Haus zu lassen, das gute Verhältnis zur Bank gefährden könnte. Um die Beziehung mit der Hausbank nicht zu gefährden, können sich Eigentümer auf einen Kompromiss einlassen:
- Sie lassen den Gutachter unter der Voraussetzung ins Haus, dass Fotos lediglich von Teilen der Räume gemacht werden, beispielsweise nur die Fensterrahmen oder nur der Bodenbelag.
- Alternativ können sie selbst Aufnahmen von ihren Räumlichkeiten machen und diese anschließend der Bank zukommen lassen.
Diese Kompromisslösung ermöglicht es der Bank, einen Eindruck vom Zustand der Immobilie zu gewinnen, wahrt aber gleichzeitig die Privatsphäre des Eigentümers.
Die Rolle von Renovierungen und Modernisierungen bei Immobilienwert und Finanzierung
Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen spielen eine entscheidende Rolle für die Werterhaltung und Wertsteigerung von Immobilien. Eine gute Energiebilanz ist dabei für die Werterhaltung bzw. Wertsteigerung der Immobilie eine immer wichtigere Rolle geworden. Vielen Kunden ist jedoch nicht bewusst, wie sehr eine energetische Sanierung dazu beiträgt, den Immobilienwert zu sichern.
Modernisierung umfasst Maßnahmen, die über eine wertsteigernde Wirkung verfügen. Wer zum Beispiel neue Fenster einbaut, die Außenwände dämmt oder eine neue Heizung installiert, modernisiert sein Objekt. Besonders energetische Modernisierungen gewinnen durch gesetzliche Förderprogramme und EU-Richtlinien zunehmend an Bedeutung – auch bei der Finanzierung.
Bei der Ermittlung der Beleihung wird – je nach Richtlinien der jeweiligen Bank – nur die Hälfte der Modernisierungskosten als wertsteigernd angesetzt. Weil aber die andere Hälfte der Kosten ebenfalls finanziert wird, verschlechtert sich die Beleihung. Dies muss nicht, aber kann dazu führen, dass eine Beleihungsgrenze (z.B. 80 % des Objektwerts) überschritten wird und somit ein etwas höherer Darlehenszins für die gesamte Finanzierung gilt.
Die meisten Hauseigentümer verfügen nicht über genügend Eigenkapital, um die verpflichtenden Sanierungsmaßnahmen aus eigener Tasche zu finanzieren. Sie sind auf einen Kredit angewiesen. Um den für die energetische Sanierung passenden Kredit zu finden, sollten sich Immobilienbesitzer bei ihrer Bank vor Ort ausführlich informieren und beraten lassen.
Finanzierungsmöglichkeiten für Renovierungsmaßnahmen
Ob und in welcher Höhe Modernisierungsmaßnahmen finanziert werden, hängt von der Bank und dem vorhandenen Eigenkapital ab. Die meisten Banken finanzieren mindestens die halben Kosten der Gebäudemodernisierung mit. Einige Geldinstitute gehen weiter und stellen Kapital für die gesamte Modernisierung zur Verfügung.
Entsprechend kann die Notwendigkeit bestehen, über ergänzendes Eigenkapital zu verfügen. Jedoch muss es sich dabei nicht immer vollständig um Bankguthaben handeln. Einige Banken rechnen auch Eigenleistungen als Eigenkapital an.
Für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen wie energetische Sanierungen oder barrierefreies Umbauen können zusätzlich zinsgünstige Förderdarlehen – etwa über die KfW – genutzt werden. Verschiedene Förderprogramme von Bund und Ländern unterstützen Hauseigentümer bei der Finanzierung der nötigen Maßnahmen, um der energetischen Sanierungspflicht nachzukommen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördern die Sanierung von Wohngebäuden.
Hilfsmittel für die Planung von Renovierungen
Banken und andere Finanzinstitute bieten ihren Kunden zunehmend Tools und Rechner an, um die Kosten und Nutzen von Renovierungsmaßnahmen besser einschätzen zu können. Mit einem Sanierungsrechner können sich Kunden selbst bequem davon überzeugen, wie sich energetische Sanierungen auf den Immobilienwert auswirken, und erhalten dadurch zusätzlichen Antrieb, die energetische Sanierung zeitnah anzugehen.
Für Banken besteht hier eine große Chance, sich als kompetenter Partner zu positionieren. Nicht jede Bank wird automatisch vom Trend zur energetischen Sanierung profitieren – nicht beim heutigen Wettbewerb. Die Kunden gehen dorthin, wo sie sich optimal unterstützt fühlen. Das fängt schon in der Informationsphase an. Hier müssen Banken präsent sein, um an die Kontaktdaten der Interessenten zu gelangen und Beratungsanlässe zu schaffen. Ein Sanierungsrechner ist hierfür bestens geeignet!
Banken müssen nicht anfangen, einen maßgeschneiderten Sanierungsrechner zu entwickeln, der erst in einem Jahr einsatzbereit ist. Es gibt bewährte Lösungen, die sich mit minimalem Aufwand sofort in die eigene Webseite integrieren lassen. Ein Beispiel hierfür ist der "Renovation Advisor" von Price Hubble. Er ist als iFrame erhältlich und direkt einsatzbereit. Das Erscheinungsbild des Rechners lässt sich problemlos an das Corporate Design der Bank anpassen. Der Sanierungsrechner wurde in Kooperation mit ÜberseeHub entwickelt, einem FinTech aus Bremen. Die Lösung ist erfolgreich getestet, benutzerfreundlich und wird dem hohen Erklärungsbedarf beim Thema Sanierung gerecht. So können Nutzer in wenigen Minuten ihre Sanierung durchspielen und erhalten verständliche und übersichtlich aufbereitete Ergebnisse.
Wer mehr Kompetenz ausstrahlt, erzielt mehr Abschlüsse. Die Bereitstellung solcher Tools kann Banken helfen, sich als kompetenter Partner für Renovierungsmaßnahmen zu positionieren und Kundenberatung von Anfang an optimal zu gestalten.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Banken zwar das Recht haben, Immobilienbesichtigungen durchzuführen, um den Beleihungswert zu ermitteln, dass Eigentümer jedoch nicht verpflichtet sind, Innenbesichtigungen zuzulassen, solange sie ihre Vertragspflichten erfüllen. Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen spielen eine entscheidende Rolle für die Werterhaltung von Immobilien, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz. Die Finanzierung dieser Maßnahmen ist für die meisten Eigentümer notwendig, wobei verschiedene Banken unterschiedliche Konditionen anbieten. Die Kombination aus Bankkrediten und Förderdarlehen wie der KfW-Darlehen ermöglicht oft günstige Finanzierungsmöglichkeiten. Durch die Bereitstellung von Tools wie Sanierungsrechnern können Banken ihre Kunden optimal bei der Planung von Renovierungen unterstützen und sich als kompetenter Partner positionieren.