Renovierung einer Miwohnung: Was Mieter- und Vermieter steuerlich geltend machen können – Der umfassende Leitfaden für 2025

Die Sanierung einer Miwohnung ist mehr als nur ein Schönheitsreparatur-Einschub. Für Vermieter kann sie eine sinnvolle Investition in die Wertbeständigkeit der Immobilie sein, die zudem steuerliche Vorteile bringt. Insbesondere für jene, die ihre Miwohnung an Mieter vergeben, ist es entscheidend, die steuerlichen Rahmenbedingungen zu verstehen. Die jüngsten Änderungen im Steuerrecht, insbesondere für das Jahr 2025, bringen erhebliche Neuerungen mit sich, die den Erhalt und die Erhaltung von Mietwohnungen steuerlich begünstigen. Dieser umfassende Leitfaden beleuchtet, welche Kosten steuerlich abgesetzt werden können, welche Bedingungen erfüllt sein müssen und welche Schritte Vermieter und auch private Eigentümer bei der Renovierung ihrer Immobilie unternehmen sollten.

Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten

Um Renovierungsaufwendungen steuerlich geltend zu machen, ist eine Reihe von Voraussetzungen zu erfüllen, die das Finanzamt prüft. Eine zentrale Voraussetzung ist die nachweisbare Vermietungsabsicht. Steht die Wohnung leer, müssen Vermieter nachweisen, dass Anstrengungen unternommen wurden, um die Wohnung zu vermieten. Ohne solchen Nachweis kann das Finanzamt die Kosten nicht als abzugsfähig anerkennen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Renovierung in einer leerstehenden Immobilie durchgeführt wird. In solchen Fällen ist das Finanzamt oftmals misstrauisch, da es den Verdacht hat, dass es sich um eine kurzfristige Maßnahme handeln könnte, um steuerliche Verluste zu erzielen, die dann später zu Lasten des Steuermehrbetrags gehen. Daher ist eine umfassende Dokumentation der Vermietungsversuche notwendig.

Darüber hinaus muss die Höhe der jährlichen Mieteinnahmen die Grenze von 410 Euro überschreiten. Nur wenn dieser Betrag überschritten wird, können die laufenden Ausgaben für die Renovierung steuerlich berücksichtigt werden. Diese Vorgabe dient der Sicherstellung, dass die Maßnahmen der Vermietung dienen und nicht lediglich der persönlichen Bereicherung dienen. Ohne ausreichende Mieteinnahmen ist eine Absetzbarkeit der Kosten grundsätzlich ausgeschlossen.

Zusätzlich ist es unerlässlich, dass alle Renovierungsaufwendungen ausführlich und lückenlos dokumentiert werden. Die gesamte Abrechnung muss auf der Steuererklärung in der sogenannten Anlage V erfasst werden, die für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zuständig ist. In dieser Anlage werden sowohl die Mieteinnahmen als auch sämtliche anrechenbaren Aufwendungen, einschließlich der Renovierungskosten, erfasst. Die Differenz aus Mieteinahmen und abzugsfähigen Aufwendungen bildet das zu versteuernde Einkommen. Je geringer dieses Einkommen ist, desto geringer fallen die anfallenden Steuern aus.

Besonders wichtig ist die Art der Zahlung. Barzahlungen für Handwerkerleistungen sind grundsätzlich problematisch, da das Finanzamt solche Zahlungen nur schwer nachweisen kann. Stattdessen wird empfohlen, sämtliche Zahlungen per Überweisung zu tätigen. Eine überwiesene Rechnung ist ein eindeutiges Indiz für die Richtigkeit der Angaben und wird von Behörden deutlich leichter anerkannt als eine Quittung, die auf barer Zahlung basiert.

Welche Kosten gelten als abzugsfähig? Übersicht der gängigen Renovierungsmaßnahmen

Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten richtet sich nach der Art der Maßnahme und der Einstufung durch das Finanzamt. Grundsätzlich können Vermieter alle Kosten für eine Renovierung als Werbungskosten geltend machen, sofern sie als Erhaltungsaufwand eingestuft werden. Die gängigsten Beispiele für solche Kosten umfassen:

Streichen von Fensterrahmen und Türen
Tapezieren und Streichen der Innenwände
Erneuerung von Bodenbelägen
Badezimmerrenovierung
Reparatur oder Neudeckung des Dachs
Streichen der Fassade
Austausch von Fenstern und Türen
Erneuerung der Heizungsanlage
Einbau von Türsprechanlagen
Erneuerung der Elektroinstallation
Erneuerung der Rohrleitungen
Reparaturen an Elektro-, Heizungs-, Fenster- und Sanitärinstallation (ohne Standardverbesserung)

Besonders hervorzuheben ist, dass Maßnahmen, die lediglich die Erhaltung des bestehenden Zustands bewirken, unmittelbar abgesetzt werden können. Beispiele hierfür sind das Streichen von Wänden, das Tapezieren, die Reparatur defekter Fenster oder die Instandsetzung der Heizung. Auch die Neuverkabelung von Steckdosen oder die Erneuerung von Abflussrohren zählen zu diesen unmittelbar absetzbaren Kosten. Diese Art von Aufwand gilt als „Erhaltungsaufwand“ und ist damit von den Mieteinahmen abzuziehen.

Im Gegensatz dazu gelten sogenannte „Herstellungsaufwendungen“ anders. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die einen neuen Zustand herstellen, beispielsweise den Einbau einer kompletten neuen Badewanne oder den Austausch einer alten Heizungsanlage durch eine neue, energieeffiziente. Solche Maßnahmen unterliegen einer gesonderten Prüfung durch das Finanzamt. Nach den geltenden Vorschriften müssen solche Kosten entweder über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie von durchschnittlich 50 Jahren abgeschrieben werden, sofern sie den 15-Prozent-Schwellenwert des Anschaffungspreises ohne Umsatzsteuer überschreiten.

Besonders auffällig ist, dass der Austausch von Fenstern, Türen, Böden oder Heizungsanlagen grundsätzlich als Erhaltungsaufwand gelten kann, wenn sie lediglich die Funktionalität erhalten oder verbessern. Allerdings droht bei hohen Gesamtbeträgen die Umschreibung in „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ und damit die Pflicht zur jährlichen Abschreibung. Dieser Punkt ist entscheidend, da eine Abschreibung über 50 Jahre zu geringen jährlichen Absetzbeträgen führt und damit den steuerlichen Nutzen mindert.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand: Die entscheidende Differenzierung

Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand ist die zentrale Erkenntnis, die das Verständnis der steuerlichen Absetzbarkeit bestimmt. Während Erhaltungsaufwand unmittelbar in der Steuererklärung abgesetzt werden kann, unterliegt Herstellungsaufwand der Abschreibung. Diese Differenzierung ist entscheidend, da sie die Höhe der jährlichen Steuerersparnis beeinflusst.

Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Wenn ein Vermieter ein altes Dach mit 10.000 Euro neu decken lässt, und die Kosten insgesamt 15 Prozent des Ankaufspreises ohne USt überschreiten, wird dies als Herstellungsaufwand gewertet. Obwohl es sich um eine Erneuerung handelt, die der Erhaltung dient, wird der Betrag nicht sofort steuerlich geltend gemacht. Stattdie wird die Summe über 50 Jahre verteilt abgesetzt, also jährlich lediglich 200 Euro. Damit entfällt der volle steuerliche Nutzen nicht.

Im Gegensatz dazu gelten Maßnahmen wie das Streichen der Wände, das Ersetzen von defekten Dachrinnen oder die Reparatur einer defekten Heizungsanlage als Erhaltungsaufwand. Diese Kosten können vollständig in der Steuererklärung abgesetzt werden, da sie der Erhaltung des bestehenden Zustands dienen. Das Finanzamt betrachtet solche Maßnahmen als notwendig, um den Mietpreis aufrechtzuerhalten und die Mieteinnahmen langfristig zu sichern.

Besonders kritisch wird die Prüfung, wenn der Gesamtbetrag der Maßnahmen sehr hoch ist. In solchen Fällen kann das Finanzamt prüfen, ob es sich um eine umfangreiche Modernisierung handelt, die letztlich der Modernisierung des Gebäudes dient. Hierbei muss der Vermieter nachweisen, dass die Maßnahmen lediglich der Erhaltung dienen und nicht der Verbesserung der Energieeffizienz oder der Erhöhung des Marktpreises. Andernfalls droht die Einordnung als Herstellungsaufwand.

Besonderheiten bei der Mietwohnung, in der der Vermieter selbst wohnt

Für Vermieter, die selbst in der vermieteten Immobilie wohnen, gel gelten besondere Regelungen. In solchen Fällen ist nicht die gesamte Renovierungskosten steuerlich absetzbar. Stattdie muss der Anteil, der der eigenen Nutzung der Wohnung dient, separat ermittelt und von der Absetzbarkeit ausgeschlossen werden. Diese Regelung dient dem Schutz des Privatnutzungsanteils und der Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Nutzung.

Beispielsweise, wenn ein Vermieter in einem Mehrfamilienhaus in einer Wohnung wohnt, die er zudem an Mieter vergeben möchte, muss er den Anteil der Kosten ermitteln, der der Mietsache dient. Dieser Teil ist abzugsfähig. Der Anteil, der der eigenen Wohnnutzung dient, ist nicht abzugsfähig. Die Berechnung erfolgt nach dem Flächenverhältnis. Wenn beispielsweise eine Wohnung insgesamt 80 Quadratmeter umfasst und der Vermieter lediglich 30 Quadratmeter bewohnt, liegt der Anteil an der eigenen Nutzung bei 37,5 Prozent. Damit können nur 62,5 Prozent der Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Diese Regelung gilt grundsätzlich für alle Arten von Renovierungsmaßnahmen, sei es die Streichung der Wände, die Erneuerung der Heizung oder der Einbau einer neuen Badewanne. Ohne diese Berechnung wäre der gesamte Betrag als Mietzinssteuerpflicht anzurechnen, was zu erheblichen Steuernachteilen führen könnte.

Besonders relevant ist dies auch bei der Anwendung der Neuregelung für 2025. Hierbei ist es möglich, Handwerkerleistungen bis zu einem Betrag von jährlich 6.000 Euro steuerlich geltend zu machen. Allerdings gilt diese Regelung nur, wenn die Maßnahmen der Vermietung dienen. Für den privaten Bereich gelten Sonderregelungen, die im Folgenden dargestellt werden.

Die neuen Regelungen für 2025: Was sich ändert

Für das Jahr 2025 gel gelten neue steuerliche Regelungen, die insbesondere die Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen und Materialkosten betreffen. Die Neuregelung besagt, dass Handwerkerleistungen bis zu einem Betrag von 6.000 Euro pro Jahr als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden können. Dies bedeutet, dass Vermieter bis zu 1.200 Euro an Steuern sparen können, da der Sondertilgungsbetrag (20 Prozent von 6.000 Euro) auf die Steuererklärung angerechnet wird.

Darüber hinaus ist es möglich, Materialkosten bis zu einem Betrag von 1.000 Euro pro Jahr steuerlich abzusetzen. Diese Regelung gilt ebenfalls für die Erhaltungskosten, die im Rahmen der Vermietung anfallen. Diese Summe kann für Materialien wie Tapete, Farbe, Bodenbeläge, Heizungsrohre oder Elektrokomponenten genutzt werden.

Diese Änderungen gel gelten vorbehaltlich der Anwendung von Erhaltungsaufwand und der Einhaltung aller sonstigen Voraussetzungen wie Nachweis der Vermietungsabsicht und ausreichender Mieteinnahmen. Die Kombination aus 6.000 Euro an Handwerkerkosten und 1.000 Euro an Materialkosten bedeutet insgesamt eine Erhöhung der steuerlichen Absetzbarkeit um insgesamt 7.000 Euro pro Jahr. Dies ist ein wichtiger Anreiz für Vermieter, in ihre Immobilie zu investieren.

Es ist jedoch zu beachten, dass diese Regelung nicht auf private Renovierungen anwendbar ist. Sie gel gelten ausschließlich für Mieterträge und die Vermietung von Wohnräumen. Für Eigennutzer gel gel gel gelten Sonderregelungen, die auf die Erhaltung der Lebensqualität abzielen.

Dokumentation: Wie man die Kosten nachweisen muss

Die Dokumentation ist der Schlüssel zum erfolgreichen Nachweis der Absetzbarkeit von Renovierungskosten. Ohne ausreichende Unterlagen kann das Finanzamt die Kosten nicht anerkennen, egal wie sinnvoll und notwendig sie erscheinen. Deshalb ist es unerlässlich, dass alle Zahlungen und Leistungen schriftlich erfasst werden.

Dazu gehören:

Rechnungen von Handwerkern, auf die der volle Betrag, der Leistungsgegenstand, das Datum und der Zahlungszeitpunkt aufgeführt sind
Quittungen für den Einkauf von Baumaterialien
Nachweise über Zahlungen, insbesondere Überweisungen, die den Zahlungsempfänger, Betrag und Verwendungszweck enthalten
ggf. schriftliche Bestellungen oder Aufträge an Handwerker

Besonders wichtig ist es, dass die Rechnungen und Quittungen auf den Namen des Vermieters lauten. Bei einer GmbH oder einer Personengesellschaft ist es ratsam, die Rechnungen auf die Gesellschaft zu stellen, um die Abgrenzung zu sichern. Auch wenn der Vermieter selbst die Arbeiten erledigt, können lediglich die Materialkosten abgesetzt werden, da die Arbeitsleistung selbst nicht steuerlich geltend gemacht werden kann.

Die Dokumente müssen mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden, da das Finanzamt in der Regel innerhalb von zehn Jahren die Steuererklärung überprüft. Ohne Nachweise kann das Finanzamt die Absetzbarkeit beanstanden, was zu Nachzahlungen, Zinsen und ggf. Bußgeldern führen kann.

Besonderheiten bei privaten Renovierungen

Für private Eigentümer, die ihre selbstgenutzte Immobilie sanieren, gel gel gelten andere Regelungen. In diesem Fall können lediglich bestimmte Arten von Kosten innerhalb eng begrenzter Obergrenzen abgesetzt werden. So sind notwendige Maßnahmen zur Behebung von Schäden durch außergewöhnliche Belastungen (z. B. Wasserschaden, Sturmschaden) steuerlich förderungsfähig. Zudem können Handwerkerleistungen bis zu einem Betrag von 1.200 Euro pro Jahr als Sonderausgaben abgesetzt werden. Diese Obergrenze gilt für die gesamte Immobilie und nicht pro Maßnahme.

Zusätzlich ist zu beachten, dass der Austausch von Fenstern oder Heizungen in der eigenen Wohnung steuerlich nur dann förderbar ist, wenn es sich um eine Erneuerung handelt, die der Erhaltung dient. Modernisierungen, die der Energieeffizienz dienen, fallen dagegen unter andere Förderprogramme und nicht in die Steuererklärung.

Fazit

Die Erhaltung und Modernisierung einer Miwohnung ist für Vermieter eine lohnenswerte Investition, die zudem steuerliche Vorteile bringt. Die Kombination aus ausreichenden Mieteinahmen, nachgewiesener Vermietungsabsicht und ordnungsgemäßer Dokumentation bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Geltungsmachung von Renovierungskosten. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand. Letzterer muss über 50 Jahre abgeschrieben werden, was die jährliche Steuerersparnis stark senkt. Daher sollte die Planung der Maßnahmen darauf abzielen, den Erhaltungsaufwand zu maximieren.

Für das Jahr 2025 gel gel gel gel gelten deutliche Erleichterungen: Bis zu 6.000 Euro an Handwerkerleistungen und 1.000 Euro an Materialkosten können steuerlich abgesetzt werden. Diese Änderungen erweitern die Gestaltungsmöglichkeiten für Vermieter deutlich. Dennoch bleibt die Pflicht zur detaillierten Dokumentation unverändert erhalten. Ohne Nachweise ist eine Anerkennung durch das Finanzamt unwahrscheinlich.

Für Eigennutzer gelten besondere Regelungen, die auf die Erhaltung der Lebensqualität abzielen. Auch hier ist eine sorgfältige Aufstellung der Kosten notwendig, um die geltungsfähigen Beträge zu sichern.

Letztlich ist die Kombination aus sachgerechter Planung, klarem Nachweis und der Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben der Schlüssel zum Erfolg.