Was muss beim Auszug in der Miwohnung wirklich renoviert werden? Neue Gesetze, klare Pflichten und rechtssichere Umsetzung

Die Frage, ob und was ein Mieter bei Auszug seiner Wohnung renovieren muss, ist ein häufig diskutiertes Thema im Mietrechtsbereich. Besonders mit dem Inkrafttreten neuer gesetzlicher Regelungen ab 2024 gewinnt die Thematik an Bedeutung. Viele Mieter leiden unter dem Druck, die Wohnung nach der Mietzeit in einem bestimmten Zustand zurückzugeben, um Mietschutz- oder Schlüsselübergabegewinne zu sichern. Gleichzeitig wollen Vermieter die Immobilie in einem guten Zustand empfangen. Die Quellen liegen hierfür umfassende und aktuelle Informationen vor, die eine klare Abgrenzung zwischen gesetzlich verpflichtenden Maßnahmen und vertraglich vereinbarten Pflichten erlauben. Diese umfassende Zusammenstellung beleuchtet die rechtlichen Grundlagen, die Anforderungen an die Ausführung, die Bedeutung der Farbwahl und die Auswirkungen des neuen Renovierungsgesetzes auf den Alltag von Mieter und Vermieter gleichermaßen.

Rechtsgrundlagen: Wer ist für was zuständig?

Im deutschen Mietrecht ist die grundsätzliche Verantwortung für die Instandhaltung der Miwohnung klar geregelt. Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der die ordnungsgemäße Inanspruchnahme durch den Mieter ermöglicht. Dieser Grundsatz bedeutet, dass der Vermieter dafür sorgt, dass die Wohnung insgesamt bewohnbar ist und ihre bauliche Haltbarkeit gewahrt bleibt. Maßnahmen zur Instandhaltung, die über die Erhaltung des Bauszustands hinausgehen, fallen in die Verantwortung des Vermieters. Dazu zählen beispielsweise die Instandsetzung von Dach, Fassade, Heizungsanlage oder Wasserversorgung.

Im Gegensatz dazu trifft den Mieter die Pflicht, die Mietsache nach den allgemeinen Grundsätzen der Sorgfalt bei der Inanspruchnahme zu führen. Dies bedeutet, dass Mieter die Wohnung pfleglich zu nutzen haben und Schäden, die durch fahrlässiges oder sorgloses Verhalten entstehen, aus eigener Verantwortung beheben müssen. Allerdings ist die Frage, ob der Mieter auch für die sogenannte Schönheitsreparatur verpflichtet ist, ein häufiger Streitpunkt. Laut den bereitgestellten Quellen gibt es im Mietrecht keine gesetzliche Vorschrift, die dem Mieter die Pflicht zur Renovierung der Wohnung beim Auszug auferlegt. Stattdessen muss diese Verpflichtung im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt werden. Ohne entsprechende Vertragsklausel entfällt somit die vertragliche Pflicht zur Renovierung.

Ein zentrales Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat hierfür Klarheit geschaffen. Die sogenannte starre Renovierungsklausel, die beispielsweise vorsieht, dass die Wohnung alle drei Jahre gestrichen werden muss, ist unwirksam. Solche Vertragsbestimmungen, die eine umfassende Renovierung vorsehen, ohne dass ein tatsächlicher Abnutzungs- oder Verschleißzustand vorliegt, verstoßen gegen das Schuldrechtsprinzip und können als unwirksam gelten. Der Hintergrund ist, dass Mieter nicht verpflichtet sein dürfen, Maßnahmen durchzuführen, die erst nach Ablauf einer festgelegten Frist fällig werden, wenn sie vor Ablauf dieser Frist ausziehen. Eine solche Regelung wäre unzumutbar und stelle eine ungerechtfertigte Benachteiligung dar.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die sogenannte Endrenovierung. Auch hier gilt: Eine pauschale Pflicht, die Wohnung am Ende der Mietzeit zu renovieren, ist nicht gegeben. Die Verpflichtung entsteht lediglich dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine solche Regelung enthalten ist. Andernfalls ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung nach der Mietzeit zu renovieren. Allerdings muss die Wohnung im Sinne der rücklieferungsfähigen Mietwohnung – also in einem Zustand, der einer erneuten Vermietung standhält – übergeben werden. Dies bedeutet, dass Mieter zwar nicht grundsätzlich renovieren müssen, aber dennoch dafür sorgen müssen, dass die Wohnung nachhaltig bewohnbar ist. Besonders relevant ist hierbei die Farbwahl: So gilt, dass eine farblich gestrichene Wand, die nicht in neutralen Tönen gestrichen ist, den Mieter zur Rückstellung in den ursprünglichen Zustand verpflichten kann. Dies gilt auch, wenn dies nicht im Mietvertrag geregelt ist. Die Farbe muss also so gewählt werden, dass sie weder auffällt noch eine Mietminderung rechtfertigt.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen? – Umfang und Beispiele

Die Definition der Schönheitsreparaturen ist entscheidend für die Abgrenzung zwischen Instandhaltungspflicht des Vermieters und vertraglich vereinbarer Pflicht des Mieters. Laut Quelle 5 ist der Umfang der Schönheitsreparaturen im Anhang II des Mietrechtsänderungsgesetzes (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV) geregelt. Zu den gängigen Arbeiten zählen:

Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren und Türen von innen
Beseitigung kleinerer Risse im Putz
Beseitigung von Kleberesten an Wänden oder Bodenbelägen
Ausbessern von Dübellöchern an Wänden oder in Fliesen
Streichen oder Lackieren von Einbauschränken

Diese Arbeiten gel gelten als notwendig, um die optische und sachdienliche Ordnung der Wohnung herzustellen, insbesondere wenn es durch den Mietschutz oder den Mietvertrag vorgesehen ist. Ein wichtiger Punkt ist zudem, dass es sich um Maßnahmen handelt, die durch den täglichen Gebrauch abnutzen. Es ist also nicht notwendig, dass die gesamte Wohnung neu gestrichen wird, wenn beispielsweise nur einige kleine Stellen beschädigt sind.

Besonders umstritten ist die Frage, ob der Mieter verpflichtet ist, die Wände weiß zu streichen. Nach der neuen Gesetzesreform ab 2024 ist dies nicht mehr notwendig. Stattdesssen darf der Mieter eine helle, neutrale Farbe wählen. Dies gilt als bedeutende Entlastung für Mieter, da die Anfertigung einer weißen Decke oder Wand mit hoher Anforderung an die Optik verbunden ist. Eine Farbe wie Hellgrau, Beige oder Grau kann ebenfalls ausreichen, um die optische Sauberkeit der Wohnung herzustellen.

Ein weiterer Punkt ist die Anwendung der sogenannten mittleren Art und Güte. Laut Quelle 5 muss die Renovierung fachgerecht durchgeführt werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass nur Handwerker tätig sein dürfen. Die Anforderungen beziehen sich auf die Qualität der Arbeit. So ist es zum Beispiel zulässig, dass der Mieter selbst die Wände streicht, sofern er dabei keine sichtbaren Pinselstriche oder unebenen Flächen erzeugt. Die Farbe muss gleichmäßig aufgetragen werden, und es dürfen keine Blasen oder Risse entstehen. Dies zeigt, dass der Mieter zwar die Arbeiten selbst vornehmen darf, aber dennoch eine Mindestanforderung an die Handwerkskunst erfüllen muss. Ist die Arbeit fachmännisch ausgeführt, ist dies ausrechend, um die Verpflichtung zu erfüllen.

Besonders wichtig ist zudem, dass der Mieter bei der Durchführung der Arbeiten auf die Farbwahl achten muss. Eine farbliche Gestaltung, die von der ursprünglichen Ausstattung abweicht, muss rückgängig gemacht werden. Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter die Wohnung an einen anderen Mieter vermietet. Eine bunte Tapete oder eine auffällige Farbe kann die Vermietung erschweren. In solchen Fällen muss der Mieter die Fläche wieder auf die ursprüngliche Farbe bringen, um die Verwertbarkeit der Wohnung zu sichern.

Farbwahl: Was ist erlaubt und was muss rückgängig gemacht werden?

Die Farbwahl bei der Renovierung ist ein zentrales, aber oft missverstandenes Thema. Viele Mieter leiden unter der Vorstellung, dass nur Weiß erlaubt ist. Dies ist jedoch nicht mehr notwendig. Ab 2024 erlaubt das neue Renovierungsgesetz, dass der Mieter eine helle, neutrale Farbe wählen darf. Dies gilt sowohl für Wände als auch Decken. Die genaue Farbwahl bleibt dabei dem Mieter überlassen, solange sie den allgemeinen Erwartungen an Sauberkeit und Ordnung entspricht.

Was jedoch nicht erlaubt ist, ist eine farbliche Gestaltung, die von der ursprünglichen Ausstattung abweicht. Beispielsweise darf ein Mieter keine Wand in einem auffälligen Blau oder Türkis streichen, wenn die Wand zu Beginn der Miete ein Grau aufwies. Sollte eine solche Farbe genutzt worden sein, muss der Mieter diese wieder in eine neutrale Farbe zurückführen, um die Rückgabe der Wohnung rechtmäßig zu sichern. Dies gilt auch, wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgelegt ist. Die Pflicht zur Rückführung in den ursprünglichen Zustand entsteht aus dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Rückgabe.

Besonders problematisch ist es, wenn der Mieter die Farbe selbst gewählt und die Wand bereits angestrichen hat. In solchen Fällen ist die Rückführung in die ursprüngliche Farbe notwendig, um Mietschutz und Vermietbarkeit zu sichern. Einige Vermieter verlangen sogar, dass die Farbe anhand eines Farbmusters überprüft wird, um Missverständnisse zu vermeiden. Daher ist es ratsam, vor der Renovierung mit dem Vermieter abzustimmen, welche Farbe verwendet werden darf.

Zusätzlich zu Farbwahl und Rückführung gibt es auch die Frage der Farbe bei besonderen Flächen. Zum Beispiel ist es erlaubt, dass die Innenflächen von Türen und Fenstern in einer neutralen Farbe gestrichen werden, beispielsweise Grau oder Beige. Auch die Innenflächen von Außenfenstern und -türen dürfen gestrichen werden, sofern dies zur Erhaltung der optischen Qualität beiträgt. Besonders sorgfältig ist bei der Farbwahl an den Heizkörpern zu verfahren. Hier ist es ausreichend, wenn die Heizkörper in einer neutralen Farbe lackiert werden, um die Pflege zu sichern.

Insgesamt ist festzustellen, dass die Farbwahl nicht beliebig ist, sondern an die allgemeinen Erwartungen an Sauberkeit und Ordnung gebunden ist. Die Neuregelung im Jahr 2024 erleichtert die Situation für Mieter, da sie nun keine Angst mehr haben müssen, dass eine neutrale Farbe nicht ausreicht. Stattdessen kann der Mieter nun selbst entscheiden, welche helle, neutrale Farbe er für angemessen hält.

Die Ausführung der Arbeiten: Muss das von Handwerkern erledigt werden?

Eine der häufigsten Fragen lautet: Muss die Renovierung durch einen Handwerker erledigt werden? Die Antwort ist: Nein. Laut Quelle 5 ist eine Mietklausel, die besagt, dass Renovierungsarbeiten ausschließlich durch einen Fachbetrieb durchgeführt werden müssen, unwirksam. Dies bedeutet, dass der Mieter die Arbeiten selbst durchführen darf, solange die Qualität stimmt. Die Anforderung an die Ausführung ist die sogenannte mittlere Art und Güte. Das bedeutet, dass die Arbeiten fachgerecht sein müssen, aber nicht unbedingt von einem ausgebildeten Handwerker durchgeführt werden müssen.

Die Ausführung der Maßnahmen ist somit denkbar einfach: Der Mieter kann beispielsweise selbst die Wände streichen, sofern er einen Pinsel führen kann, ohne dass dabei sichtbare Striche entstehen. Auch das Anbringen von Tapeten ist möglich, wenn die Fläche vorher richtig vorbereitet wurde. Die Voraussetzung ist lediglich, dass die Arbeit ordnungsgemäß und fachmännisch erledigt wird. Ist dies der Fall, kann die Renovierung durch den Mieter erledigt werden, ohne dass ein Handwerker nötig ist.

Allerdings ist es durchaus möglich, dass der Mieter die Arbeiten auch einem Handwerker in Auftrag gibt. In diesem Fall muss der Vermieter die Kosten tragen, sofern dies im Mietvertrag festgelegt ist. Andernfalls muss der Mieter die Kosten selbst tragen. Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gibt und den Mieter daraufhin in Rechnung stellt. In solchen Fällen ist es ratsam, eine schriftliche Bestätigung der Leistungserbringung zu erhalten.

Besonders wichtig ist zudem, dass bei der Durchführung der Arbeiten auf die ordnungsgemäße Vorbereitung geachtet werden muss. Dies bedeutet, dass beispielsweise Wände vor dem Streichen vorbereitet werden müssen. Dazu gehört das Abkleben von Ecken, Türen und Bodenbelägen. Auch das Reinigen der Flächen ist notwendig, um eine gute Haftung der Farbe zu sichern. Ist die Vorbereitung vernachlässigt worden, kann es zu Rissen oder Abplatzungen kommen, die die gesamte Arbeit in Frage stellen.

Kosten und Eigenleistung: Was muss der Mieter zahlen?

Die Kostenfrage ist ein zentraler Punkt, der bei der Renovierung eine zentrale Rolle spielt. Die Quellen liefern dazu klare Angaben zu den Kosten je nach Ausführung. Laut Quelle 4 betragen die Kosten für Malerarbeiten pro Quadratmeter 15 Euro, wenn sie von einem Handwerker durchgeführt werden. Ist dagegen Eigenleistung vorhanden, fallen die Kosten auf 5 Euro pro Quadratmeter niedriger an. Für die Umsetzung moderner Designelemente werden 50 Euro je Quadratmeter angesetzt, falls ein Handwerker tätig ist. Bei Eigenleistung fallen die Kosten auf 20 Euro je Quadratmeter. Für eine Wohnung von 100 Quadratmetern ergibt das eine Gesamtrechnung von 1500 Euro bei Handwerkerleistung beziehungsweise 500 Euro bei Eigenleistung.

Diese Zahlen zeigen deutlich, dass der Einsatz der eigenen Kraft zu erheblichen Kosteneinsparungen führt. Zudem wird die Eigenleistung durch das Gesetz unterstützt. Da die Renovierung nicht verpflichtend ist, wenn keine entsprechende Klausel im Mietvertrag besteht, ist es auch sinnvoll, dass Mieter die Arbeit selbst erledigen, um Kosten zu senken. Allerdings ist es wichtig zu beachten, dass Mieter nicht für die Kosten aufkommen müssen, wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist.

Ein Beispiel hierfür ist der Fall, in dem ein Mieter bereits renoviert hat, obwohl die Klausel unwirksam war. In solchen Fällen muss der Vermieter die Kosten tragen. Dies gilt insbesondere für Material, Werkzeuge und gegebenenfalls Helfer. Zudem muss der Vermieter die Zeit des Mieters anrechnen, die für die Arbeiten aufgewendet wurde.

Die Kostenübersicht zeigt, dass der Einsatz von Eigenleistung zu einer erheblichen Entlastung führt. Für einen Mieter, der die Wohnung selbst streichen möchte, ist daher die Kalkulation der Kosten entscheidend. Eine genaue Übersicht der Preise ist daher ratsam, um Überraschungen im Anschluss zu vermeiden.

Fazit

Die Renovierungspflicht beim Auszug aus der Miwohnung ist ein Thema, das durch neue gesetzliche Regelungen ab 2024 deutlich entzogen wurde. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, die Wohnung zu renovieren, wenn im Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthalten ist. Die Verpflichtung entsteht ausschließlich durch Vertragsgestaltung. Besonders wichtig ist, dass starre Renovierungsklauseln, die beispielsweise alle drei Jahre eine Streichung vorsehen, unwirksam sind. Stattdenn ist eine flexible Gestaltung mit dem Begriff „nach Bedarf“ erlaubt.

Zudem ist es nun erlaubt, dass Mieter eine helle, neutrale Farbe wählen dürfen, anstatt die Wand ausschließlich weiß streichen zu müssen. Dies ist eine deutliche Entlastung für Mieter, die sich vor der hohen Anforderung an die Optik fürchten. Zudem ist die Eigenleistung bei der Renovierung erlaubt, solange die Arbeit fachgerecht erledigt wird. Die Kosten für Malerarbeiten betragen bei Handwerkerleistung 15 Euro pro Quadratmeter, bei Eigenleistung lediglich 5 Euro.

Für Mieter ist es daher ratsam, im Voraus mit dem Vermieter abzustimmen, welche Arbeiten notwendig sind. Zudem ist die Rückführung farblich veränderter Flächen in den ursprünglichen Zustand notwendig, um Mietschutz und Vermietbarkeit zu sichern. Insgesamt ist die Neuregelung ein Schritt in Richtung Entlastung und Fairness für Mieter.