Einleitung
Vermieter haben die Möglichkeit, Kosten für Renovierungen und Instandhaltungen ihrer vermieteten Wohnungen steuerlich geltend zu machen. Dies kann die Steuerlast erheblich senken, da die entstandenen Kosten von den Einkünften aus der Vermietung abgezogen werden. Insbesondere bei Eigenleistungen, also Arbeiten, die Vermieter selbst durchführen, gibt es jedoch spezifische Regelungen zu beachten. Dieser Artikel beleuchtet die steuerlichen Aspekte der Selbstrenovierung in vermieteten Wohnungen, klärt die Begriffe Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand, listet absetzbare Kostenpositionen auf und erklärt die notwendigen Nachweise.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand
Eine grundlegende Unterscheidung bei der steuerlichen Absetzung von Renovierungskosten ist die Einordnung in Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Art und Weise der steuerlichen Behandlung der Kosten.
Der Erhaltungsaufwand umfasst Maßnahmen, die der Substanzerhaltung und -sicherung dienen. Dies sind Aufwendungen, die notwendig sind, um den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen. Beispiele hierfür sind einfache Reparaturen, das Streichen von Wänden oder der Austausch defekter Fenster ohne wesentliche Verbesserung. Kosten für den Erhaltungsaufwand können im Jahr der Anfallung in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dies bedeutet, dass sie die zu versteuernden Einkünfte aus der Vermietung direkt mindern.
Anders verhält es sich mit dem Herstellungsaufwand. Dieser liegt vor, wenn Maßnahmen durchgeführt werden, die über die reine Substanzerhaltung hinausgehen und den Wert der Immobilie erhöhen oder die Nutzungsmöglichkeiten erweitern. Typische Beispiele sind die erstmalige Installation einer Zentralheizung, der Einbau einer neuen Küche oder der Austausch von Fenstern durch Wärmeschutzfenster, die den Wert der Immobilie erheblich steigern. Kosten, die als Herstellungsaufwand eingestuft werden, können nicht sofort in voller Höhe abgesetzt werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer der Immobilie oder der konkreten Maßnahme abgeschrieben werden. Die Nutzungsdauer richtet sich nach den steuerlichen Vorschriften und beträgt bei Gebäuden in der Regel 40 bis 50 Jahre.
Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand kann in der Praxis manchmal schwierig sein und ist eine häufige Streitfrage mit dem Finanzamt. Eine grundsätzliche Regel besagt, dass bei bereits vorhandener Bausubstanz die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands als Erhaltungsaufwand gilt, während die erstmalige Herstellung oder eine wesentliche Verbesserung als Herstellungsaufwand einzustufen ist. Bei vielen Maßnahmen, insbesondere bei Sanierungen, kommt es jedoch auf die konkreten Umstände an.
Besonders bei Fensterersatz ist die Abgrenzung relevant: Ein einfacher Fenstertausch ohne wesentliche Verbesserung gilt als Instandhaltungskosten, die sofort als Werbungskosten abgesetzt werden können. Findet jedoch eine umfassende Sanierung statt, wie beispielsweise der Einbau von Wärmeschutzfenstern, die den Wert der Immobilie erheblich steigern, werden die Kosten in der Regel über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben.
Welche Renovierungskosten können abgesetzt werden?
Für Vermieter gibt es eine Reihe von Kostenpositionen, die als Erhaltungsaufwand von der Steuer abgesetzt werden können. Diese umfassen sowohl kleinere Reparaturarbeiten als auch größere Sanierungsmaßnahmen, sofern sie der Erhaltung der Substanz dienen und keine wesentlichen Wertsteigerungen bewirken.
Zu den üblichen Kostenpositionen, die als Werbungskosten abgesetzt werden können, gehören:
- Streichen von Fensterrahmen und Türen
- Tapezieren und Streichen der Wände
- Erneuerung von Bodenbelägen
- Badezimmerrenovierung (im Rahmen der Erhaltung)
- Reparatur oder Neudeckung des Dachs
- Streichen der Fassade
- Austausch von Fenstern und Türen (als Erhaltungsaufwand)
- Erneuerung der Heizungsanlage (als Ersatz für defekte Teile)
- Einbau von Türsprechanlagen
- Erneuerung von Elektroinstallationen (bei Ersatz alter Leitungen)
- Erneuerung von Rohrleitungen
- Reparaturen an Elektro, Heizung, Fenster und Sanitär (ohne Standardverbesserung)
Es ist wichtig zu beachten, dass nicht jede Renovierungsmaßnahme automatisch als absetzbarer Erhaltungsaufwand gilt. Die Maßnahmen müssen notwendig sein und dem Erhalt der Substanz dienen. Werden Maßnahmen durchgeführt, die über das Notwendige hinausgehen und die Wohnqualität erheblich verbessern, kann das Finanzamt diese als Herstellungsaufwand einstufen und die Kosten nur über die Nutzungsdauer abschreiben.
Eine besondere Rolle spielen Schönheitsreparaturen. Laut § 28 Absatz 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) umfassen Schönheitsreparaturen "nur" das Streichen der Wände, der Fußböden, der Heizkörper, der Innentüren, der Fenster und der Innenseite der Außentüren, sowie das Tapezieren und das Kalken der Wände und Decken – aber eben auch nur bei Bedarf. Vermieter sollten darauf achten, dass sie im Mietvertrag nur die in dieser Vorschrift aufgeführten Maßnahmen vertraglich auf den Mieter übertragen. Verpflichtet der Vermieter seinen Mieter zu mehr als diesen zulässigen Schönheitsreparaturen, ist die gesamte Klausel unwirksam.
Eigenleistung bei Renovierungen: Materialkosten vs. Arbeitszeit
Viele Vermieter entscheiden sich dafür, Renovierungsarbeiten selbst durchzuführen, um Kosten zu sparen. Diese sogenannte Eigenleistung kann tatsächlich steuerliche Vorteile bieten, allerdings gibt es dabei wichtige Einschränkungen zu beachten.
Eigenleistung bezieht sich auf Arbeiten, die Vermieter selbst an ihrer vermieteten Immobilie durchführen, anstatt externe Dienstleister zu beauftragen. Dies kann von einfachen Malerarbeiten bis hin zu umfangreicheren Renovierungen reichen. Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass diese Eigenleistungen nicht nur zur Kostenersparnis beitragen, sondern auch steuerliche Vorteile bieten können.
Nach den aktuellen steuerlichen Regelungen können Vermieter bestimmte Kosten für selbst durchgeführte Renovierungsarbeiten in ihrer Steuererklärung angeben. Dies betrifft in der Regel Materialkosten, die für die Renovierung verwendet wurden, und nicht die eigene Arbeitszeit. Die Eigenleistung Renovierung steuerlich absetzbar für Vermieter ist somit nur in Bezug auf die anfallenden Materialkosten möglich.
Das bedeutet konkret: Wenn Vermieter Renovierungsarbeiten selbst durchführen, können sie die Kosten für Materialien wie Farbe, Tapeten, Fliesen, Holz oder andere Baumaterialien von der Steuer absetzen. Die eigene Arbeitszeit, also der Wert der geleisteten Arbeit, kann hingegen nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies gilt auch dann, wenn die Vermieter über die notwendigen handwerklichen Fähigkeiten verfügen und qualitativ hochwertige Arbeit leisten.
Ein praktisches Beispiel: Wenn ein Vermieter sein Badezimmer selbst renoviert und dabei Materialien im Wert von 2.000 € verwendet, kann dieser Betrag von den Mieteinnahmen abgesetzt werden. Die Arbeitszeit, die der Vermieter für die Renovierung aufgewendet hat, bleibt steuerlich unberücksichtigt.
Für Vermieter, die ihre Immobilie selbst renovieren, ist es daher entscheidend, alle Materialbelege sorgfältig aufzubewahren. Rechnungen von Baumärkten, Fachgeschäften oder Online-Shops dienen als Nachweis für die entstandenen Materialkosten. Führt ein Vermieter Arbeiten selbst durch, die normalerweise ein Handwerker ausführen würde, kann er nur die Materialkosten, nicht aber die anfallenden Handwerkerkosten absetzen.
Nachweise und Dokumentation
Unabhängig davon, ob Vermieter Renovierungsarbeiten selbst durchführen oder Handwerker beauftragen, ist eine sorgfältige Dokumentation der entstandenen Kosten für die steuerliche Absetzung unerlässlich. Das Finanzamt verlangt im Falle einer Prüfung konkrete Nachweise für alle geltend gemachten Renovierungskosten.
Für die Absetzung von Renovierungskosten als Werbungskosten sind folgende Nachweise besonders wichtig:
Rechnungen von Handwerkern oder Dienstleistern: Werden Arbeiten von externen Fachkräften durchgeführt, sind die vollständigen Rechnungen mit dazugehörigen Zahlungsbelegen aufzubewahren. Die Rechnungen sollten detailliert auflisten, welche Arbeiten durchgeführt wurden und welche Kosten angefallen sind.
Materialrechnungen und Kassenbon: Bei Eigenleistungen sind die Rechnungen für die angeschafften Materialien entscheidend. Dies können Rechnungen von Baumärkten, Fachgeschäften oder Online-Shops sein. Auch Kassenbons können als Nachweis dienen, sollten jedoch mit einer Rechnung ergänzt werden, falls möglich.
Belege für Zahlungen: Nachweise über die geleisteten Zahlungen sind unerlässlich. Idealerweise erfolgen alle Zahlungen per Banküberweisung, da diese eindeutig nachweisbar sind. Barzahlungen sollten vermieden werden, auch wenn eine Quittung ausgestellt wird. Eine durch Überweisung bezahlte Rechnung wird häufig eher vom Finanzamt akzeptiert.
Nachweis der Vermietungsabsicht: Bei neu angeschafften oder sanierten Immobilien kann das Finanzamt die Vermietungsabsicht in Frage stellen. Daher sollten Vermieter Belege für die Vermietungsabsicht aufbewahren, wie Anzeigen auf Immobilienportalen, Korrespondenz mit Maklern oder Mietverträge.
Fotos und Dokumentation der Arbeiten: Fotos vor, während und nach den Renovierungsarbeiten können als zusätzlicher Nachweis dienen, dass die tatsächlich durchgeführten Maßnahmen den Rechnungen entsprechen.
Es ist ratsam, alle Belege für die laufende Buchführung zu ordnen und für mindestens zehn Jahre nach Abluss des Veranlagungsjahres aufzubewahren. Dies entspricht der gesetzlichen Aufbewahrungspflicht für Unterlagen im Zusammenhang mit der Steuererklärung.
Besonders bei Eigenleistungen ist eine sorgfältige Dokumentation der Materialkosten wichtig. Vermieter sollten alle Belege für die angeschafften Materialien sammeln und die Menge sowie den Verwendungszweck der Materialien nachvollziehbar dokumentieren. Dies kann durch eine Auflistung der gekauften Materialien mit Angabe der Menge, des Preises und des Verwendungsortes geschehen.
Besondere Regelungen für selbst bewohnte Immobilien
Vermieter, die in einer ihrer vermieteten Immobilien selbst wohnen, müssen bei der Absetzung von Renovierungskosten eine Besonderheit beachten: Der selbst genutzte Anteil der Kosten kann nicht steuerlich berücksichtigt werden.
In solchen Fällen müssen die Kosten zwischen dem vermieteten und dem selbst genutzten Teil der Immobilie aufgeteilt werden. Nur die Kosten für den vermieteten Teil können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Aufteilung kann nach der Wohnfläche oder nach anderen nachvollziehbaren Kriterien erfolgen.
Beispiel: Wenn ein Vermieter ein Zweifamilienhaus besitzt, in dem er eine Wohnung selbst bewohnt und die andere vermietet, können nur 50 % der Kosten für eine gemeinsame Fassadensanierung als Werbungskosten abgesetzt werden. Die anderen 50 % sind privat veranlasste Aufwendungen und nicht abziehbar.
Für privat genutzte Wohnimmobilien gibt es zudem strengere Regeln für die Absetzung von Renovierungskosten als bei rein vermieteten Objekten. Handwerkerkosten von bis zu 1.200 € pro Kalenderjahr können als außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden, wenn die Renovierung aufgrund besonderer Umstände notwendig ist, wie beispielsweise einer Gebäudebelastung mit Asbest. Darüber hinausgehende Kosten sind nur in sehr Ausnahmefällen absetzbar.
Es ist wichtig zu beachten, dass die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten bei selbst genutzten Immobilien grundlegend anders ist als bei vermieteten Objekten. Während Vermieter Renovierungskosten als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen können, müssen Eigenheimbesitzer Renovierungskosten in der Regel als außergewöhnliche Belastungen geltend machen, was an strengeren Voraussetzungen und geringeren Abzugsbeträgen geknüpft ist.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Neben der regulären Absetzung von Renovierungskosten gibt es seit 2019 eine interessante steuerliche Förderung für den Neubau von Mietwohnungen. Diese Sonderabschreibung ist in § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) verankert und bietet zusätzliche Möglichkeiten zur steuerlichen Entlastung.
Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gilt für neu geschaffenen Wohnraum und kann verschiedene Arten der Neuschaffung umfassen:
- Neubau von Wohnimmobilien
- Ausbau bestehender Gebäude
- Gebäudeaufstockung
- Anbauten
- Umgestaltung bisher gewerblich genutzter Flächen zu Wohnraum
Die Sonderabschreibung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Beim Kauf eines Neubaus muss dieser bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen, um die Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen zu können.
Die Sonderabschreibung kann über vier Jahre mit jeweils bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten erfolgen. Dies ist nicht alternativ, sondern zusätzlich zu den regulären zwei Prozent Absetzung für die Abnutzung pro Jahr nach § 7 EStG möglich. Insgesamt können thus bis zu 20 % der Anschaffungskosten zusätzlich abgeschrieben werden.
Beispiel: Bei