Einführung
Die Renovierung einer Immobilie stellt eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen für Hausbesitzer dar. Ein Budget von 150.000 Euro ermöglicht eine umfassende Modernisierung, die nicht nur das Erscheinungsbild, sondern auch den Wert und die Energieeffizienz einer Immobilie erheblich verbessern kann. Dieser Artikel bietet eine detaillierte Übersicht über die verschiedenen Aspekte einer Hausrenovierung in dieser Preisklasse, von den Kosten für spezifische Arbeiten bis hin zu Finanzierungsmöglichkeiten und staatlichen Förderprogrammen.
Arten von Renovierungsarbeiten
Es ist wesentlich, die verschiedenen Arten von Renovierungsarbeiten zu unterscheiden, da diese unterschiedliche Anforderungen, Kosten und steuerliche Auswirkungen aufweisen.
Die Modernisierung bezieht sich auf die Verbesserung eines bestehenden Gebäudes, um es zeitgemäß zu gestalten und die Wohnqualität zu erhöhen, ohne unbedingt die grundlegende Bausubstanz zu ändern. Beispiele hierfür sind der Austausch von Fenstern oder Heizungssystemen, die Renovierung von Innenräumen oder die Installation moderner Technologien.
Die Sanierung hingegen bezieht sich auf umfassendere Bauarbeiten, bei denen die Bausubstanz eines Gebäudes repariert oder erneuert wird, um strukturelle Schäden zu beseitigen oder das Gebäude in einen sicheren und bewohnbaren Zustand zu versetzen. Dies ist der Fall, wenn ein Gebäude schwerwiegende Baumängel, Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel, Risse in der Bausubstanz oder andere erhebliche Probleme aufweist.
Die Instandhaltung bezieht sich auf regelmäßige Wartungs- und Reparaturarbeiten, die durchgeführt werden, um die ordnungsgemäße Funktionsweise und den sicheren Zustand eines Gebäudes zu gewährleisten, wie das Beheben von undichten Wasserhähnen, das Austauschen von Glühbirnen, das Reinigen von Dachrinnen oder das Überprüfen von Heizungs- und Kühlsystemen.
Kostenübersicht nach Bereichen
Die Kosten für eine Renovierung hängen maßgeblich vom Umfang der Arbeiten, der Größe der Immobilie und den verwendeten Materialien ab. Ein pauschaler Quadratmeterpreis lässt sich kaum angeben, da die Kosten stark variieren können. Laut verschiedenen Quellen liegen die Kosten zwischen 600 und 2.500 Euro pro Quadratmeter, wobei insbesondere der Ausbau von Dach oder Keller kostspielig ist.
Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Kosten für häufige Renovierungsarbeiten:
| Bereich | Häufigkeit | Kosten |
|---|---|---|
| Fassadenputz erneuern | nach 30-50 Jahren | ca. 20-30 € pro m² |
| Fassade streichen | alle 10-20 Jahre | ca. 7-25 € pro m² |
| Kellerdecke von unten dämmen | alle 30-50 Jahre | ca. 15-30 € pro m² |
| Elektrik erneuern | alle 30-40 Jahre | ca. 85-130 € pro m² |
| Wasserrohre erneuern | alle 30-50 Jahre | je nach Material ab 30 € pro Meter |
| Fußbodenheizung | alle 40-50 Jahre | ab 80 € pro m² |
| Gasheizung | alle 15-20 Jahre | ca. 10.000 bis 20.000 € |
| Wärmepumpe | alle 15-20 Jahre | ca. 20.000 – 45.000 € (ohne Förderung) |
Feuchtigkeit und Schimmelbildung sind bekannte Kellerprobleme, die eine Trockenlegung und Sanierung erforderlich machen können. Dies kann je nach Größe und Aufwand gut und gerne 20.000 € verschlingen. Soll der Keller gleichzeitig gedämmt werden, ist die Trockenlegung ohnehin Voraussetzung. Besonders die Dämmung der Kellerdecke zum Erdgeschoss hin bringt positive Effekte mit sich: Dann heißt es, nie wieder kalte Füße im Erdgeschoss, da die Wärme nicht mehr abwärts, sondern oben bleibt, wo sie im Winter benötigt wird. Alle 30 bis 50 Jahre muss diese Dämmung erneuert werden, was Kosten von 50 bis 100 € pro Quadratmeter nach sich zieht.
Eine Kernsanierung bezeichnet den Rückbau eines Gebäudes bis auf seine tragenden Strukturen, anders ausgedrückt: Das Gebäude wird bis auf die Grundmauern entkernt. Ziel ist es, die bestehende Gebäudekonstruktion in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Typischerweise wird bei einer Kernsanierung die Dachkonstruktion erneuert, Böden, Heizung, Elektrik und sanitäre Einrichtungen werden ausgetauscht und Dämmmaßnahmen zur energetischen Sanierung umgesetzt.
Beispiele für umfassende Renovierungen
Ein konkretes Beispiel für eine umfassende Renovierung ist das 70er Einfamilienhaus mit 140 m² im Umland. Das Haus verfügte über eine Wärmepumpe, 16 Fenster, Dämmung des Dachbodens, zwei Bäder und eine neue Elektroinstallation. Das Budget betrug 210.000 € brutto. Mit einer BAFA-Förderung für die Heizung in Höhe von 30 Prozent, einem Einkommensbonus von 10 Prozent und einem iSFP-Bonus von 5 Prozent auf die Gebäudehülle betrugen die effektiven Kosten nach Förderung und Steuerbonus ca. 170.000 €.
Ein weiteres Beispiel ist ein Haus aus den 90er Jahren mit 160 m², bei dem hauptsächlich Oberflächen, Küche und ein Bad erneuert wurden, sowie wenig technische Arbeiten. Das Budget lag bei 120.000 €. Durch Eigenleistung beim Rückbau, bei der Verlegung von Vinylböden und den Malerarbeiten konnte das Projekt für 102.000 € realisiert werden, erforderte jedoch sechs Samstage Arbeit und verursachte sehr viel Staub.
Finanzierungsmöglichkeiten
Für die Finanzierung einer Renovierung mit einem Budget von 150.000 Euro bieten sich mehrere Möglichkeiten an:
Der Wohnkredit ist ein zweckgebundener Ratenkredit speziell für Immobilienbesitzer. Damit können Summen von 5.000 bis 50.000 € finanziert werden, ohne dass der Kredit über eine Grundschuld abgesichert werden muss. Um einen solchen Kredit zu bekommen, muss lediglich unter Beweis gestellt werden, dass dem Antragsteller eine Immobilie gehört. Weitere Verwendungsnachweise sind nicht notwendig, was die Abwicklung einer Renovierung mit einem Wohnkredit besonders einfach und unkompliziert macht. Aufgrund der Zweckgebundenheit profitiert man zudem von vergünstigten Ratenkreditzinsen.
Weitere Finanzierungsoptionen sind der Modernisierungskredit, ein freier Ratenkredit oder ein Bausparvertrag. Ein Modernisierungskredit ist speziell für Maßnahmen an der Immobilie ausgelegt und oft zu günstigeren Konditionen als ein normaler Raterkredit verfügbar.
Förderprogramme 2025
Für die Renovierung im Jahr 2025 stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung:
Das BAFA-Programm BEG Einzelmaßnahmen bietet Zuschüsse für Heizungstausch (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie) sowie für Gebäudehülle und Anlagentechnik. Der Heizungstausch kann je nach Einkommen und Bonus bis zu 70 Prozent erreichen. Wichtig ist, dass die Antragstellung zwingend vor der Auftragsvergabe erfolgen muss.
Die KfW bietet mit den Programmen 261 und 262 Kredite mit Tilgungszuschuss, die besonders für Worst Performing Buildings interessant sind. Hierfür ist ein Bedarf an Energieeffizienz-Experten und eine Bilanzierung erforderlich. Eine Kombination mit BAFA-Einzelleistungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, weshalb eine Abstimmung notwendig ist.
Steuerboni nach §35a und §35c EStG können alternativ oder zusätzlich zu Förderprogrammen genutzt werden. Es wird empfohlen, dies im Voraus mit einem Steuerberater zu planen.
Das Programm 159 der KfW bietet Kredite für altersgerechten Umbau zur Barrierefreiheit, unabhängig vom Alter des Antragstellers.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024/2025 stellt neue Anforderungen an Heizungen: 65 Prozent erneuerbare Energien bei Heizungstausch in Neubauten sofort, im Bestand stufenweise. Es wird empfohlen, sich die Systemvariante schriftlich begründen zu lassen.
Steuerliche Behandlung von Renovierungskosten
Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten hängt davon ab, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird und ob es sich um Erhaltungsaufwendungen, Herstellungsaufwendungen oder Sanierungskosten handelt.
Reparaturen an Dach, Fenstern, Türen oder Heizungsanlagen, Malerarbeiten, Tapetenwechsel, Bodenbeläge, Austausch defekter Elektroinstallationen oder Wasserleitungen, Abdichtungsmaßnahmen gegen Feuchtigkeit und Erneuerung von Fassadenputz oder Dachziegeln können als Werbungskosten bei der Vermietung geltend gemacht werden, wenn sie notwendig sind, um die Immobilie in einem bewohnbaren Zustand zu halten.
Herstellungsaufwendungen entstehen, wenn eine Immobilie durch größere Umbauten oder Erweiterungen einen neuen Zustand erhält, der über die bloße Instandsetzung hinausgeht. Dazu gehören Erweiterungen von Wohnflächen (z.B. der Bau eines Anbaus), der Umbau von nicht ausgebauten Dachgeschossen zu Wohnräumen oder das Anbringen von Solaranlagen, die den Energieverbrauch der Immobilie langfristig verbessern. Diese Kosten sind nicht sofort absetzbar, sondern müssen in der Regel über mehrere Jahre (meist 10 Jahre) abgeschrieben werden.
Für Renovierungskosten, die die 15-Prozent-Marke des Kaufpreises überschreiten, gelten besondere Abschreibungsregeln. Bei älteren Gebäuden müssen Vermieter jährlich zwei Prozent der Gesamtkosten über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben. Bei Gebäuden, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gelten verbesserte Regelungen: Hier dürfen die Renovierungskosten über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben werden, und der Abschreibungssatz beträgt drei Prozent jährlich.
Diese spezielle Regelung stellt sicher, dass außergewöhnlich hohe Renovierungskosten, die einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen, über einen längeren Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sie dient nicht nur der Transparenz, sondern auch der angemessenen Berücksichtigung von umfangreichen Renovierungsarbeiten im Rahmen der langfristigen Vermietung von Immobilien.
Vermieter sollten sich daher bewusst sein, dass in solchen Fällen eine sorgfältige Planung und Dokumentation der Renovierungskosten erforderlich ist, um die steuerlichen Vorteile unter Berücksichtigung der genannten Abschreibungssätze optimal zu nutzen.
Wann sollte man renovieren?
Auf Renovierungen und Sanierungen kann man sich vorbereiten, denn die meisten Maßnahmen kommen nicht überraschend um die Ecke. Für viele Renovierungen haben sich bestimmte Zeitintervalle etabliert: So können erste Renovierungen bereits nach 10 bis 15 Jahren anfallen. Die durchschnittliche Lebensdauer einzelner Hausteile ist ganz unterschiedlich. Über den Daumen sollten folgende Sanierungsarbeiten in diesen Zeiträumen vorgenommen werden:
- Fassade streichen: alle 10-20 Jahre
- Fassadenputz erneuern: nach 30-50 Jahren
- Kellerdecke dämmen: alle 30-50 Jahre
- Elektrik erneuern: alle 30-40 Jahre
- Wasserrohre erneuern: alle 30-50 Jahre
- Heizung erneuern: alle 15-20 Jahre
- Fußbodenheizung: alle 40-50 Jahre
Kostenoptimierung durch Eigenleistung
Generell gilt: Gerade bei einfacheren Maßnahmen können Sie durch Eigenleistung die Gesamtkosten deutlich senken. Zu den einfacheren Maßnahmen gehören Wände streichen oder Boden verlegen. Überschätzen Sie aber nicht die eigenen Fähigkeiten, sonst müssen Sie am Ende draufzahlen.
Das Beispiel des 90er-Jahres-Hauses zeigt deutlich, wie durch Eigenleistung beim Rückbau, bei der Verlegung von Vinylböden und den Malerarbeiten das Budget von 120.000 € auf 102.000 € gesenkt werden konnte. Dies erforderte jedoch sechs Samstage Arbeit und verursachte sehr viel Staub.
Fazit
Eine Renovierung mit einem Budget von 150.000 Euro ermöglicht eine umfassende Modernisierung und Sanierung einer Immobilie. Die Kosten variieren je nach Umfang der Arbeiten, der Größe der Immobilie und den verwendeten Materialien erheblich. Durch die Nutzung verschiedener Förderprogramme wie BAFA, KfW und Steuerboni können die tatsächlichen Kosten erheblich reduziert werden.
Wichtig ist eine sorgfältige Planung der Renovierungsarbeiten, um das Budget optimal zu nutzen. Dabei sollte die durchschnittliche Lebensdauer einzelner Hausteile berücksichtigt werden, um zukünftige hohe Kosten im Voraus zu planen. Die Finanzierung kann über verschiedene Kredite erfolgen, wobei speziell für Immobilienbesitzer angebotene Wohnkredite besonders vorteilhaft sein können.
Für Vermieter sind die steuerlichen Auswirkungen von Renovierungskosten von Bedeutung. Während Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abgesetzt werden können, müssen Herstellungsaufwendungen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Bei besonders hohen Renovierungskosten gelten besondere Abschreibungsregeln, die eine langfristige Planung erfordern.
Unabhängig vom Umfang der geplanten Renovierung ist es ratsam, sich im Voraus über die verschiedenen Fördermöglichkeiten zu informieren und professionelle Beratung einzuholen, um die Renovierung erfolgreich und im geplanten Budget umzusetzen.