Die Frage, nach welcher Frist der Vermieter die Wohnung renovieren muss, ist von zentraler Bedeutung für Mietinteressenten, Mieterinnen und Vermieter gleichermaßen. Insbesondere in Zeiten steigender Mietspiegel und steigender Erwartungen an die Wohnqualität gewinnt die Thematik der Instandhaltung und Schönheitsreparaturen an Bedeutung. In Deutschland ist die gesetzliche Grundlage für die Instandhaltung von Mietwohnungen im Mietrechts- und Wohnungsbau-Recht verankert. Mit der Einführung der Neuregelung im Jahr 2025 wird das Mietrechts-System grundlegend überdacht – insbesondere hinsichtlich der sogenannten Schönheitsreparaturen und der Renovierungspflicht bei Auszug. Dieser Artikel greift die aktuelle Rechtslage, vorrangig aus den in den Quellen bereitgestellten Informationen, auf und zeigt auf, wann der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung zu renovieren, welche Arbeiten dazu gehören, wie sich Änderungen im Gesetz auf die Rechte und Pflichten beider Parteien auswirken und was Mieter und Vermieter beim Ein- und Auszug beachten müssen.
Die gesetzlichen Grundlagen der Renovierung: Was gilt ab 2025?
Die Neuordnung des Mietrechts ab 2025 setzt auf eine klare Trennung zwischen notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen und reinen Schönheitsreparaturen. Die zentrale Neuerung besteht darin, dass Mieter künftig nicht mehr automatisch verpflichtet sind, die Wohnung nach einer bestimmten Laufzeit zu renovieren – insbesondere nicht nach dem sogenannten „Besenrein-Grundgedanken“. Nach der alten Rechtslage wurde oft von einer Pflicht zur Renovierung innerhalb von 5 bis 10 Jahren ausgegangen, oft mit dem Argument, dass bei einer Mietsache nach zehn Jahren die Instandhaltung notwendig werde. Diese Vorstellung ist mittlerweile entkräftet. Stattdessen setzt das neue Gesetz auf die sogenannte „tatsächliche Abnutzung“ und den tatsächlichen Zustand der Wohnung ab.
Laut den Quellen ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt in einem „zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand“ zu erhalten (Quelle [1]). Diese Verpflichtung umfasst insbesondere die Instandhaltung von Wänden, Decken, Bodenbelägen, Türen, Fenstern, Heizkörpern, Rohren und anderen Bestandteilen, die der Erhaltung bedürfen. Dabei ist zu differenzieren zwischen der sogenannten normalen Abnutzung und Schäden, die über den normalen Verschleiß hinausgehen.
Wichtig ist dabei: Der Vermieter muss nicht automatisch nach einer festgelegten Frist renovieren, sondern muss den tatsächlichen Zustand der Wohnung im Blick behalten. Ist eine Oberfläche beispielsweise nach acht Jahren leicht verblasst, aber es gibt keine Risse, keine Abplatzungen und keine sichtbaren Schäden, dann ist keine umfassende Renovierung nötig. Die Instandhaltung ist nur dann notwendig, wenn die optische Erscheinung der Wohnung nicht mehr der angestrebten Nutzung entspricht – also wenn die Abnutzung spürbar ist und die Wohnung nicht mehr dem „zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand“ entspricht.
Zusätzlich wird klargestellt, dass sogenannte starre Fristen im Mietvertrag unwirksam sind, wenn sie zu stark an die Mieteinheit oder an feste Zeitabstände angepasst sind. Beispielsweise ist eine Klausel, die besagt: „Der Mieter hat alle 5 Jahre die Wohnräume zu streichen“, unwirksam, wenn darin keine Prüfung des tatsächlichen Zustands erfolgt. Vielmehr ist eine verbindliche Regelung nur zulässig, wenn sie „in der Regel“, „üblicherweise“ oder „regelmäßig“ nach bestimmten Zeitabständen erfolgt. Das bedeutet, dass Mietverträge, die eine starre Frist von beispielsweise „jeder 3. Jahr“ für Küche oder Bad vorsehen, künftig nicht mehr durchgesetzt werden können, sofern sie nicht mit dem tatsächlichen Zustand der Wohnung abgeglichen werden.
Welche Arbeiten fallen unter die Pflicht des Vermieters?
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auf alle Teile der Wohnung, die der Erhaltung bedürfen, um den „zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand“ zu erhalten. Dazu gehören insbesondere folgende Arbeiten:
Anstreichen und Tapezieren von Wänden und Decken: Bei sichtbarer Abnutzung, Verfärbungen, Rissen oder Abplatzungen ist der Vermieter verpflichtet, die Flächen zu streichen oder neu zu tapezieren. Die genaue Frist hierfür ist nicht pauschal festgelegt, sondern hängt vom tatsächlichen Zustand ab. Laut Quelle [2] ist der jährliche Zustand der Instandhaltung entscheidend.
Streichen von Fußböden: Dies bezieht sich auf die Pflege und Beseitigung von Schäden an Bodenbelägen wie Parkett, Laminat oder Fliesen. Ist beispielsweise ein Laminatboden nach 10 Jahren stark zerkratzt und kann nicht mehr fachgerecht aufgearbeitet werden, muss der Vermieter ggf. eine Erneuerung vornehmen. Allerdings: Ist eine Instandsetzung mittels Politur oder Neuaufbereitung möglich, dann muss der Vermieter dies im Sinne der Instandhaltung vornehmen, wenn die Mieteinheit es erfordert.
Lackieren von Heizkörpern und -rohren: Auch diese Teile unterliegen der normalen Abnutzung. Ist die Farbschicht abgeblättert oder ist Korrosion zu erkennen, muss der Vermieter Maßnahmen ergreifen. Diese Pflicht ist jedoch auf die Beseitigung von Schäden beschränkt, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
Streichen von Fenstern und Außentüren von innen: Auch hier gilt: Wenn die Holzteile verwittert, verfärbt oder durch Feuchtigkeit Schaden nehmen, muss der Vermieter Maßnahmen ergreifen. Allerdings: Ist die Instandhaltung lediglich auf die Beseitigung von Flecken oder geringen Rissen beschränkt, reicht oft eine fachgerechte Pflege aus. Eine umfassende Neuverkleidung oder Neuanstrich ist nur notwendig, wenn die Schäden die optische und funktionale Eignung beeinträchtigen.
Beseitigung kleinerer Putz- und Holzschäden: Ist eine Ecke der Decke abgefallen oder ist an der Wand eine kleine Stelle abgeplatzt, muss der Vermieter dies beseitigen. Es handelt sich hierbei um eine Instandhaltungsmaßnahme, die nicht als Schönheitsreparatur gilt, sondern zur Sicherstellung der Wohn- und Lebensqualität gehört.
Besonders hervorzuheben ist: Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung bezieht sich ausschließlich auf die Beseitigung von Schäden, die durch die normale Abnutzung entstanden sind. Ist ein Schaden hingegen durch fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten des Mieters entstanden, tritt die Vermieterpflicht nicht in Kraft. In solchen Fällen haftet der Mieter nach § 536 BGB für den Schaden.
Wie oft muss die Wohnung nach dem neuen Gesetz renoviert werden?
Die ursprüngliche Vorstellung, dass eine Renovierung nach 3, 5 oder 10 Jahren notwendig sei, wurde mit der Einführung des neuen Mietrechts im Jahr 2025 aufgehoben. Stattdessen setzt das Gesetz auf die Praxis des „tatsächlichen Zustands“ statt auf starre Fristen. Das bedeutet: Es gibt keine pauschale Verpflichtung des Vermieters, nach einer bestimmten Anzahl von Jahren zu renovieren – sondern nur dann, wenn die Instandhaltung notwendig ist, weil die Wohnung den „zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand“ verloren hat.
Trotzdem haben verschiedene Quellen sogenannte „Empfehlungszeiträume“ für die Instandhaltung von Räumen ermittelt, die als Orientierungshilfe dienen können. Diese Zeiträume beziehen sich auf die durchschnittliche Haltbarkeit von Oberflächen und Materialien. Nachfolgende Übersicht zeigt die aktuellen Empfehlungen aus den Quellen:
| Wohnungsbereich | Alte Frist (vor 2025) | Neue Empfehlung (2025) | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Küche und Bad | 3 Jahre | 5 Jahre | Laut Quelle [3] ist ein Neuanstrich nach 3 bis 5 Jahren sinnvoll. |
| Wohn- und Schlafräume | 5 Jahre | 8 Jahre | Laut Quelle [3] ist ein Neuanstrich nach 5 bis 8 Jahren sinnvoll. |
| Nebenräume (z. B. Flur, Abstellraum) | 7 Jahre | 10 Jahre | Laut Quelle [3] ist ein Neuanstrich nach 7 bis 10 Jahren sinnvoll. |
Diese Zeiträume gel gelten als „Richtwerte“ – also Empfehlungen, die keinerlei Verbindlichkeit haben. Sie dienen lediglich der Orientierung. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach betont, dass sogenannte starre Fristen im Mietvertrag unwirksam sind, wenn sie ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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