Die Übergabe einer Mietsache nach Ablauf der Mietsache ist für viele Mieter eine der wichtigsten Aufgaben im Mietverhältnis. Besonders häufig entsteht hier Unsicherheit: Muss der Mieter die Wohnung renovieren, und wenn ja, in welchem Umfang? Oft ist ein Missverständnis die Folge: Die Annahme, dass Mieter grundsätzlich zur Renovierung verpflichtet seien, ist ein verbreiteter Irrglaube. Tatsächlich ist die Instandhaltung der Mietwohnung grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Dennoch gibt es eine Vielzahl an Regelungen, die den Mieter in die Pflicht nehmen können – insbesondere, wenn im Mietvertrag entsprechende Klauseln verankert sind. In jüngeren Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit mehreren Urteilen die Rechte von Mietern erheblich gestärkt, insbesondere im Hinblick auf die sogenannten Schönheitsreparaturen. Diese Änderungen haben zu einem Wandel der Mietrechtsprechung geführt, bei dem Mieter nunmehr deutlich besser geschützt sind. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen der Renovierung bei Auszug, erläutert die Unterscheidung zwischen notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen und freiwilligen Schönheitsreparaturen, klärt zuverlässig über die Wirkung von Mietverträgen, die sogenannten Renovierungsklauseln, und führt am Beispiel des BGH-Urteils von 2018 die neueste Rechtsprechung auf. Ziel ist es, Mieter, aber auch Vermieter und Mietervertreter*innen zu entlasten, durch klare, fundierte Informationen Missverständnisse bei der Rückgabe zu vermeiden.
Rechtsgrundlage: Wer ist verpflichtet, die Wohnung zu erhalten?
Die Grundlage des Mietrechts ist in erster Linie der Schutz des Mieters vor willkürlichen und unzumutbaren Auflagen. Nach deutschem Recht ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Mietwohnung in einem bauordnungs- und nutzungsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht umfasst die Instandhaltung der Bausubstanz, einschließlich Dach, Fassade, Dachgeschoss, Treppenhaus und der gesamten Innenraum- und Sanitärinstallation. Sie umfasst auch die notwendigen Maßnahmen, um den Mietwert der Wohnung langfristig zu sichern. Dieser Begriff der Instandhaltung deckt sich mit dem Begriff der Instandsetzung, die nicht notwendigerweise auf sichtbare Mängel beschränkt ist, sondern auch den Erhalt des allgemeinen Zustands umfasst. Für Mieter ist es deshalb entscheidend zu verstehen, dass die Instandhaltung der Mietwohnung keine Pflicht des Mieters darstellt, sofern diese nicht durch einen ausdrücklichen Vertragsteil geregelt ist.
Allerdings gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen Instandhaltung und Schönheitsreparaturen. Während die Instandhaltung des Vermieters obliegt, ist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht automatisch gegeben. Schönheitsreparaturen gelten als Maßnahmen, die der Instandhaltung dienen, aber den äußeren Eindruck der Wohnung verbessern sollen, ohne die bauliche Substanz zu verändern. Dazu zählen beispielsweise das Streichen von Wänden, Decken und Türen, das Tapezieren, das Anstreichen von Heizkörpern und die fachmännische Beseitigung von Schäden wie Löchern oder Rissen. Diese Arbeiten gel gelten als Pflicht, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt sind. Ohne solche Vereinbarung ist der Mieter nicht verpflichtet, solche Arbeiten vorzunehmen. Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn die Wohnung beim Einzug bereits mängelbehaftet war. Der Mieter ist dann nicht verpflichtet, Mängel des Vormieters zu beseitigen, die er selbst nicht verursacht hat.
Eine Besonderheit ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Im Jahr 2018 urteilte der VIII. Zivilsenat des BGH in einem Rechtsstreit, der die Rechte der Mieter erheblich stärkte (Urteil v. 22.08.2018, VIII ZR 277/16). In diesem Fall war ein Mieter von 2009 bis 2014 in einer Wohnung gewohnt, die ihm bei Bezug in einem nicht renovierten Zustand übergeben wurde – mit sichtbaren Gebrauchsspuren der Vormieterin. Der Mieter hatte in seiner Mietwohnung keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Als er auszog, wurde von der Vermieterin (einer Genossenschaft) eine umfangreiche Nachreinigung durch einen Malerbetrieb in Auftrag gegeben, die Kosten beluden sich auf 799,89 Euro. Diese Kosten wollte die Vermieterin von ihm erstattet haben, da im Mietvertrag eine Renovierungspflicht für den Mieter verankert war. Der BGH hob die Klage jedoch auf und erklärte die entsprechende Vereinbarung für unwirksam. Sein Grund: Eine solche Klausel führe dazu, dass der Mieter verpflichtet sei, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als sie ihm vom Vermieter übergeben wurde. Dies sei unzulässig, da es dem Schutz des Mieters im Mietverhältnis widerspreche. Damit ist klar: Mieter müssen keine Schönheitsreparaturen übernehmen, die sie von einem Vormieter übernommen haben – insbesondere dann nicht, wenn die Wohnung beim Einzug bereits Mängel aufwies.
Was gehört zu den sogenannten Schönheitsreparaturen?
Die Begrifflichkeit „Schönheitsreparaturen“ bezeichnet im Mietrecht jene Arbeiten, die den äußeren Eindruck einer Wohnung verbessern sollen, ohne die bauliche Substanz zu verändern. Sie gel gelten als Teil der Instandhaltung, da sie den Wohnzustand erhalten und die Miete sichern sollen. Zu den gängigsten Arten von Schönheitsreparaturen zählen das Streichen von Wänden, Decken und Türen, das Tapezieren von Flächen, das Anstreichen von Heizkörpern, Fenstern und Türen sowie das Beseitigen von Schäden wie Rissen, Löchern oder abgeblätterten Stellen. Diese Arbeiten sind meist einfach rückgängig zu machen und stellen somit eine geringe Veränderung der Wohnung dar.
Wichtig ist, dass solche Arbeiten nicht als Bau- oder Umbaumaßnahmen gel gelten, da sie keine bauliche Veränderung darstellen. Dazu zählen beispielsweise das Verlegen von Bodenbelägen, das Einbauen von Einbauschränken oder das Verlegen von Fliesen. Solche Arbeiten bedürfen grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Im Gegensatz dazu dürfen Mieter zum Beispiel einen Laminatboden verlegen, ohne vorher eine Genehmigung einholen zu müssen, da dies als einfache Veränderung gel gelten kann, die problemlos rückgängig gemacht werden kann. Ebenso ist das Streichen von Wänden ohne Beseitigung des alten Anstrichs grundsätzlich erlaubt, sofern keine schädlichen Baustoffe verwendet werden und die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden.
Besonders häufig wird die Frage gestellt, ob ein Mieter verpflichtet ist, die Wandgestaltung seiner Wohnung zu ändern, wenn er auszieht. Hier gilt: Wenn die Wände bei Einzug in der Regel in neutraler Farbe gestrichen waren, muss der Mieter die Wand nicht unbedingt in die Ausgangslage zurückversetzen. Allerdings gel gel gel gelten strenge Anforderungen an die Ausführung. Die Arbeiten müssen fachgerecht durchgeführt werden, d. h., es dürfen keine sichtbaren Pinselstriche oder abgerissenen Pinselhaare zu erkennen sein. Zudem ist es notwendig, dass bunt gestrichene Wände vor der Rückgabe wieder in eine neutrale Farbe zurückverwandelt werden, falls dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Dieses Urteil stützt die Vorstellung, dass die Wohnung bei Auszug in einem „angemessenen Zustand“ abgeliefert werden muss – also wohnlich, sauber, baulich einwandfrei, aber nicht zwingend in einem „neuen“ Zustand.
Zu beachten ist zudem, dass die Kosten für die Schönheitsreparaturen grundsätzlich vom Mieter zu tragen sind, sofern im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde. Allerdings ist auch hier zu beachten, dass eine solche Vereinbarung unwirksam sein kann, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt, beispielsweise durch sehr enge Fristen oder durch die Übertragung von Mängeln des Vormieters. Auch eine sogenannte „Zwangskündigung“ durch den Vermieter, die auf eine Renovierung im Mietvertrag gründet, ist nicht zulässig, wenn der Mieter die Wohnung nicht in einem solchen Zustand übernimmt, dass er die Renovierung vermeiden könnte.
Wann gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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