Muss ich eine unrenovierte Wohnung beim Auszug renovieren?

Einführung

Die Frage, ob Mieter eine Wohnung beim Auszug renovieren müssen, insbesondere wenn sie eine solche im unrenovierten Zustand bezogen haben, ist eine der zentralen Streitthemen im Mietrecht. Bisher galten strenge Vorstellungen, nach denen Mieter grundsätzlich eine umfassende Endrenovierung leisten müssten. Allerdings hat die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) in den vergangenen Jahren eine klare Wende eingeleitet und die Rechte der Mieter signifikant gestärkt. Dieses Gutachten setzt sich umfassend mit der heutigen Rechtslage zu Schönheitsreparaturen in unrenovierten Wohnungen auseinander. Es beleuchtet die gesetzlichen Grundlagen, die Bedeutung des Mietvertrags, die Rechtsprechung des BGH und prüft, wann tatsächlich Renovierungsarbeiten notwendig sind. Zudem werden die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter im Kontext von Farbänderungen, Eigenleistungen und der Rückforderung von Kosten erläutert.

Die Rechtslage zur Renovierungspflicht bei unrenovierten Wohnungen

Bis zum Jahr 2015 galt im deutschen Mietrecht eine weit verbreitete Annahme: Mieter müssten grundsätzlich auch bei Bezug einer Wohnung im unrenovierten Zustand nach Abschluss des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vornehmen, um die Wohnung in einem modernen Zustand zurückzugeben. Diese Praxis wurde durch das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) am 18. März 2015 (Aktenzeichen: – VIII ZR 185/14) grundlegend in Frage gestellt. Der BGH urteilte, dass Mieter, die eine Wohnung im unrenovierten Zustand bezogen haben, weder während der Mietzeit noch beim Auszug verpflichtet seien, Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

Die entscheidende Erkenntnis aus diesem Urteil lautet: Der Mieter muss die Wohnung lediglich in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie bei Bezug erhalten hat – vorausgesetzt, es hat sich im Laufe der Mietzeit kein Verschleiß oder Schaden eingeschlichen, der die Reinigung oder Instandsetzung erfordert. Die Begründung des Gerichts war hierbei klar: Eine Regelung, die den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet, sei unzulässig und verstoße gegen allgemeine Geschäftsbedingungen. Denn hierdurch werde der Mieter zu einer Leistung verpflichtet, die er weder erwartet haben konnte, noch der Vermieter rechtmäßig auferlegen dürfe. Insbesondere der Zwang, die Wohnung in einem besseren Zustand als ursprünglich bezogen zurückzugeben, sei unzumutbar und damit unwirksam.

Diese Rechtsprechungswende hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis. So ist es nunmehr unumstritten, dass eine Wohnung, die beim Einzug als unrenoviert gilt – beispielsweise mit abgenutzten Fußböden, abgenutzten Wänden oder alten Bodenbelägen – beim Auszug nicht automatisch der Renovierungspflicht unterliegt. Die Verpflichtung zur Endreinigung oder -renovierung entfällt, wenn der Zustand der Wohnung am Ende der Mietzeit dem entspricht, der zu Beginn des Mietverhältnisses bestand. Dies gilt insbesondere dann, wenn Mieter die Wohnung weder mit Farbe verändert noch bauliche Veränderungen vorgenommen haben.

Zusätzliches Urteil des BGH vom 22. August 2018 (Aktenzeichen: – VIII ZR 277/16) bestätigt diese Position. In diesem Fall wurde bestätigt, dass Mieter, die eine Wohnung im unrenovierten Zustand bezogen haben, auch nicht verpflichtet sind, die Schönheitsreparaturen im Anschluss an ihre Mietschaft durchzuführen, wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Die Gerichte verweisen darauf, dass eine solche Verpflichtung dem Mieter eine außergewöhnliche Belastung auferlegen würde, da er die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als sie ihm ursprünglich überlassen wurde.

Diese Urteile haben zu einer signifikanten Stärkung der Rechte von Mieter seither geführt. Sie legen fest, dass der Vermieter weder die Kosten für eine umfassende Renovierung beim Auszug geltend machen darf, wenn die Wohnung beim Bezug bereits mangelhaft war, noch kann er durch vertragliche Vereinbarungen die Pflicht auf den Mieter übertragen. Insbesondere die Aussage, dass die Renovierungspflicht nur bei tatsächlicher Bedarfslage bestehe, ist ein zentrales Kriterium, das künftig in allen Streitfällen gelten wird.

Der Einfluss des Mietvertrags auf die Renovierungspflicht

Während die Rechtsprechung des BGH klare Grenzen zieht, bleibt die Gestaltung des Mietvertrags ein zentrales Gestaltungselement für die Rechtslage. Insbesondere Klauseln, die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, sind nicht per se unwirksam – jedoch unterliegen sie strengen Auflagen. Eine solche Klausel ist nur dann wirksam, wenn sie einer ausgewogenen und verhältnismäßigen Gestaltung des Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter entspricht. Andernfalls gilt sie als unwirksam.

Laut den bereitgestellten Quellen ist beispielsweise eine Klausel, die vorschreibt, dass Renovierungsarbeiten ausschließlich durch professionelle Handwerker durchgeführt werden sollen, unwirksam. Dieses Urteil stützt sich auf das Schutzgebot des Schuldrechts, das den Mieter vor unzulässigen, übermäßigen Belastungen schützen soll. Eine solche Vereinbarung verpflichtet den Mieter dazu, Kosten für Dritte aufzubringen, die er selbst nicht steuern kann. Zudem ist es nicht verhältnismäßig, wenn der Mieter aufgrund eines solchen Vertragsabschlusses verpflichtet ist, eine Renovierung durchzuführen, die er weder selbst durchführen kann noch die Kosten für den Handwerker selbst tragen kann.

Ähnlich unwirksam sind sogenannte „starre Quotenklauseln“ in Mietverträgen. Eine solche Regelung sieht beispielsweise vor, dass nach Ablauf eines Jahres 20 Prozent, nach zwei Jahren 40 Prozent der Gesamtkosten für eine Renovierung zu zahlen seien. Ist die Mietzeit kürzer als die vereinbarte Laufzeit, ist eine solche Regelung unwirksam. Denn der Mieter kann nicht verpflichtet werden, anteilige Kosten für eine Maßnahme zu tragen, die er gar nicht in Anspruch nimmt. Diese Regelung ist als unzulässige Benachteiligung des Mieters anzusehen und steht im Widerspruch zum Schuldrechtsgrundgesetz (BGB).

Ein weiteres Beispiel für unwirksame Vertragsklauseln ist jene, die vorsieht, dass der Mieter eine umfassende Endrenovierung bei Auszug vornehmen müsse, ohne dass dies sachlich gerechtfertigt ist. Insbesondere wenn die Wohnung beim Bezug bereits in einem schlechten bis mangelhaften Zustand war, ist eine solche Verpflichtung rechtsmissbräuchlich. Hierdurch entsteht eine Pflicht, die über die Belange des Mieters hinausgeht, da er weder die Ursache für den schlechten Zustand der Wohnung war noch die Kosten für die Sanierung tragen muss.

Zusätzlich ist zu beachten: Sollte der Mieter aufgrund einer solchen unwirksamen Klausel bereits Malerarbeiten durchgeführt haben, hat der Vermieter die Kosten für Material, Arbeitskosten und gegebenenfalls die Vergütung für Helfer oder Handwerker zu tragen. In solchen Fällen besteht ein Anspruch auf Rückgewähr der tatsächlich entstandenen Aufwendungen. Dieser Anspruch muss jedoch innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Andernfalls greift die Verjährungsfrist und der Anspruch erlischt.

Zusammengefasst lässt sich sagen: Mietverträge dürfen keine unwirksamen Verpflichtungen beinhalten, die den Mieter zu einer außergewöhnlichen Belastung verpflichten. Insbesondere wenn die Wohnung beim Bezug bereits unrenoviert war, hat der Mieter grundsätzlich kein Recht, die Kosten für eine umfassende Endrenovierung zu tragen.

Farbliche Gestaltung und ihre Auswirkungen auf die Rückgabe

Eine der am häufigsten übersehene, aber dennoch wichtige Regelung bei der Wohnungsübergabe betrifft die Farbgestaltung der Innenwände. Obwohl die endgültige Renovierungspflicht in unrenovierten Wohnungen entfällt, gibt es dennoch klare Pflichten bezüglich der Farbgestaltung, die Mieter beachten müssen.

Laut den Quellen ist es ausdrücklich verpflichtend, dass Mieter, die die Wohnung mit auffälligen Farbtönen gestrichen haben, diese vor dem Auszug in eine neutrale, unauffällige Farbe überstreichen müssen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die ursprüngliche Wohnung in einem unrenovierten Zustand war. Die Regelung dient dazu, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen und Missverständnisse zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden.

Beispielhaft ist hierbei zu nennen: Wenn eine Wohnung beim Bezug in einem grauen, neutralen Farbton war, der jedoch über die Jahre durch eine gelblich schrille Farbe ersetzt wurde, muss der Mieter diese Farbe vor dem Auszug wieder durch eine neutrale Farbe wie Weiß, Grau oder Hellbeige ersetzen. Die genaue Farbauswahl ist hierbei nicht entscheidend, da die entscheidende Vorgabe lautet, den Zustand der Wohnung auf den ursprünglichen Zustand zu bringen.

Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob die Wohnung im unrenovierten Zustand bezogen wurde oder nicht. Die Verpflichtung zur Rückführung in den ursprünglichen Zustand entfällt lediglich bei der Anfertigung von Schönheitsreparaturen – nicht jedoch bei der Farbgestaltung. Es ist daher ratsam, vor der Farbänderung eine Absprache mit dem Vermieter zu treffen. Sollte es zu Streitigkeiten kommen, ist ein Gutachten durch einen Sachverständigen oder ein Fotoshooting zum Zeitpunkt des Einzugs hilfreich, um den ursprünglichen Zustand der Farbwände nachzuweisen.

Zusätzlich ist zu beachten, dass eine erneute Farbänderung, die den ursprünglichen Zustand verändert, zur erneuten Verpflichtung führen kann. Wenn beispielsweise ein Mieter die Wände in einem hellen Gelbton streicht, der vom Vermieter nicht genehmigt wurde, und nach der Rückgabe die Wände erneut in ein helles Blau streichen lässt, kann dies als Veränderung des Zustands gel gel gel gelten, die der Mieter rückgängig machen muss.

Insgesamt ist also zu sagen: Die Verpflichtung, die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückzugeben, erstreckt sich auch auf die Farbe der Wände. Eine Veränderung der Farbe führt nicht zu einer Verpflichtung zur endgültigen Renovierung, aber zu einer Verpflichtung, den ursprünglichen Farbton wiederherzustellen.

Die Rechte und Pflichten bei Eigenleistungen und Rückgewähr von Kosten

Ein zentrales Thema im Bereich der Mietsanierung betrifft die Frage, ob Mieter Eigenleistungen erbringen dürfen und ob diese anschließend rückvergütet werden müssen. Die bereitgestellten Quellen liefern hierzu klare Aussagen.

Wenn ein Mieter aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel oder aufgrund falscher Beratung eine Renovierung durchgeführt hat, hat er Anspruch auf Rückgewähr der entstandenen Kosten. Dieser Anspruch gilt insbesondere dann, wenn der Mietvertrag eine solche Leistung nicht vorsieht. In diesen Fällen ist der Mieter nicht verpflichtet, die Kosten selbst zu tragen. Vielmehr hat der Vermieter die Kosten für Material, Arbeitskosten und gegebenenfalls für Helfer oder Handwerker zu tragen.

Besonders wichtig ist dabei die Frist: Der Anspruch auf Rückgewähr der Kosten muss innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Ist diese Frist abgelaufen, greift die Verjährungsfrist und der Anspruch erlischt. Dies gilt sowohl, wenn der Mieter die Wohnung renoviert hat, als auch, wenn er die Arbeiten selbst durchgeführt hat. Ohne eine entsprechende Fristangabe im Vertrag oder ohne Belegunterlagen ist die Rückforderung nahezu unmöglich.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Nachweispflicht. Sollte der Mieter im Streitfall nachweisen müssen, dass die Wohnung beim Einzug tatsächlich unrenoviert war, muss er dies mit Dokumentationen belegen. Dazu eignen sich Fotos, Videos oder ein Gutachten des Sachverständigen. Falls es solche Unterlagen nicht gibt, kann der Vermieter die Vertragsverpflichtung geltend machen.

Zusätzlich zu den Kosten für Material und Handwerk gibt es auch Ansprüche auf Ersatz der Arbeitszeit. Da der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt hat, entsteht ihm ein Schaden durch die Abwesenheit von Freizeit. Dieser Schaden ist im Regelfall nicht zwingend geltend zu machen, da die geltende Rechtsprechung den Schutz des Mieters vor ungerechtfertigten Belastungen vorsieht.

Es ist daher ratsam, bei jeder Renovierung eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen. Sollte der Vermieter die Kosten übernehmen, ist dies in der Regel schriftlich zu dokumentieren. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Anspruch nicht anerkannt wird.

Praxisempfehlungen für Mieter und Vermieter

Um Konflikte bei der Rückgabe einer Wohnung zu vermeiden, ist eine klare Abstimmung zwischen Mieter und Vermieter vorzunehmen. Besonders wichtig ist dabei die Dokumentation des Zustands der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs.

Für Mieter gilt: Legen Sie zu Beginn des Mietverhältnisses Fotos oder ein Video der Wohnung an – insbesondere der Böden, Wände, Decken und Einbauten. Stellen Sie sicher, dass alle Mängel, Farbänderungen oder Mängel an Türen, Fenstern oder Türen dokumentiert sind. Ist die Wohnung tatsächlich unrenoviert, so ist dies besonders zu dokumentieren.

Zusätzlich ist es ratsam, bei der Beaufsichtigung von Arbeiten oder bei der Rückgabe der Wohnung einen Dritten hinzuzuziehen – beispielsweise einen Nachbar, eine Vertrauensperson oder einen Sachverständigen. Dieser kann die Zustände dokumentieren und gegebenenfalls Gutachten erstellen.

Für Vermieter gilt: Legen Sie klare Vertragsinhalte fest, die die Pflichten des Mieters im Hinblick auf die Instandhaltung der Wohnung regeln. Vermeiden Sie jedoch, in den Vertrag Klauseln aufzunehmen, die den Mieter zu einer Leistung verpflichten, die er nicht erbringen muss. Besonders unwirksam sind beispielsweise Klauseln, die verlangen, dass Renovierungen ausschließlich durch Handwerker durchgeführt werden müssen oder dass der Mieter für eine endgültige Renovierung im Anschluss an die Mietzeit verantwortlich ist.

Zusätzlich ist es ratsam, bei der Vermietung einer Wohnung, die sich im unrenovierten Zustand befindet, dies im Mietvertrag ausdrücklich zu nennen. Eine solche Angabe schützt sowohl den Mieter als auch den Vermieter vor Missverständnissen.

Fazit

Die Rechtslage zu Schönheitsreparaturen in unrenovierten Wohnungen ist seit den Urteilen des Bundesgerichtshofs im Jahr 2015 und 2018 deutlich übersichtlicher geworden. Mieter, die eine Wohnung im unrenovierten Zustand bezogen haben, sind grundsätzlich nicht verpflichtet, eine umfassende Renovierung durchzuführen – weder während der Mietzeit noch beim Auszug. Die Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung im selben Zustand, in dem sie bezogen wurde, erstreckt sich auf die fachliche Instandhaltung, nicht auf die Schönheitsreparatur. Eine Farbänderung muss rückgängig gemacht werden, um den ursprünglichen Zustand herzustellen, aber eine umfassende Renovierung ist nicht nötig.

Zudem ist es unwirksam, wenn im Mietvertrag Klauseln gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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