Einleitung
Renovierungen und Sanierungen von Immobilien können mit erheblichen Kosten verbunden sein. In Österreich gibt es jedoch verschiedene Möglichkeiten, diese Ausgaben steuerlich geltend zu machen und so die finanzielle Belastung zu reduzieren. Dieser Artikel beleuchtet die steuerlichen Absetzmöglichkeiten für Renovierungen in Österreich, darunter allgemeine Renovierungskosten, energetische Sanierungen, barrierefreie Adaptierungen sowie die Gebäudeabschreibung. Die rechtlichen Grundlagen, Voraussetzungen und konkreten Praxisbeispiele werden detailliert erörtert, um Hausbesitzern und Mietern eine Orientierung zu bieten.
Allgemeine steuerliche Absetzmöglichkeiten für Renovierungen
Die Absetzbarkeit von Renovierungskosten ist im Einkommensteuergesetz (EStG) festgelegt, insbesondere in § 35a. Laut dieser Regelung können Handwerkerleistungen bis zu 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 1.200 Euro pro Jahr, von der Steuer abgesetzt werden. Dies bedeutet, dass bei einer Renovierung mit 6.000 Euro an Handwerkerkosten bis zu 1.200 Euro als Steuererstattung zurückgeholt werden können.
Wer kann absetzen?
Grundsätzlich können sowohl Eigentümer als auch Mieter von den steuerlichen Vorteilen profitieren, allerdings gelten unterschiedliche Regelungen:
Eigentümer: Können Renovierungskosten in der Regel absetzen, insbesondere wenn die Immobilie vermietet ist. In diesem Fall werden die Kosten als Werbungskosten betrachtet, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden können.
Mieter: Dürfen ebenfalls Renovierungskosten absetzen, wenn diese in Absprache mit dem Vermieter durchgeführt wurden und eine klare Vereinbarung vorliegt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn mit Zustimmung des Vermieters eine Renovierung durchgeführt wird, die den Zustand der Wohnung verbessert.
Dokumentationspflichten und Fristen
Die Dokumentation der Renovierungskosten spielt eine entscheidende Rolle für die Absetzbarkeit. Es ist unerlässlich, alle Rechnungen und Belege gut aufzubewahren, da diese als Nachweis für das Finanzamt dienen. Die Steuererklärung muss innerhalb von 4 Jahren nach Abschluss der Renovierungsarbeiten eingereicht werden, um die Kosten geltend zu machen. Dies gibt ausreichend Zeit, um alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen.
Es wird empfohlen, bereits während der Renovierung alle Belege zu sammeln und zu kategorisieren, damit bei der Steuererklärung keine wichtigen Informationen vergessen werden. Die korrekte Aufbewahrung der Belege ist eine Grundvoraussetzung für die erfolgreiche Geltendmachung der Steuererstattung.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand
Ein entscheidender Faktor bei der Absetzbarkeit von Renovierungskosten ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand.
Definitionen
Erhaltungsaufwand: Umfasst alle Kosten, die notwendig sind, um die Immobilie in einem ordnungsgemäßen und bewohnbaren Zustand zu halten. Dazu zählen Reparaturen, regelmäßige Wartungsarbeiten und kleinere Modernisierungen.
Herstellungsaufwand: Bezieht sich auf Kosten, die mit der Herstellung oder dem Neuerschaffen von Gebäudeteilen verbunden sind, also im Wesentlichen auf Neu- oder Umbauten.
Absetzbarkeit
Der Erhaltungsaufwand kann in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Beispiele für Erhaltungsaufwand sind: - das Streichen der Wände - der Austausch defekter Fenster - die Reparatur von Heizungsanlagen - das Austauschen von defekten Fliesen oder sanitären Anlagen
Bei der Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand können jedoch Schwierigkeiten entstehen, insbesondere bei Maßnahmen, die sowohl reparativen als auch modernisierenden Charakter haben. In solchen Fällen ist eine sorgfältige Dokumentation der Arbeiten und ihrer Gründe besonders wichtig, um eine steuerliche Anerkennung zu gewährleisten.
Energieeffiziente Sanierungen: Besondere Regelungen und Förderungen
Im Zuge der ökosozialen Steuerreform 2022 können energetische Sanierungen von Häusern oder Wohnungen auch in den Folgejahren 2023, 2024 und 2025 von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Der Gesetzgeber ermöglicht dies in Form einer pauschalen Berücksichtigung von Sonderausgaben.
Öko-Sonderausgabenpauschale
Für das Kalenderjahr 2024 und Folgejahre steht in Österreich für eine geförderte thermisch-energetische Sanierung auf fünf Jahre eine Öko-Sonderausgabenpauschale von jährlich 800 Euro zur Verfügung. Diese steuerliche Absetzbarkeit setzt jedoch bestimmte Voraussetzungen:
- Es muss eine Bundesförderung gemäß Umweltförderungsgesetz gewährt worden sein.
- Die förderfähigen Kosten müssen bestimmte Mindestgrenzen überschreiten.
Mindestinvestitionshöhe
Die Nettoinvestitionssumme nach Abzug öffentlicher Förderungen muss bei einer thermisch-energetischen Sanierung mindestens 4.000 Euro betragen, um steuerlich abgesetzt werden zu können. Diese Grenze stellt sicher, dass nur signifikante Sanierungsmaßnahmen gefördert werden.
Beispiel: Abzugsfähige Teilsanierung
Für die Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke sowie den Austausch von 80 % der Fenster in einem 50 Jahre alten Einfamilienhouse werden am 15. April 2023 20.000 Euro bezahlt. Der Heizwärmebedarf sinkt um 50 %. Als Hausbesitzer erhält man vom Bund eine nicht rückzahlbare Förderung in Höhe von 6.000 Euro (Sanierungsscheck) und das Bundesland Niederösterreich stellt weitere 1.200 Euro (Sanierung mit Energieausweis) zur Verfügung.
Somit liegt der Nettoaufwand nach Abzug der Förderungen bei 12.800 Euro und damit über der required Mindestgrenze von 4.000 Euro. Die Öko-Sonderausgabenpauschale von 4.000 Euro, die sich auf fünf Jahre verteilt, kann in Anspruch genommen werden.
Änderungen bei der Förderung
Der ursprünglich ebenfalls steuerlich absetzbare Heizkesseltausch (400 Euro jährlich auf fünf Jahre) ist derzeit nicht mehr förderfähig, da die Aktion "Raus aus Öl und Gas 2023/24" beendet wurde und keine neuen Anträge mehr möglich sind. Eine mögliche Neuauflage im Jahr 2025 hängt von der Entscheidung der neuen Bundesregierung ab.
Einkommensschwache Haushalte können jedoch weiterhin von der Aktion "Sauber Heizen für Alle" profitieren, deren Anträge ab dem 2. Januar 2025 wieder möglich sind.
Voraussetzungen für die Absetzung
Für die steuerliche Absetzung von energetischen Sanierungen gelten folgende Voraussetzungen:
- Die Maßnahme muss von natürlichen Personen durchgeführt werden, die Wohnungen, (Teile von) Ein- und Zweifamilienhäusern oder Reihenhäusern privat nutzen.
- Es muss eine Bundesförderung gemäß Umweltförderungsgesetz gewährt worden sein.
- Die Nettoinvestitionssumme nach Abzug öffentlicher Förderungen muss mindestens 4.000 Euro betragen.
- Es muss eine Einwilligung zur Datenübermittlung an das Finanzamt vorliegen.
Barrierefreie Sanierungen: Steuervorteile für Menschen mit Behinderungen
In Österreich haben Menschen mit Behinderungen die Möglichkeit, außergewöhnliche Belastungen von der Einkommenssteuer abzusetzen. Dazu gehört auch eine rollstuhlgerechte Adaptierung der Wohnung. Für diesen Zweck gibt es vom Grad der Behinderung abhängige Pauschalbeträge ohne Selbstbehalt.
Pauschalbeträge für barrierefreie Wohnungen
Die Pauschalbeträge beginnen ab einem Grad der Behinderung von 25 % mit 124 Euro pro Jahr und steigen ab einer Behinderung von 95 % auf jährlich 1.198 Euro. Diese Beträge können direkt in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Weitere Förderungen
Wesentlich stärker ins Gewicht fallen Zuschüsse und Förderungen für barrierefreies Wohnen im Alter, die unabhängig vom körperlichen Zustand des Antragstellers verfügbar sind. Diese Förderungen können in Kombination mit den steuerlichen Vorteilen die Kosten für barrierefreie Sanierungen erheblich senken.
Gebäudeabschreibung bei Sanierungen
Eine kürzlich erfolgte Änderung des Einkommensteuergesetzes sieht erweiterte Möglichkeiten der beschleunigten Abschreibung bei Herstellungsaufwand im Zuge von Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden vor. Weiters ist für neue Wohngebäude, die im Zeitraum 1.1.2024 – 31.12.2026 fertiggestellt werden und definierten ökologischen Standards entsprechen, eine verbesserte vorzeitige Abschreibung möglich.
Befristete erhöhte Absetzung für die Abschreibung bei Wohngebäuden
Seit dem Veranlagungsjahr 2020 gibt es für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt wurden, die Möglichkeit einer beschleunigten Abschreibung. Diese beschleunigte Abschreibung führt zu einer Verdreifachung des normalen Abschreibungssatzes bei Wohngebäuden (1,5%) im ersten Jahr der Anschaffung (4,5%) sowie zu einer Verdoppelung im Folgejahr (3%).
"Öko-Zuschlag" für klimafreundliche Sanierungen
Mit dem "Öko-Zuschlag" werden für 2024 und 2025 zeitlich befristet klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen von vermieteten Wohngebäuden steuerlich begünstigt. Diese zusätzliche Förderung soll Eigentümer von Mietwohnungen dazu motivieren, in energieeffiziente Sanierungen zu investieren, um so einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.
Praktische Beispiele und Fallstudien
Beispiel 1: Abzugsfähige Teilsanierung
Ein Hausbesitzer investiert 20.000 Euro in die Dämmung der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke sowie in den Austausch von 80 % der Fenster. Der Heizwärmebedarf sinkt dadurch um 50 %. Er erhält vom Bund eine Förderung von 6.000 Euro (Sanierungsscheck) und vom Bundesland weitere 1.200 Euro, was den Nettoaufwand auf 12.800 Euro reduziert.
Da dieser Betrag die Mindestgrenze von 4.000 Euro deutlich übersteigt, kann der Hausbesitzer die Öko-Sonderausgabenpauschale von 4.000 Euro in Anspruch nehmen, die sich auf fünf Jahre verteilt. Dies entspricht einer jährlichen Steuerersparnis von 800 Euro über einen Zeitraum von fünf Jahren.
Beispiel 2: Nicht abzugsfähige Sanierung
Ein anderer Hauseigentümer möchte nur die Fenster seines Hauses austauschen lassen, ohne weitere Dämmmaßnahmen durchzuführen. Die Gesamtkosten betragen 8.000 Euro, wovon 3.000 Euro durch Förderungen gedeckt werden. Der Nettoaufwand beträgt somit 5.000 Euro, was die Mindestgrenze von 4.000 Euro eigentlich erfüllt.
Da jedoch keine Bundesförderung nach dem Umweltförderungsgesetz gewährt wurde, ist die Sanierung nicht für die Öko-Sonderausgabenpauschale qualifiziert. Der Eigentümer kann jedoch möglicherweise die allgemeinen Renovierungsregeln in Anspruch nehmen und bis zu 20 % der Kosten, maximal 1.200 Euro, als Werbungskosten absetzen, falls die Wohnung vermietet ist.
Dokumentation und praktische Umsetzung
Erforderliche Dokumente
Für die erfolgreiche steuerliche Absetzung von Renovierungskosten ist eine sorgfältige Dokumentation unerlässlich. Folgende Unterlagen sollten unbedingt aufbewahrt werden:
- Alle Rechnungen und Belege für die durchgeführten Arbeiten
- Nachweise über erhaltene Förderungen
- Nachweis über die Art der durchgeführten Maßnahmen (Erhaltung vs. Herstellung)
- Bei Mieterrenovierungen: schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter
- Bei energetischen Sanierungen: Bestätigung über die Bundesförderung
- Energieausweise oder andere Nachweise über die Effizienzsteigerung
Schritt-für-Schritt-Anleitung
- Planungsphase: Klären, welche steuerlichen Vorteile für geplante Sanierungen in Frage kommen
- Dokumentation während der Arbeiten: Sammeln aller Belege und Rechnungen
- Antragstellung bei Förderstellen: Bei energetischen Sanierungen frühzeitig Förderanträge stellen
- Nach Fertigstellung: Zusammenstellung aller Unterlagen für die Steuererklärung
- Steuererklärung: Geltendmachung der Kosten innerhalb der 4-jährigen Frist
- Nachforderung oder Erstattung: Abwarten der Veranlagung durch das Finanzamt
Häufige Fehler
- Fehlende oder unvollständige Dokumentation
- Überschreiten der Frist für die Steuererklärung
- Abgrenzungsprobleme zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand
- Nichtbeachtung der Mindestinvestitionsgrenzen bei energetischen Sanierungen
- Vergessen, alle förderfähigen Maßnahmen zu beantragen
Fazit
Die Renovierung Ihrer Immobilie muss nicht zwangsläufig mit hohen finanziellen Belastungen verbunden sein, wenn Sie die steuerlichen Vorteile kennen und effektiv nutzen. In Österreich stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, Renovierungskosten steuerlich geltend zu machen:
- Allgemeine Renovierungskosten können bis zu 20 % der Kosten, maximal jedoch 1.200 Euro pro Jahr, abgesetzt werden
- Energetische Sanierungen können über die Öko-Sonderausgabenpauschale gefördert werden, sofern die Mindestinvestitionsgrenze von 4.000 Euro Nettoinvestition nach Förderung erreicht wird
- Menschen mit Behinderungen können Pauschalbeträge für barrierefreie Adaptierungen geltend machen
- Seit 2020 gibt es beschleunigte Abschreibungsmöglichkeiten für neu angeschaffte oder hergestellte Gebäude
- Bis Ende 2026 werden klimafreundliche Sanierungen von Wohngebäuden zusätzlich gefördert
Informieren Sie sich über die verschiedenen Absetzmöglichkeiten, die Ihnen zur Verfügung stehen, und sammeln Sie alle relevanten Belege und Rechnungen, um Ihre Kosten in der Steuererklärung geltend zu machen. Eine sorgfältige Planung und Dokumentation kann Ihnen helfen, Ihre Steuerlast erheblich zu senken und Ihre Renovierungsprojekte erfolgreicher zu gestalten. Sollten Sie sich unsicher fühlen oder Unterstützung benötigen, zögern Sie nicht, einen Steuerberater hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass Sie alle möglichen Abzüge optimal ausnutzen.