Wie oft muss ein Vermieter renovieren? Neues Gesetz zur Auszugsrenovierung und aktuelle Pflichten im Überblick

Die Frage, nach wie vielen Jahren ein Vermieter zur Renovierung einer Miwohnung verpflichtet ist, ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen von hoher Bedeutung. Insbesondere mit der Einführung der Neuregelung im Jahr 2025 – oft als „Neues Renovierungsgesetz“ bezeichnet – hat sich das Mietrechts- und Sanierungsrecht grundlegend verändert. Bisher galten starre Fristen, die oft zu Missverständnissen und Streitfällen führten. Heute ist der Fokus auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung und die Abnutzungserscheinungen gelegt worden, wodurch Mieter entlastet und die Rechtsunsicherheit verringert wurde.

Dieser Artikel beleuchtet die aktuelle Rechtslage zum Renovierungsbedarf durch den Vermieter, klärt über die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen auf und gibt praxisnahe Empfehlungen für Mieter und Vermieter. Die Ausführungen basieren ausschließlich auf den bereitgestellten Quellen und berücksichtigen die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), geltende Mietrechtsvorschriften sowie Empfehlungen von Fachanbietern im Bereich Bau und Sanierung.

Gesetzliche Grundlagen: Was ist eine Schönheitsreparatur?

Grundsätzlich unterteilt sich die Instandhaltung einer Miwohnung in zwei Bereiche: die Instandhaltungspflichten des Vermieters und die Schönheitsreparaturen, die grundsätzlich vom Mieter zu tragen sind – sofern im Mietvertrag keine Abweichungen gelten. Allerdings ist dies mittlerweile nicht mehr selbstverständlich, sondern wird durch das neue Mietrechts-Neugesetz für 2025 neu geordnet.

Laut den Quellen ist eine Schönheitsreparatur jene Maßnahme, die dazu dient, optische Beeinträchtigungen zu beseitigen, die durch den normalen, durchschnittlichen Gebrauch entstehen. Dazu zählen beispielsweise das Anstreichen von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, das Lackieren von Heizkörpern und -rohren, das Streichen von Fenstern und Innen- sowie Außenwänden, sowie die Beseitigung kleinerer Putz- und Holzschäden. Diese Arbeiten dienen der Erhaltung des optischen Erscheinungsbildes der Wohnung und gel gelten als notwendig, wenn die letzte Renovierung schon lange zurückliegt und die Innenwände oder Decken unsauber, abgenutzt oder durch Flecken beeinträchtigt sind.

Wichtig ist dabei zu beachten: Schönheitsreparaturen sind keine Pflicht, wenn die Wohnung beim Einzug in einem Zustand war, der den gesetzlichen Anforderungen genügt. Ein Mieter, der eine Wohnung bezogen hat, die bereits abgenutzt war – beispielsweise mit abgeblättertem Putz oder abgebröckelten Fliesen –, kann nicht dazu verpflichtet werden, diese Mängel zu beseitigen, wenn diese bereits beim Einzug bekannt waren. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter dies schriftlich bestätigt hat.

Die gesetzliche Grundlage für die Instandhaltungspflichten des Vermieters ist das Mietrechts- und Haftpflichtrechts. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung insgesamt in einem nutzbaren Zustand zu erhalten. Dazu gehören insbesondere die Instandhaltung der Bausubstanz, die Beseitigung von Schäden, die durch Verschleiß entstehen, und die Beseitigung von Schimmel, sobald dieser gemeldet wurde. Auch die funktionstüchtige Heizungsanlage muss während der Heizperiode sichergestellt sein, damit die Räume auf mindestens 20 Grad Celsius beheizt werden können.

Wie oft muss der Vermieter renovieren? Keine starren Fristen mehr

Die zentrale Änderung im Jahr 2025 betrifft die sogenannten „stabilen“ oder „starren Fristen“ in Mietverträgen, die früher als Maßstab für die Durchführung von Schönheitsreparaturen dienten. Beispiele dafür waren:

„Küche und Bad: jährlich alle 3 Jahre“
„Wohn- und Schlafräume: alle 5 Jahre“
„Nebenräume: alle 7 Jahre“

Solche Fristen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam. Sie gel gelten nicht als verbindlich, da sie die tatsächliche Abnutzungserscheinung außer Acht lassen. Vielmehr ist entscheidend, ob eine Renovierung aufgrund des optischen Zustands der Wohnung notwendig ist. Einige Gerichte greifen auf diese Fristen dennoch zurück, aber lediglich als Orientierungshilfe.

Stattdessen gilt ab 2025: Der Zustand der Wohnung ist der entscheidende Faktor. Der Vermieter ist deshalb nicht automatisch verpflichtet, nach einer festgelegten Zahl von Jahren zu renovieren. Vielmehr muss er die Renovierung nur vornehmen, wenn die Flächen tatsächlich abgenutzt sind – beispielsweise, wenn Tapeten abfallen, Putz bröckelt, oder Bodenbeläge durch Kratzer und Flecken beeinträchtigt sind.

Die Empfehlungen für die durchschnittliche Nutzungsdauer der einzelnen Bereiche sind dennoch hilfreich:

Wohnbereich	Alte Frist (alt)	Empfohlenes Intervall (aktuell)	Begründung
Küche, Bad, Dusche	3 Jahre	3–5 Jahre	Häufiger Verschleiß durch Feuchtigkeit und Nässe
Wohn- und Schlafräume	5 Jahre	5–8 Jahre	Lockerungen durch täglichen Gebrauch, hohe Besucherzahlen
Flur, Diele, Treppenhaus	7 Jahre	7–10 Jahre	Geringerer Belastungsgrad, aber oft sichtbar
Nebenräume (z. B. Keller, Abstellräume)	7 Jahre	7–10 Jahre	Weniger genutzt, aber dennoch optisch zu pflegen

Diese Werte gel gelten als Richtwerte, die von Gerichten nicht als verbindlich angesehen werden. Stattdessen wird der Gerichtsbarren auf den tatsächlichen Zustand gelegt. Ist die Tapete beispielsweise nach 2 Jahren abgeblättert, aber die Wände sind sauber und es gibt keine Beschädigungen, muss der Vermieter nicht renovieren. Ist dagegen eine Wand nach 8 Jahren durch Feuchtigkeit durchdrungen und bröckelt, ist eine Sanierung notwendig – unabhängig von der ursprünglichen Frist.

Was muss der Vermieter tun, wenn Schäden entstehen?

Neben der Pflicht zur Instandhaltung der Mietwohnung hat der Vermieter auch Verantwortung dafür, Schäden, die durch fehlende Maßnahmen entstehen, zu tragen. Ist beispielsweise Schimmel im Badezimmer aufgetreten, weil die Feuchtigkeitsbelastung durch fehlende Lüftung oder fehlende Abdichtung entstand, und hat der Mieter den Schaden gemeldet, muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist Maßnahmen ergreifen. Ist die Meldung unterlassen worden, haftet der Mieter nicht für Folgeschäden.

Ebenso gilt: Wenn Mängel durch den Mieter entstehen – beispielsweise, weil er eine abgenutzte Fliese durch eine falsche Befestigung beschädigt hat –, kann der Vermieter gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. Allerdings ist zu prüfen, ob es sich um einen normalen Verschleiß handelt oder ob durch fahrlässiges oder gar vorsätzliches Verhalten ein Schaden entstanden ist.

Die Rechtsprechung sieht zudem eine Grenze bei der Instandhaltung: Bei Schäden, die auf einem normalen Verschleiß beruhen, ist der Vermieter verpflichtet, diese zu beseitigen. Die Obergrenze für die sogenannte „Kleinreparatur“ liegt laut Rechtsprechung bei 75 Euro. Werte darunter gel gelten als Selbstbeteiligung des Mieters. Allerdings kann auch bei Beträgen um 100 Euro noch von einer angemessenen Selbstbeteiligung gesprochen werden, wenn es sich um eine einfache Maßnahme handelt.

Was kann der Mieter vom Vermieter verlangen?

Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter die Beseitigung von Mängeln zu verlangen, die zuvor gemeldet wurden. Dazu zählt beispielsweise fehlende Abdichtung an der Badewanne, die zu Wassaustritt führt, oder fehlende Dämmung an Fenstern, die zu Wärmeverlust führen. Die Mängel muss der Mieter schriftlich melden, damit es einen Nachweis gibt. Ohne Meldung kann der Vermieter haften, wenn Folgeschäden entstehen.

Zudem darf der Mieter nicht verpflichtet werden, eine Renovierung durchzuführen, wenn dies im Mietvertrag nicht vertraglich geregelt ist. Besonders auffällig ist dabei, dass Mieter nicht mehr verpflichtet sind, die Wohnung nach dem Auszug in einem besseren Zustand als bei Einzug zu übergeben. Dies gilt insbesondere für alltägliche Abnutzungserscheinungen wie Kratzer am Boden, Flecken an Wänden oder abgenutzte Ecken an Türen.

Ein besonderer Punkt betrifft die sogenannte „Besenreinheit“: Die meisten Mieter gehen davon aus, dass eine rein fachliche Reinigung ausreicht, wenn sie die Wohnung räumen. Mit der Neuregelung ist dies Bestandteil des Mietrechts geworden. Das bedeutet: Der Mieter ist nicht mehr verpflichtet, die Wohnung nach dem Auszug neu zu streichen oder zu tapezieren, wenn die Flächen im Einzugszustand gut erhalten waren.

Was gilt ab 2025? Die Neuregelung im Überblick

Die Gesetzesnovelle 2025 legt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter neu fest. Die zentralen Änderungen betreffen:

Keine starren Fristen mehr: Die alten Vertragsklauseln mit festen Zahlen wie „alle 3 Jahre“ sind unwirksam. Stattdessen wird auf den tatsächlichen Zustand abgestellt.
Keine Pflicht zum Weißstreichen mehr: Früher wurde oft erwartet, dass Mieter die Wohnung nach der Renovierung in Weiß streichen müssen. Diese Vorgabe ist damit obsolet geworden. Die Farbwahl ist künftig frei wählbar, solange es keine Beschädigungen gibt.
Keine Haftung für normale Abnutzungen: Mieter haften nicht für Verschleißerscheinungen, die durch den normalen Gebrauch entstehen. Dazu gehören Kratzer am Boden, Flecken an Wänden oder abgenutzte Ecken an Türen – sofern sie nicht durch grobe Fahrlässigkeit entstanden sind.
Rückforderung von Kosten bei ungültiger Vertragsklausel: Sollte ein Mieter eine Renovierung durchgeführt haben, obwohl die entsprechende Vertragsklausel unwirksam war, hat er das Recht, innerhalb von sechs Monaten die Kosten vom Vermieter zurückzufordern. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter die Renovierung ohne Vertragspflicht durchgeführt hat, um eine Mieterhöhung oder eine Mietrückstellung zu vermeiden.

Zusätzlich wird die Verwendung von neutralen Tönen gefördert. Die neuen Vorgaben erleichtern die Gestaltung der Mieträume während der Mietzeit und stärken die Eigenverantwortung des Mieters.

Welche Rolle spielt die Lage der Wohnung für Mietpreise?

Ein weiterer zentraler Punkt bei der Sanierung ist die Wirkung auf den Mietpreis. Laut den Quellen hat eine Sanierung in der Regel einen positiven Einfluss auf die Miete. Allerdings darf die Mieterhöhung nur erfolgen, wenn es sich um eine echte Verbesserung handelt – also beispielsweise um eine Umwandlung von alten Fliesen in hochwertiges Parkett oder um die Installation einer modernen Heizungsanlage.

Reine Instandhaltungsmaßnahmen, die keine nennenswerte Verbesserung bringen – beispielsweise das Streichen einer abgenutzten Wand, die ohnehin keine optische Beeinträchtigung aufweist –, können nicht zur Mietpreisermittlung herangezogen werden. In solchen Fällen wäre eine Mieterhöhung rechtswidrig.

Die Lage der Wohnung spielt dabei eine entscheidende Rolle. Liegt die Miwohnung in einer begehrten Gegend, mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder ÖPNV, kann die Miete steigen, wenn die Sanierung der Wohnung die Attraktivität erhöht. Um eine faire Miete zu erzielen, sollte der Vermieter vor der Sanierung den aktuellen Mietspiegel in seiner Region abgleichen und gegebenenfalls auf einen Mietspiegel-Check achten.

Was tun, wenn der Vermieter nicht handelt?

Ist der Vermieter nach Meldung eines Schadens nicht innerhalb einer angemessenen Frist handelnd tätig, kann der Mieter die notwendigen Maßnahmen selbst vornehmen und den Betrag von der Miete abziehen. Dies ist jedoch nur zulässig, wenn die Miete in der Regel gezahlt wird und der Schaden erheblich ist. Bei geringfügigen Mängeln (z. B. eine abgefallene Dose) ist dies nicht notwendig.

Zusätzlich hat der Mieter das Recht, den Vermieter gerichtlich in Anspruch zu nehmen, wenn er Schäden durch Untätigkeit verursacht hat. Die Dauer der Instandhaltung sollte innerhalb von sechs Monaten liegen, um die Inanspruchnahme zu rechtfertigen.

Fazit

Die Neuordnung des Mietrechts im Jahr 2025 hat die Rechte der Mieter erheblich gestärkt. Die alten starren Fristen für die Renovierung sind unwirksam geworden. Stattdessen steht ab sofort der tatsächliche Zustand der Wohnung im Vordergrund. Der Vermieter muss nicht nach einer festgelegten Anzahl von Jahren renovieren, sondern nur dann, wenn die optische Beeinträchtigung durch Verschleiß oder Schäden entstanden ist.

Für Mieter bedeutet das: Sie sind nicht mehr verpflichtet, die Wohnung nach dem Auszug in einem besseren Zustand als bei Einzug zu übergeben. Kratzer, Flecken oder abgenutzte Ecken gel gel gel gelten als normaler Verschleiß. Auch das Streichen in Weiß ist keine Pflicht mehr. Die Farbwahl ist künftig frei wählbar – sofern die Flächen intakt sind.

Für Vermieter bedeutet dies: Sie sind verpflichtet, Schäden zu beseitigen, die durch den normalen Gebrauch entstehen, und müssen Mängel unverzüglich beseitigen, wenn sie gemeldet wurden. Allerdings darf die Mieterhöhung nur erfolgen, wenn es sich um eine echte Verbesserung handelt – also um eine echte Wertsteigerung der Wohnung.

Insgesamt ist die Neuregelung ein Fortschritt hin zu mehr Fairness und Transparenz im Mietrecht. Mieter und Vermieter sollten sich auf die neuen Zuständigkeiten einstellen, um Gerichtsverfahren zu vermeiden und die Beziehung zur Wohnungsgenossenschaft oder zum Vermieter langfristig zu sichern.