In der Mietwohnung entsteht durch täglichen Gebrauch zunehmender Verschleiß. Gerade an Wänden, Böden oder Türen zeigen sich Anzeichen von Abnutzung. Um die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, werden in vielen Mietverträgen sogenannte Schönheitsreparaturen verlangt. Doch was genau ist dabei erlaubt, wann trifft der Mieter eine echte Verpflichtung, und wann ist eine solche Klausel im Vertrag unwirksam? Insbesondere die Frage, ob ein Mieter bei Vorliegen einer solchen Regelung im Vertrag tatsächlich die Renovierung leisten muss, ist von hoher praktischer Relevanz. Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, klärt über die Grenzen der Vereinbarungen im Mietvertrag auf und gibt praxisnahe Empfehlungen für Mieter und Vermieter.
Rechtsgrundlage und Begriff der Schönheitsreparaturen
Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ bezeichnet im Mietrechtsgebrauch jene Arbeiten, die darauf abzielen, optische Beeinträchtigungen durch den alltäglichen Gebrauch zu beseitigen. Dazu zählen beispielsweise das Streichen von Wänden, das Tapezieren, das Schließen von Bohrlöchern oder das Anstreichen von Heizungen, Fenstern und Türen. Diese Arbeiten gel gelten als lediglich äußerlich sichtbare Maßnahmen, die den optischen Zustand der Wohnung verbessern, ohne die bauliche Substanz der Wohnung zu verändern. Die Begriffsbestimmung deckt sich mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), der den Begriff in seinen Urteilen ausführlich erläutert hat.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine Schönheitsreparatur eine Maßnahme, die lediglich der Wiederherstellung des optischen Zustands dient und die Bausubstanz nicht verändert. Dazu gehören auch das Erneuern von Fliesenverschleißstellen, das Nachstreichen von Rissen oder das Austauschen abgebliebener Deckenleuchten, sofern dies lediglich die Instandhaltung des optischen Erscheinungsbildes betrifft. Im Gegensatz dazu fallen Arbeiten, die eine Veränderung der Bausubstanz beinhalten – wie zum Beispiel der Einbau neuer Heizkörper, die Verlegung von Fußböden oder das Anbringen von Zimmertrennwänden – nicht in die Kategorie Schönheitsreparaturen, sondern gel gelten als bauliche Maßnahmen. Solche Arbeiten unterfallen grundsätzlich der alleinigen Verantwortung des Vermieters.
Die gesetzliche Grundlage für die Instandhaltungspflichten im Mietverhältnis beruht auf dem Mietrechts- und Wohnungsbau-Gesetz (BGB, insbesondere § 535 BGB). Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache soweit zu erhalten, dass sie der Mietverhältnisentsprechung entspricht. Diese Pflicht umfasst aber nicht die Pflicht zur fachmännischen Instandsetzung von Verschleiß, der durch die mietverhältnisgemäße Nutzung entsteht. Stattdie Pflicht, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der der Mietverhältnisentsprechung entspricht, wird durch die sogenannte „Sorgfaltspflicht des Mieters“ ergänzt. Diese Pflicht ist jedoch auf die sachgemäße Nutzung beschränkt, nicht auf die Instandhaltung.
Gesetzliche Pflichten und die Gefahr unwirksamer Vertragsklauseln
Trotz der ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag kann eine darin enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam sein. Insbesondere wenn die Klausel zu einseitigen Verpflichtungen des Mieters führt, die dem Schutz des Schuldners widersprechen, kann sie unwirksam sein. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter die Wohnung in einem Zustand übernimmt, der bereits Mängel aufweist, die auf die Mietdauer seines Vorgängers zurückgehen. In einem entscheidenden Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, VIII ZR 118/07 und VIII ZR 181/07) wurde festgestellt, dass Mieter nicht verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, die sie von Vormietern übernommen haben, wenn die Mietsache bei Bezug bereits in nicht renoviertem Zustand übergeben wurde.
Ein weiteres Urteil aus dem Jahr 2018 (BGH, VIII ZR 277/16) bestätigt diese Rechtsprechung und schärft die Rechte der Mieter zusätzlich. Im genannten Fall war die Mietsache im Jahr 2009 an den Mieter übergeben worden, der in einem Zustand ohne Renovierung übernommen wurde. In der Übergabebestätigung wurde zwar vermerkt, dass Renovierungsarbeiten und ein Teppichboden von der Vormieterin übernommen seien. Dennoch sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst zu leisten habe. Der BGH hob diese Regelung auf, da sie dem Schutz des Mieters widerspricht, der weder die Ursache für die mangelhafte Instandhaltung der Wohnung sei, noch dafür verantwortlich sei, dass die Vormieterin die Arbeiten nicht erledigt habe.
Diese Rechtsprechung bedeutet, dass eine im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel nicht automatisch bindend ist. Insbesondere wenn die Mietsache bei Bezug bereits mangelhafte Zustände aufweist – beispielsweise abgeblittene Wände, abgerissene Bodenbeläge oder abgefallene Tapeten –, kann der Mieter grundsätzlich von der Pflicht befreit sein, diese Mängel zu beseitigen. Auch wenn ein Mieter eine solche Klausel im Vertrag unterschrieben hat, bleibt sie unwirksam, wenn sie den Schutz des Mieters verletzt, insbesondere wenn er die Wohnung nicht selbst verschuldet hat.
Fristen und zeitliche Anforderungen an Schönheitsreparaturen
Eine der zentralen Fragen bei der Mietwohnung betrifft die Dauer der Instandhaltungspflicht. Häufig wird in Mietverträgen eine regelmäßige Renovierungspflicht in einem bestimmten Zeitabstand festgelegt – beispielsweise alle drei, fünf oder zehn Jahre. Allerdings ist eine solche starre Fristenregelung grundsätzlich problematisch. Laut ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine solche Regelung unwirksam, wenn sie vorgibt, dass die Renovierung zu einem festen Termin durchgeführt werden muss, unabhängig vom tatsächlichen Verschleißzustand der Wohnung.
Die Rechtsprechung des Amtsgerichts Berlin (AG Berlin, Urteil v. 14.05.2000, Az. 475 S 154/99) bestätigt dies: Eine feste Frist allein reicht nicht aus, um eine Verpflichtung des Mieters herzuleiten. Stattdie Pflicht zur Renovierung entsteht erst dann, wenn tatsächlich ein Bedarf besteht, also beispielsweise sichtbarer Verschleiß auftritt. Ein Mieter muss also nicht einfach deshalb renovieren, weil eine Frist abgelaufen ist. Stattdessen ist zu prüfen, ob die Instandhaltungsarbeiten tatsächlich notwendig sind.
Diese Erkenntnis ist insbesondere für Mieter von Bedeutung, die in einer Wohnung wohnen, in der die Instandhaltungspflicht in den Verträgen mit hohen, jährlichen oder regelmäßigen Fristen ausgestaltet ist. Sofern es keine Verschleißerscheinungen gibt, beispielsweise keine Risse in der Tapete, keine abgefallenen Stellen an der Decke oder keine abgerissenen Bodenbeläge, kann der Mieter die Renovierung verweigern. Die Rechtsprechung des LG Berlin bestätigt dies ausdrücklich: Es reicht aus, wenn die Instandhaltung der Instandhaltung der Mietsache dient, nicht aber, wenn eine scheinbare Pflicht aus einem Vertrag entsteht, die der tatsächlichen Schadenshöhe widerspricht.
Daher ist es ratsam, dass Mieter, die eine solche Frist im Vertrag vorfinden, den Verschleißzustand der Wohnung prüfen, bevor sie Maßnahmen ergreifen. Wird beispielsweise eine Tapete nach 12 Jahren im Bestand gehalten, die jedoch keine Risse aufweist und keine Abplatzungen zeigt, ist eine Renovierung nicht notwendig. Die Pflicht zur Renovierung entsteht erst ab dem Zeitpunkt, in dem ein optischer Mangel vorliegt, der die Mietsache nicht mehr den Anforderungen des Mietrechts entsprechen lässt.
Rechte und Pflichten bei Renovierung durch den Mieter
Sobald ein Mieter eine Schönheitsreparatur selbst vornehmen möchte, gel gelten besondere Voraussetzungen hinsichtlich der fachgemäßen Durchführung. Der Mieter darf die Arbeiten zwar selbst vornehmen, muss jedoch sicherstellen, dass die Arbeiten fachmännisch ausgeführt werden. Eine „Hobby-Qualität“ reicht nicht aus. Das Gerichtsurteil des LG Berlin (GE 2000, S. 677) bestätigt, dass der Mieter haftbar sein kann, wenn die Arbeiten fachlich unzureichend durchgeführt wurden. Dazu zählen beispielsweise farblich unpassende Streicharbeiten, die zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Mietsache führen.
Zu beachten ist außerdem, dass der Vermieter keine überzogenen Ansprüche an die Qualität der Arbeiten stellen darf. Eine Raufasertapete beispielsweise kann mehrfach überstrichen werden, bevor eine Neuausführung notwendig wird. Der Mieter ist somit nicht verpflichtet, eine neue Tapete anzubringen, wenn die bestehende noch gut erhalten ist. Entscheidend ist, dass die Arbeiten den optischen Zustand der Wohnung wiederherstellen und die Bausubstanz nicht beeinträchtigen.
Auch die Gestaltung der Farbgestaltung ist nicht vollumfänglich durch den Mieter zu bestimmen. Laut Rechtsprechung des LG Berlin darf der Vermieter innerhalb des Mietverhältnisses nicht vorschreiben, in welchen Farben die Wände anzustreichen sind. Allerdings kann der Vermieter bei der Rückgabe der Wohnung verlangen, dass die Wohnung farblich neutral gestaltet wird, damit sie für den nächsten Mieter nutzbar ist. Dies gilt insbesondere, wenn die Farbgestaltung aufdringlich oder ungewöhnlich ist.
Falls der Mieter dennoch eine Renovierung vorgenommen hat, muss der Vermieter nachweisen, dass die Arbeiten fachmängelfrei waren. Andernfalls kann der Mieter Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen geltend machen. Dazu gehören die Kosten für Materialien, die Anmietung von Geräten und ggf. auch die Kosten für Helfer aus dem Bekanntenkreis. Wird die Renovierung fachgemäß durchgeführt, hat der Mieter Anspruch auf die Rückzahlung der tatsächlich entstandenen Kosten. Diese Regelung gilt insbesondere dann, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist.
Voraussetzungen für die Durchführung von Renovierungsarbeiten
Die Durchführung von Renovierungsarbeiten muss nicht immer die Zustimmung des Vermieters erfordern, insbesondere wenn es um Maßnahmen handelt, die rückgängig gemacht werden können. Dazu gehören beispielsweise das Tapezieren, das Streichen von Wänden oder das Bohren von Löchern zur Befestigung von Regalen. Diese Arbeiten gel gelten als Schönheitsreparaturen im Sinne des Mietrechts und unterfallen nicht der Genehmigungspflicht.
Allerdings gel gelten besondere Voraussetzungen, wenn es um Veränderungen der Bausubstanz geht. Hierzu zählen der Einbau neuer Sanitäreinrichtungen, das Verlegen von Bodenbelägen, das Anbringen von Zwischenwänden oder das Verlegen von Treppen. Diese Arbeiten gel gelten als bauliche Maßnahmen und bedürfen der ausdrücklichen Genehmigung durch den Vermieter. Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter solche Arbeiten nicht vornehmen. Andernfalls kann dies zu einer Vertragsverletzung führen.
Darüber hinaus ist es ratsam, vor der Durchführung jeglicher Arbeiten einen schriftlichen Vertrag mit dem Vermieter abzuschließen. Dieser sollte folgende Punkte enthalten: - Klare Benennung der durchzuführenden Arbeiten - Nachweis der fachgemäßen Ausführung - Angabe der vorgesehenen Materialien und Farben - Nachweis der Kostenübernahme durch den Mieter (bei freiwilligen Maßnahmen)
Ein solcher Vertrag schützt sowohl Mieter als auch Vermieter. Er dient der Sicherung des Rechtsverhältnisses und sichert den Nachweis der fachgemäßen Durchführung.
Fazit
Die Frage, ob ein Mieter bei Vorliegen einer Renovierungsklausel im Mietvertrag tatsächlich verpflichtet ist, die Wohnung zu renovieren, ist nicht pauschal zu beantworten. Grundsätzlich ist es legitim, die Pflicht zur Schönheitsreparatur auf den Mieter zu übertragen. Allerdings unterliegt dies strengen rechtlichen Grenzen. Insbesondere wenn die Mietsache bei Bezug bereits in einem mangelhaften Zustand war, kann der Mieter von der Verpflichtung befreit sein, die Arbeiten durchzuführen.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die Rechte der Mieter in diesem Bereich erheblich gestärkt. Eine feste Frist für die Schönheitsreparatur ist unwirksam, wenn kein tatsächlicher Bedarf besteht. Zudem können Mietverträge, die eine fachmännische Renovierung durch Dritte vorschreiben, unwirksam sein. Der Mieter darf die Arbeiten selbst vornehmen, sofern er sie fachgemäß erledigt.
Letztlich ist es entscheidend, ob die Mietsache tatsächlich Verschleißspuren aufweist, die die optische Erscheinung beeinträchtigen. Nur wenn dies der Fall ist, besteht eine Pflicht zur Instandhaltung. Andernfalls bleibt der Mieter von der Renovierung befreit. Eine umfassende Beratung durch einen Rechtsanwalt oder das Mietervereinigungsamt ist in Zweifelsfällen ratsam. Besonders wichtig ist zudem die Dokumentation sämtlicher Maßnahmen – insbesondere durch Fotos –, um im Streitfall nachweisen zu können, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben wurde.