Einleitung
Die Revitalisierung von Einkaufszentren und Einzelhandelsflächen gewinnt in Deutschland zunehmend an Bedeutung. In einem sich wandelnden Einzelhandelsmarkt, geprägt durch den E-Commerce und veränderte Konsumgewohnheiten, müssen sich stationäre Händler und Immobilienbesitzer anpassen. Aktuelle Daten zeigen, dass etwa jedes dritte Einkaufszentrum in Deutschland seit 2010 neu strukturiert wurde oder bis 2020 mit einer Modernisierung begonnen hat. Der durchschnittliche Revitalisierungszyklus hat sich auf 10,4 Jahre verkürzt, und im gesamten Einzelhandel beläuft sich der durchschnittliche Renovierungszyklus auf etwa 7 Jahre. Dieser Artikel beleuchtet die aktuellen Trends, Strategien und Praxisbeispiele der Revitalisierung im Einzelhandel.
Aktuelle Trends in der Revitalisierung von Einkaufszentren
Die deutsche Einzelhandelsimmobilienbranche erlebt derzeit eine deutliche Zunahme von Revitalisierungsaktivitäten. Laut einer Studie der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH hat sich das Investitionsvolumen für die Revitalisierung von Einkaufszentren in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Mit einem gesamten Investitionsvolumen von etwa 7,1 Milliarden Euro für rund 210 Einkaufszentren mit gut 6,6 Millionen Quadratmeter Mietfläche zeigt sich eine klare Tendenz zur Modernisierung bestehender Objekte.
Ein bemerkenswerter Trend ist die Verkürzung der Revitalisierungszyklen. Während in früheren Jahrzehnten vor allem Neuansiedlungen im Fokus der Entwickler standen, liegt ab Beginn der 2010er die Zahl der Um- und Neupositionierungen von Centern – mit deutlich steigender Tendenz – mehr als drei Mal höher als die Anzahl der Neueröffnungen. Der durchschnittliche Revitalisierungszyklus für Einkaufszentren ist auf 10,4 Jahre gesunken, während der durchschnittliche Renovierungszyklus im gesamten Einzelhandel im Jahr 2019 bei etwa 7 Jahren lag. Dabei zeigt sich, dass der Lebensmitteleinzelhandel (Food-Bereich) längere Renovierungszyklen aufweist als der Nonfood-Bereich, zu dem beispielsweise Baumärkte zählen.
Die Revitalisierungsmaßnahmen konzentrieren sich zumeist auf interne Umstrukturierungen verbunden mit einer Modernisierung von Gestaltungselementen. Etwa 14 Prozent aller Revitalisierungen waren grundlegende Neupositionierungen einschließlich Erweiterungen. Größere Objekte wurden dabei bevorzugt revitalisiert, während Center unter 20.000 m² Mietfläche ihren teilweise vorhandenen Investitionsstau in den vergangenen Jahren nicht auflösen konnten.
Für die kommenden Jahre erwarten Experten von der GMA weiter verkürzende Revitalisierungszyklen verbunden mit einem Anstieg der jährlichen Anzahl sich neupositionierender Einkaufszentren. Für die nächste Dekade wird ein Volumen von 270 bis 320 Centern prognostiziert, die neustrukturiert oder modernisiert werden müssen. Bei Berücksichtigung der gestiegenen Baukosten entspricht dies fast einer Verdopplung der Investitionen. Das kumulierte Investitionsvolumen wird sich in einer Bandbreite zwischen 10 und 14 Milliarden Euro bewegen.
Praxisbeispiel: Revitalisierung der Kaufland-Filiale in Bad Tölz
Ein beeindruckendes Praxisbeispiel für eine gelungene Revitalisierung ohne Abriss und Neubau bietet die Kaufland-Filiale in Bad Tölz. Die Filiale, die zu Beginn der 70er-Jahre errichtet und seitdem kaum modernisiert wurde, wird derzeit behutsam in die Moderne geführt, um zu demonstrieren, dass es nicht immer ein Abriss und Neubau sein muss.
Die Revitalisierung der Bad Tölzer Filiale ist aufgrund ihres Umfangs in verschiedene Bauabschnitte gegliedert, um Betriebsunterbrechungen zu vermeiden. Im laufenden Betrieb wurde bereits die Fläche der Mall mit dem Eingangsbereich neugestaltet. Derzeit wird das Gebäude um einen neuen Technik- und Anlieferungsbereich erweitert. Für die sehr lauten und umfangreichen Arbeiten im Innenbereich wurde die Filiale vorübergehend geschlossen. In dieser Schließzeit wird auch der komplette Außenbereich neugestaltet.
Ein besonderes Augenmerk wurde auf nachhaltige Lösungen gelegt. Da sich eine Photovoltaik-Anlage auf dem Filialdach aus statischen Gründen nicht realisieren ließ, wurde eine innovative Lösung gewählt: Erstmals werden auf dem Parkplatz PV-Carports installiert. Die Filiale ist voraussichtlich im November 2023 wiedereröffnet worden und präsentiert sich damit als modernes nachhaltiges Einkaufserlebnis.
Wichtige Aspekte der Ladenrevitalisierung
Außenbereich und Eingangsgestaltung
Die Gestaltung des Außenbereichs eines Geschäfts spielt eine entscheidende Rolle für den Gesamteindruck und die Kundenwahrnehmung. Bei Planungen für Neu- oder Umbauten sollte der Außenbereich zwei grundlegende Eigenschaften erfüllen: Zum sollte er, falls baulich erlaubt, im Corporate Design gestaltet werden, zum anderen sollte der Eingangsbereich offen und einladend gebaut sein, um keine Schwellenangst zu erzeugen. Ein gut durchdachter Eingangsbereich schafft eine positive erste Erfahrung für die Kunden und lädt zum Betreten des Geschäfts ein.
Kundenführung und Shop-Design
Bei Umbaumaßnahmen besteht im Shop die Möglichkeit, vieles an der Kundenführung zu optimieren. Piktografische Wegweiser erleichtern speziell optisch orientierten und sprachfremden Kunden die Orientierung im Shop. Unterschiedliche Farbkennzeichnungen können über durchgehende Boden-, Wand- oder Deckenmarkierungen zu den farblich passenden Abteilungen führen. Solche Maßnahmen verbessern nicht nur die Kundenorientierung, sondern fördern auch das Cross-Selling-Potential, indem Kunden gezielt durch den Shop geführt werden.
Die Ladeneinrichtung sollte den Charakter des Geschäfts, des Sortiments und auch des Besitzers widerspiegeln. Einheitliche und CI-konforme Gestaltung oder ein durchdachter Stil ist dabei wichtiger als ein wild zusammengewürfeltes Mix aus altem und neuem Stil, der bei Kunden bewusste oder unbewusste Irritationen hervorrufen kann. Das Konzept sollte, einmal gefunden, konsequent durchgezogen werden.
Beleuchtungskonzepte und Energieeffizienz
Die Beleuchtung eines Geschäfts schlägt bei den Energiekosten meist hoch zu Buche. Bei Umbaumaßnahmen kann man dafür sorgen, dass diese durch den Einsatz energieeffizienter LED-Strahler mittel- und langfristig reduziert werden. Es muss auch dafür gesorgt werden, dass es im Laden selbst keine dunklen Ecken mehr gibt, in denen das Sortiment schlecht zu erkennen ist und sich Kunden unwohl fühlen könnten. Über den gezielten Einsatz von Strahlern können nicht nur Verkaufsräume strukturiert werden, auch Produkte können so "gehighlightet" und perfekt inszeniert werden.
Die dritte Ebene der Ladengestaltung – die Decke – ist ebenfalls ein wichtiges Element. Dort kann mit ausgefallener Dekoration oder Materialität eine weitere Erlebnisebene entstehen. Je nach verfügbarem Budget kann gebrauchte Ladeneinrichtung bei der Renovierung oder Sanierung den Geldbeutel schonen. Verkäufer gebrauchter Ladeneinrichtung bieten solche Optionen beispielsweise auf spezialisierten Plattformen an.
Herausforderungen und Zukunftsperspektiven
Der Handlungsdruck zur Revitalisierung ist in der Einzelhandelsbranche deutlich spürbar. Zu Beginn des neuen Jahrzehnts wird sich etwa jedes siebte Einkaufszentrum in einem sowohl für den stationären Handel schrumpfenden Markt befinden als auch die Schwierigkeit zu beachten haben, ein ausreichendes Nachfragepotenzial zu erschließen und einen attraktiven Branchen- und Mietermix anzubieten. Für jedes zehnte Einkaufszentrum geht die GMA mittel- bis langfristig sogar davon aus, dass es "sterben" wird bzw. es zu Desinvestitionen und Umnutzungen kommen wird.
Dennoch gibt es auch positive Entwicklungen: Viele Eigentümer haben die Notwendigkeit der Revitalisierung erkannt und diese bereits umgesetzt. Erfolgreich revitalisierte Center können nicht nur ihre Attraktivität für Kunden steigern, sondern auch eine höhere Rendite für die Eigentümer erzielen und eine längere Lebensdauer der Immobilien sichern.
Die Revitalisierung von Einkaufszentren ist somit kein reines Kostenfaktor, sondern eine notwendige Investition in die Zukunftsfähigkeit der Immobilien. Durch strategische Planung, kreative Lösungen und die Berücksichtigung aktueller Trends können auch ältere Immobilien wieder zu attraktiven Einkaufserlebnissen werden und sich erfolgreich im Wettbewerb behaupten.
Fazit
Die Revitalisierung von Einkaufszentren und Einzelhandelsflächen hat sich in Deutschland zu einem zentralen Thema entwickelt. Die durchschnittlichen Revitalisierungszyklen haben sich verkürzt, und die Investitionsvolumina nehmen zu. Wichtige Trends umfassen die Modernisierung von Gestaltungselementen, die Optimierung der Kundenführung und die Implementierung nachhaltiger Lösungen.
Das Beispiel der Kaufland-Filiale in Bad Tölz zeigt, dass auch ältere Gebäude ohne Abriss und Neubau erfolgreich revitalisiert werden können. Durch eine sorgfältige Planung, die in verschiedene Bauabschnitte gegliedert ist, können auch umfangreiche Maßnahmen mit minimalen Betriebsunterbrechungen umgesetzt werden. Innovative Lösungen wie die Installation von PV-Carports anstelle von Dachanlagen demonstrieren, wie Nachhaltigkeit in die Revitalisierung integriert werden kann.
Für die Zukunft wird erwartet, dass die Anzahl der revitalisierten Einkaufszentren weiter steigen wird, mit einem prognostizierten Investitionsvolumen zwischen 10 und 14 Milliarden Euro für die nächste Dekade. Gleichzeitig wird auch die Zahl der Centers, die am Markt scheitern, zunehmen, was die Bedeutung strategischer Revitalisierung unterstreicht.
Erfolgreiche Revitalisierungen beruhen auf einem ganzheitlichen Ansatz, der Außenbereich, Kundenerlebnis, Energieeffizienz und nachhaltige Lösungen umfasst. Nur so können sich Einkaufszentren in einem sich wandelnden Einzelhandelsumfeld langfristig behaupten.