Einleitung
Die Renovierung von Pfarrdienstwohnungen stellt für Kirchengemeinden eine besondere Herausforderung dar, die durch spezifische kirchenrechtliche Vorschriften und Finanzierungsmodelle geregelt wird. Im Zuge der Anpassung des Bestands an Pfarrdienstwohnungen an den voraussichtlichen Bedarf haben sich neue Regelungen zur Erstellung regionaler Pfarrhausbedarfspläne sowie zur Finanzierung und Durchführung von Baumaßnahmen etabliert. Dieser Artikel beleuchtet die Kategorisierung von Pfarrdienstwohnungen, die rechtlichen Rahmenbedingungen für Renovierungen, die Finanzierungsmodelle sowie die Verantwortlichkeiten von Gemeinden und Nutzern im Renovierungsprozess.
Kategorisierung von Pfarrdienstwohnungen
Im Rahmen der Erstellung und Fortentwicklung regionaler Pfarrhausbedarfspläne auf Dekanatsebene werden die Pfarrdienstwohnungen im Eigentum der (Gesamt-)Kirchengemeinden und Dekanatsbezirke in drei Kategorien eingeteilt. Diese Einstufung bildet die Grundlage für Entscheidungen über Sanierungen, Umbauten und die zukünftige Nutzung der Immobilien.
Kategorie A: Langfristig zu erhaltende Wohnungen
Pfarrdienstwohnungen der Kategorie A sind langfristig über einen Zeitraum von 20 Jahren zu erhalten. Diese Wohnungen erfüllen die aktuellen Anforderungen an Pfarrdienstwohnungen und werden auch in den kommenden Jahren voraussichtlich weiterhin für diesen Zweck benötigt. Für diese Kategorie sind Sanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen in der Regel förderungsfähig und werden als Investition in die Zukunft der kirchlichen Infrastruktur betrachtet.
Kategorie B: Mittelfristig aufzugebende Wohnungen
Pfarrdienstwohnungen der Kategorie B sind mittelfristig innerhalb der nächsten 20 Jahre aufzugeben. Diese Einstufung bedeutet, dass die Wohnungen zwar noch für einen begrenzten Zeitraum als Pfarrdienstwohnungen genutzt werden, aber mittel- bis langfristig eine andere Verwendung finden sollen. Sanierungen in dieser Kategorie sind mit Bedacht zu planen, da sie in der Regel nicht in vollem Umfang gefördert werden und die Investitionen sich nur über den begrenzten Nutzungszeitraum amortisieren können.
Kategorie C: Kurzfristig aufzugebende Wohnungen
Pfarrdienstwohnungen der Kategorie C sind kurzfristig sofort oder mit dem nächsten Stellenwechsel aufzugeben. Diese Wohnungen werden nicht mehr als Pfarrdienstwohnungen genutzt und können beispielsweise als Ertragsobjekte vermietet werden. Für diese Kategorie werden in der Regel keine landeskirchlichen Bedarfszuweisungen für Baumaßnahmen gewährt, da der Fokus auf der Umnutzung oder Veräußerung liegt.
Die Kategorisierung erfolgt auf der Grundlage einer Gesamtabwägung von vier Kriterien, wobei die Perspektiven der Pfarrstellenstruktur ein wesentlicher Faktor ist. Weitere Kriterien umfassen den baulichen Zustand der Gebäude, die Lage und die zukünftigen pastoralen Bedürfnisse der Region.
Rechtliche Rahmenbedingungen für Renovierungen
Die Durchführung von Renovierungen an Pfarrdienstwohnungen unterliegt spezifischen kirchenrechtlichen Vorschriften, die je nach Landeskirche variieren können. Grundsätzlich sind die Regelungen der Kirchlichen Bauvorschriften (KGBauV) sowie ergänzender Vorschriften der jeweiligen Landeskirchen maßgeblich.
Genehmigungspflicht für Baumaßnahmen
Für Renovierungsmaßnahmen an Pfarrdienstwohnungen gelten bestimmte Kostenobergrenzen, die über die Notwendigkeit einer kirchenaufsichtlichen Genehmigung entscheiden. Die Regel-Kostenobergrenze beträgt € 50.000,- pro 10 Jahre. Bei einer geschätzten Renovierungskosten von € 140.000,- für eine Pfarrdienstwohnung, die zuletzt vor 25 Jahren saniert wurde, ergibt sich eine Kostenobergrenze von € 150.000,-. Da die Kosten für die Maßnahme mit € 140.000,- unterhalb der Kostenobergrenze liegen, ist hier gemäß § 61 a KGBauV n. f. keine kirchenaufsichtliche Genehmigung erforderlich. Die Maßnahme muss jedoch gegenüber den kirchlichen Aufsichtsbehörden angezeigt werden.
Landeskirchliche Bedarfszuweisungen
Landeskirchliche Bedarfszuweisungen werden grundsätzlich nicht gewährt für Baumaßnahmen an: - Sprachübertragungsanlagen, Orgeln, Glocken, Läutemaschinen und Turmuhrenanlagen sowie für Maßnahmen zum Bau neuer Kirchtürme - Friedhöfen - Ertragsobjekten - Nicht mehr benötigten Pfarrdienstwohnungen, die zu Ertragsobjekten umgebaut werden sollen - Pfarrdienstwohnungen, die in die Kategorie C eingestuft wurden - Gebäuden, die nicht im Eigentum der (Gesamt-)Kirchengemeinden und Dekanatsbezirke stehen oder Maßnahmen Dritter, es sei denn, es handelt sich um Kooperationsgebäude
Bei der Entscheidung über die Mittelvergabe sind insbesondere folgende Belange zu berücksichtigen: - Denkmalschutz - Geeigneter zukunftsfähiger Standort - Gemeindefinanzen (einschließlich Rücklagen und Schulden) - Gebäudeart - Weitere kirchliche Gebäude - Baupflicht Dritter - Öffentliche Förderung - Besonderes kirchliches Interesse - Überregionale Bedeutung
Finanzierung von Renovierungsmaßnahmen
Die Finanzierung von Renovierungsmaßnahmen an Pfarrdienstwohnungen erfolgt nach unterschiedlichen Modellen, die von der Kategorisierung der Wohnung, dem Eigentumsverhältnis und den finanziellen Möglichkeiten der Kirchengemeinde abhängen.
Pfarrhausrücklage
Idealerweise sollte jede Kirchengemeinde, die eine Pfarrdienstwohnung im Eigentum besitzt, eine Pfarrhausrücklage bilden. Diese Rücklage dient der Finanzierung von Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen an der Dienstwohnung. Im Beispiel aus den Quellen hätte die Kirchengemeinde bei einer geschätzten Renovierungskosten von € 140.000,- eine Rücklage von € 70.000,- gebildet. Dies würde die Finanzierungslast für die Gemeinde erheblich reduzieren.
Staatliche Baulast
Ein besonderes Fallbeispiel ist eine Pfarrdienstwohnung, an der eine staatliche Baulast besteht. In einem solchen Fall hat die Kirchengemeinde keine Pfarrhausrücklage gebildet, da die Baulast den Staat zu bestimmten Instandhaltungsleistungen verpflichtet. Bei notwendigen Sanierungen muss dann die gesamte Summe von außen finanziert werden, was die finanzielle Belastung für die Gemeinde erhöht.
Finanzierungsänderungen nach 31.12.2021
Mit den Neuregelungen zur Anpassung des Bestands von Pfarrdienstwohnungen an den voraussichtlichen Bedarf haben sich auch die Finanzierungsmodelle für Baumaßnahmen geändert. Renovierungen, die vor dem 31.12.2021 ausgeführt werden, unterliegen noch den alten Regelungen, während Maßnahmen danach den neuen Bestimmungen unterliegen. Die genauen Änderungen sind den jeweiligen Kirchengesetzen und Bauvorschriften zu entnehmen.
Verantwortlichkeiten bei Renovierungen
Die Renovierung von Pfarrdienstwohnungen betrifft verschiedene Akteure mit unterschiedlichen Verantwortlichkeiten. Hierzu gehören die Kirchengemeinde als Eigentümerin, die Anstellungskörperschaft als Arbeitgeber und die Pfarrperson als Nutzerin oder Nutzer.
Verantwortung der Kirchengemeinde
Die Kirchengemeinde als Eigentümerin der Pfarrdienstwohnung trägt die Hauptverantwortung für die Durchführung von Renovierungsmaßnahmen. Dazu gehören: - Die Planung und Durchführung von Sanierungen - Die Finanzierung der Maßnahmen - Die Einhaltung der kirchenrechtlichen Vorschriften - Die Koordination mit Handwerkern und Dienstleistern
Bei größeren Maßnahmen zur Erhaltung oder Instandsetzung von Außenanlagen, Zäunen, Hecken sowie zur Erhaltung oder zum Ersatz des Baum- oder Strauchbestandes ist die Kirchengemeinde verpflichtet, diese auf ihre Kosten durchzuführen.
Verantwortung der Nutzerin oder des Nutzers
Die Pfarrperson als Nutzerin oder Nutzer der Dienstwohnung hat bestimmte Pflichten und Verantwortlichkeiten: - Die Schonung und sachgemäße Behandlung der Wohnung und der darin befindlichen Anlagen und Einrichtungen - Die Meldung von Schäden unverzüglich an die Kirchengemeinde und den Baupflichtigen - Die Übernahme von Kosten für Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von maximal 80,00 Euro im Einzelfall - Die Durchführung von Schönheitsreparaturen vor Bezug, wenn seit der letzten Renovierung von Küche, Bad oder WC sechs Jahre, bei den übrigen Räumen zehn Jahre verstrichen sind
Die Verkehrssicherungspflicht für die Dienstwohnung, einschließlich der Räum- und Streupflicht gemäß örtlicher Vorschriften, obliegt grundsätzlich der Nutzerin oder dem Nutzer. Für Teile des Hausgartens, die nicht von der Nutzerin oder dem Nutzer bewirtschaftet werden, sowie für die jährliche Baumschau im Hausgarten ist jedoch die Kirchengemeinde verantwortlich.
Haftung für Schäden
Die Nutzerin oder der Nutzer haftet für Schäden, die nach ihrem Einzug in die Dienstwohnung durch sie, durch mitnutzende Personen oder durch untermietende Personen verursacht werden. Dies gilt nicht für Schäden, die auf normalen Gebrauch oder auf Mängel zurückzuführen sind, die bereits bei der Übergabe bestanden haben.
Renovierung im Detail: Technische Aspekte
Die Renovierung einer Pfarrdienstwohnung umfasst verschiedene technische Aspekte, die spezifische Regelungen unterliegen.
Zubehör zur Dienstwohnung
Zu den Zubehörteilen einer Dienstwohnung gehören: - Ein vorhandener Garten (Haus-, Vor-, Ziergarten), der von der Pfarrerin oder dem Pfarrer in ordnungsgemäßem Zustand erhalten werden muss - Garagen, sofern nicht explizit für Dienstfahrzeuge zur Verfügung gestellt
Wird die Garage für ein Dienstfahrzeug zur Verfügung gestellt, so gilt sie nicht als Zubehör zur Dienstwohnung, und es ist keine Vergütung für die Garage zu zahlen.
Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen
Die Renovierung von Pfarrdienstwohnungen umfasst auch Klein- und Schönheitsreparaturen, die nach spezifischen Regeln durchgeführt werden:
Kleinreparaturen umfassen insbesondere: - Das Beheben kleiner Schäden bei Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas - Das Beheben von Schäden an Heizeinrichtungen - Die Reparatur von Fenster- und Türverschlüssen und Verschlussvorrichtungen von Fensterläden - Das Ausbessern von kleineren Schäden an Anstrichen im Inneren des Hauses
Die Nutzerin oder der Nutzer trägt die Kosten für Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von maximal 80,00 Euro im Einzelfall. Übersteigen die Reparaturkosten diesen Betrag, ist die Reparatur insgesamt von der Kirchengemeinde zu beauftragen und die Kosten insgesamt zu übernehmen. Bei mehreren Kleinreparaturen im Jahr trägt die Nutzerin oder der Nutzer die Kosten maximal bis zu einem Gesamtbetrag von 240,00 Euro. Der übersteigende Betrag wird am Jahresende nach Vorlage sämtlicher Belege erstattet.
Schönheitsreparaturen sind vor Bezug der Wohnung erforderlich, wenn seit der letzten Renovierung: - Von Küche, Bad oder WC sechs Jahre verstrichen sind - Bei den übrigen Räumen zehn Jahre verstrichen sind
Übergabe und Dokumentation
Die Übergabe einer Pfarrdienstwohnung ist ein formaler Prozess, der dokumentiert werden muss.
Wohnungsblatt
Die Anstellungskörperschaft führt über die Dienstwohnung ein Wohnungsblatt, in dem alle relevanten Informationen zur Wohnung, ihrem Zustand und durchgeführten Maßnahmen dokumentiert werden.
Übergabeprotokoll
Die Anstellungskörperschaft übergibt der Pfarrerin oder dem Pfarrer die Dienstwohnung an Ort und Stelle und fertigt darüber eine Niederschrift. Entsprechendes gilt für die Rücknahme der Wohnung. Dieses Protokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Übergabe und dient als Grundlage für spätere Entscheidungen über Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen.
Fazit
Die Renovierung von Pfarrdienstwohnungen ist ein komplexer Prozess, der von spezifischen kirchenrechtlichen Vorschriften, Finanzierungsmodellen und Verantwortlichkeiten geprägt ist. Die Kategorisierung der Wohnungen in langfristig zu erhaltende (Kategorie A), mittelfristig aufzugebende (Kategorie B) und kurzfristig aufzugebende (Kategorie C) bildet die Grundlage für Entscheidungen über Sanierungen und Umnutzungen.
Während für Maßnahmen an Wohnungen der Kategorie A in der Regel volle Förderungsmöglichkeiten bestehen, sind Investitionen in Kategorie B und C besonders sorgfältig zu prüfen. Die Finanzierung erfolgt idealerweise über eine Pfarrhausrücklage, die jedoch nicht von allen Gemeinden gebildet wird, insbesondere dann nicht, wenn staatliche Baulasten bestehen.
Die Verantwortlichkeiten für Renovierungsmaßnahmen sind klar zwischen der Kirchengemeinde als Eigentümerin und der Pfarrperson als Nutzerin oder Nutzer verteilt. Während die Gemeinde für größere Sanierungen zuständig ist, obliegen Klein- und Schönheitsreparaturen teilweise der Nutzerin oder dem Nutzer, wobei bestimmte Kostenobergrenzen gelten.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Renovierungen haben sich mit den Neuregelungen zum 31.12.2021 geändert, was Planungssicherheit für Kirchengemeinden und die kirchlichen Bauämter erfordert. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist nicht nur rechtlich erforderlich, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll, um die wertvolle Bausubstanz der Pfarrdienstwohnungen zu erhalten und zukunftsfähig zu nutzen.