Die Frage, ob Mieter nach Beendigung der Mietsache eine Renovierung der Wohnung vornehmen müssen, ist ein zentrales Thema im Mietrecht. Insbesondere bei der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter entsteht oft Unsicherheit: Muss ich die Wände streichen? Wer zahlt die Kosten? Gilt das auch, wenn die Wohnung beim Einzug bereits alt war? Das neue Gesetz zur Renovierung bei Auszug, das ab 2024 gelten soll, bringt Klarheit – allerdings nur für bestimmte Fälle. Dieser Ratgeber greift die wichtigsten Änderungen, gesetzlichen Grundlagen, gerichtlichen Auslegungen und praktischen Empfehlungen auf, um Ihnen eine umfassende Übersicht zu liefern.
Die gesetzliche Grundlage: Keine pauschale Renovierungspflicht
Grundlegendes Prinzip im Mietrecht ist, dass Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet sind, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zu renovieren. Die Instandhaltungspflicht trifft den Vermieter. Dieses Prinzip wurde durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Jahr 2022 bestätigt und ist seitdem fest verankert: Wenn eine Mietsache beim Einzug nicht renoviert war, hat der Mieter auch keine Pflicht, sie beim Auszug zu renovieren.
Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in der Rechtsprechung des BGH, die im Rahmen der Auslegung des Mietrechts eine Benachteiligung des Mieters vermeiden will. Die Begründung lautet: Ein Mieter darf nicht gezwungen werden, eine Wohnung in einem Zustand zu übergeben, der besser ist als der, in dem sie bei Einzug war – insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter dies selbst verursacht hat.
Die neue Rechtslage sieht somit folgende Klarstellung vor: - Keine allgemeine Renovierungspflicht beim Auszug. - Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entsteht nur, wenn alle folgenden Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: 1. Die Wohnung wurde beim Einzug bereits renoviert. 2. Im Mietvertrag ist eine wirksame Renovierungsklausel enthalten. 3. Es gibt keine gerichtliche Entscheidung, die die Pflicht zur Renovierung ausschließt.
Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, insbesondere wenn die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war, dann ist die Renovierungspflicht unwirksam. Der Mieter muss die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand zurückgeben – und das bedeutet: Keine neuen Farbanstriche, keine Reparaturen an Wänden, keine Neuverlegung von Bodenbelägen.
Was zählt zu Schönheitsreparaturen? Definition und Umfang
Im Mietrecht wird der Begriff „Schönheitsreparaturen“ in der Regel auf jene Arbeiten beschränkt, die der Instandhaltung dienen und den äußeren Eindruck der Wohnung verbessern sollen. Sie gel gelten als geringfügige Maßnahmen, die der Mieter selbst erledigen kann – entweder eigenhändig oder durch einen Handwerker in Auftrag geben.
Laut dem Rechtsanwaltsverband und der gesetzlichen Auslegung im Rahmen des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Zweite Verordnung über die Gebührenordnung für Ärzte) gelten folgende Arbeiten als Schönheitsreparaturen:
- Streichen oder Tapezieren von Innenwänden und Decken
- Anstreichen von Türen, Fensterrahmen, Heizkörpern und Heizungsrohren von innen
- Beseitigen von Kleberesten und Spachteln von kleinen Rissen im Putz
- Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
- Anstreichen von Einbauschränken
Diese Arbeiten gel gelten als die Grenze der vom Mieter zu leistenden Instandhaltung. Sie beziehen sich auf den Innenraum und die unmittelbaren Nutzflächen der Wohnung. Sie gel gel gel gelten nicht für umfangreiche Sanierungen oder Modernisierungen, die den Zustand der Wohnung verändern.
Nicht zur Schönheitsreparatur zählen hingegen: - Parkett oder Bodenbeläge abschleifen oder ersetzen - Reparaturen an Sanitäreinrichtungen (z. B. Spülklosett, Dusche, Waschbecken) - Reparaturen am Heizungsanlagenbetrieb - Elektroarbeiten, z. B. Austausch von Schaltern oder Steckdosen - Arbeiten im Außenbereich (z. B. Streichen von Balkonbrüstungen, Fassadentüren) - Kellerrenovierungen
Diese Arbeiten fallen in den Bereich der Modernisierung oder Instandsetzung und sind somit Aufgabe des Vermieters. Sie können auch nicht an Mieter übertragen werden.
Besonders wichtig ist zudem die sogenannte „Farbänderung“: Wenn Mieter die Wände in auffälligen Farben gestrichen haben – beispielsweise Rot, Blau oder Türkis –, dann ist dies im Allgemeinen nicht erlaubt. Die Rechtsprechung sieht hier eine Verpflichtung vor, die Farbe wieder in eine neutrale, dezente Farbe zu ändern, bevor die Wohnung zurückgegeben wird. Diese Pflicht ergibt sich weder aus dem Mietvertrag allein noch aus einem Gesetz, sondern aus der allgemeinen Sorgfaltspflicht des Mieters, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben – auch, wenn sie bunt gestrichen war.
Was muss ich als Mieter tun, wenn die Wohnung beim Einzug bereits renoviert war?
Ist die Wohnung beim Einzug bereits renoviert gewesen, dann ist die Rechtslage anders. In diesem Fall kann der Vermieter gegebenenfalls die Renovierungspflicht durch eine im Mietvertrag enthaltene Klausel an den Mieter verrechnen. Die Klausel muss dabei wirksam sein – das bedeutet: Sie muss klar, verständlich und nicht missverständlich formuliert sein. Zudem darf der Mieter nicht von der Rechtskraft der Klausel benachteiligt werden.
Die Rechtsprechung des BGH bestätigt, dass eine solche Verpflichtung nur dann besteht, wenn: - Die Wohnung beim Einzug in einem sichtbaren, aktuellen Zustand war. - Es ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt wurde. - Die Mieterin oder der Mieter die Renovierungspflicht auch tatsächlich erkannt hat.
Ohne ausdrückliche Klausel im Mietvertrag ist die Renovierungspflicht unwirksam – auch wenn die Wohnung beim Einzug bereits lackiert war. In diesem Fall muss der Mieter die Wohnung lediglich in dem Zustand zurückgeben, in dem sie war, also mindestens ebenso gut wie beim Einzug. Er ist nicht verpflichtet, die Wände neu zu streichen, wenn dies vorher nicht nötig war.
Ein Beispiel: Wenn Sie eine Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden übernehmen und die Farbe bereits nach zwei Jahren verblichen ist, dann müssen Sie die Wände nicht erneut streichen, es sei denn, es ist im Mietvertrag ausdrücklich verlangt. Andernfalls ist dies eine Pflicht des Vermieters.
Was ist mit der sogenannten „Weißen Wand“-Pflicht?
Ein häufiger Missstand im Mietrecht ist die sogenannte „Weiße Wand“-Pflicht. Es gibt weder ein Gesetz noch eine Rechtsprechung, die verpflichtet, die Wände nach dem Auszug in Weiß zu streichen. Diese Annahme ist in vielen Mietverträgen verankert, ist aber rechtskräftig unwirksam, wenn sie nicht klar im Vertrag aufgeführt ist.
Einige Vermieter verlangen im Mietvertrag, dass die Wände nach dem Auszug „in weißem Farbton“ gestrichen werden müssen. Diese Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH und durch die gesetzliche Neuauslegung des Mietrechts seit 2024 unwirksam, wenn: - Die Wohnung beim Einzug nicht in weißer Farbe war. - Die Farbe des Innenanstrichs nicht durch den Mieter geändert wurde. - Es keine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag gibt.
Die Forderung nach weißer Wand ist damit ein Beispiel für eine missbräuchliche Vertragsklausel, die nicht durchsetzbar ist. Mieter müssen daher nicht in erster Linie anstreichen, sondern lediglich den Zustand beibehalten, der bei Einzug galt. Wenn die Wand beispielsweise Hellgrau war, reicht es aus, sie in derselben Farbe zu übergeben – auch nach Jahren.
Allerdings gilt: Wenn Sie die Wand selbst in eine auffällige Farbe gebracht haben (z. B. Blau oder Gelb), dann müssen Sie diese Farbe wieder in eine neutrale Farbe, z. B. Grau oder Weiß, überstreichen. Das ist eine Pflicht, die aus der Sorgfaltspflicht des Mieters hervorgeht. Diese Verpflichtung gilt unabhängig vom Mietvertrag.
Wie muss die Renovierung fachgerecht erfolgen?
Die Durchführung der Schönheitsreparaturen muss grundsätzlich fachgerecht erfolgen. Das bedeutet nicht, dass ein Handwerker nötig ist – vielmehr muss die Ausführung einer mittleren Art und Güte entsprechen. Die Arbeiten müssen so erledigt werden, dass sie den Ansprüchen an eine ordnungsgemäße Instandhaltung genügen.
Dazu gehört insbesondere: - Keine sichtbaren Pinselstriche oder Flecken am Anstrich. - Keine Blasenbildung bei Tapezierarbeiten. - Keine unsachgemäße Beseitigung von Nähten oder Rissen. - Keine sichtbaren Spachtelränder oder fehlenden Säumen.
Der Mieter darf die Arbeiten selbst vornehmen, sofern er über ausreichendes handwerkliches Geschick verfügt. Es reicht aus, wenn Sie mit Pinsel oder Walze arbeiten können, ohne dass es zu Rissen, Streifen oder Flecken kommt. Sollten Sie sich unsicher sein, ist es ratsam, einen Handwerker in Auftrag zu geben – entweder direkt zu den Kosten, die Sie später ggf. von Ihrem Vermieter geltend machen könnten, oder über eine geringe Übergabegutschrift.
Die Kosten für Malerarbeiten sind im Allgemeinen gering. Laut aktuellen Schätzungen belaufen sich die Preise auf ca. 8 bis 15 Euro pro Quadratmeter für Innenwände. Für eine 80 qm große Wohnung ergäbe das eine Gesamtkostenkalkulation von ca. 640 bis 1.200 Euro, je nach Farbaufwand und Befestigungsart.
Wenn Sie die Arbeiten selbst durchführen, können Sie Kosten sparen. Allerdings: Achten Sie darauf, dass Sie den Zustand der Wände vorher dokumentieren – am besten durch Fotos und ein detailliertes Übergabeprotokoll. Sollten Sie die Wohnung nicht selbst übergeben, sondern über einen Dritten, dann ist eine fachgerechte Dokumentation zwingend notwendig.
Dokumentation vor der Rückgabe: Warum es wichtig ist
Ein häufiger Grund für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter ist fehlende Dokumentation. Deshalb ist es ratsam, vor der Rückgabe der Wohnung sorgfältig vorzugehen.
Empfehlungen: - Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll, das alle Besonderheiten der Wohnung erfasst – z. B. Farbe der Wände, Zustand der Böden, Lage von Schäden. - Machen Sie Fotos von jedem Raum, insbesondere von Ecken, Ecken mit Rissen, Türen und Fenstern. - Dokumentieren Sie besondere Vorgänge: z. B. „Wand im Flur leicht verfärbt, durch Haustier entstanden“. - Legen Sie alle Unterlagen (z. B. Mietvertrag, Gutachten, Rechnungen) griffbereit ab.
Besonders wichtig: Die Dokumentation muss den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs und des Auszugs erfassen. Wenn Sie beispielsweise eine Wand im Flur mit einem Spiegel ausgestattet haben, der beim Einzug bereits an der Wand befestigt war, dann muss dies im Protokoll vermerkt werden. Andernfalls kann der Vermieter später behaupten, der Spiegel sei durch Sie beschädigt worden.
Die Dokumentation ist somit der beste Schutz gegen unberechtigte Ansprüche. Sie ist ein wirksames Mittel, um nachzuweisen, dass Sie die Wohnung in einem Zustand zurückgegeben haben, der der Übernahme entspricht.
Was tun, wenn der Vermieter dennoch Renovierungsarbeiten vorgibt?
Wenn der Vermieter Ihnen die Renovierung der Wohnung vorgibt, ohne dass eine wirksame Klausel im Mietvertrag besteht, dann ist dies rechtswidrig. Sie können dagegen Widerspruch erheben. Die Schritte hierfür:
- Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf die geltende Renovierungsklausel.
- Fertigen Sie ggf. eine schriftliche Ablehnung an den Vermieter an – mit Bezug auf das Urteil des BGH und die geltende Rechtslage.
- Fordern Sie ggf. schriftlich an, dass der Vermieter die Kosten für die Renovierung übernimmt.
- Fordern Sie gegebenenfalls eine Unterbrechung der Mietsenkung oder Kündigung ggf. schriftlich an.
Sind Sie unsicher, ziehen Sie einen Rechtsanwalt für Mietrechtsfragen heran. In der Regel ist eine Beratung kostengünstig und kann Ihnen helfen, unnötige Kosten zu vermeiden.
Fazit
Die Frage, ob Sie Ihre Wohnung nach dem Auszug streichen müssen, hängt letztendlich von mehreren Faktoren ab: Erstens vom Zustand der Wohnung beim Einzug. Wenn sie unrenoviert war, dann ist die Renovierungspflicht unwirksam – auch wenn der Mietvertrag es vorsieht. Zweitens ist die Prüfung der Mietvertragsklausel zwingend nötig. Ohne ausdrückliche und wirksame Regelung gibt es keine Pflicht. Drittens gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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