Muss der Mieter die Wohnung renovieren? Alles Wichtige zum neuen Mietrechts-Neuordnungsgesetz 2024

Die Frage, ob ein Mieter die Mietwohnung beim Auszug renovieren muss, ist seit jeher ein Streitthema zwischen Vermietern und Mieter:innen. Besonders im Zuge der Neuordnung des Mietrechts durch das sogenannte Gesetz zur Änderung des Mietrechts und der Wohnraumversorgung (im Folgenden: Neues Mietrechts-Neuordnungsgesetz 2024) hat sich die Rechtslage erheblich verändert. Diese Änderungen gel gelten als Meilenstein für Mieterrechte, da sie die Verpflichtung auf umfassende Schönheitsreparaturen deutlich eindämmen und die Verhältnismäßigkeit der Anforderungen an die Ausführung der Arbeiten sicherstellen sollen. Dieser Artikel greift alle zentralen Aspekte auf, die Mieter:innen beim Abschluss eines Mietverhältnisses, während der Mietdauer und vor dem Auszug kennen müssen. Er beleuchtet die gesetzlichen Neuregelungen, klärt über die Pflichten und Rechte der Beteiligten auf und gibt praxisnahe Empfehlungen zur fachgerechten Durchführung von Renovierungsmaßnahmen.

Rechtsgrundlagen und gesetzliche Neuerungen ab 2024

Das Jahr 2024 bringt ein umfangreiches Reformpaket im Mietrechtsbereich mit sich, das insbesondere die Verpflichtung des Mieters zur Schönheitsreparatur betreffen soll. Die zentrale Neuerung lautet: Es besteht keine gesetzliche Pflicht mehr, die Wohnung beim Auszug zu streichen oder zu renovieren, sofern dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Dieses Prinzip ist eine direkte Folge der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), die in mehreren Urteilen die Inanspruchnahme von Mieter:innen zur umfassenden Instandsetzung der Wohnung kritisiert und teils die Wirksamkeit solcher Vertragsklauseln für unwirksam erklärt hat. Insbesondere wurde festgelegt, dass Vermieter nicht die komplette Renovierung einer Wohnung verlangen dürfen, wenn diese beim Einzug bereits in einem zufriedenstellenden Zustand übernommen wurde.

Das neue Gesetz zur Renovierungspflicht bei Auszug, das ab dem 1. Januar 2024 gelten soll, legt fest, dass Mieter nur für solche Arbeiten haften, die im Mietvertrag ausdrücklich vertraglich vereinbart wurden. Ohne solche Vereinbarung entfällt die Verpflichtung zur Renovierung. Dies ist eine erhebliche Entlastung für Mieter:innen, die beispielsweise lediglich einen Anstrich an den Wänden vornehmen müssen, um den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Laut einer Umfrage aus dem Jahr 2023 glauben über 60 Prozent der Mieter, dass sie die Wohnung beim Auszug streichen müssten – eine Annahme, die nunmehr juristisch widerlegt ist.

Ein weiterer zentraler Punkt betrifft die Anforderungen an die Qualität der Arbeiten. Auch wenn Mieter:innen die Arbeiten selbst vornehmen dürfen, muss das Ergebnis den allgemeinen Ansprüchen an „mittlere Art und Güte“ entsprechen. Diese Norm wurde von Gerichten etabliert, um zu sichern, dass Mieter:innen nicht durch ungeübte Handwerkskunst oder fachlich unzureichende Arbeiten belastet werden. Eine fehlerhafte Ausführung, wie beispielsweise sichtbare Pinselstriche, Blasen an der Decke oder schlecht abgedeckte Flächen, kann als Mangel gelten. Im Streitfall wird ein Gutachter entscheiden, ob die Arbeiten den Anforderungen genügen. Ein solcher Gutachter kann die Instandsetzungskosten anheben, wenn die Mietwohnung nachweislich in einem Zustand übergeben wurde, der der „mittleren Art und Güte“ entspricht.

Zusätzlich wurde in einigen Fällen klargestellt, dass die Farbwahl bei der Renovierung selbst im Mietverhältnis nicht vom Vermieter vorgegeben werden darf, sofern die Mietwohnung im Bestand genutzt wird. Der Mieter darf also selbst bestimmen, in welcher Farbe er die Wände streicht – vorausgesetzt, es handelt sich um eine neutrale Farbe. Diese Neuerung stellt eine Entlastung für Mieter:innen dar, die beispielsweise eine moderne Wohnraumatmosphäre schaffen möchten. Lediglich bei der Rückgabe der Wohnung gel gelten andere Rahmenbedingungen: Sollten die Wände in einer bunten oder auffälligen Farbe gestrichen worden sein, muss dieser Zustand vor der Rückgabe in eine neutrale Farbe zurückverwandelt werden, unabhängig davon, ob dies im Mietvertrag vermerkt ist.

Verpflichtungsnachweis und Nachweispflichten

Eine zentrale Herausforderung für Mieter:innen im Mietverhältnis ist die Nachweispflicht. Da die Verpflichtung zur Renovierung grundsätzlich nur im Mietvertrag festgelegt ist, fehlt oft ein Nachweis für die Rechtmäßigkeit der Forderung. Insbesondere im Falle einer Streiterscheinung beim Auszug ist der Mieter zur Darlegung der Tatsachen verpflichtet, die seine Rechte stützen.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Instandhaltung der Mietwohnung zu übernehmen. Dieser Grundsatz gilt nach wie vor. Ist also nachgewiesen, dass die Wohnung beim Einzug bereits in einem zufriedenstellenden Zustand war – beispielsweise ohne Staub, Risse oder Farbe an den Wänden –, entfällt die Pflicht zur Renovierung. In der Praxis bedeutet das, dass der Mieter bei Auszug nachweisen muss, dass die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses bereits in einem solchen Zustand war, dass eine umfassende Renovierung nicht notwendig war. Dazu eignet sich beispielsweise eine Fotodokumentation der Wohnung beim Einzug, die gemeinsam mit dem Vermieter erstellt werden sollte.

Sind solche Nachweise fehlend, kann der Vermieter im Einzelfall eine Instandsetzung verlangen, insbesondere wenn die Mietwohnung während der Mietzeit erheblich in Mitleidenschaft gezogen wurde. Beispiel: Eine Wohnung, in der der Mieter mehrere Jahre lang starkes Rauchen betrieben hat, oder die Wände aus der Zeit vor der Renovierung stammen und stark verfärbt sind. In solchen Fällen ist es durchaus möglich, dass der Mieter die Kosten für eine umfassende Renovierung tragen muss, sofern dies im Vertrag geregelt ist. Allerdings ist zu beachten: Eine solche Pflicht kann nur gelten, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich formuliert ist. Andernfalls ist sie unwirksam.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Gültigkeit von Vertragsklauseln. Laut einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart (OLG Stuttgart, Az. 8 RE-Miet 2/92) ist beispielsweise eine Klausel, die besagt: „Die Wohnung ist fachmännisch zu übergeben“, für unwirksam erklärt worden. Grund hierfür war, dass solche Aussagen zu eng gefasst seien und Mieter:innen zu hohen Kosten verpflichten könnten, die nicht verhältnismäßig seien. Das Gericht stellte fest, dass „fachmännisch“ keine exakte Anforderung an die Qualität der Arbeiten sei, sondern lediglich auf die sorgfältige Durchführung abziele. Daher ist es ausreichend, wenn die Arbeiten den allgemeinen Maßstäben der „mittleren Art und Güte“ entsprechen, auch wenn sie nicht von einem Zertifizierten oder Handwerker durchgeführt wurden.

Was gehört zur Schönheitsreparatur? – Umfang und Beispiele

Unter Schönheitsreparaturen versteht man jene Arbeiten, die der Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses durchführen muss, um den Zustand der Wohnung auf dem Stand der Instandhaltung zu erhalten. Diese Arbeiten gel gelten als „geringfügig“ im Sinne des Mietrechts, da sie keine baulichen Veränderungen darstellen, sondern lediglich die Instandhaltung betreffen.

Zu den gängigsten Maßnahmen gehören: - Anstreichen von Wänden, Decken und Fußböden - Tapezieren von Wänden - Anstreichen von Heizkörpern und Heizrohren - Beseitigen von Löchern an der Wand (z. B. durch abgenommene Haken oder Tütenhalter) - Anstreichen von Innentüren, Fenstern und Türen

Diese Arbeiten gel gelten als Teil der Instandhaltungspflicht, sofern im Mietvertrag festgelegt. Ohne solche Vereinbarung entfällt die Verpflichtung. Allerdings ist zu beachten, dass buntes Streichen der Wände vor dem Auszug eine Sonderstellung einnimmt. Laut Quelle [2] muss eine bunte Wand vor der Rückgabe der Wohnung in eine neutrale Farbe zurückverwandelt werden, unabhängig davon, ob dies im Mietvertrag steht. Die Begründung hierfür ist, dass eine farbliche Gestaltung im Mietverhältnis nicht der „neutralen“ Verwendung der Wohnung dienen kann, die der Vermieter bei der Vermietung an einen neuen Mieter erwarten darf.

Zusätzlich wird in einigen Fällen gefordert, dass die Arbeiten in fachgerechter Weise durchgeführt werden müssen. Dies bedeutet, dass zum Beispiel beim Tapezieren auf die Abdichtung der Ecken geachtet werden muss, beim Streichen auf eine sorgfältige Abdeckung der Bodenflächen und der Fensterrahmen. Auch das Abtrocknen der Farbe vor dem Anbringen einer zweiten Schicht ist Teil der fachmännischen Ausführung. Eine ungeübte Hand, die beispielsweise eine Wand in mehreren Schichten mit Streifen oder Streuung aufträgt, kann als Mangel gel gelten, da das Ergebnis die Anforderungen an „mittlere Art und Güte“ nicht erfüllt.

Die folgende Übersicht fasst die gängigsten Arbeiten und deren Anforderungen zusammen:

Was muss der Mieter tun, wenn der Vermieter mehr als gefordert verlangt?

Sollte der Vermieter eine umfassende Renovierung verlangen, die über die geltenden Regelungen hinausgeht, hat der Mieter Anspruch auf Kündigung oder Einschaltung eines Gutachters. Insbesondere bei hohen Forderungen ist Vorsicht geboten. Die folgenden Schritte empfehlen sich:

1. Schriftlicher Austausch: Fordern Sie eine schriftliche Begründung der Forderung an. Ohne schriftliche Darlegung der Anforderungen ist die Forderung nicht wirksam. Stellen Sie klar, dass Sie die Kosten nur tragen, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist.

2. Prüfung des Mietvertrags: Überprüfen Sie, ob die entsprechenden Arbeiten im Vertrag genannt sind. Ist dies nicht der Fall, ist die Forderung nicht rechtmäßig. Achten Sie dabei insbesondere auf allgemeine Formulierungen wie „die Wohnung ist ordnungsgemäß zu erhalten“ oder „jede Veränderung muss genehmigt werden“.

3. Einholen von Gutachten: Im Falle einer Streitigkeit kann ein Gutachter beauftragt werden, um festzustellen, ob die Arbeiten tatsächlich notwendig waren und ob die Kosten im Rahmen stehen. Ein solches Gutachten ist oft entscheidend für ein Urteil.

4. Rechtsberatung einholen: Ein anwaltlicher Rat ist ratsam, wenn die Forderung über 2.000 Euro hinausgeht. In vielen Fällen ist es möglich, dass die Forderung aufgrund fehlerhafter Vereinbarung oder fehlender Zustimmung nicht anzurechnen ist.

Die folgende Tabelle zeigt gebräuchliche Konfliktsituationen und deren Empfehlung:

Dürfen Mieter selbst bauen oder umbauen?

Für Mieter:innen gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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