Einleitung
Die Gollierstraße im Münchner Stadtteil Westend war Schauplatz einer bedeutenden städtebaulichen Maßnahme, die die Modernisierung eines ganzen Gebäudeensembles umfasste. Im Mittelpunkt dieser Entwicklung stand die Komplettsanierung des Wohngebäudes an der Gollierstraße 84 und 84a, ein Projekt, das die Herausforderungen des Bauens im Bestand mit innovativen Lösungen verband. Dieser Artikel beleuchtet die Planungs-, Bau- und Ergebnisphase des Projekts, das von der städtischen Wohnungsgesellschaft GWG initiiert und durchgeführt wurde. Die Maßnahme nicht nur die Wohnqualität für die Mieter nachhaltig verbesserte, sondern auch neue architektonische Akzente im Münchner Westend setzte.
Ausgangslage und Zustand des Gebäudes
Vor der Sanierung präsentierten sich die Gebäude in der Gollierstraße, insbesondere die Häuser Nummer 84, 86 und 86a, in einem schlechten Zustand. Laut Berichten des zuständigen Bezirksausschusses handelte es sich bei den Gebäuden um ein "Ärgernis pur". Die Wohnungen, die von der GWG übernommen worden waren, bedurften dringend einer umfassenden Renovierung und Modernisierung, um den heutigen Wohnstandards zu entsprechen.
Das Gebäudeensemble in der Gollierstraße 84, 86 und 86a stellte ein denkmalgeschütztes Bauwerk aus der Zeit zwischen 1900 und 1945 dar, was die Sanierung zusätzlich komplex gestaltete. Denkmalschutzauflagen erforderten eine behutsame Vorgehensweise, die den historischen Charakter des Gebäudes bewahren und gleichzeitig eine zeitgemäße Nutzung ermöglichen sollte.
Die GWG als Bauherrin hatte sich verpflichtet, die Wohnungen grundlegend zu renovieren und damit die Lebensbedingungen der Mieter nachhaltig zu verbessern. Dieses Versprechen sollte in den folgenden Jahren schrittweise in die Tat umgesetzt werden.
Planungsphase und Projektentwicklung
Die Planung für die umfassende Sanierung der Gebäude in der Gollierstraße begann bereits einige Jahre vor dem eigentlichen Baubeginn. Die GWG präsentierte den Stadteilpolitikern den aktuellen Stand der Planungen, die darauf abzielten, nicht nur einzelne Wohnungen, sondern ganze Gebäudekomplexe zu modernisieren.
Das Projekt wurde unter der Bezeichnung "Gollier-/Westendstraße Modernisierung, Neubau" geführt und umfasste die Quartiersentwicklung eines gesamten Ensembles. Neben der Modernisierung von fünf bestehenden Gebäuden sah das Projekt auch einen Neubau im Innenhof vor. Diese integrierte Herangehensweise ermöglichte eine Gesamtentwicklung des Quartiers, die über die reine Sanierung einzelner Objekte hinausging.
Für die Planung zeichnete ein Team unter der Leitung der GWG Städtischen Wohnungsgesellschaft München mbH verantwortlich. Als beteiligte Büros wurden Kaufmann Architekten sowie Irl Rebmann Landschaftsarchitekten Stadtplaner PartG mbH verpflichtet, die sowohl die bauliche als auch die gestalterische und landschaftsplanerische Umsetzung des Projekts verantworteten.
Das Projekt wurde in verschiedene Bauabschnitte unterteilt, um die Belastung für die Anwohner und Mieter so gering wie möglich zu halten. Zunächst konzentrierten sich die Arbeiten auf die Gollierstraße 86, bevor das Hauptprojekt an der Gollierstraße 84 in Angriff genommen wurde.
Bauprozess und Herausforderungen
Der Bauprozess an der Gollierstraße 84 und 84a stellte die Beteiligten vor erhebliche Herausforderungen. Die Bauarbeiten begannen im Mai des genannten Jahres und sollten ursprünglich bereits im Juni des Folgejahres abgeschlossen sein. Diese ambitionierte Zeitplanung erforderte eine präzise Organisation und Koordination aller am Projekt beteiligten Gewerke.
Eine besondere Herausforderung stellten die logistischen Rahmenbedingungen dar. Da die Arbeiten in einem dicht bebauten Stadtteil stattfanden, mussten die Transportwege und die Baustelleneinrichtung sorgfältig geplant werden. Insbesondere die Errichtung des Neubaus im Innenhof erforderte besondere Aufmerksamkeit, da hierbei die engen räumlichen Verhältnisse berücksichtigt werden mussten.
Ein weiteres wesentliches Element des Projekts war der Abriss eines Bestandsgebäudes im Innenhof, um Platz für eine neue Tiefgarage und einen anschließenden Neubau zu schaffen. Diese Maßnahme erforderte eine zeitlich koordinierte Abfolge von Abriss-, Erd- und Rohbauarbeiten, die ohne größere Beeinträchtigungen für die verbleibenden Mieter ablaufen musste.
Der Bauherr GWG versprach allen Mietern während der Bauphase eine Ausweichwohnung anzubieten, um die Belastungen so gering wie möglich zu halten. Diese Maßnahme war für die soziale Akzeptanz des Projekts von entscheidender Bedeutung, da sie die Mieter in die notwendige Umsiedlungsphase mit einbezog.
Bauverfahren und Materialien
Bei der Sanierung der Gollierstraße 84 und 84a kamen verschiedene moderne Bauverfahren und Materialien zum Einsatz, die sowohl den Denkmalschauauflagen als auch den Anforderungen an Energieeffizienz und Wohnkomfort gerecht wurden.
Ein zentrales Element des Projekts war der Holzbau, der im Innenhof nach Abriss des Bestandsgebäudes errichtet wurde. Diese Bauweise ermöglichte eine besonders schnelle Errichtung des Gebäudes unter den schwierigen logistischen Rahmenbedingungen. Der Holzbau umfasste nicht nur Wohnraum, sondern schuf auch neue Freiräume für die Anwohner.
Bei der Sanierung des bestehenden 5-geschossigen Wohngebäudes aus den 1960er Jahren wurden verschiedene Maßnahmen ergriffen, um die Bausubstanz zu erhalten und gleichzeitig die Wohnqualität zu verbessern. Die beiden Erdgeschosseinheiten, die als Künstlerateliers genutzt werden, wurden grundlegend modernisiert, während in den beiden Obergeschossen sechs Wohnungen über einen Laubengang erschlossen wurden.
Die Tiefgarage mit 31 Stellplätzen wurde als wichtiger Bestandteil des Projekts realisiert, da sie den Mietern und Besuchern moderne Parkmöglichkeiten bietet. Diese Maßnahme war insbesondere in einem dicht bebauten Stadtteil wie dem Münchner Westend von großer Bedeutung.
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
Ein wesentlicher Aspekt der Sanierung war die energetische Ertüchtigung des Gebäudeensembles. Durch verschiedene Maßnahmen wurde der Energieverbrauch des Gebäudes nachhaltig reduziert, was sowohl ökologische als auch ökonomische Vorteile für die Mieter und den Bauherrn mit sich bringt.
Die energetische Modernisierung umfasste verschiedene Bereiche, von der Dämmung der Gebäudehülle bis zur Modernisierung der Heizungsanlage. Durch diese Maßnahmen konnte der Energiebedarf des Gebäudes signifikant gesenkt werden, was zu geringeren Betriebskosten für die Mieter führte.
Die Verwendung nachhaltiger Baustoffe, insbesondere bei dem Neubau im Innenhof, trug ebenfalls zu den umweltfreundlichen Aspekten des Projekts bei. Der Holzbau nicht nur ökologische Vorteile, sondern ermöglichte auch eine schnelle und präzise Umsetzung der Baumaßnahmen.
Ergebnisse und Auswirkungen auf den Stadtteil
Die Komplettsanierung der Gollierstraße 84 und 84a führte zu signifikanten Verbesserungen der Wohnqualität und des Stadtbildes. Das Projekt schuf insgesamt 73 Mietwohnungen, 3 Ladeneinheiten und zwei Künstlerateliers mit einer Gesamtwohnfläche von 5.165 m² und einer Gewerbefläche von 326 m².
Die Fertigstellung des Projekts erfolgte im Juni 2017, was einer Bauzeit von etwa drei Jahren entspricht. In dieser Zeit wurde nicht nur das Hauptgebäude saniert, sondern auch ein Neubau errichtet und das gesamte Quartiersentwicklungskonzept umgesetzt.
Ein wesentlicher Erfolgsfaktor des Projekts war die Rückkehr der Mieter in ihre sanierten Wohnungen zum gleichen Preis wie vor der Sanierung. Diese Maßnahme stellte die soziale Kontinuität im Quartier sicher und verhinderte eine Gentrifizierung, die zu Verdrängung bestehender Mieter geführt hätte.
Die Schaffung von Künstlerateliers in den Erdgeschosseinheiten trug zur Belebung des Stadtteils bei und schaffte neue kulturelle Nutzungen im öffentlichen Raum. Diese Maßnahme entspricht dem Trend, in städtischen Quartieren auch kreative Nutzungen zu fördern, die das Stadtteilleben bereichern.
Fazit
Die Komplettsanierung der Gollierstraße 84 und 84a in München stellt ein gelungenes Beispiel für das Bauen im Bestand dar. Das Projekt zeigt, dass es möglich ist, denkmalgeschützte Gebäude zu modernisieren und gleichzeitig den historischen Charakter zu bewahren. Die enge Zusammenarbeit von Bauherr, Architekten und Handwerkern führte zu einem Ergebnis, das sowohl die technischen Anforderungen an moderne Wohngebäude erfüllt als auch zur Aufwertung des gesamten Quartiers beiträgt.
Die besonderen Herausforderungen des Projekts – die denkmalgeschützte Bausubstanz, die schwierigen logistischen Rahmenbedingungen und die Notwendigkeit, die Mieter während der Bauarbeiten unterzubringen – wurden erfolgreich gemeistert. Das Ergebnis ist ein Gebäudeensemble, das nicht nur hohe Wohnstandards bietet, sondern auch zur städtebaulichen Qualität des Münchner Westend beiträgt.
Das Projekt der GWG zeigt, dass sozialer Wohnungsbau und qualitative Architektur keine Gegensätze sein müssen. Durch die Kombination von Sanierung, Neubau und der Schaffung neuer kultureller Nutzungen wurde ein nachhaltiges Quartiersentwicklungskonzept umgesetzt, das als Vorbild für ähnliche Projekte in München und anderen Städten dienen kann.