Was muss der Mieter beim Auszug wirklich renovieren? Rechte, Pflichten und das Neue Renovierungsgesetz im Überblick

Einführung

Der Abschied aus der eigenen Wohnung ist oft mit einem hohen Aufwand an organisatorischem Aufwand verbunden. Neben der Planung des Umzugs, der Kündigung der Versorgungsverträge und der Neuanschaffung von Möbeln steht oft auch die Frage im Raum: Muss der Mieter bei Auszug tatsächlich renovieren? Und wenn ja, in welchem Umfang? Die gesetzlichen Vorgaben hierzu sind oft missverständlich, und die oft zitierten Vertragsklauseln führen gelegentlich zu Mißverständnissen. In diesem Artikel beleuchtenwir die gesetzlichen Grundlagen der Renovierungspflicht beim Auszug aus einer Mietwohnung auf der Basis aktueller Rechtsprechung und neuer gesetzlicher Regelungen. Besonderes Augenmerk gilt dabei den Erkenntnissen des Bundesgerichtshofs (BGH), den Empfehlungen zur Mietvertragsgestaltung und den Neuerungen durch das sogenannte Neues Renovierungsgesetz. Ziel ist es, Mieterinnen, aber auch Vermieterinnen und Baufachleute mit klaren Orientierungshilfen auszustatten, um Mietauszug und -übergabe rechtskonform und stressarm zu gestalten.

Rechtliche Grundlage: Wer ist für die Instandhaltung zuständig?

Grundsätzlich ist die Instandhaltung der Mietwohnung nach deutschem Recht Aufgabe des Vermieters. Dies ist im § 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der der Vertragsmiete entspricht. Diese Pflicht umfasst insbesondere die Instandhaltung, Instandsetzung und soweit notwendig, die Erhaltung der Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand. Die gesetzliche Regelung verpflichtet den Vermieter also grundsätzlich zur Instandhaltung, nicht den Mieter. Es ist daher entscheidend, dass Mieter*innen diese grundlegende Rechtslage kennen. Die gängige Auffassung, dass der Mieter bei Auszug zwingend streichen müsse, entspricht der Rechtslage somit nicht.

Allerdings gibt es Ausnahmen. Der Vermieter kann die Instandhaltungspflicht durch vertragliche Vereinbarungen auf den Mieter übertragen, insbesondere im Hinblick auf sogenannte Schönheitsreparaturen. Diese Übertragung ist nur dann zulässig, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Diese Form der Übertragung erfolgt meist durch eine Klausel im Mietvertrag, die beispielsweise vorschreibt, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug streichen oder andere Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Diese Klauseln sind jedoch nicht immer rechtskräftig und unterliegen der Prüfung auf Zulässigkeit.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Keine starren Fristen

Ein zentrales Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2004 setzt eine wichtige Maßstabshöhe für die Bewertung von Renovierungsklauseln im Mietvertrag. Das Urteil besagt, dass sogenannte starre Renovierungsfristen, die den Mieter zu bestimmten Zeitpunkten verpflichten, unwirksam sind. Insbesondere Klauseln, die den Mieter verpflichten, alle drei Jahre zu streichen, gel gelten als unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Diese Entscheidung ist als Grundsatzurteil wirksam und gilt für sämtliche Mietverhältnisse in Deutschland.

Die Begründung des BGH lautet, dass solche vorgeschriebenen Fristen der Mietmietverhältnis- und Mietrechtsordnung widersprechen, da sie die Mietmietverhältnisse entfremden und die Mieterin die notwendigen Kosten ohne sachlichen Grund tragen müsse. Die Folge: Ohne ausdrückliche, gesonderte Vereinbarung im Vertrag ist eine solche Verpflichtung unwirksam. Das bedeutet, dass ein Mieter, dessen Mietvertrag eine solche starre Frist enthält, im Falle des Auszugs grundsätzlich nicht verpflichtet ist, die Wohnung zu streichen, sofern keine anderen Vertragsklauseln dagegen sprechen.

Dieses Urteil hat tiefgreifende Auswirkungen auf die heutige Praxis. Es bedeutet für Mieter*innen, dass eine vertraglich festgelegte Renovierungspflicht nur dann besteht, wenn sie auf einer sachlichen Notwendigkeit basiert – also beispielsweise wenn die Wände tatsächlich durch Abnutzungserscheinungen, starken Verschleiß oder Schäden belastet sind, die die ordnungsgemäße Verwendung der Wohnung beeinträchtigen. Eine bloße Fristerfüllung reicht allein nicht aus, um eine Pflicht zur Renovierung herzuleiten.

Was ist unter Schönheitsreparaturen zu verstehen?

Die Begriffsbestimmung von Schönheitsreparaturen ist zentral für die Beurteilung der Renovierungspflicht. Schönheitsreparaturen bezeichnen jene Arbeiten, die der optischen Instandhaltung dienen und die Wohnraumnutzung nicht unmittelbar betreffen. Dazu gehören im Regelfall:

• Streichen von Wänden und Decken
• Ausbessern von Rissen und Spachteln von Dübeln
• Tapezieren von Wänden
• Streichen von Türen und Fenstern von innen
• Reinigen oder Lackieren von Heizkörpern

Diese Arbeiten dienen der Erhaltung der Optik der Wohnung und stellen eine Art Pflegeerhaltung dar. Sie sind jedoch keine Instandsetzungsarbeiten im engeren Sinne, die beispielsweise einen Bauteil wie die Heizung oder die Versorgungsleitungen betreffen. Nach dem Urteil des BGH ist die Verpflichtung zur Leistung solcher Maßnahmen an den Zustand der Wohnung gebunden – also nur dann notwendig, wenn tatsächliche Abnutzungserscheinungen vorliegen, die den optischen Zustand beeinträchtigen.

Die Rechtsprechung berücksichtigt dabei, dass die Notwendigkeit solcher Arbeiten von der Nutzungsdauer und der Art der Nutzung abhängt. So ist beispielsweise eine Wohnung, die 40 Jahre lang bewohnt wurde, deutlich stärker abgenutzt und somit wahrscheinlicher für Schönheitsreparaturen ausgewiesen, als eine, die lediglich ein bis zwei Jahre genutzt wurde. Damit wird die Einschätzung des Zustands der Wohnung bei der Übergabe entscheidend.

Das Neue Renovierungsgesetz: Neue Spielregeln für Mieter und Vermieter

Mit dem sogenannten Neuen Renovierungsgesetz – genauer: Gesetz zur Neuordnung der Instandhaltung im Mietrechtsbereich – wurden wichtige Veränderungen in der Mietrechts- und Vermietungspraxis eingeführt. Das Gesetz soll insbesondere faire Verhältnisse zwischen Mieter und Vermieter schaffen, die Instandhaltung nachhaltig sichern und Missstände vermeiden. Die Kernpunkte betreffen insbesondere die Gestaltung von Renovierungsklauseln im Mietvertrag, die Empfehlungen für Renovierungsintervalle und die Gestaltung der Farbwahl.

Ein zentrales Anliegen des Gesetzes ist die Behebung von Missständen bei der Verwendung von starren Fristen. Es bestätigt die Rechtsprechung des BGH: Regelmäßige, starre Renovierungen – etwa alle drei Jahre – gel gelten als unwirksam, wenn sie nicht auf sachlichem Bedarf beruhen. Stattdessen gel gelten künftig die sogenannten „Empfehlungen“ für Renovierungsintervalle als Orientierungshilfe, aber keine Verpflichtung. Diese Empfehlungen sind in den Quellen detailliert aufgelistet und gel gelten als Leitfaden für Vermieter und Mieter:

Diese Empfehlungen dienen der Orientierung, gel gelten aber nicht als verbindliche Pflicht. Sie können im Mietvertrag nicht als Vertragsbestandteil verankert werden, da sie lediglich Empfehlungen darstellen. Die Verpflichtung zur Renovierung bleibt damit letztlich vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig.

Zusätzlich wurde die Verpflichtung der Mieterinnen, die Wohnung beim Auszug ausschließlich weiß zu streichen, aufgehoben. Nach dem neuen Gesetz dürfen Mieterinnen nun auch helle, neutrale Farbtöne wählen, die die optische Instandhaltung erhalten, aber dennoch einen gewissen Gestaltungsspielraum lassen. Dieser Punkt ist besonders für Mieter*innen von Bedeutung, die ihre Wohnung individuell gestalten wollten, aber Angst hatten, durch eine andere Farbgebung die Rückgabe des Makels zu gefährden.

Kosten der Renovierung: Eigenleistung oder Professionelle?

Die Kosten für die Renovierung einer Wohnung beim Auszug variieren stark je nach Art der Maßnahmen, Fläche und Art der Durchführung. Nach Angaben aus den Quellen liegen die Preise für Malerarbeiten beispielsweise zwischen 5 und 15 Euro pro Quadratmeter, je nachdem, ob Eigenleistung geleistet oder ein Handwerker beauftragt wird.

Eine Übersicht zu den durchschnittlichen Kosten ergibt sich wie folgt:

Diese Zahlen verdeutlichen eindrücklich, wie stark die Kosten durch Eigenleistung beeinflusst werden können. Ein Mieter, der beispielsweise die Wände selbst streicht, kann die Kosten auf ein Drittel senken, sofern er über die notwendigen Vorkenntnisse und die nötige Ausrüstung verfügt. Allerdings ist zu beachten, dass dies nur sinnvoll ist, wenn die Arbeitsqualität stimmt. Eine fachgerechte Malerarbeit, die die Nachhaltigkeit der Instandhaltung sichert, ist entscheidend für die spätere Vermietung der Wohnung.

Für Vermieter*innen ist es daher ratsam, bei der Prüfung der Arbeiten auf die Qualität zu achten. Eine unsachgemäße Streichung mit schlechten Materialien kann die Instandhaltung der Immobilie letztlich verschlechtern.

Praxis: Was muss der Mieter tatsächlich tun?

Die endgültige Entscheidung, ob eine Renovierung beim Auszug notwendig ist, hängt letztlich von mehreren Faktoren ab. Die zentrale Erkenntnis aus den Quellen: Es gibt keine allgemeine gesetzliche Pflicht, die Wohnung beim Auszug zu streichen. Stattdessen gel gel gel gelten folgende Grundsätze:

• Keine Pflicht bei fehlender Abnutzung: Wenn die Wohnung beim Einzug bereits in einem guten Zustand war und während der Mietzeit keine nennenswerten Schäden entstanden sind, ist eine Renovierung nicht notwendig.
• Keine Pflicht bei fehlender vertraglicher Regelung: Ist im Mietvertrag keine ausdrückliche Klausel zur Renovierung enthalten, entfällt die Pflicht auch bei Auszug. Die Rechtsprechung des BGH sichert dies ab.
• Pflicht nur bei nachgewiesener Abnutzung: Ist die Instandhaltungspflicht auf den Mieter übertragen und liegt tatsächlich Abnutzungserscheinungen vor, die den optischen Zustand beeinträchtigen, ist eine Renovierung notwendig.

Der Mieter sollte daher vor der Renovierung prüfen:

1. Ob im Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthalten ist.
2. Ob diese Klausel sachlich gerechtfertigt und formularmäßig zulässig ist.
3. Ob die Wohnung tatsächlich Verschleißspuren aufweist, die eine Renovierung notwendig machen.
4. Ob eine schriftliche Übergabeerklärung der Wohnung durchgeführt wurde, die den Zustand dokumentiert.

Besonders wichtig ist die Dokumentation des Zustands der Wohnung. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos ist in vielen Fällen der wichtigste Nachweis, um Streit um die Rückgabe des Kautionsgeldes oder die Forderung nach Renovierungskosten zu vermeiden. Ohne solche Dokumentation ist es schwer, die Abwesenheit von Schäden nachzuweisen.

Was gehört nicht zur Pflicht des Mieters?

Neben der ausdrücklichen Verpflichtung zur Renovierung gibt es eine Reihe von Arbeiten, die grundsätzlich nicht zur Pflicht des Mieters zählen. Dazu gehören:

• Instandsetzungsarbeiten an Heizungsanlagen, Sanitärleitungen, Elektrik: Diese gehören zur Instandhaltungspflicht des Vermieters.
• Neugestaltung der Wohnung mit Umbaumaßnahmen: Beispielsweise Umbau der Küche, Einbau von Einbauschränken, Austausch der Bodenbeläge.
• Erneuerung von Fenstern oder Türen: Diese gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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