Die Frage, ob ein Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses verpflichtet ist, die Wohnung zu streichen, ist ein zentrales Anliegen vieler Mieter vor dem Auszug. Besonders wenn die Wohnung beim Einzug in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde, entsteht häufig Unsicherheit: Besteht eine Pflicht zur Rückgabe in einem renovierten Zustand? Oder reicht es aus, die Wohnung besenrein zu übergeben? Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in den vergangenen Jahren hierzu endlich Klarheit geschaffen und die Rechte der Mieter deutlich gestärkt. Dieser Artikel beleuchtet die gesetzlichen Rahmenbedingungen, die Bedeutung von Mietverträgen, die Relevanz von Renovierungsklauseln und die Auswirkungen auf die Mietverhältnisse – insbesondere im Kontext unrenovierter Wohnungen.
Rechtsgrundlage: Was sagt das Mietrechtsurteil des BGH?
Die zentrale Entscheidung zu diesem Thema stammt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Im Jahr 2015 bestätigte das Gericht in seinem Urteil (Az. VIII ZR 185/14), dass Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für eine unrenovierte Wohnung grundsätzlich unwirksam sind, sofern dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Diese Rechtsprechung gilt als Maßstab für Mieterrechte und schützt Mieter vor unzumutbaren Verpflichtungen, die sie nicht übernommen haben.
Im Jahr 2018 bestätigte der BGH diese Rechtslage erneut und erklärte ausdrücklich, dass eine Wohnung, die im unrenovierten Zustand übergeben wurde, auch beim Auszug nicht im renovierten Zustand zurückgegeben werden muss. Eine solche Verpflichtung sei eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da sie dazu führen könne, dass der Mieter die Wohnung sogar in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als sie ihm übergeben wurde. Dies gel gelte insbesondere dann, wenn der Vermieter die Renovierungspflicht dem Mieter aufbürdet, ohne dafür einen Ausgleich zu leisten.
Ein weiteres Urteil aus dem Jahr 2018 (Az. VIII ZR 277/16) bestätigt diese Auffassung: Hat der Vermieter von vornherein eine unrenovierte Wohnung vermietet, kann er sich im Anschluss an die Mieterscheinung nicht auf eine im Mietvertrag enthaltene Renovierungspflicht berufen. Dieses Urteil wirkt insbesondere, wenn Mieter eine solche Verpflichtung durch Vertrag mit dem Vermieter nicht eingegangen sind.
Damit ist festgelegt: Die alleinige Tatsache, dass eine Renovierungsklausel im Mietvertrag steht, reicht allein nicht aus, um den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten – insbesondere dann nicht, wenn die Wohnung beim Einzug im unrenovierten Zustand war.
Was gilt für die Rückgabe einer unrenovierten Wohnung?
Wenn eine Mieterin oder ein Mieter eine Wohnung im unrenovierten Zustand bezieht, ist die allgemeine Regelung, dass die Rückgabe in genau diesem Zustand erfolgen muss. Das bedeutet: Es besteht keine Pflicht, die Wohnung beim Auszug zu streichen, zu streichen oder sonst zu renovieren. Die Mieterin oder der Mieter muss lediglich die Wohnung besenrein übergeben, also frei von Schmutz, Müll und persönlichen Gegenständen.
Diese Regelung gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich auf „unrenovierte Wohnung“ hingewiesen wird. In solchen Fällen ist es für den Vermieter nicht erlaubt, dem Mieter anschließend eine Renovierungspflicht aufzuerlegen, die über die bloße Besenreinigung hinausgeht. Eine solche Verpflichtung würde der Rechtsprechung widersprechen und könnte gerichtlich als unwirksam gel gelten.
Es ist jedoch wichtig zu beachten: Die Mieterin oder der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einem schlechteren Zustand zu übergeben, als sie beim Einzug war. Sollte es bei der Rückgabe erhebliche Beschädigungen geben, die auf die Mietszeit zurückgehen, muss der Mieter diese ggf. beseitigen oder Schadensersatz leisten. Allerdings gelten hierbei lediglich Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
Was ist mit Farbänderungen an Wänden?
Eine besondere Rolle spielt die Frage der Farbgestaltung an Wänden. Während bei der Renovierung im engeren Sinne eine grundsätzliche Pflicht zur Streichung entfällt, gelten besondere Regeln für Farbänderungen.
Ist die Wohnung unrenoviert übergeben worden, so ist es grundsätzlich erlaubt, die Wände in einer anderen Farbe zu streichen – insbesondere, wenn dies der Mieter im Sinne der Gestaltungsmöglichkeiten des Mietverhältnisses tut. Allerdings gel gelten strenge Auflagen: Wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert bezieht, muss er vor dem Auszug die Wände in eine neutrale, standardmäßige Farbe überstreichen, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.
Beispielsweise: Wenn die Wohnung im Zustand der Übernahme weiß gestrichen war, darf der Mieter sie nicht in türkis oder leuchtendes Orange streichen – denn dies würde den ursprünglichen Zustand ändern. Stattdessen muss der Mieter die Wände vor Auszug in ein neutrales Weiß oder Grau überstreichen, um die Rückgabe in einem vorhersehbaren Zustand zu ermöglichen.
Diese Regelung dient dem Schutz sowohl des Vermieters als auch des Mieters. Ohne solche Vorgaben könnte der Vermieter aufgrund auffälliger Farbgestaltung die Rückgabe verweigern oder hohe Kosten für die Rückführung in den Ursprungszustand geltend machen.
Wann sind Renovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam?
Die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln im Mietvertrag ist ein zentrales Gutachtenthema. Die Rechtslage ist klar: Ist die Wohnung unrenoviert übergeben worden, sind Schönheitsreparaturklauseln grundsätzlich unwirksam – sofern kein ausgewiesener Ausgleich gewährt wird.
Einige Mietverträge enthalten jedoch die sogenannte „Endrenovierungsklausel“, in der der Mieter verpflichtet wird, die Wohnung vor Auszug zu streichen. Solche Klauseln gel gelten als unwirksam, wenn sie unabhängig vom Zustand der Wohnung gel gel gel gelten und der Mieter dadurch benachteiligt wird.
Laut der Rechtsprechung des BGH ist eine derartige Klausel nur dann wirksam, wenn dem Mieter ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt wird. Dieser kann in Form einer Senkung der Miete, eines Mieterlasses oder einer einmaligen Entschädigung geleistet werden. Ohne solchen Ausgleich ist die Klausel unwirksam und kann vom Mieter nicht durchgesetzt werden.
Zudem ist zu beachten: Auch eine zu geringe Entschädigung führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Es reicht also nicht aus, wenn der Vermieter die Mieterin oder den Mieter auf eine geringe Entschädigung verweist, um die Renovierungspflicht zu rechtfertigen. Die Entschädigung muss der Belastung angemessen sein.
Ein konkretes Urteil aus dem Jahr 2018 bestätigt dies: In einem Fall wurde ein Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, da er eine „Renovierungsvereinbarung“ mit der Vormieterin geschlossen hatte. Als er die Arbeiten erledigt hatte, meinte die Vermieterin, diese seien mangelhaft ausgeführt gewesen und ließ sie von einem Dritten nacharbeiten. Die anfallenden Kosten von 800 Euro forderte sie vom Mieter als Schadensersatz ein.
Der BGH hob die Klage jedoch auf und erklärte die Renovierungsklausel als unwirksam. Grund: Die Wohnung war der Mieterin bei Einzug unrenoviert übergeben worden. Damit war die Verpflichtung zur Renovierung nicht gegeben, und die Vereinbarung mit der Vormieterin konnte die Rechtslage nicht ändern.
Welche Kosten entstehen bei der Renovierung?
Die Kostenfrage ist eng mit der Frage der Rechtsverhältnisse verknüpft. In der Regel sind es die Mieterinnen und Mieter, die für die Kosten der Renovierung aufkommen, sofern die Rechtslage dies erlaubt.
Allerdings: Wenn die Renovierungspflicht unwirksam ist – beispielsweise, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde –, müssen Mieter die Kosten für Malerarbeiten nicht tragen, sofern sie nicht eigenmächtig die Wohnung renoviert haben.
Sind dagegen Renovierungsarbeiten notwendig, weil die Mieterin beispielsweise die Wohnung selbst renoviert hat, um den Zustand zu erhalten, und der Vermieter danach die Kosten geltend macht, kann der Mieter die Kosten rückabgewiesen verlangen, wenn die Renovierung im Verhältnis zur Miete nicht notwendig war.
Die genaue Höhe der Kosten hängt von mehreren Faktoren ab:
- Fläche der Wohnung: Je größer die Fläche, desto höher die Flächenpreise für Farbe, Lack, Pinsel, Lackrolle usw.
- Art der Malarbeiten: Sollen nur die Wände gestrichen werden, sind die Kosten geringer als bei kompletter Streichung inklusive Bodenbelagsarbeiten.
- Eigenleistungen oder Fachbetrieb: Wer selbst streicht, kann bis zu 40 Prozent der Kosten einsparen. Allerdings erfordert dies Erfahrung und Zeit.
- Materialkosten: Für eine Standardwohnung (ca. 70 m²) belaufen sich die Materialkosten allein auf ca. 200 bis 300 Euro, falls nur die Wände gestrichen werden. Fachbetriebe verlangen dagegen je nach Region und Leistung zwischen 15 und 30 Euro pro Quadratmeter.
Es ist empfehlenswert, vor der Anfertigung von Arbeiten mehrere Kostenvoranschläge einzuholen, um die Preise miteinander vergleichen zu können.
Was tun, wenn der Vermieter dennoch eine Renovierung verlangt?
Sollte der Vermieter dennoch die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, hat der Mieter Anspruch auf Widerspruch. Die Rechtslage ist eindeutig: Ohne ausdrückliche Vereinbarung und ohne finanziellen Ausgleich ist die Verpflichtung unwirksam.
Im Streitfall empfiehlt es sich, zunächst einen schriftlichen Einspruch zu stellen. Sollte der Vermieter daraufhin weiterhin auf der Forderung bestehen, ist eine Klärung durch einen Anwalt oder über ein Schlichtungsverfahren sinnvoll.
Sollte der Vermieter dennoch Schadensersatz geltend machen, kann der Mieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Unwirksamkeit der Klausel geltend machen. Sollte die Klage erfolgen, kann der Mieter die anfallenden Kosten rückverlangen – insbesondere wenn sich nachweisen lässt, dass die Arbeiten aufgrund einer unwirksamen Klausel durchgeführt wurden.
Einige Vermieter versuchen, die Verpflichtung über sogenannte „Ergänzungsverträge“ zu schaffen. Solche Verträge gel gel gelten nur, wenn sie den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und der Mieter ausreichend auf seine Rechte hingewiesen wurde. Andernfalls sind auch solche Verträge unwirksam.
Was gilt bei Einbauten wie Küche oder Badschränken?
Neben der Streichung von Wänden ist auch die Frage der Einbauten relevant. Besonders die Einbauküche, Badschränke und Böden sind häufig Gegenstand von Streitigkeiten.
Allgemeine Regel: Einbauten wie Einbauküchen, Einbauschränke, Badeinbauten oder Bodenbeläge gehören grundsätzlich zum Vermögen des Vermieters, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist. Der Mieter ist daher grundsätzlich verpflichtet, solche Einbauten beim Auszug zu entfernen, wenn er sie nicht selbst eingebaut hat.
Allerdings: Ist im Mietvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung festgelegt, dass der Mieter die Einbauten behalten darf, ist dies zulässig. Ohne solche Vereinbarung muss der Mieter die Einbauten entfernen und ggf. den Boden wiederherstellen.
Besonders schwierig ist die Frage, ob ein Einbauhersteller die Malerarbeiten übernimmt. In einigen Fällen wird von Herstellern angeboten, dass die Einbauten inklusive Malerarbeiten gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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