Bürgerhaus Garching: Eine Sanierung mit steigenden Kosten und unvorhergesehenen Herausforderungen

Einleitung

Die Sanierung des Bürgerhauses in Garching entwickelte sich zu einem der umfangreichsten und teuersten Bauprojekte der Stadtgeschichte. Was ursprünglich als geplante Maßnahme mit einem klaren Budget begann, entwickelte sich zu einer mehrjährigen Herausforderung mit steigenden Kosten und unvorhergesehenen technischen Schwierigkeiten. Dieser Artikel beleuchtet den gesamten Prozess der Sanierung vom Planungsbeginn bis zur geplanten Fertigstellung, analysiert die Gründe für die Kostensteigerungen und zeigt auf, wie die Stadt mit den Herausforderungen umging.

Planungsphase und anfängliches Budget

Die Planungen für die Sanierung des Garchinger Bürgerhauses begannen bereits Ende 2016. Damals veranschlagte die Stadt einen Betrag von knapp neun Millionen Euro ausschließlich für die Sanierungsarbeiten am Bürgerhaus. Dieses Budget basierte auf einer umfassenden Bestandsaufnahme und den ersten Planungsschritten. Die Stadt hatte von Anfang an das Ziel, ein energieeffizientes und nachhaltiges Bürgerhaus zu schaffen, das den modernen Anforderungen an Komfort und Technologie entspricht.

Die ursprünglichen Planungen sahen umfangreiche Arbeiten vor, um das Gebäude, das 1979 errichtet wurde, grundlegend zu modernisieren. Ein besonderes Augenmerk lag auf der Verbesserung der technischen Anlagen und der Energieeffizienz. Die neue Belüftungsanlage im Saal sollte beispielsweise ein besonderes Highlight werden und das Problem stickiger Luft bei vollem Haus endgültig lösen.

Entdeckung von statischen Problemen und Kostensteigerungen

Bald nach Baubeginn zeigte sich, dass die Realität anders aussah als in den ursprünglichen Plänen vorgesehen. Beim Umbau des Restaurantbereiches stellte sich nach dem Öffnen verschiedener Böden und Wände heraus, dass der Gebäudeteil statisch sensibler war als ursprünglich angenommen. Diese Erkenntnis hatte erhebliche Konsequenzen für das Budget und den Zeitplan.

Daraufhin mussten teilweise neue Fundamente im Kellergeschoss erstellt werden. In der Folge waren auch die Bodenplatte und die teilweise darin verlegten Grundleitungen neu zu planen und auszuführen. Diese unvorhergesehenen statischen Maßnahmen führten zu ersten signifikanten Kostensteigerungen, die das ursprüngliche Budget bereits nach kurzer Zeit übersteigerten.

Neben den notwendigen statischen Korrekturen gab es auch zusätzliche Posten, die auf Sonderwünschen des Stadtrats basierten. So wurde beispielsweise ein außen anzubringender Sonnenschutz für die Bücherei nachträglich genehmigt, was weitere Kosten verursachte.

Restaurantumbau: Mehrfache Budgetanpassungen

Der Umbau des Restaurants im Bürgerhaus entwickelte sich zu einem separaten, aber eng mit der Haussanierung verbundenen Projekt mit eigenen Herausforderungen. Hier kam es zu mehreren, aufeinanderfolgenden Budgetüberschreitungen, die die finanzielle Belastung für die Stadt weiter erhöhten.

Begonnen hatte die Restauranterneuerung mit einem Budget von 2,7 Millionen Euro. Bereits nach nur sechs Monaten, im Juli 2019, stiegen die Kosten um 900.000 Euro an. Doch damit nicht genug: Kurze Zeit später mussten weitere knapp 600.000 Euro nachgeschossen werden, um das Projekt abschließen zu können. Die Kostenspirale drehte sich also unaufhörlich nach oben.

Die Gründe für diese zusätzlichen Kosten waren vielfältig und zeigten die Komplexität der Sanierungsarbeiten auf. Die Bodenplatte erwies sich als zu dünn für die geplante Nutzung. Die für die Installation der Haustechnik notwendigen Durchbrüche waren aus statischer Sicht nicht umsetzbar. Die für die Raumluftqualität erforderlichen Geräte im Keller passten nicht durch die vorhandenen Öffnungen, was eine Öffnung der Außenwand unumgänglich machte. Um die Abluft der Cateringküche über das Dach führen zu können, war ein weiterer Deckendurchbruch erforderlich.

Weitere Maßnahmen umfassten die Installation einer automatischen Drehtür, einer Automatikschiebetür in der Küche, Abdichtungsarbeiten bei Fliesenarbeiten, die Verlegung halogenfreier Leitungen und Kanäle sowie Nachbesserungen bei der Kälte-, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik. All diese Punkte führten zu einem ständigen Nachjustieren des Budgets und zu Verzögerungen im Zeitplan.

Gastronomiekonzept und Pächterwechsel

Die Geschichte der Gastronomie im Garchinger Bürgerhaus ist von stetigen Wechseln und Konzeptänderungen geprägt. Bis 2012 trug die Gastronomie den Namen "Bürgerstuben", danach folgte das "Rondell". Ein entscheidender Wendepunkt war die Sanierungsphase zwischen 2018 und 2021, in der die vorhandene Vollküche in eine sogenannte Bistroküche umgewandelt wurde. Aus der Wirtschaft sollte ein Wiener Kaffeehaus mit österreichischem Flair werden.

Dieser Umbau kostete mehr als 2,7 Millionen Euro und sollte einen Neustart für die Gastronomie im Bürgerhaus bedeuten. Gleichzeitig wurde das Restaurant im 1979 errichteten Gebäude verkleinert, um zusätzlichen Raum für örtliche Vereine zu schaffen. Allerdings sollte die Freude über die Neueröffnung nicht lange währen. Die COVID-19-Pandemie ab 2020 brachte die Gastronomiebranche allgemein in Schwierigkeiten, und auch in Garching kam es zunehmend zu Unstimmigkeiten zwischen der Stadt und dem Pächter.

Diese Differenzen führten schließlich im Juli 2023 zur Beendigung des Pachtverhältnisses. Das zentral gelegene Lokal schloss daraufhin seine Pforten. Die Pausenbewirtung bei Veranstaltungen im Bürgerhaus musste seitdem vom städtischen Kulturreferat übernommen werden, was nicht als nachhaltige Lösung angesehen wurde.

Neuanfang mit Malek Zada

Nach über einem Jahr ohne Pächter zeichnete sich Ende 2023 eine Lösung ab. Bei der Bürgerversammlung im November teilte Bürgermeister Dietmar Gruchmann mit, dass es einen Probebetrieb mit einem potenziellen neuen Pächter gebe. Malek Zada und sein Team übernahmen die Bewirtung der Anwesenden und bestanden damit sozusagen die Feuerprobe.

Die Stadt Garching hatte nach langer Debatte entschieden, dass im Bürgerhaus wieder ein "Vollrestaurant" eingerichtet werden soll, und mit Malek Zada einen neuen Pächter gefunden. Zada und sein Team erhielten zunächst die Zusage für das Catering bei Konzerten und anderen Veranstaltungen, nachdem sie die Bürgerversammlung erfolgreich gestaltet hatten.

Für den neuen Pächter stand fest, dass die Küche völlig neu gestaltet werden musste. Teilweise waren neue Fundamente und Mauerdurchbrüche erforderlich, um den Anforderungen eines modernen Restaurantbetriebs gerecht zu werden. Die Stadt versicherte, die notwendigen Arbeiten umsetzen zu lassen, damit Zada und sein Team im Frühjahr den Restaurant- und Cateringbetrieb übernehmen konnten. "Wir sind zuversichtlich, dass das funktioniert", sagte Bürgermeister Gruchmann.

Technische Herausforderungen und Lösungen

Die Sanierung des Bürgerhauses stellte die Beteiligten vor zahlreiche technische Herausforderungen, die sowohl die Kosten als auch den Zeitplan beeinflussten. Ein zentrales Problem war die statische Situation des Gebäudes, die sich nach dem Öffnen von Böden und Wänden als komplexer erwies als ursprünglich angenommen.

Die Notwendigkeit, neue Fundamente im Kellergeschoss zu erstellen, hatte weitreichende Konsequenzen. In der Folge waren auch die Bodenplatte und die darin verlegten Grundleitungen neu zu planen und auszuführen. Diese Arbeiten erforderten eine sorgfältige Abstimmung zwischen Statikern, Bauunternehmen und der Bauaufsicht, um die Standsicherheit des Gebäudes während der Arbeiten zu gewährleisten.

Im Bereich der Haustechnik gab es ebenfalls erhebliche Herausforderungen. Die ursprünglich geplante Bodenplatte erwies sich als zu dünn für die Installation der notwendigen technischen Anlagen. Die für die Haustechnik vorgesehenen Durchbrüche waren aus statischer Sicht nicht umsetzbar, was eine komplette Neuplanung erforderte.

Die Installation der Lüftungsanlage, die als besonders energieeffizient und leise gelten sollte, brachte weitere Schwierigkeiten mit sich. Die für die Raumluftqualität erforderlichen Geräte im Keller passten nicht durch die vorhandenen Öffnungen, was eine Öffnung der Außenwand unumgänglich machte. Eine weitere Herausforderung war die Abluftführung für die Cateringküche, die einen zusätzlichen Deckendurchbruch erforderte.

Diese technischen Herausforderungen führten nicht nur zu Kostensteigerungen, sondern auch zu Verzögerungen im Zeitplan. Jede unvorhergesehene Situation erforderte eine neue Planung, Abstimmung und Ausführung, was den gesamten Prozess verlangsamte.

Abschlussphase und Zeitplan

Nach mehrjährigen Sanierungsarbeiten zeichnete sich Ende 2023 endlich das Ende des Projektes ab. Bauamtsleiter Klaus Zettl zeigte sich zuversichtlich, dass mit dem neuesten Budget von 11,6 Millionen Euro alle weiteren Kosten abgedeckt seien. "Und mit den Kosten", sagte Zettl, "müsste das eigentlich so passen."

Der Zeitplan für die Abschlussphase sah vor, Mitte September 2023 der Schützengesellschaft "Eintracht Garching" den Raum im Keller wieder zu übergeben. Die Kegelbahn sollte im November fertiggestellt werden, und die Gaststätte sollte ebenfalls im November umgebaut sein. Danach waren noch einige Nacharbeiten und kosmetische Korrekturen bis zum Jahresende geplant.

Die Stadt hatte von Anfang an darauf gedrängt, den Kulturbetrieb aufrechtzuerhalten, was auch gelang. Während der Sanierungsphase konnte der Spielbetrieb mit einer Comedy-Aufführung im Frühjahr wieder aufgenommen werden. Der Titel der Aufführung "Jump" mag dabei für die Beteiligten eine symbolische Bedeutung gehabt haben, da er die Notwendigkeit andeutete, ursprüngliche Kalkulationen zu überspringen und zahlreiche Nachträge zu akzeptieren.

Lehren für zukünftige Bauprojekte

Die Sanierung des Garchinger Bürgerhauses bietet zahlreiche Lehren für zukünftige Bauprojekte, insbesondere im Bereich der öffentlichen Gebäude. Ein zentraler Aspekt ist die Wichtigkeit einer gründlichen Bestandsaufnahme vor Beginn der Planung. Die statischen Gegebenheiten des Gebäudes hätten genauer untersucht werden müssen, um unvorhergesehene Kosten und Verzögerungen von Anfang an zu minimieren.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Kommunikation und Abstimmung zwischen allen Beteiligten. Bauamtsleiter Zettl betonte, dass der Kulturbetrieb während der gesamten Sanierungszeit aufrechterhalten werden konnte, was eine exzellente Koordination erforderte. Diese Erfahrung zeigt, dass selbst bei komplexen Bauprojekten eine präzise Planung und flexible Umsetzung möglich sind.

Die mehrfachen Budgetanpassungen verdeutlichen zudem die Herausforderungen, bei öffentlichen Bauprojekten mit steigenden Kosten umzugehen. Die Stadt Garching zeigte sich hier flexibel, war aber bemüht, die Kostensteigerungen transparent zu kommunizieren und die Notwendigkeit jeder einzelnen Mehrkosten nachvollziehbar zu begründen.

Fazit

Die Sanierung des Bürgerhauses in Garching entwickelte sich zu einem der komplexesten und teuersten Bauprojekte der Stadtgeschichte. Was mit einem Budget von knapp neun Millionen Euro für den Bürgerhausumbau begann, endete mit Gesamtkosten von 12,1 Millionen Euro für den Bürgerhausumbau plus 4,4 Millionen Euro für das Restaurant. Das entspricht einer Kostensteigerung von mehr als 150 Prozent im Vergleich zum ursprünglichen Plan.

Die Gründe für diese Kostensteigerungen waren vielfältig: unvorhergesehene statische Probleme, notwendige Änderungen während der Bauarbeiten, Sonderwünsche des Stadtrats und technische Herausforderungen bei der Installation der Haustechnik. Dennoch zeigt das Projekt auch, dass komplexe Sanierungen erfolgreich umgesetzt werden können, wenn alle Beteiligten eng zusammenarbeiten und flexibel auf unvorhergesehene Situationen reagieren.

Mit Malek Zada als neuem Pächter und der geplanten Fertigstellung bis Ende 2023 soll das Bürgerhaus in Garching nun endgültig wieder zu einem lebendigen kulturellen und gastronomischen Zentrum für die Bürger werden. Die Erfahrung aus diesem Projekt wird sicherlich in zukünftigen Baumaßnahmen berücksichtigt werden, um ähnliche Herausforderungen besser managen zu können.