Die Frage, was der Vermieter vor dem Einzug einer Mietsache in einer Mietwohnung tatsächlich renovieren muss, ist ein zentraler Punkt im Mietrechtsalltag. Viele Mieter*innen stellen sich diese Frage, wenn sie eine Wohnung beziehen oder über eine Mietneuanschaffung nachdenken. Die gängige Annahme, dass eine Wohnung vor dem Einzug zwangsläufig in einem top gepflegten Zustand sein müsse, entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben. Tatsächlich gibt es weder gesetzlich verankerte Pflichten noch vertragliche Verpflichtungen, die den Vermieter verpflichten, eine Wohnung vor der Vermietung zu renovieren. Stattden ist die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts in erster Linie auf den Vermieter beschränkt – allerdings im Sinne der Erhaltung des Mietgegenstandes, nicht im Sinne der Schönheitsreparatur.
Im Folgenden wird detailliert erläutert, welche Arbeiten tatsächlich zur Verantwortung des Vermieter gehören, welche Maßnahmen Mieterinnen selbst vornehmen müssen und wie sich Mieterinnen im Falle von Streitfällen schützen können. Die Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf die in den Quellen enthaltenen Informationen und stellen eine sachliche, sachlich fundierte Zusammenstellung der geltenden Rechtslage im Jahr 2025 dar.
Rechtsgrundlage: Keine allgemeine Renovierungspflicht vor dem Einzug
Im deutschen Mietrechtswesen gilt die sogenannte "Mietminderung" im Sinne einer Mietminderung für mangelhafte Vermietungszustände, wenn die Wohnung nicht die vereinbarte Brauchbarkeit aufweist. Jedoch gibt es keine gesetzliche Vorschrift, die den Vermieter dazu verpflichtet, eine Wohnung vor der Vermietung zu renovieren. Dies bedeutet, dass eine Vermieterin oder ein Vermieter grundsätzlich auch eine unbehandelte, altbackene Wohnung mit abgenutzten Wänden, abgeblättertem Anstrich oder abgenutzten Böden an Mieter*innen vermieten darf – solange die Wohnung den vereinbarten Zustand aufweist, der im Mietvertrag festgelegt ist.
Dies wird ausdrücklich bestätigt: „Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, Ihre Wohnung in einem renovierten Zustand zu vermieten.“ Diese Aussage ist entscheidend für das Verständnis der Verhältnisse. Es ist also durchaus üblich, dass Mieter*innen Wohnungen beziehen, die weder tapeziert noch gestrichen wurden, die Böden noch nicht ausgetauscht sind und die Sanitäranlagen den alten Zustand beibehalten. Die Entscheidung, ob eine solche Wohnung angemietet wird, trifft der Mieter selbst. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn die Miete deutlich niedriger als bei vergleichbaren, bereits sanierten Wohnungen liegt. In solchen Fällen ist es sinnvoll, die Kosten der Selbstrenovierung abzuschätzen und abzuklingen, da der Mieter in der Regel die Verantwortung für die Schönheitsreparaturen trägt – und zwar bei Auszug.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen die Rechtslage präzise bestimmt: Für die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung haftet der Vermieter. Dazu gehören Maßnahmen, die notwendig sind, um die ordnungsgemäße Nutzung der Mietsache zu erhalten. Dazu zählen beispielsweise die Beseitigung von Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel oder Wasserschäden. Allerdings ist die Instandhaltung keine Schönheitsreparatur im engeren Sinne. Während die Instandhaltung dem Vermieter obliegt, um den Zustand der Mietsache aufrechtzuerhalten, sind Schönheitsreparaturen grundsätzlich Pflicht des Mieters.
Unterscheidung: Sanierung, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
Um die Verantwortlichkeiten zuordnen zu können, ist es notwendig, den Begriffen nachzugehen: Sanierung, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen. Diese Begriffe sind im Mietrecht nicht immer eindeutig voneinander abgegrenzt, aber es gibt klare Unterscheidungskriterien.
Instandhaltung bezieht sich auf Maßnahmen, die notwendig sind, um die fachgerechte Nutzung der Mietsache zu erhalten. Dazu zählen etwa die Beseitigung von Feuchtigkeit, der Austausch defekter Heizungs- oder Heizungsleitungen, die Beseitigung von Rissen in Wänden oder Decken, die aus baulichen Gründen entstanden sind. Diese Arbeiten muss der Vermieter übernehmen, sofern sie aus der Mietwohnung entstehen und nicht durch fahrlässiges Verhalten des Mieters verursacht wurden.
Sanierung im Sinne der Instandsetzung tritt auf, wenn die Mietsache durch Schäden an Bauteilen wie Dach, Fassade, Fundament oder Dämmung erheblich beeinträchtigt ist. In solchen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Beispielsweise, wenn es zu Wassereinbrüchen durch eine undichte Fassade oder eine fehlerhafte Dachrinne kommt, und dadurch Schaden entsteht, muss der Vermieter die Schäden beseitigen. Diese Arbeiten gel gelten als Sanierung im Sinne der Instandsetzung und sind somit Pflicht des Vermieters.
Schönheitsreparaturen hingegen sind jene Maßnahmen, die lediglich der äußeren Optik dienen. Dazu zählen das Streichen der Wände, das Tapezieren, das Anstreichen von Türen und Fensterrahmen, das Anbringen von Farbe an Heizkörpern, das Verlegen von Bodenbelägen oder das Ausbessern von Reiß- und Abnutzungsspuren. Nach heutiger Rechtsprechung sind diese Arbeiten Pflicht des Mieters – und zwar im Rahmen der Rückgabe der Wohnung beim Auszug.
Wichtig ist dabei: Der BGH hat klargestellt, dass Mieter*innen die Wohnung im „vertragsgemäßen Zustand“ zurückgeben müssen. Dieser Zustand ist im Mietvertrag festgelegt. Enthält das Schriftstück eine Klausel zur Rückgabe in „sauberem, vorzüglichem Zustand“, ist dies eine vertragliche Pflicht, die der Mieter erfüllen muss. Allerdings muss diese Klausel klar und eindeutig formuliert sein, um wirksam zu sein. Unklare oder zu umfassende Formulierungen gel gelten als unwirksam.
Was muss der Mieter tun? Pflichten bei Auszug und Rückgabe
Die Pflichten des Mieters bei Auszug betreffen vor allem die Rückgabe der Mietsache in einem Zustand, der der Vermietung entspricht. Grundsätzlich gel gelten folgende Grundsätze:
- Die Wohnung muss in einem sauberen Zustand übergeben werden.
- Es dürfen keine nennenswerten Schäden durch fahrlässiges Verhalten vorliegen.
- Die Wände müssen in einer neutralen, für eine Wiedervermietung geeigneten Farbe gestrichen werden – meist im hellen Weiß oder Grau.
- Beseitigung von Nagel- und Bohrlöchern.
- Entfernung von Einbauten, die nicht im Mietvertrag als Bestandteil der Mietsache gel gelten.
- Rückbau von Maßnahmen, die ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt wurden.
Besonders wichtig ist hierbei die Dokumentation. Ein sogenanntes Übergabeprotokoll ist eine zentrale Absicherung. Es dient der Feststellung des Zustands der Wohnung beim Einzug und beim Auszug. Beide Parteien – Mieter und Vermieter – sollen es gemeinsam ausfüllen und unterschreiben. In diesem Protokoll werden alle bestehenden Mängel erfasst, die vor der Mietzeit entstanden sind. Auch kleinste Mängel wie Risse, Farbabblätterungen oder abgenutzte Ecken an Türen oder Böden sollten dokumentiert werden. Besser ist es, wenn man Fotos macht und gegebenenfalls einen Zeugen hinzuzieht.
Ohne ein solches Dokument ist es schwierig, nachzuweisen, dass die Wohnung vor der Mietszeit in einem bestimmten Zustand war. Sollte der Vermieter nach dem Auszug zusätzliche Arbeiten aufführen wollen, die nicht im Vertrag geregelt sind, kann der Mieter sich auf das Protokoll berufen. Sollte es fehlen, kann der Vermieter beispielsweise die Kosten für das Streichen der Wände oder das Beseitigen von Schäden geltend machen – insbesondere, wenn die Schäden auf fahrlässiges Verhalten des Mieters zurückzuführen sind.
Was darf der Mieter selbst vornehmen? Was bedarf der Zustimmung?
Im Bereich der Renovierung gibt es eine klare Trennlinie zwischen Maßnahmen, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen darf, und solchen, die eine Genehmigung erfordern.
Ohne Zustimmung erlaubt sind beispielsweise: - Das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken - Das Anstreichen von Fensterrahmen, Türen und Heizkörpern - Das Verlegen von Laminat oder Vinylboden, sofern kein Verkleben notwendig ist - Das Anbringen von zusätzlichen Steckdosen - Das Aufbauen einer Einbauküche - Das Bohren von Löchern zur Aufnahme von Haken oder Regalen
Diese Arbeiten gel gelten als „Kleinarbeiten“, die vor dem Auszug rückgängig gemacht werden können. Der Mieter hat also die Pflicht, die Veränderungen vor dem Auszug rückgängig zu machen, wenn er nicht möchte, dass der Vermieter die Kosten für die Rückstellung in Rechnung stellt.
Allerdings ist zu beachten: Auch wenn die Maßnahmen grundsätzlich erlaubt sind, darf der Mieter nicht über die Grenzen der Nachhaltigkeit hinausgehen. Beispielsweise darf er nicht einfach eine Wand abreißen oder eine Trenntrennwand entfernen, ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters. Solche Arbeiten gel gelten als bauliche Veränderungen.
Mit Zustimmung des Vermieters notwendig sind dagegen: - Erneuerung von Fliesen in Küche und Bad - Anbohren der Fassade - Abhängen von Decken - Einbau neuer Heizung oder Heizkörper - Einbau neuer Sanitäranlagen - Neugestaltung von Zwischenwänden oder Beseitigung von Trennwänden - Austausch von Fenstern
Diese Arbeiten verändern die Bausubstanz und gel gel gelten als Bauleistungen, die der Vermieter prüfen muss. Ohne schriftliche Genehmigung darf der Mieter solche Arbeiten nicht vornehmen. Andernfalls kann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen oder die Rückstellung der Maßnahmen verlangen. In manchen Fällen kann der Vermieter auch Schadensersatz geltend machen, wenn die Arbeiten zu Schäden an der Mietwohnung geführt haben.
Was darf der Vermieter verlangen? Grenzen der Vertragsklauseln
Die Rechtslage ist durch mehrere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) geprägt. Ein zentrales Urteil besagt: Ausschließliche und allgemeine Pflichten zur Schönheitsreparatur im Mietvertrag gel gel gel gelten als unwirksam, wenn sie nicht klar und eindeutig formuliert sind. Insbesondere sollen solche Klauseln nicht zu umfangreich sein und dürfen keine festen Fristen vorgeben, die unabhängig vom Ist-Zustand der Wohnung gel gelten.
Das bedeutet: Wenn im Mietvertrag steht: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zu streichen“, ist diese Klausel nicht automatisch unwirksam. Allerdings ist sie unwirksam, wenn sie beispielsweise vorgibt, dass die Wohnung in einem „neuen Zustand“ zurückgegeben werden muss oder dass ein bestimmter Farbton verwendet werden muss. Der BGH hat klargestellt, dass Mieter*innen die Wohnung in „neutralen, für eine Wiedervermietung geeigneten Farben“ zurückgeben müssen. Das heißt: hellweiß, pastellfarben, grau – aber keine auffälligen Farbtöne wie Rot oder Türkis.
Zudem darf der Vermieter keine besonderen Gestaltungsvorgaben machen. Beispielsweise kann er nicht verlangen, dass die Wände im Farbton „Braun-Beige“ gestrichen werden müssen. Dies ist nach dem heutigen Rechtsstand nicht zulässig.
Auch bei der Anforderung an die Farbwahl der Decken oder Böden gel gelten solche Vorgaben als unwirksam. Der Mieter darf selbst wählen, welche Farbe er aufträgt – solange sie im Normalzustand liegt und nicht auffällt. Ist die Wohnung nach dem Auszug in einem solchen Zustand, kann der Vermieter keine zusätzlichen Kosten geltend machen.
Was tun, wenn der Vermieter nachträglich zusätzliche Kosten geltend macht?
Ein häufiges Szenario: Der Mieter hat alle im Mietvertrag festgelegten Arbeiten erledigt, die Wohnung wurde sauber übergeben, und es wurde ein gemeinsames Übergabeprotokoll erstellt. Dennoch stellt der Vermieter nachträglich eine Rechnung für eine weitere Renovierung – etwa für das Streichen der Decke oder das Beseitigen von Kratzern am Boden.
In solchen Fällen gilt: Der Mieter kann die Forderung ablehnen, wenn er keine Pflicht zur Durchführung der Maßnahme hatte. Ist die Maßnahme in der Rechtsprechung als Schönheitsreparatur eingestuft worden und war die Schadenshöhe gering, kann der Mieter die Forderung mit Verweis auf das Übergabeprotokoll zurückweisen.
Ist kein solches Protokoll erstellt worden, ist die Rechtslage schwieriger. Ohne schriftlichen Nachweis ist es schwierig, nachzuweisen, dass die Wohnung beim Einzug in einem bestimmten Zustand war. In solchen Fällen empfiehlt es sich, rechtlichen Beistand zu holen. Ein Mietrechtsanwalt kann prüfen, ob die Forderung berechtigt ist – beispielsweise wenn der Mieter durch eigenmächtige Maßnahmen Schaden verursacht hat.
Wichtig ist zudem: Die Forderung muss innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist gestellt werden. Nach dem BGB ist die Verjährungsfrist für Mietmietverhältnisse nach Ablauf von drei Jahren verstrichen. Ist die Frist abgelaufen, kann die Forderung nicht mehr geltend gemacht werden.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich festhalten: Es gibt keine gesetzliche Pflicht, die den Vermieter verpflichtet, eine Mietwohnung vor der Vermietung zu renovieren. Die Verantwortung für die Schönheitsreparaturen tritt grundsätzlich beim Mieter ein – und zwar bei Auszug. Der Vermieter muss lediglich dafür sorgen, dass die Wohnung den vereinbarten Zustand aufweist, der in der Mietvorlage geregelt ist.
Wichtige Eckpunkte: - Der Vermieter muss die Wohnung weder streichen noch tapezieren. - Er ist verpflichtet, bauliche Mängel zu beseitigen, die die Nutzung erschweren. - Schönheitsreparaturen sind Pflicht des Mieters – sofern im Mietvertrag festgelegt. - Die Forderung darf nicht willkürlich sein. Sie muss auf einer eindeutigen, klaren Klausel im Mietvertrag beruhen. - Ohne Übergabeprotokoll oder Nachweis ist die Geltung von Forderungen durch den Vermieter stark eingeschränkt. - Der Mieter darf selbstständig kleinere Arbeiten vornehmen – aber nur, wenn er sie vor Auszug rückgängig machen kann.
Für alle Beteiligten gilt: Dokumentation ist Trumpf. Ein gemeinsam ausgefülltes Übergabeprotokoll mit Fotos und gegebenenfalls Zeugen sichert die Rechte beider Seiten. Die Rechtslage ist klar: Der Vermieter muss nicht renovieren – aber er muss den Mieter auch nicht überflüssige Kosten tragen lassen, wenn er die Vertragspflichten erfüllt hat.