Muss man die Wohnung renovieren, wenn man auszieht? Alles, was Mieter wissen müssen

Die Frage, ob Mieter beim Auszug einer Mietwohnung die Wohnung renovieren müssen, ist ein häufig diskutiertes Thema im Mietrecht. Besonders im Zusammenhang mit dem geplanten Inkrafttreten neuer gesetzlicher Regelungen im Jahr 2024 entsteht erneut Unklarheit unter Mietern und Vermietern. Viele verbinden mit dem Begriff „Renovieren“ automatisch das Streichen der Wände, was vor allem bei der Rückgabe der Wohnung zu erheblichem Aufwand und Kosten führen kann. Doch ist dies tatsächlich verpflichtend? Die Antwort lautet: Es hängt ab. Dieser Ratgeber klärt auf Grundlage der aktuellen Rechtslage, der geltenden Gesetze und der einschlägigen Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs (BGH), ausführlich darüber auf, wann Mieter tatsächlich verpflichtet sind, die Wohnung zu renovieren, welche Vertragsklauseln wirksam sind und warum viele Mieter von einer sogenannten Pflicht zur Renovierung bei Auszug entlastet werden.

Was umfasst „Renovieren“ im Mietrecht?

Im Kontext des Mietrechts bezeichnet der Begriff „Renovieren“ im engeren Sinne ausschließlich sogenannte Schönheitsreparaturen. Diese Maßnahmen dienen der Wiederherstellung des optischen Zustands der Wohnung, insbesondere der Innenflächen. Nach der Rechtsprechung gehören dazu insbesondere folgende Arbeiten:

Das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
Das Lackieren von Innentüren, Fensterrahmen, Türgriffen und Heizkörpern
Das fachmännische Ausbessern geringfügiger Schäden wie kleinerer Kratzer, Abplatzungen oder kleinerer Bohrlöcher

Zu den Schönheitsreparaturen zählen nachweislich nicht: - Der Austausch von Bodenbelägen - Reparaturen an Fliesen, Sanitäreinrichtungen oder an der Elektroinstallation - Instandsetzungen, die den fachlichen Zustand der Wohnung betreffen, wie z. B. die Beseitigung von Feuchteschäden oder den Austausch von defekten Fenstern

Die Klarstellung dieser sachlichen Abgrenzung ist entscheidend, da sie die Grenzen der vertraglichen und gesetzlichen Pflichten bestimmt. Eine umfassende Sanierung der Wohnung – etwa der Austausch von Fliesen oder die Neuverlegung des Bodens – fällt nicht unter die Begriffe „Renovieren“ oder „Schönheitsreparaturen“ im Sinne des Mietrechts.

Gibt es eine gesetzliche Pflicht, die Wohnung beim Auszug zu renovieren?

Grundsätzlich besteht im deutschen Mietrecht keine allgemeine gesetzliche Pflicht, die Mieter verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Dieses Faktum ist entscheidend für das Verständnis der derzeitigen Rechtslage. Vielmehr ist die Verpflichtung auf die Vereinbarung im Mietvertrag und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zurückzuführen.

Die Rechtsprechung des BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass Mieter keine umfassende Schönheitsreparatur leisten müssen, wenn sie die Wohnung in einem Zustand übergeben, der dem entspricht, den sie bei Einzug vorfanden. Insbesondere hat der BGH am 30. Januar 2024 einen wegweisenden Beschluss gefasst, der die Beweislast für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn auf den Mieter legt. Das bedeutet: Wenn der Mieter nachweisen kann, dass die Wohnung beim Einzug bereits eine schlechte bis mittlere optische Qualität aufwies, insbesondere keine frische Streich- oder Tapezierarbeiten aufwies, kann die Nachfrage nach einer umfassenden Renovierung nach dem Auszug nicht rechtmäßig sein.

Ein zentrales Urteil des BGH besagt zudem ausdrücklich, dass Mieter nicht benachteiligt werden dürfen, wenn sie eine Wohnung übernehmen, die beim Einzug bereits unrenoviert war. Eine solche Benachteiligung wäre mit dem Schutz des Mieters im Rahmen des Mietrechts nicht vereinbar. Daher ist es unwirksam, wenn ein Vermieter die Renovierung der Wohnung im Mietvertrag als Pflicht vorschreibt, wenn die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war – insbesondere, wenn kein Mietnachlass oder andere Entschädigungsleistungen dafür vereinbart wurden.

Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit eine Renovierungspflicht entsteht?

Ob eine Renovierungspflicht beim Auszug besteht, hängt von mehreren Faktoren ab. Nach den einschlägigen Rechtsgrundsätzen und Urteilen ist die Verpflichtung nur dann gegeben, wenn alle folgenden drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

Die Wohnung war beim Einzug bereits renoviert – Es muss nachgewiesen werden, dass die Wände, Decken und ggf. Türen zum Zeitpunkt des Einzugs bereits frisch gestrichen oder tapeziert waren.
Im Mietvertrag ist eine wirksame Renovierungsklausel enthalten – Die Klausel muss gesetzlich wirksam sein. Dazu zählen insbesondere die Einhaltung des Schutzgesetzes im Verbraucher- und Schuldrechts, das sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen-Gesetz (AGB-Gesetz). Dabei gelten strenge Auflagen an die Form und Inhaltsgestaltung der Klausel.
Es besteht keine gerichtliche Klärung im Sinne der Ungültigkeitskündigung – Es dürfen keine Urteile der Rechtsprechung geben, die die betreffende Klausel für unwirksam erklären. Insbesondere hat der BGH in mehreren Fällen bereits die Wirksamkeit solcher Klauseln in Fällen, in denen die Wohnung beim Einzug unrenoviert war, für unwirksam erklärt.

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, insbesondere wenn die Wohnung beim Einzug bereits in einem schlechten bis mittleren Zustand war, entfällt die Renovierungspflicht grundsätzlich. Dies gilt auch, wenn der Mieter selbst die Kosten für die Erneuerung der Innenwände übernommen hat, da dies die Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, nicht aufhebt.

Die Bedeutung des Mietvertrags – Was ist wirksam und was nicht?

Der Mietvertrag ist der zentrale Punkt der Rechtslage. Eine sogenannte Renovierungsklausel im Mietvertrag kann die Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen begründen – aber nur, wenn die Klausel rechtmäßig und wirksam ist. Laut Quellenangaben ist ein hoher Anteil der heutigen Mietverträge mit solchen Klauseln versehen, wobei der Deutsche Mieterbund schätzt, dass rund 75 Prozent aller Mietverträge ungültige Klauseln zu Schönheitsreparaturen enthalten.

Besonders häufig sind sogenannte „sogenannte“ Klauseln, die folgende Ansprüche vorsehen:

Starre Fristenregelungen wie „Streichen alle 3 Jahre“ – solche Bestimmungen gel gelten als unwirksam, wenn der Mieter vor Ablauf der Frist auszieht. Die Rechtsprechung hat festgelegt, dass der Vermieter nur die anteiligen Kosten verlangen darf, die auf die verbliebene Mietzeit entfallen. Ist die Frist beispielsweise 3 Jahre, aber der Mieter zieht nach 1 Jahr aus, darf der Vermieter maximal ein Drittel der Gesamtkosten für die Streicharbeiten verlangen. Allerdings: Diese Regelung ist nur dann gültig, wenn die Gesamtkosten nachweisbar sind und die Frist im Vertrag klar benannt wurde.
Pflicht zur Renovierung trotz unrenovierten Einzugszustands – Wenn die Wohnung beim Einzug bereits unrenoviert war, ist eine solche Klausel unwirksam. Der BGH hat dies mehrfach bestätigt: Mieter dürfen nicht für die Renovierung einer Wohnung haften, die sie selbst in einem schlechteren Zustand übernommen haben.
Verpflichtung, ausschließlich durch Handwerker zu renovieren – Eine solche Klausel ist ebenfalls unwirksam. Mieter sind nicht verpflichtet, die Arbeiten durch einen Fachbetrieb durchführen zu lassen. Auch eine Eigenleistung ist zulässig, sofern die Arbeiten ordnungsgemäß erledigt sind.
Vorgabe einer bestimmten Farbe – Eine Verpflichtung, die Wohnung grundsätzlich weiß zu streichen, ist mittlerweile entfallen. Das neue Gesetz, das im Jahr 2024 in Kraft tritt, ermöglicht es Mieter:innen, stattdessen eine helle, neutrale Farbe zu wählen. Dies soll Mieter von einem hohen finanziellen und physischen Aufwand entlasten. Die Forderung nach weißer Farbe gilt somit als gesetzlich nicht mehr notwendig.

Zusammenfassend lässt sich feststellen: Eine reine Verpflichtungsklausel im Mietvertrag reicht nicht aus, um die Pflicht zur Renovierung zu begründen. Ohne Nachweis des besseren Zustands der Wohnung beim Einzug ist eine solche Pflicht nicht rechtmäßig wirksam.

Was tun, wenn Mieter bereits repariert haben, obwohl es nicht nötig war?

Ein häufiger Fehler bei Mietern ist die Durchführung umfangreicher Renovierungsarbeiten, obwohl diese nach geltendem Recht nicht verlangt wurden. In solchen Fällen kann der Mieter die Kostenansprüche geltend machen. Nach den vorliegenden Quellen muss der Vermieter die Kosten für Material, Werkzeuge, ggf. Helfer und vor allem die für die Freizeit des Mieters entstandene „Vermietungskosten“ ersetzen.

Denn: Die Leistung, die der Mieter erbringt, ist keine Selbstzweckleistung, sondern eine Leistung, die er für den Vermieter erbringt. Da die Verpflichtung zur Renovierung unwirksam war, kann der Vermieter die geleistete Leistung nicht als freiwillige Leistung verweigern. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf die volle Kostenersatzpflicht hinzuweisen, insbesondere wenn der Mieter die Arbeiten nachweislich durchgeführt hat.

Besonders häufig geschieht dies, wenn Mieter aufgrund von Angst vor Spaltungskosten oder Streitigkeiten selbstständig die Wände streichen, obwohl dies im Vertrag nicht verlangt war. In solchen Fällen ist die Rückgewähr der anfallenden Kosten eine selbstverständliche Verpflichtung des Vermieters.

Wie schützt man sich selbst – Tipps für Mieter beim Auszug

Um Mieter:innen bei der Rückgabe der Wohnung zu entlasten und rechtliche Konflikte zu vermeiden, ist Vorsicht und Vorbereitung erforderlich. Folgende Schritte empfehlen sich dringend:

Dokumentation des Zustands bei Einzug – Vor dem Einzug in die Wohnung sollte der Zustand der Innenflächen, der Böden und der Badeinrichtungen genauestens dokumentiert werden. Dazu eignen sich Fotos und Videos in hoher Auflösung, die nach Möglichkeit mit Zeitstempel versehen werden.
Klärung mit dem Vermieter – Bei der Übergabe der Wohnung sollte der Zustand bei Einzug mit dem Vermieter abgesprochen und ggf. schriftlich festgehalten werden. Sollte der Vermieter die Dokumentation verweigern, ist dies ein Hinweis darauf, dass er möglicherweise spätere Ansprüche geltend machen möchte.
Überprüfung des Mietvertrags auf ungültige Klauseln – Besonders auf sogenannte „Blindklauseln“ wie „alle 3 Jahre streichen“ oder „nur durch Handwerker“ achten. Ist eine solche Klausel im Vertrag enthalten, ist sie laut Rechtsprechung oft unwirksam.
Erstellen eines Übergabeprotokolls – Beim Auszug sollte ein gemeinsames Protokoll mit dem Vermieter erstellt werden, in dem alle Mängel, Schäden und der allgemeine Zustand der Wohnung schriftlich festgehalten werden. Dieses Protokoll sollte unterschrieben werden.
Fachgerechtes Schließen von Bohrlöchern – Besonders bei der Befestigung von Regalen, Leuchten oder Türen entstehen Bohrlöcher. Diese sollten fachgerecht mit Dämmmörtel oder Füllmaterial verschlossen und danach mit Farbe überstrichen werden. Eine fachmännische Beseitigung ist empfehlenswert, um Späterebeanstandungen zu vermeiden.
Rechtsberatung einholen – Bei Unsicherheiten oder bei Ansprüchen des Vermieters, die über die gesetzlichen Grenzen hinausgehen, ist es ratsam, vorab einen Anwalt für Mietrechtsfragen zu konsultieren.

Ein besonderes Augenmerk gilt der Tatsache, dass viele Mieter glauben, sie müssten die Wohnung nach dem Auszug streichen, da dies im „Allgemeinen Wissen“ verankert sei. Eine Umfrage unter Mietern ergab, dass über 60 Prozent der Befragten meinen, dies müsse so sein. Diese Annahme ist jedoch nicht richtig und beruht auf Missverständnissen, die durch die stetige Verwendung solcher Formulierungen im Alltag entstanden sind.

Der Neubau des Mietrechts: Was ändert sich ab 2024?

Ab dem Jahr 2024 tritt eine Novellierung des Mietrechts in Kraft, die die Rahmenbedingungen für Schönheitsreparaturen deutlich verändert. Die wichtigste Neuerung ist die Aufhebung der Pflicht, die Wohnung nach dem Auszug zwingend weiß zu streichen. Stattdessen erlaubt das Gesetz den Mieter:innen nun, eine helle, neutrale Farbe zu wählen. Dies soll den Druck auf Mieter:innen verringern, die oft hohe Kosten für Farbe, Streichutensilien und die eigene Zeit tragen müssen.

Zusätzlich wird die Rechtslage klarer gestaltet. Die Rechtsprechung des BGH hat die Beweislast für den Zustand der Wohnung beim Einzug auf den Mieter gelegt. Das bedeutet: Wenn der Mieter nachweisen kann, dass die Wohnung beim Einzug bereits in einem schlechten bis mittleren Zustand war, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Renovierung.

Außerdem gel gelten künftig die in den vorherigen Abschnitten genannten Grundsätze der Rechtsprechung als verbindlich. Die Kriterien für die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln wurden verschärft. Insbesondere werden sogenannte „starre Quotenklauseln“ wie „20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren“ als unwirksam angesehen, wenn der Mieter vor Ablauf der Frist auszieht.

Fazit

Die gängige Annahme, dass Mieter bei Auszug zwangsläufig die Wohnung streichen müssen, ist eine weit verbreitete Fehlvorstellung, die durch die Neuauflage des Mietrechts im Jahr 2024 endgültig widerlegt wird. Es gibt keine allgemeine gesetzliche Pflicht, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Stattdessen ist die Pflicht auf die Vereinbarung im Mietvertrag und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zurückzuführen.

Die entscheidenden Faktoren für eine mögliche Renovierungspflicht sind: - Die Wohnung war beim Einzug bereits renoviert - Es besteht eine wirksame, gesetzlich zulässige Renovierungsklausel im Mietvertrag - Keine gerichtliche Freigabe der Klausel als unwirksam

Ist eine dieser Bedingungen nicht erfüllt – insbesondere, wenn die Wohnung beim Einzug unrenoviert war – entfällt die Pflicht zur Renovierung vollumfänglich. Zudem gilt ab 2024, dass Mieter:innen die Wohnung in einer hellen, neutralen Farbe streichen dürfen, was die ursprüngliche Forderung nach weißer Farbe aufhob.

Um Mieter:innen zu schützen, ist eine sorgfältige Dokumentation des Zustands bei Einzug unerlässlich. Sollte dennoch eine Renovierung notwendig erscheinen, muss der Vermieter die Kosten tragen, sofern der Mieter die Arbeiten nachweist und die Verpflichtung unwirksam war. Mieter:innen sollten sich nicht von unzulässigen Vertragsklauseln einschüchtern lassen und bei Zweifeln immer rechtlichen Rat einholen.

Die Rechtslage ist klar: Eine umfassende Renovierung ist weder notwendig noch rechtmäßig, wenn der Zustand der Wohnung beim Einzug ausreicht. Mieter:innen haben das Recht, die Wohnung in einem angemessenen Zustand zurückzugeben, ohne dass sie übermäßigen Aufwand betreiben müssen.