Die Entscheidung, eine Mietwohnung zu renovieren, ist für viele Mieter:innen eine zentrale Überlegung im Rahmen der Wohnraumgestaltung. Doch was geschieht, wenn der Vermieter die notwendigen Arbeiten verweigert? Insbesondere bei sichtbaren Schäden, mangelnden Hygieneanforderungen oder dem Wunsch nach moderner Ausstattung entsteht oft Unklarheit: Wer ist verpflichtet, wann muss renoviert werden, und was kann der Mieter tun, um seine Ansprüche durchzusetzen? Dieser umfassende Ratgeber klärt anhand der geltenden Rechtslage, der Mietvertragsinhalte und praktischer Schritte, was Mieter:innen bei einem grundsätzlichen Verzugs des Vermieters durchführen können. Die Informationen basieren ausschließlich auf den in den Quellen bereitgestellten Daten.
Rechtsgrundlagen: Wer ist verantwortlich für die Renovierung?
Grundsätzlich liegt die Pflicht zur Erhaltung des Mietgegenstands und damit auch zur Durchführung von notwendigen Renovierungsarbeiten bei den Vermieter:innen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere aus § 535 Abs. 1 BGB. Danach gehört es zur Hauptpflicht des Vermieters, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben und diesen Zustand während der gesamten Mietzeit aufrechtzuerhalten. Dieser Grundsatz schließt auch die Instandhaltung von Sanitäranlagen, Böden, Wänden und Decken ein. Eine Renovierung ist deshalb notwendig, wenn die Mietsache nicht mehr den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Bewohnbarkeit entspricht. Dies kann beispielsweise durch stark abgenutzte Bodenbeläge, morsche Böden, kaputte Fliesen im Badezimmer oder eine durch Schimmelbefall beeinträchtigte Feuchtigkeit an der Decke verursacht werden.
Wichtig zu betonen ist zudem, dass es weder im Mietrechtsgesetz noch im BGB eine gesetzlich festgelegte Frist gibt, nach der ein Vermieter verpflichtet ist, beispielsweise ein Badezimmer zu renovieren. Die Antwort auf die oft gestellte Frage „Nach wie vielen Jahren muss der Vermieter renovieren?“ lautet demzufolge: Es gibt keine allgemeine gesetzliche Frist. Stattdessen ist der tatsächliche Zustand der Wohnung und die Schwere der Schäden entscheidend. Zum Beispiel rechtfertigt ein durchgehendes, altersbedingtes Abnutzungserscheinungen hinausgehendes Verschleißbild – beispielsweise eine aufgerissene Badewanne, die zu Verletzungen führen kann, oder abgeplatzte Fliesen, die eine Sturzgefahr darstellen – eine Erneuerung, auch wenn die Wohnung bereits seit mehreren Jahren bewohnt wird. Im Gegensatz dazu muss eine Mieterin oder ein Mieter, die beispielsweise nur eine moderne Einbauküche oder neue Bodenbeläge wünscht, den Vermieter nicht zur Renovierung verpflichten, wenn die bestehende Ausstattung noch funktionsfähig ist.
Was muss der Vermieter nicht renovieren? Ausschlussgründe
Während der Vermieter für den Erhalt des Mietgegenstands grundsätzlich haftet, gibt es jedoch mehrere Ausschlussgründe, bei denen Mieter:innen die Forderung auf eine Renovierung verlieren. Diese sind in den Quellen ausführlich aufgeführt und bilden eine wichtige Grundlage für die Abwägung der Rechte und Pflichten.
Erstens ist eine Renovierungspflicht entfallen, wenn Schäden bereits bei der Übergabe der Wohnung oder bei der Besichtigung der Wohnung bekannt waren und der Mieter dies bei Abschluss des Mietvertrags ausdrücklich erkannt und angenommen hat. Wird beispielsweise eine abgenutzte Fußbodenplatte im Flur oder eine abgesprungene Ecke an der Badewanne dokumentiert und im Vertrag vermerkt, kann der Mieter danach nicht mehr auf die Kostenübernahme durch den Vermieter bestehen.
Zweitens entfällt die Pflicht zur Übernahme der Kosten, wenn der Schaden durch fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten des Mieters verursacht wurde. Zum Beispiel muss ein Mieter, der aus Versehen eine große Menge Chemikalien im Badezimmer vergießt, die Folgen tragen, wenn dadurch eine Wand beschädigt wird. In solchen Fällen bleibt der Vermieter von der Instandsetzungspflicht befreit.
Drittens gilt: Schönheitsreparaturen, die der Mieter nach Mietvertrag verpflichtend durchführen muss, fallen grundsätzlich nicht unter die Pflicht des Vermieters. Diese Verpflichtung entsteht ausschließlich durch eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne solche Klausel haftet der Vermieter allein für jegliche Renovierungsarbeiten, die notwendig sind, um die Wohnqualität aufrechtzuerhalten.
Wie kann man den Vermieter zur Renovierung drängen? Praktische Schritte
Wenn der Vermieter trotz eindeutiger Schäden, die die Ordnungsmäßigkeit der Mietsache beeinträchtigen, keine Maßnahmen ergreift, kann der Mieter gezielt vorgehen. Die dafür notwendigen Schritte sind in den Quellen mehrfach aufgeführt und bilden ein klares Handlungsschema.
Zunächst ist es unerlässlich, den Schaden schriftlich und mit Nachweiseffekt zu dokumentieren. Dazu eignen sich insbesondere Fotos oder sogar Kurzvideos. Diese Aufnahmen sollten den gesamten Schaden im Detail zeigen und den zeitlichen Bezug herstellen. Die beweiswirksame Dokumentation ist die Grundvoraussetzung, um im Falle einer Rechtsstreitschlichtung oder gerichtlichen Auseinandersetzung handfeste Belege vorlegen zu können.
Anschließend ist ein formeller Antrag an den Vermieter zu richten. Dieser Antrag sollte schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben mit Empfangsbestätigung oder per E-Mail, die ebenfalls als schriftlicher Nachweis dient. Der Inhalt des Schreibens sollte sachlich, klar und sachlich formuliert sein. Es ist ratsam, den Vermieter nicht zu beschuldigen, sondern stattdessen auf die Mietvertragspflichten und die Rechtslage hinzuweisen. Ein guter Ansatz ist es, dem Vermieter den „Vorteil des Zweifels“ einzuräumen, da dies die Chancen auf eine außergerichtliche Einigung erhöht. Beispielsweise könnte formuliert werden: „Da die mietvertraglich vereinbarte Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht, bitten wir um die fachgerechte Instandsetzung des beschädigten Badezimmerbodens.“
Darüber hinaus ist es ratsam, der Aufforderung eine Frist zu setzen. In den Quellen wird vermerkt, dass bei fehlender Reaktion innerhalb einer angemessenen Frist von beispielsweise vier Wochen die Mietminderung oder der gerichtliche Mahnbescheid angedroht werden kann. Wichtig ist zudem, dass Mieter:innen die Kommunikation stets schriftlich dokumentieren. Diese Dokumentation ist für spätere Schritte, insbesondere bei Klagen vor Gericht, von entscheidender Bedeutung.
Kann man selbst renovieren, wenn der Vermieter ablehnt?
Einige Mieter:innen überlegen, ob es sinnvoll ist, die Renovierung selbst vorzunehmen, um Zeit und Kosten zu sparen. Grundsätzlich ist dies möglich – aber nur unter Bedingungen. Die Quellen weisen darauf hin, dass Maßnahmen, die problemlos rückgängig gemacht werden können und keine baulichen Veränderungen darstellen, ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden dürfen. Dazu zählen beispielsweise das Streichen von Wänden, das Tapezieren, das Bohren von Löchern zur Befestigung von Regalen oder das Verlegen von Bodenbelägen wie Teppichboden.
Allerdings gelten engere Grenzen bei Baumaßnahmen, die die bauliche Beschaffenheit der Wohnung verändern. Dazu gehören der Einbau von Sanitäreinrichtungen, das Einziehen von Zwischenwänden, das Verlegen von Fliesen in der Küche oder das Anbringen von Einbauschränken. In solchen Fällen ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Ohne diese Genehmigung besteht die Gefahr, dass der Mieter nach der Rückgabe der Wohnung für die Rückbaukosten haftbar gemacht wird. Zudem kann die Zustimmung erteilt werden, aber mit der Auflage, dass die Maßnahme rückgängig gemacht werden muss.
Die Kosten für freiwillige Renovierungen, die vom Mieter durchgeführt werden, trägt grundsätzlich der Mieter selbst. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, diese zu übernehmen – es sei denn, es gibt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag oder der Vermieter stimmt der Maßnahme ausdrücklich zu. Es ist daher ratsam, die Kosten für solche Maßnahmen vorab abzusprechen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Mietvertragsklauseln: Was ist wirksam, was unwirksam?
Ein zentrales Thema bei der Frage, ob der Vermieter nicht renovieren will, ist die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln im Mietvertrag. In einigen Verträgen wird festgelegt, dass der Mieter bei Auszug die Wohnung in einem bestimmten Zustand zurückgeben muss. Häufig sind dazu die Fristen zwischen fünf und zehn Jahren vorgegeben. Allerdings ist diese Regelung nicht immer rechtskräftig.
Laut den Quellen sind solche Klauseln unwirksam, wenn sie zu eng gefasst sind oder nicht der Schutzpflicht des Vermieters entsprechen. Besonders kritisch ist es, wenn im Vertrag verlangt wird, dass bestimmte Farben beim Auszug beibehalten werden. Beispielsweise ist es unwirksam, wenn im Vertrag steht: „Die Wände müssen in Weiß gestrichen sein.“ Eine solche Vorgabe ist nicht zwingend erforderlich, da Farbe eine persönliche Gestaltungsebene darstellt. Dagegen ist eine Vereinbarung wirksam, die vorschreibt, dass die Wände nach der Rückgabe der Wohnung farblich neutral gestrichen werden müssen, um die Wiedervermietung zu erleichtern.
Zusätzlich ist zu beachten: Wenn die Renovierungsklausel im Vertrag die Instandhaltungspflicht des Vermieters aufhebt, ist sie im Allgemeinen unwirksam. Das bedeutet: Selbst wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter nach der Mietzeit die Wohnung streichen muss, ist dies nicht rechtskräftig, wenn die Wohnung ansonsten in einem Zustand ist, der der ordentlichen Bewohnbarkeit entspricht. Die Vermieterin muss die Mietwohnung daher grundsätzlich im vertragsgemäßen Zustand erhalten.
Besonders problematisch ist zudem, dass Mieter:innen bei Einbauten wie Einbauküchen oder Einbauschränken oft die Vermieterin oder den Vermieter irreführen, da diese als Eigentum gelten. Ohne gesonderte Vereinbarung muss das Eigentum des Mieters bei Auszug jedoch entfernt werden. Eine Vereinbarung, dass der Vermieter die Einbauten übernimmt, muss ausdrücklich im Vertrag festgehalten sein.
Wie kann man den Vermieter überzeugen, die Kosten zu tragen?
Die eigentliche Herausforderung besteht darin, den Vermieter zu überzeugen, die Kosten für notwendige Renovierungsarbeiten zu übernehmen. Hierbei ist es von Bedeutung, auf das Verhältnis und die Beziehungsnähe zwischen Mieter:in und Vermieter:in zu achten. Die Quellen weisen mehrfach darauf hin, dass Vermieter:innen eher auf Anfragen von Mieter:innen hören, die als „guter Mieter“ gel gelten – also pünktlich zahlen, ruhig sind, keine ständigen Anrufe erheben und sich an Vereinbarungen halten.
Daher ist es sinnvoll, bei der Ansprache des Vermieters nicht als Anspruch, sondern als Vorschlag zu formulieren. Ein Ansatz ist es, auf die gute Mieterlauffbahn hinzuweisen. Zum Beispiel kann formuliert werden: „Da ich bereits seit mehreren Jahren pünktlich meine Miete zahle und die Wohnung stets pfleglich genutzt habe, bitte ich Sie, die notwendige Instandsetzung des Badezimmerbodens zu übernehmen.“
Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, ein zusätzliches Argument anzubieten: die Verlängerung des Mietvertrags. Wenn der Mieter die Absicht äußert, nach der Renovierung einen längeren Vertrag zu unterschreiben, gewinnt dies an Verhandlungsmacht. Der Vermieter hat dann ein Interesse, die Miete zu sichern und die Mietsicherheit zu erhalten. Allerdings ist es wichtig, dies nicht als Erpressung, sondern als Angebot zu formulieren, um die Chancen auf Einigung zu erhalten.
Fazit
Die Frage, was zu tun ist, wenn der Vermieter nicht renovieren will, ist eine der zentralen Herausforderungen im Mietrecht. Die zentrale Erkenntnis aus den Quellen: Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, notwendige Instandhaltungsarbeiten durchzuführen, insbesondere wenn die Mietwohnung nicht mehr ordnungsgemäß bewohnbar ist. Es gibt jedoch keine allgemeine gesetzliche Frist, nach der eine Renovierung nötig ist. Stattdessen ist der tatsächliche Schaden entscheidend. Ist beispielsweise eine Badewanne derart beschädigt, dass sie nicht mehr genutzt werden kann, reicht das, um eine Instandsetzung zu rechtfertigen.
Allerdings gibt es mehrere Ausschlussgründe: Schäden, die bereits bei Übergabe bekannt waren, Schäden durch Eigenverursachung und Schönheitsreparaturen, die nach Mietvertrag dem Mieter obliegen, schließen die Pflicht des Vermieters aus. Mieter:innen, die eine Renovierung vornehmen möchten, dürfen dies nur bei rückgängigen Maßnahmen ohne Genehmigung des Vermieters tun. Bei baulichen Veränderungen ist die Zustimmung zwingend notwendig.
Um die Kosten für notwendige Arbeiten durchzusetzen, ist eine schriftliche Dokumentation des Schadens, eine sachliche Anfrage mit Fristsetzung und gegebenenfalls die Androhung gerichtlicher Schritte notwendig. Die Kommunikation sollte stets sachlich und sachlich fundiert erfolgen. Eine enge Beziehung zu Vermieter:in, gute Mieterschaft und der Wunsch auf langfristigen Mietvertrag können die Verhandlungssituation entscheidend verbessern.
Letztlich ist die Rechtslage klar: Wer eine Mietwohnung nutzt, muss sie genießen können – und das bedeutet, dass der Vermieter für die ordnungsgemäße Erhaltung der Wohnung haftet. Mieter:innen haben das Recht, auf eine angemessene Lebensqualität und eine barrierefreie, sichere Wohnung zu bestehen. Mit der richtigen Vorgehensweise und sachgemäßer Kommunikation ist es möglich, auch bei ablehnendem Vermieter die notwendige Renovierung durchzusetzen.