Muss der Vermieter eine Raucherwohnung renovieren? Rechte und Pflichten bei Substanzschäden und Schönheitsreparaturen

Die Frage, wer für die Instandhaltung und Renovierung einer Miwohnung aufzukommen hat, insbesondere wenn es um das Rauchen des Mieters geht, ist ein zentrales Thema im Mietrechtsbereich. Besonders bei der Inanspruchnahme von Schönheitsreparaturen oder der Beseitigung von Schäden durch exzessives Rauchen entsteht häufig Unklarheit zwischen Vermieter und Mieter. Die Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs (BGH), hat in jüngeren Entscheidungen klare Aussagen zu den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und der Haftung für Schäden durch Tabakkonsum getroffen. Diese Zusammenfassung beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, die Grenzen der Schönheitsreparaturklausel und die Haftung des Mieters für Schäden, die über reine Gebrauchsspuren hinausgehen. Die Analyse berücksichtigt aktuelle Urteile und die derzeitige Rechtslage im Jahr 2025.

Die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs: Wann ist Rauchen in der Mietwohnung zulässig?

Im deutschen Mietrechtsbereich gilt der Grundsatz, dass Mieter grundsätzlich über den Verwendungszweck ihrer Wohnung verfügen dürfen, soweit dies im Mietverhältnis nicht ausdrücklich eingeschränkt wird. Das beinhaltet auch das Recht, innerhalb der Wohnung zu rauchen – sofern keine gesetzliche oder vertragliche Sonderregelung besteht. Laut Rechtsprechung wird das Rauchen im „normalen Umfang“ von der Rechtsprechung grundsätzlich nicht als vertragswidrig angesehen. Das bedeutet, dass eine bloße Vergilbung von Wänden, Decken oder Einbauten durch Nikotinablagerungen allein noch nicht ausreicht, um die Pflicht zur Instandhaltung oder Renovierung zu verletzen. Auch bei stärkerem, aber dennoch üblichen Rauchgenuss unterliegt der Mieter keiner vertraglichen Pflicht, die Wohnung zu renovieren, solange die Schäden lediglich durch eine fachgerechte Malerarbeiten beseitigt werden können.

Dieses Urteil des BGH vom 28. Juni 2006 (VIII ZR 124/05) bestätigt, dass das Rauchen in der Wohnung als vertragsgemäßer Gebrauch gelten kann, solange es sich auf die sogenannten „Malereien“ beschränkt, also die Beseitigung von Ablagerungen mittels Streichen, Tapezieren oder Ähnlichem möglich ist. Der Vermieter ist dann grundsätzlich zur Instandhaltung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, da der Mieter keine Schadensersatzpflicht trifft. Die Rechtsprechung stellt daher klar, dass die bloße Herkunft der Ablagerungen aus dem Rauchgenuss allein keine Pflicht des Mieters zur Instandsetzung begründet – insbesondere, wenn die Schäden durch übliche Schönheitsreparaturen behoben werden können.

Allerdings zeigt sich eine deutliche Abgrenzung, wenn es um exzessives oder starkes Rauchen geht. Der BGH hat in mehreren Urteilen (z. B. Urteil v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07) festgelegt, dass ein Mieter nicht nur vertraglich verpflichtet ist, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem Zustand zu räumen, der der üblichen Instandhaltung entspricht, sondern dass er bei Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, auch Schadensersatz leisten muss. Dieser Begriff „über die normale Abnutzung hinausgehen“ ist entscheidend. Er bezieht sich auf Schäden, die nicht durch Malerarbeiten behoben werden können, sondern die Substanz der Wohnung betreffen. Beispiele hierfür sind stark verfärbte oder durch Nikotin zerstörte Bauteile wie Holzböden, Einbauschränke, Fensterrahmen, Lichtschalter, Türen, Beschläge oder auch Böden, die durch Dauerbelastung durch Tabakrauch verformt oder durch chemische Wirkung geschädigt sind.

Die Rechtsprechung stellt somit eine klare Trennlinie zwischen vertragsgemäßer Nutzung und vertragswidrigem Verhalten her. Der Mieter muss dabei die Grenzen des Vertragsgegenstands erkennen können. Laut Urteil des BGH und des Senats ist es nicht sachgerecht, bei der Beurteilung der Vertragsverletzung auf die Dauer des Rauchens zu achten, wenn die Schäden durch eine Malerarbeiten beseitigt werden könnten. Vielmehr ist es entscheidend, ob die Schäden durch die übliche Instandhaltung behoben werden können oder ob sie tiefgreifendere Maßnahmen erfordern.

Schönheitsreparaturen: Wann gelten sie, wann nicht?

Die Frage, wer für die Kosten der Schönheitsreparatur aufkommt, ist eng verknüpft mit der Wirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel im Mietvertrag. Die Rechtsprechung des BGH hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass eine Schönheitsreparaturklausel nur dann greift, wenn sie im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist und wirksam ist. Ohne derartige Vereinbarung trifft den Vermieter die Pflicht, die Instandhaltung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst zu tragen – unabhängig davon, ob es sich um eine Raucherwohnung handelt.

Laut Quelle [5] ist die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Malerarbeiten grundsätzlich nur bei Vorliegen einer wirksamen Vertragsklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gegeben. Diese Klausel setzt voraus, dass dem Mieter bei Mietbeginn eine renovierte Wohnung übergeben wurde. Ist dies nicht der Fall, oder ist die Klausel aus anderen Gründen unwirksam – beispielsweise, weil sie keine ausreichenden Fristen vorsieht oder die Fristen unrealistisch kurz sind –, dann entfällt die Pflicht des Mieters, Malerarbeiten vorzunehmen. Dies gilt sowohl während der Mietdauer als auch bei Beendigung des Mietverhältnisses. Ohne vertragliche Vereinbarung bleibt also die Instandhaltungspflicht beim Vermieter.

Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Wenn der Mieter durch sein Verhalten Schäden verursacht, die über die normale Abnutzung hinausgehen, haftet er trotz fehlender oder unwirksamer Schönheitsreparaturklausel für Schadensersatz. Dazu zählen beispielsweise abgerissene Ecken an Türen, beklebte Türblätter, Beschädigungen von Fensterrahmen oder Türen durch Tabakrauch. Auch wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, muss der Mieter solche Schäden ersetzen. Dieser Grundsatz gilt auch für Schäden, die durch exzessives Rauchen entstanden sind, sofern diese nicht durch Malerarbeiten, sondern durch Instandsetzungsarbeiten (z. B. Erneuerung von Fußböden, Austausch von Türen oder Böden) beseitigt werden müssen.

Ein besonderes Urteil des LG Neuruppin vom 30. Oktober 2024 (4 S 30/24, NZM 2024, 1016) bestätigt diese Rechtslage. Im Fall einer extrem stark verrauchten Wohnung wurde die Klage des Vermieters auf Schadensersatz infolge rauchbedingter Substanzschäden und auf Ersatz von Verzugsschäden anerkannt. Die Klage auf weitere Malerarbeiten wurde dagegen abgewiesen, da diese lediglich zur Beseitigung von Ablagerungen notwendig gewesen wären, was nach Ansicht des Gerichts in die Pflicht des Vermieters fällt, da die Schönheitsreparaturklausel nicht ausreicht, um die Instandhaltungspflicht auf den Mieter abzuwälzen.

Somit ist es entscheidend, ob es sich um eine Malerarbeiten handelt oder um eine Instandsetzung. Die Grenze liegt dort, wo die Schäden die Oberfläche übersteigen und die Substanz der Bauteile betreffen. Ohne eine wirksame Klausel muss der Vermieter daher bei Schäden durch exzessives Rauchen – sofern diese nicht durch Malerarbeiten beseitigt werden können – selbst aufkommen.

Substanzschäden durch exzessives Rauchen: Wann haftet der Mieter?

Die Haftung des Mieters für Schäden an der Mietwohnung, die durch exzessives Rauchen entstanden sind, ist ein zentrales Thema der heutigen Rechtsprechung. Während das Rauchen im „normalen Umfang“ nicht als vertragswidrig gilt, geht es bei exzessivem Rauchen um eine Verletzung der Vertragspflichten. Der entscheidende Punkt ist somit nicht die Häufigkeit oder der Umfang des Rauchens an sich, sondern die Auswirkungen auf die Substanz der Wohnung.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Mieter nur dann haftbar, wenn die durch das Rauchen verursachten Schäden die Grenze der Schönheitsreparaturen überschreiten. Das bedeutet: Wenn die Ablagerungen von Tabakrauch derart tief in Materialien eindringen, dass sie durch einfaches Streichen, Tapezieren oder Beseitigen von Flecken nicht beseitigt werden können, sondern stattdessen eine fachgerechte Instandsetzung notwendig wird, tritt Schadensersatzpflicht ein.

Beispiele für solche Schäden sind: - Stark verfärbte oder durch Nikotin zerstörte Bodenbeläge, insbesondere Holzböden oder Parkett, die nach mehrjähriger Belastung durch Tabakrauch ihre Haltbarkeit verloren haben. - Beschädigungen an Türen, Türrahmen oder Fensterrahmen, die durch chemische Wirkung des Rauches geschädigt wurden und nicht mehr durch Lackieren oder Streichen zu beheben sind. - Beschädigungen an Einbauschränken, Türen oder Türrahmen, die durch Dauerbelastung und Anreicherung von Nikotin beschädigt wurden. - Beschädigungen an Lichtschaltern, Steckdosen oder Türen, die durch chemische Zerstörung durch Tabakrauch unwiderruflich geschädigt wurden.

Ein Urteil des LG Koblenz (Urteil v. 27.10.2005, 14 S 76/05, ZMR 2006 S. 288) bestätigt dies ausdrücklich: Wenn zum Beispiel Sanitäreinrichtungen, Einbauschränke, Beschläge oder Lichtschalter derart durch Nikotin beeinträchtigt sind, dass sie nicht mehr gereinigt werden können und ausgetauscht werden müssen, trifft den Mieter Schadensersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB. Der Vermieter hat dann Anspruch auf Ersatz der notwendigen Instandsetzungskosten, die über die übliche Schönheitsreparatur hinausgehen.

Dies ist von hoher Bedeutung, da es die Verantwortung des Mieters deutlich erhöht, wenn er eine Wohnung in einem Zustand nutzt, der über die übliche Abnutzung hinausgeht. Es ist daher für den Mieter ratsam, den Umfang seines Rauchverhaltens zu überdenken – insbesondere, wenn er über einen längeren Zeitraum in ders derselben Wohnung lebt. Einige Mieter neigen dazu, an der Dauer des Rauchens zu messen, ob sie für Schäden haften müssen. Nach der Rechtsprechung ist dies jedoch unrichtig. Entscheidend ist vielmehr, ob die Schäden durch übliche Schönheitsreparaturen behoben werden können.

Rechte und Pflichten im Treppenhaus: Kann der Vermieter ein Rauchverbot erlassen?

Die Rechtslage im Treppenhaus unterscheidet sich von der im Innenbereich der Wohnung. Laut einem Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf (AG Düsseldorf, Az. 24 C 1355/13) muss der Vermieter es nicht dulden, wenn der Nikotinrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren Belästigung für andere Mieter wird. Da die körperliche Gesundheit der anderen Mieter Vorrang vor der Handlungsfreiheit des rauchenden Mieters hat, ist der Vermieter berechtigt, ein ausdrückliches Rauchverbot im Treppenhaus auszusprechen.

Dieses Recht des Vermieters ergibt sich aus der Pflicht des Vermieters, die Mietsache der Mieterin oder dem Mieter in einem den Verträgen entsprechenden Zustand zur Verfügung zu stellen. Ist die Lärmbelästigung oder der Tabakrauch so stark, dass die Mieter die Wohnung nicht mehr uneingeschränkt nutzen können, droht dem Vermieter eine Haftung nach § 276 BGB. Daher hat der Vermieter die Pflicht, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Belästigung zu beenden – unter anderem durch Einführung eines Rauchverbots im Treppenhaus.

Ein solches Rauchverbot muss jedoch ausdrücklich im Mietvertrag oder durch Satzung der Hausgemeinschaft geregelt sein. Ohne eine solche Regelung ist es dem Vermieter nicht erlaubt, das Rauchverbot durchzusetzen. Allerdings ist es auch möglich, dass das Gericht im Einzelfall ein solches Verbot anordnet, wenn die Belästigung nachgewiesen ist und erheblich ist.

Besonders relevant ist dies bei mehreren Mieterinnen und Mieter in einer Wohnung, die durch Rauchbelästigung geschädigt werden. In solchen Fällen kann die Mieterin oder der Mieter einen Antrag auf Unterlassung stellen. Ist das Rauchverbot wirksam, kann der Vermieter sogar die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn das Rauchverbot verletzt wird.

Fazit

Die Rechtslage zu Mietwohnungen mit Rauchern ist komplex, aber klar gegliedert. Grundsätzlich ist das Rauchen in der Wohnung – sofern es im „normalen Umfang“ erfolgt – zulässig und stellt keine Vertragsverletzung dar. Die dazugehörigen Ablagerungen wie Vergilbungen an Wänden oder Decken gel gelten als selbstverständlich und können durch übliche Schönheitsreparaturen beseitigt werden. Ohne eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag muss der Vermieter diese Kosten tragen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Schäden durch Malerarbeiten behoben werden können.

Allerdings setzt die Rechtsprechung des BGH eine klare Grenze: Wenn Schäden an der Substanz der Wohnung entstehen – beispielsweise durch Zerstörung von Böden, Türen, Einbauten oder Beschlägen durch dauerhafte Nikotinbelastung –, die durch Malerarbeiten nicht mehr zu beseitigen sind, greift die Schadensersatzpflicht des Mieters. In solchen Fällen haftet der Mieter unabhängig von der Gültigkeit einer Schönheitsreparaturklausel, da er gegen die Vertragspflichten verstoßen hat.

Auch im Treppenhaus kann der Vermieter ein Rauchverbot erlassen, wenn es zu einer unzumutbaren Belästigung für Dritte führt. In solchen Fällen hat der Mieter zwar kein Recht auf Rauchen, sondern muss stattdessen sein Verhalten ändern.

Für Vermieter heißt das: Ohne eine gültige Schönheitsreparaturklausel sind sie bei exzessivem Rauchen nicht automatisch auf die Kosten der Instandhaltung verwiesen – solange der Mieter die Schäden nicht verursacht hat. Allerdings ist es ratsam, im Mietvertrag eine ausführliche, klare und wirksame Schönheitsreparaturklausel aufzunehmen, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden.

Für Mieter gilt: Auch wenn das Rauchen im „normalen Umfang“ erlaubt ist, sollte er bedenken, dass dauerhaftes Rauchen zu Schäden führen kann, die über die übliche Instandhaltung hinausgehen. Insbesondere bei langfristiger Nutzung einer Wohnung ist Vorsicht geboten, um spätere Schadensersatzpflichten zu vermeiden.