Einführung
Das Treppenhaus ist mehr als nur eine Verbindung zwischen den Etagen eines Wohnhauses. Es ist ein zentraler Bestandteil der Gemeinschaftseinrichtungen in Mehrfamilienhäusern und damit eng mit der Lebensqualität der Mieter verknüpft. In der Praxis leidet der Zustand vieler Treppenhäuser jedoch unter mangelnder Pflege, Verschmutzungen, Vandalismus und der fehlenden Inanspruchnahme von Erhaltungsmaßnahmen durch Vermieter. Die zentrale Frage lautet daher: Wann muss der Vermieter das Treppenhaus renovieren, und welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter dabei? Diese umfassende Betrachtung klärt, welche gesetzlichen Grundlagen, vertraglichen Regelungen und praktischen Rahmenbedingungen die Instandhaltung des Treppenhauses prägen. Die Analyse berücksichtigt die gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), einschlägige Rechtsprechung und geltende Verwaltungspraxis, um Klarheit über die zeitliche und inhaltliche Ausgestaltung der Renovierungspflicht zu schaffen.
Rechtsgrundlage: Der Vermieter ist für die Instandhaltung verantwortlich
Nach den Vorgaben des § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch gestattet. Da das Treppenhaus zu den Gemeinschaftseinrichtungen eines Wohnhauses zählt, fallen auch die Pflichten zur Instandhaltung und Erhaltung auf den Vermieter zurück. Diese Verpflichtung umfasst nicht nur die regelmäßige Reinigung, sondern auch die malermäßige Instandhaltung des Aufgangs. Die Kosten hierfür trägt der Vermieter selbst, da es sich um eine Pflicht zur Erhaltung der Mietsache handelt. Die Rechtslage ist klar: Der Vermieter muss das Treppenhaus in einem ordentlichen Zustand erhalten, der für die Benutzung durch die Mieter zumutbar ist.
Diese Verpflichtung ist auch dann gegeben, wenn die Miete bereits im Mietvertrag als „Kaltmiete“ vereinbart ist. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters gilt unabhängig von der Art der Mieteinbegriffung. Es ist zudem zu beachten, dass Mieter für Verschmutzungen und Schäden im Treppenhaus haften, sofern sie dafür verantwortlich sind. Allerdings ist die Inanspruchnahme der Haftpflicht häufig schwierig, da die Verursacher häufig nicht ermittelt werden können – insbesondere bei Vorfällen von Vandalismus wie Graffiti oder gezielter Beschädigung. In solchen Fällen bleibt die Instandhaltungspflicht des Vermieters bestehen, da die Verursacher nicht nachweisbar sind.
Abnutzung, Verschleiß und der Begriff „Renovierungsbedarf“
Die Frage, wann eine Renovierung des Treppenhauses notwendig ist, ist nicht an einem festen Zeitraum wie etwa „alle zehn Jahre“ oder „jedes dritte Jahr“ orientiert. Vielmehr ist der maßgebliche Faktor der tatsächliche Zustand des Treppenhauses. Laut den Quellen ist der Zeitraum seit der letzten Renovierung kein ausreichender Maßstab. Stattdessen richtet sich die Notwendigkeit einer Neuausführung anhand der Abnutzungserscheinungen und Verschleißerscheinungen im Innenbereich der Treppenhauswände, Treppenstufen, Geländern und Türen.
Ein ernsthafter Mangel ist beispielsweise ein Zustand, in dem Wände verfärbt sind, Spachtelarbeiten fehlen, Farbe abgeblättert ist oder Schäden durch Feuchtigkeit vorliegen. Auch sichtbare Anzeichen von Schimmel, Abplatzungen oder Rissen gelten als Mängel, die die Instandhaltungspflicht des Vermieters auslösen. In solchen Fällen kann es zu einer Mietminderung seitens der Mieter kommen, sofern die Mängel derart gravierend sind, dass die Nutzung des Wohnraums erheblich beeinträchtigt ist. Allerdings gilt: Ist ein solcher Mangel bereits seit mehreren Jahren bestanden, kann die Mietminderung nicht mehr wirksam geltend gemacht werden, da die Mieter hierfür rechtzeitig reagieren müssen. Die Rechtsprechung setzt ein Zeitfenster voraus, innerhalb dessen Mieter auf Missstände hinwirken müssen.
Muss der Mieter bei Auszug das Treppenhaus streichen?
Eine gängige, aber irreführende Annahme ist, dass Mieter bei Auszug verpflichtet sind, das Treppenhaus zu streichen. Tatsächlich ist dies jedoch nicht allgemein gesetzlich vorgeschrieben. Nach den Vorgaben des BGB (§ 535 Abs. 1 S. 2) ist die Instandhaltung der Mietsache, inklusive der malermäßigen Instandhaltung, grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Die gesetzliche Grundlage sieht daher vor, dass der Vermieter die Kosten für die Erhaltung der Mietsache, einschließlich der Instandsetzung von Farbe, Tapezieren, Kalken oder Streichen von Wänden, Decken, Fußböden, Türen, Heizkörpern und Fenstern, selbst tragen muss – insbesondere, wenn es um die Instandhaltung der Mietwohnung oder der mitvermieteten Räume geht.
Allerdings kann diese Pflicht über den Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Dies geschieht über eine vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturverpflichtung, die in der Regel in der sogenannten „Vermietungsgegenleistung“ oder im Mietvertrag geregelt ist. Ohne eine solche Vereinbarung ist der Mieter nur verpflichtet, die Wohnung in einem besenreinen Zustand zu räumen – das Streichen oder die Instandhaltung des Treppenhauses ist ihm nicht vertraglich aufgegeben.
Wichtig ist zudem, dass die Pflicht zum Streichen nur dann besteht, wenn es tatsächlich notwendig ist. Das bedeutet: Auch wenn ein Mietvertrag eine Schönheitsreparaturverpflichtung enthält, muss der Mieter nur dann streichen, wenn die Abnutzung oder Verschleißerscheinungen den Erhaltungsbedarf ergeben. Ein reiner optischer Wunsch des Vermieters reicht hierfür nicht aus. Die Notwendigkeit muss objektiv gegeben sein.
Ist das Treppenhaus Bestandteil der Mietsache?
Ein entscheidender Punkt ist die Frage, ob das Treppenhaus Bestandteil der Mietsache ist. Nach den Richtlinien des deutschen Mietrechts ist die Mietsache grundsätzlich auf den Mietraum beschränkt. Die Gemeinschaftseinrichtungen wie Treppenhaus, Aufzug, Flurflächen usw. gel gelten als „Teil der Mietwohnung“ nur, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt ist. Ohne eine solche Vereinbarung ist das Treppenhaus kein Bestandteil der Mietsache, sondern gehört zum gemeinschaftlichen Grundbesitz.
Somit kann eine Schönheitsreparaturpflicht des Mieters nur dann gelten, wenn der Mietvertrag ausdrücklich vorsieht, dass der Mieter auch für die Instandhaltung des Treppenhauses verantwortlich ist. Ohne derartige Vereinbarung ist die Verpflichtung des Mieters auf ein reines Reinigen seiner Etage beschränkt. Die Pflicht, das gesamte Treppenhaus zu streichen, entfällt dann. Eine solche Vereinbarung ist zwar möglich, aber nicht selbstverständlich und muss im Vertrag klar benannt sein.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigt dies: Eine Übertragung der Pflichten auf den Mieter ist unwirksam, wenn sie in einer Hausordnung festgelegt ist, die nicht Bestandteil des Mietvertrags ist. Lediglich wenn im Mietvertrag auf eine Hausordnung hingewiesen wird, die inhaltlich die Reinigungs- und Instandhaltungspflichten enthält, ist die Übertragung wirksam. Ohne entsprechende Vertragsklausel kann der Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung des Treppenhauses weder dem Mieter zuschieben noch bei Auszug die Streicharbeiten verlangen.
Reinigungspflicht: Wer ist dafür zuständig?
Die Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses ist ebenfalls streng geregelt. Sie kann entweder dem Vermieter oder den Mietern übertragen werden – jedoch nur, wenn dies im Mietvertrag oder in einer wirksamen Hausordnung geregelt ist. Ohne ausdrückliche Regelung im Vertrag oder in der Hausordnung, die Bestandteil des Vertrags ist, obliegt die Reinigung dem Vermieter.
In der Praxis ist es häufig so, dass Mieter verpflichtet werden, die Reinigung der Treppenstufen und der Flächen innerhalb ihrer Etage durchzuführen. In manchen Fällen wird sogar ein Rhythmus festgelegt, beispielsweise „wöchentlicher Wechsel“ der Reinigungsverantwortung für das gesamte Treppenhaus. Allerdings ist zu beachten, dass solche Regelungen nur wirksam sind, wenn sie vertraglich festgelegt sind. Ohne entsprechende Vereinbarung ist die Reinigungspflicht des Vermieters unabhängig vom Mietverhältnis gegeben.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Verantwortung für Besonderheiten wie Staub, Spinnweben an Deckenkanten, oder Verschmutzungen nach Umbaumaßnahmen. Diese gelten als Mängel, die der Vermieter beseitigen muss. Mieter, die lediglich zur Reinigung verpflichtet sind, müssen solche Störungen nicht beseitigen, da sie nicht zu deren Pflichtkreis gehören.
Was tun, wenn der Vermieter nichts unternimmt?
Sollte der Vermieter trotz mehrfacher Androhung durch Mieter oder Mietervertretungen die notwendigen Maßnahmen zur Instandhaltung des Treppenhauses unterlassen, verbleibt den Mietern dennoch keine Handlungsfreiheit. Die Rechtslage erlaubt es, gegebenenfalls auf Mietminderung zurückzugreifen, sofern die Schäden erheblich sind und die Mietsache erheblich beeinträchtigt ist.
Allerdings setzt dies voraus, dass die Mieter innerhalb eines angemessenen Zeitraums auf die Mängel hingewiesen haben. Eine Versäumung der Mängelbehebung durch den Vermieter über einen längeren Zeitraum mindert das Recht auf Mietminderung. Zudem ist es ratsam, vorab einen Gutachter zu beauftragen, um die Notwendigkeit der Maßnahmen zu dokumentieren. Ein Gutachten kann als Nachweis dienen, falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen sollte.
Sollte der Vermieter weiterhin auf der Verweigerungspflicht bestehen, kann die Mietergemeinschaft gegebenenfalls über eine Mahnung an den Vermieter oder über eine Schlichtung vor das Amtsgericht gehen. In dringenden Fällen ist auch die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens möglich. Als letztes Mittel bleibt die gerichtliche Inanspruchnahme des Vermieters auf Leistung, insbesondere auf Instandsetzung des Treppenhauses.
Fazit
Die Instandhaltung des Treppenhauses ist eine zentrale Pflicht des Vermieters, die auf dem gesetzlichen Schutz des Mietschutzes nach § 535 BGB beruht. Der Zeitpunkt der letzten Renovierung ist kein Maßstab für die Pflicht zur Neuerrichtung – entscheidend ist vielmehr der tatsächliche Zustand des Treppenhauses. Verschleißerscheinungen, Abblättern der Farbe, Schimmelbildung, Beschädigungen oder Vandalismus gelten als Mängel, die erhebliche Beeinträchtigungen der Nutzungslage darstellen können.
Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, das Treppenhaus zu streichen. Diese Pflicht entsteht lediglich dann, wenn im Mietvertrag eine ausdrückliche Schönheitsreparaturvereinbarung mit Bezug auf das Treppenhaus besteht. Ohne solche Vereinbarung bleibt die Pflicht allein beim Vermieter. Auch die Übertragung auf die Mieter ist nur wirksam, wenn die Hausordnung im Mietvertrag verankert ist. Ohne Vertragsteil wird die Übertragung unwirksam.
Für Mieter gilt: Sie müssen lediglich für Sauberkeit in ihrer eigenen Etage sorgen. Grobe Verschmutzungen wie Graffiti, Staub oder Spinnweben im Treppenhaus sind alleinige Aufgabe des Vermieters. Ist die Instandhaltung über einen längeren Zeitraum unterlassen worden, kann die Mietminderung nicht mehr wirksam geltend gemacht werden – der Anspruch erlischt nach der Verjährungsfrist.
Für Vermieter gilt: Die Pflicht zur Instandhaltung ist gesetzlich verankert und kann weder durch Hausordnungen noch durch Verweis auf „gute Ordnung“ umgangen werden. Regelmäßige Überwachung, fachgerechte Instandhaltung und die Einhaltung des Erhaltungsbedarfs sind Pflicht. Sollte es zu Streitfällen kommen, ist eine sachgerechte Dokumentation und gegebenenfalls eine Gutachtenerteilung ratsam, um die Rechtslage zu sichern.
Letztlich ist eine geregelte, vertragsgerechte und fachgerechte Instandhaltung des Treppenhauses notwendig, um die Lebensqualität in Mehrfamilienhäusern langfristig zu erhalten. Die klare Trennung von Pflichten und Rechten sowie die Einhaltung der gesetzlichen Grundlagen sichern sowohl die Rechte als auch die Pflichten aller Beteiligten.