Einleitung
Wasserschäden in Gebäuden führen oft zu erheblichen Schäden an der Bausubstanz, einschließlich der Tapeten. Die Frage, wer für die Kosten der Renovierung aufkommt und welche rechtlichen Pflichten bestehen, ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dieser Artikel beleuchtet die Verantwortlichkeiten bei Tapetenschäden nach Wasserschäden, die rechtlichen Grundlagen sowie die unterschiedlichen Versicherungsregelungen, die Mieter und Vermieter betreffen.
Die rechtliche Verantwortung bei Tapetenschäden
Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (10 U 8/18) besteht eine klare rechtliche Regelung für die Verantwortung bei Tapetenschäden durch Wasserschäden. In einem konkreten Fall trat durch unsachgemäße Reparatur eines Wasserhahns Wasser aus einer vermieteten Wohnung aus und drang über Decken und Wände in die darunterliegende Wohnung ein, wobei die Tapeten erheblich beschädigt wurden.
Der Mieter der unteren Wohnung verklagte zunächst die Mieterin der oberen Wohnung auf Ersatz der Kosten von rund 6.500 Euro für eine Neutapezierung. Diese Klage wurde jedoch abgewiesen. Das Gericht stellte klar, dass sich ein Mieter in einem solchen Fall nur an seinen Vermieter halten kann. Dieser ist verpflichtet, auftretende Mängel in der Wohnung zu beseitigen, auch wenn dafür Dritte verantwortlich sind, bei denen sich der Vermieter schadlos halten kann.
Die Begründung des Gerichts: Die beschädigte Tapete sei wesentlicher Bestandteil des Gebäudes und damit Teil des Gebäudeeigentums. Mieter könnten nur dann einen Schaden selbst geltend machen, wenn der ihnen gehörende Hausrat beschädigt wird. Für Gebäudebestandteile wie Tapeten ist ausschließlich der Vermieter zuständig.
Diese Rechtsprechung hat wichtige Konsequenzen für die Praxis. Sie unterstreicht die grundsätzliche Verantwortung des Vermieters für den baulichen Zustand der vermieteten Wohnung, unabhängig davon, ob der Schaden durch den Mieter selbst, durch Dritte oder durch natürliche Ursachen entstanden ist. Der Vermieter muss die Tapetenschäden beheben, kann sich aber im Regelfall bei dem für den Schaden Verantwortlichen schadlos halten.
Schönheitsreparaturen und unvollendete Renovierungen
Eine rechtlich komplexere Situation entsteht, wenn es um unvollendete Renovierungen oder Schönheitsreparaturen geht. Hier existieren unterschiedliche Fallgestaltungen, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können.
Fall 1: Unvollständige Renovierung durch den Mieter
Wenn ein Mieter eine begonnene, aber nicht zu Ende geführte Renovierung vorgenommen hat, benötigt der Vermieter keine Frist zur Nachbesserung, sondern kann direkt Schadenersatz verlangen. Dies ergibt sich aus der Rechtsprechung, wonach eine Verschlechterung der Mietsache vorliegt, wenn der Mieter vorhandene Tapeten teilweise entfernt und dann nicht erneuert.
Fall 2: Alte, wertlose Tapeten
Anders verhält es sich nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs, wenn der Mieter alte Tapeten teilweise entfernt und dann nicht erneuert. In einem konkreten Fall war die Tapezierung bereits etwa 30 Jahre alt und mehrfach überstrichen. Das Geracht entschied, dass der Mieter in solchen Fällen keinen Schadensersatz schuldet, da die Tapeten aufgrund ihres Alters ohnehin wertlos waren.
Diese beiden Fälle sind jedoch schwer voneinander abzugrenzen. Als Mieter oder Vermieter sollte man in solchen Konstellationen rechtlichen Rat einholen, um die genauen Rechte und Pflichten zu klären.
Versicherungsregelungen bei Tapetenschäden
Die Versicherungslandschaft bei Tapetenschäden nach Wasserschäden ist komplex, insbesondere in Mietverhältnissen. Hier existieren teilweise Überschneidungen zwischen verschiedenen Versicherungsleistungen.
Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers deckt alle Schäden am Gebäude ab. Bei einem Leitungswasserschaden übernimmt sie die Kosten für die Reparatur und Instandsetzung der beschädigten Bauteile, einschließlich der Tapeten, sofern diese als fester Bestandteil des Gebäudes anzusehen sind.
Es ist jedoch zu beachten, dass die Wohngebäudeversicherung nicht vom Mieter, sondern vom Eigentümer abgeschlossen wird. Daher muss sich der Mieter bei Schäden am Gebäude in der Regel an seinen Vermieter wenden.
Hausratversicherung
Bei gemieteten Wohnungen besteht für Nässeschäden an Bodenbelägen, Innenanstrichen und Tapeten unter Umständen eine Doppelversicherung mit der Hausratversicherung. Laut §8 Nr1 h VHB 2010 versichert die Hausratversicherung Kosten für Reparaturen in gemieteten Wohnungen, um solche Nässeschäden zu beseitigen.
Diese Regelung bedeutet, dass der Mieter in der Regel über seine Hausratversicherung die Kosten für die Reparatur von Tapetenschäden nach einem Wasserschaden geltend machen kann, auch wenn rechtlich gesehen die Tapete ein Gebäudebestandteil ist.
Ausnahmen bei Mieter-Einbauten
Wurde die Tapete jedoch vom Mieter eingebracht, besteht keine Doppelversicherung. Da es sich in diesem Fall um Mieteinbauten handelt, sind solche Dinge nur in der Hausrat-, nicht aber in der Wohngebäudeversicherung abgesichert. Der Mieter müsste einen solchen Schaden also über seine Hausratversicherung regulieren.
Besteht keine Hausratversicherung beim Mieter, so haftet die Wohngebäudeversicherung dennoch nicht für solche Mieter-Einbauten.
Abgrenzung bei notwendigen Wandöffnungen
Kommt es im Zuge der Reparatur eines Wasserschadens dazu, dass Wände aufgebrochen werden müssen, ist die Wohngebäudeversicherung in jedem Fall für die Kosten der Beseitigung dieses Schadens zuständig. Bei der Tapete jedoch ist die Hausratversicherung bei einem Nässeschaden nur für den Teil zuständig, der ohne das Aufbrechen der Wand angefallen wäre.
Praktische Schritte nach einem Wasserschaden
Tritt ein Wasserschaden auf, der Tapeten beschädigt, sollten bestimmte Schritte unternommen werden, um die Schäden zu minimieren und die Regulierung über die Versicherungen zu erleichtern.
Sofortmaßnahmen
- Ursache des Wasserschadens sofort beseiten lassen
- Wasserzufuhr unterbrechen
- Ggf. professionelle Hilfe von Fachfirmen für die Schadensbekämpfung hinzuziehen
Gutachten einholen
Ein Gutachter der Wohngebäudeversicherung oder ein unabhängiger Sachverständiger sollte prüfen, welche Schäden entstanden sind und welche Maßnahmen zur Reparatur erforderlich sind. Dies ist wichtig für die spätere Regulierung durch die Versicherungen.
Fachgerechte Beseitigung von Schimmel
Bereits aufgrund eines älteren Wasserschadens zu Schimmel an der Wand gekommen, muss dieser fachgerecht beseitigt werden. Fachfirmen verwenden dann ein geeignetes Mittel gegen Schimmel an der Wand und können beispielsweise grünen, schwarzen oder gelben Schimmel an der Wand wirksam beseitigen. Erst danach kann die Wohnung weiter renoviert und neue Tapeten aufgetragen werden.
Dokumentation
Alle entstandenen Schäden sollten fotografisch dokumentiert werden. Rechnungen für die Beseitigung der Schäden sollten sorgfältig aufbewahrt werden, da sie für die Regulierung durch die Versicherungen benötigt werden.
Kostenübernahme nach Schadensursache
Wer für die Kosten der Tapetenrenovierung nach einem Wasserschaden aufkommt, hängt maßgeblich von der Ursache des Schadens ab:
Schaden durch Leitungswasser des Mieters: In diesem Fall übernimmt im Regelfall die Privathaftpflichtversicherung des Mieters die Kosten.
Schaden durch Leitungswasser eines Dritten: Die Privathaftpflichtversicherung des Verursachers haftet.
Schaden durch Rückstau oder Hochwasser: Gegebenenfalls übernimmt eine bestehende Elementarschadenversicherung die Kosten.
Schaden durch natürliche Ursachen: Hier kommt die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers für die Kosten auf.
Besondere Aspekte bei Mietwohnungen
In Mietwohnungen gibt es besondere Regelungen, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter relevant sind:
Rechte des Mieters
- Der Mieter kann sich bei Tapetenschäden nach Wasserschäden an seinen Vermieter wenden
- Der Vermieter muss die Beseitigung des Mangels veranlassen
- Der Mieter kann Minderung der Miete verlangen, wenn die Wohnung aufgrund der Schäden nicht nutzbar ist
Pflichten des Vermieters
- Der Vermieter muss für die Behebung der Schäden sorgen
- Der Vermieter kann sich bei dem für den Schaden Verantwortlichen schadlos halten
- Der Vermieter sollte über eine Wohngebäudeversicherung verfügen, die Leitungswasserschäden abdeckt
Empfehlung für Vermieter
Die Württembergische Versicherung, ein Unternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe, rät Vermietern zum Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, die Leitungswasserschäden einschließt. Solche Versicherungen schützen Vermieter vor hohen Kosten, die durch Wasserschäden an der Bausubstuktur, einschließlich der Tapeten, entstehen können.
Fazit
Die Renovierung von Tapeten nach Wasserschäden ist ein komplexes Thema, das sowohl rechtliche als auch versicherungsrechtliche Aspekte umfasst. Grundsätzlich gilt, dass beschädigte Tapeten als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes angesehen werden und daher die Verantwortung beim Vermieter liegt. Dieser muss die Schäden beheben, kann sich aber bei dem für den Schaden Verantwortlichen schadlos halten.
In der Praxis gibt es jedoch zahlreiche Ausnahmen und Sonderregelungen, insbesondere bei Mietwohnungen. Hier kann es zu einer Doppelversicherung zwischen Wohngebäude- und Hausratversicherung kommen. Entscheidend ist, ob die Tapete zum Gebäudebestandteil gehört oder vom Mieter eingebracht wurde.
Unabhängig von der genauen rechtlichen Einordnung ist es ratsam, bei Wasserschäden immer professionelle Hilfe hinzuzuziehen und alle Schäden sowie entstandenen Kosten sorgfältig zu dokumentieren. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Kosten von der jeweils zuständigenversicherung übernommen werden.
Für Vermieter ist der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, die Leitungswasserschäden abdeckt, eine wichtige Absicherung gegen hohe Renovierungskosten. Für Mieter ist der Abschluss einer Hausratversicherung ratsam, um auch bei Schäden an Mieter-Einbauten abgesichert zu sein.
In Zweifelsfällen sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, um die genauen Rechte und Pflichten zu klären und teile Fehlentscheidungen zu vermeiden.