Die Frage, ob Mieter nach einer Mietwohnung bei Auszug renovieren müssen, ist eine der am häufigsten diskutierten im Mietrechtsbereich. Insbesondere bei der Übergabe einer Wohnung an einen neuen Mieter oder bei der Rückgabe an den Vermieter entsteht oft Unsicherheit: Ist eine Renovierung gesetzlich vorgeschrieben? Was gilt als „fachgerechtes“ Streichen? Und was muss ich tun, wenn ich die Wohnung selbst gestrichen habe, um sie bei Auszug zu übergeben? Dieser umfassende Ratgeber klärt alle zentralen Fragen rund um das Thema Renovieren bei Auszug anhand aktueller Gesetzeslage, Rechtsprechung und branchenspezifischer Empfehlungen. Die Informationen stützen sich ausschließlich auf die bereitgestellten Quellen und gelten für Mieter in Deutschland.
Rechtslage zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Die zentrale Erkenntnis, die sich aus den Quellen ergibt, lautet: Es gibt kein allgemeines Gesetz, das den Mieter verpflichtet, bei Auszug zu renovieren. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergibt sich ausschließlich aus einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne solche Klausel unterliegt der Mieter keiner Pflicht, die Wohnung zu streichen oder zu tapezieren. Die Rechtsprechung hat diese Grenzen jedoch eng bemessen. Einige Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigen, dass Mieter nur dann zur Renovierung verpflichtet sind, wenn dies im Mietvertrag schriftlich festgelegt ist – und diesbezüglich ist die Klausel auch wirksam. Ohne entsprechenden Vertragspunkt entfällt die Pflicht zur Renovierung grundsätzlich. Das bedeutet: Ein Mieter, der die Wohnung nicht renoviert hat, muss sie auch nicht bei Auszug renovieren, sofern nichts im Vertrag steht.
Allerdings gibt es Einschränkungen, die der Mieter nicht übergehen kann. So ist beispielsweise die Forderung nach einer bestimmten Farbe oder der Nachweis, dass die Wände in einem schlechten Zustand sind, nicht zwingend notwendig. Die Verpflichtung zur Renovierung ist nur dann relevant, wenn der Zustand der Wohnung nach dem Einzug schlechter ist als der ursprüngliche Zustand. Laut den Quellen muss die Wohnung grundsätzlich in dem Zustand zurückgegeben werden, in dem sie übernommen wurde. Eine Verbesserung ist nicht verpflichtend, sondern lediglich eine Empfehlung zur sicheren Absicherung. Besonders relevant ist dies bei Farbänderungen: Wenn der Mieter die Wände in einer auffälligen, außergewöhnlichen Farbe gestrichen hat, muss er diese in eine neutrale Farbe überstreichen, um der Verkehrsfähigkeit der Wohnung zu entsprechen. Diese Anforderung gilt auch, wenn die Wohnung bei Einzug bereits farblich verändert war.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Wirksamkeit der Klausel im Mietvertrag. Laut den Quellen ist beispielsweise eine Regelung, die verlangt, dass sämtliche Wände „grundsätzlich weiß gestrichen werden müssen“, unwirksam. Solche Vorgaben gel gelten als unzulässig, da sie den Mieter zu einer Dauerpflicht verpflichten, die er nicht leisten kann. Ebenso unwirksam ist die Forderung, dass lediglich ein zertifizierter Handwerksbetrieb die Arbeiten erledigen darf. Die Ausführung muss lediglich fachgerecht, also in mittlerer Art und Güte, erfolgen. Das bedeutet: Der Mieter darf die Arbeiten selbst vornehmen, solange die Ergebnisse ordnungsgemäß, sauber und ohne sichtbare Fehler wie Laufnasen oder Streifigkeit sind. Es ist nicht notwendig, dass ein Fachbetrieb tätig wird, sofern die Leistung den Anforderungen entspricht.
Was zählt zu Schönheitsreparaturen? Umfang und Definition
Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (zweite Verordnung über die Befreiung von der Mietpreisbremse) sind folgende Arbeiten als Schönheitsreparaturen im Sinne des Mietrechts anzusehen:
- Streichen oder Tapezieren von Decken und Wänden
- Anstreichen oder Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren, Türen, Fenstern und Außentüren von innen
- Beseitigen von Rissen im Putz
- Beseitigen von Kleberesten
- Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
- Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
Diese Arbeiten gel gelten als notwendig, wenn sie den alltäglichen Abnutzungserscheinungen entsprechen. Die Grenze zur Instandhaltung liegt in der Tatsache, dass Schönheitsreparaturen lediglich den äußeren Zustand der Wohnung verbessern, aber keine baulichen Mängel beheben. Sie dienen der Wiederherstellung des optischen Zustands, insbesondere der Innenflächen. Beispielsweise ist das Anstreichen von Türen und Fenstern mit Farbe, die durch die Jahre abgeblättert ist, eine Schönheitsreparatur. Dasselbe gilt für die Instandsetzung von Bohrlöchern, die durch die Befestigung von Regalen oder Gardinenstangen entstanden sind. Auch das Beseitigen von Streifen am Boden, die durch das Abstellen von Möbeln entstanden sind, zählt dazu – sofern es sich um sichtbare Stellen handelt. Die Arbeiten müssen jedoch nur dann durchgeführt werden, wenn dies notwendig ist. Wenn beispielsweise die Türen nach fünf Jahren Nutzung noch intakt und farblich intakt sind, reicht ein erneutes Streichen nicht aus.
Ein weiterer Punkt betrifft die sogenannte „Befriedungspflicht“. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung nicht in einem besseren Zustand übergeben muss, als sie war. Der Mieter muss also beispielsweise nicht neu tapezieren, wenn die Wände beim Einzug bereits tapeziert waren. Allerdings muss er sicherstellen, dass die Wohnung nicht schlechter ist als beim Einzug. Das bedeutet: Wenn er durch seine Mietschaft Schäden verursacht hat, muss er diese beheben. Eine Pflicht zur Renovierung entsteht nur dann, wenn der Zustand schlechter ist als beim Einzug.
Wie wird „fachgerechte“ Ausführung definiert?
Die Anforderung, dass die Arbeiten „fachgerecht“ durchgeführt werden müssen, ist zentral. Laut den Quellen ist dies kein Begriff, der auf einen speziellen Handwerksbetrieb verweist. Vielmehr geht es um die Qualität der Umsetzung. „Fachgerecht“ bedeutet in diesem Kontext, dass die Arbeiten in mittlerer Art und Güte erledigt werden müssen. Das bedeutet: Es muss sauber, ordentlich und mit sichtbarer Sorgfalt gearbeitet werden – ohne sichtbare Macken, Unebenheiten, Risse oder Farbunterschiede. Beispielsweise darf beim Streichen keine Schicht über die andere aufgetragen werden, ohne dass dazwischen abgeschabt wurde. Es darf auch keine Farbunterscheidung an den Ecken oder an der Decke entstehen.
Wichtig ist, dass der Mieter die Arbeiten selbst vornehmen darf – solange er mit Pinsel, Rolle und Lack umgehen kann, ohne dass es zu Streifigkeit, Blasen oder Abplatzungen kommt. Es ist nicht nötig, dass ein Maler die Arbeiten erledigt, wenn der Mieter selbst über die notwendigen Fähigkeiten verfügt. Allerdings ist Vorsicht geboten: Wenn die Arbeiten nicht fachgerecht erledigt sind, kann der Vermieter die Kosten ggf. aufrechnen oder die Miete kürzen. Insbesondere bei der Farbanwendung ist Vorsicht gefragt. Eine helle Farbe darf nicht über eine dunkle aufgetragen werden, ohne die Wand vorher zu streichen. Andernfalls kann es zu Durchscheinen kommen.
Ein weiterer Punkt ist die Farbwahl. Es ist erlaubt, dass der Mieter die Wände in einer neutralen Farbe streicht, beispielsweise Weiß, Grau oder Beige. Allerdings darf der Vermieter nicht verlangen, dass die gesamte Wohnung weiß gestrichen wird. Eine solche Forderung ist unwirksam. Auch wenn im Mietvertrag steht, dass alle Wände weiß gestrichen werden müssen, ist die gesamte Klausel unwirksam, da sie dem Mieter eine unzumutbare Härte auferlegt. Die Farbwahl muss daher der Miete angemessen sein. Besonders wichtig ist zudem, dass farbige Wände – insbesondere auffällige Farben wie Türkis, Orange oder Lila – in eine neutrale Farbe überstrichen werden müssen. Dies dient der Verkehrsfähigkeit der Wohnung und der Sicherheit der Übergabe.
Zeitliche Anhaltspunkte: Ab wann ist Renovieren notwendig?
Die Quellen geben keine einheitliche Frist vor, ab wann Renovierungsarbeiten notwendig sind. Stattdessen werden Faustregeln genannt, die als Orientierungshilfe dienen können. Danach gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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