Mietwohnung renovieren beim Auszug: Rechte, Pflichten und das neue Gesetz im Überblick

Die Übergabe einer Mietwohnung ist ein zentraler Meilenstein im Mietverhältnis. Häufig beg begleitet die Frage, welche Arbeiten am Ende des Mietverhältnisses tatsächlich notwendig sind. Besonders umstritten ist dabei der Begriff der Schönheitsreparaturen. Mit dem Erscheinen eines neuen Gesetzes im Jahr 2024 und der damit einhergehenden Neuausrichtung der Rechtsprechung ändert sich die Situation für Mieter und Vermieter deutlich. Dieser Artikel beleuchtet die neuesten gesetzlichen Rahmenbedingungen, klärt über Rechte und Pflichten bei der Renovierung vor dem Auszug auf und gibt praxisnahe Empfehlungen für eine reibungslose Übergabe.

Rechtsgrundlage und gesetzliche Änderungen: Was ändert sich ab 2024?

Die Umstellung des Mietrechts hinsichtlich der Renovierung von Mietwohnungen ist ein zentrales Anliegen derzeitiger Gesetzgebung. Im Jahr 2024 tritt ein Neues Renovierungsgesetz in Kraft, das vor allem darauf abzielt, die Rechte beider Vertragsparteien zu sichern und Missverständnisse zu vermeiden. Die wichtigsten Änderungen betreffen insbesondere die Verpflichtung der Mieter, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Ein zentrales Merkmal des neuen Gesetzes ist die Abschaffung sogenannter „starrer Fristen“ für Schönheitsreparaturen. Laut den Quellenangaben ist es unwirksam, wenn im Mietvertrag beispielsweise eine jährliche oder zweijährige Streichpflicht für Wände verankert ist. Stattden, wird vielmehr auf die Verwendung von flexiblen Zeiträumen hingewiesen. Diese Änderung soll die Rechtsunsicherheit abbauen und den Mietern mehr Rechtsklarheit geben. Zudem wird betont, dass Renovierungsverpflichtungen für Mieter nur dann gelten, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Ohne solche Vereinbarungen bleibt die Verantwortung für umfassende Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich beim Vermieter.

Ein weiterer zentraler Punkt betrifft die sogenannte „Einheitsrechnung“ für Schönheitsreparaturen. Laut einer Quelle (Quelle [1]) wird eine Obergrenze für die Gesamtkosten bei der Renovierung von 100 Euro angegeben, wobei Fälle mit bis zu 300 Euro möglich seien. Diese Obergrenze dient der Abschreckung von Missständen und soll die Haftung der Mieter auf ein vertretbares Maß beschränken. Sollte dennoch eine höhere Rechnung anfallen, kann der Vermieter auf eine vollständige Rückzahlung durch den Mieter bestehen, sofern dies im Vertrag geregelt ist.

Ein weiterer Punkt im neuen Gesetz ist die Klarstellung hinsichtlich der Farbwahl. Während das Mietverhältnis besteht, hat der Vermieter kein Recht, dem Mieter vorzugeben, in welchen Farben er die Wände streichen darf. Allerdings kann der Vermieter nach der Rückgabe der Wohnung verlangen, dass die Innenwände in einer neutralen Farbe überstrichen werden, insbesondere wenn der Mieter auffällige Farbtöne wie Rot, Orange oder Neon verwendet hat. Dies dient der Wahrung des allgemeinen Mietschutzes und der Rückgabe der Wohnung im üblichen Zustand.

Verpflichtungen und Rechte: Wer muss was tun?

Die zentrale Frage bei der Renovierung vor dem Auszug lautet: Wer ist dafür verantwortlich? Die Antwort hängt stark von der genauen Vertragsregelung ab. Laut den Quellen ist klarzustellen, dass der Vermieter grundsätzlich für die Instandhaltung der Mietwohnung nach § 535 Abs. 1 BGB zuständig ist. Dieser Abschnitt des BGB verpflichtet den Vermieter dazu, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der ihre ordnungsgemäße Nutzung ermöglicht. Das bedeutet, dass der Vermieter für größere Maßnahmen wie Dachdämmung, Heizungsersatz oder Sanitärinstallationen einzustehen hat.

Allerdings ist die Verantwortung für sogenannte Schönheitsreparaturen, die vorwiegend die Instandhaltung des optischen Erscheinungsbildes betreffen, nicht immer klar geregelt. Nach den Quellen wird deutlich, dass Mieter nur dann zur Durchführung solcher Arbeiten verpflichtet sind, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt ist. Ohne solche Vertragsklausel bleibt die Pflicht beim Vermieter.

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) von 2022 bestätigt diese Position: Mieter sind zur Renovierung verpflichtet, wenn die Wohnung beim Einzug nicht bereits renoviert war. Ist dagegen die Wohnung beim Einzug bereits in einem sanierten Zustand, hat der Vermieter die Verantwortung für die Instandhaltung der Innenwände, Türen, Fenster und Heizkörper. Dieses Urteil ist entscheidend für die Rechtsunsicherheit, die viele Mieter bislang empfanden.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Frage der Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen. Laut Quelle [5] ist eine Klausel im Mietvertrag unwirksam, die ausschließlich die Durchführung durch Fachleute vorsieht. Das bedeutet, dass Mieter auch Eigenleistungen erbringen dürfen, sofern sie die notwendigen Kenntnisse besitzen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Maßnahmen nicht zu erheblichen Schäden führen und rückgängig gemacht werden können. Beispielsweise darf ein Mieter eine Wand tapezieren oder streichen, ohne vorher die Zustimmung des Vermieters einholen zu müssen. Allerdings ist bei größeren Veränderungen wie dem Einbau von Zwischenwänden, der Änderung von Bodenbelägen oder der Installation neuer Sanitäranlagen die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Umfang der Schönheitsreparaturen: Was gehört dazu?

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist im deutschen Mietrecht eng abgegrenzt und bezeichnet lediglich solche Maßnahmen, die der optischen Aufwertung der Mietwohnung dienen. Nach den Quellen ist der Umfang der Arbeiten meist auf folgende Tätigkeiten beschränkt:

• Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
• Zuspachteln von Bohrlöchern und Verkleben von Dübellöchern
• Streichen von Türen und Fenstern von innen
• Lackieren von Heizkörpern
• Beseitigen von abgeblätterten Stellen an Wänden oder Decken

Es ist wichtig zu betonen, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich keine umfassenden Sanierungen umfassen. So fallen beispielsweise Maßnahmen wie die Erneuerung von Fußböden, die Austausch von Treppenläufen oder die Instandsetzung von Dachgeschossen nicht darunter. Diese Arbeiten gel gelten als Instandhaltung und fallen somit grundsätzlich in die Pflicht des Vermieters.

Eine Besonderheit betrifft die sogenannte „Verfärbung“ von Wänden. Ist eine Wand mit auffälligen Farbtönen gestrichen worden, zum Beispiel in Rot, Orange oder tiefes Blau, ist dies nicht mehr ausreichend. Der Vermieter kann nach der Rückgabe der Wohnung verlangen, dass diese Wände in eine neutrale Farbe überstrichen werden. Dies dient der Wahrung des allgemeinen Mietschutzes und der Rückgabe der Wohnung im üblichen Zustand. Ohne diese Maßnahme könnte der Mieter die Miete nicht ordnungsgemäß zurückgeben, da die Wohnung nicht den Anforderungen des Mietvertrags entspricht.

Ein weiteres Beispiel ist das Verhalten bei Bohrlöchern. Das Amtsgericht Berlin hat in einem Urteil festgestellt, dass 149 Bohrlöcher in einer Wohnung als akzeptabel gel gel gelten können, sofern sie sachgerecht zugefügt wurden. Dies verdeutlicht, dass kleine, sachgemäße Veränderungen im Innenbereich keine Pflicht zur Rücknahme erfordern. Allerdings sollten Mieter bei der Planung von Maßnahmen darauf achten, dass sie keine größeren Schäden verursachen.

Kosten und Kalkulation: Was kostet die Renovierung?

Die Kalkulation der Kosten für Schönheitsreparaturen ist ein zentraler Punkt für Mieter, die über eine Eigenleistung nachdenken. Die Quellen liefern eine klare Übersicht, die für eine fundierte Planung genutzt werden kann.

Die obige Tabelle zeigt deutlich, dass die Eigenleistung zu erheblichen Einsparungen führen kann. Besonders deutlich wird das bei Malerarbeiten: Ohne Eigenleistung entstehen pro Quadratmeter 15 Euro, bei Eigenleistung lediglich 5 Euro. Für eine Wohnung von 100 Quadratmetern bedeutet das eine Einsparung von 1000 Euro.

Allerdings ist auch zu beachten, dass die Kosten für die Inanspruchnahme von Handwerkern je nach Region und Handwerksbetrieb stark variieren können. Die von den Quellen genannten Beträge gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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