Was muss beim Auszug in der Wohnung wirklich renoviert werden? Alles zum Neuen Renovierungsgesetz

Einführung

Der Abschied von der Mietwohnung ist für viele Mieter eine emotional geprägte Phase – begleitet von der Frage, was tatsächlich in der Wohnung nachzubessern ist, bevor die Schlüsselübergabe erfolgt. Besonders umstritten ist dabei die sogenannte Renovierungspflicht: Muss der Mieter die Wohnung nach dem Mietvertrag tatsächlich streichen, tapezieren oder andere Arbeiten vornehmen, um die Wohnung ordnungsgemäß zu übergäbe? Die Antwort lautet: Es hängt vom Mietvertrag ab – und seit Einführung des Neuen Renovierungsgesetzes gilt eine klare Abgrenzung zwischen Pflichten und Freiheiten. In diesem Artikel klären wir alle zentralen Fragen: Welche Arbeiten zählen zu den sogenannten Schönheitsreparaturen? Was ist für Mieter wirklich verpflichtend? Wo endet die Pflicht und wo beginnt die Freiheit? Und was bedeutet das für die geplante Endreinigung vor dem Auszug?

Denn: Die Rechtslage hat sich seit einigen Jahren deutlich verändert. Starre Fristen wie „jedes dritte Jahr streichen“ gel gelten nun als unwirksam, wenn sie nicht auf tatsächliche Abnutzungserscheinungen abgestimmt sind. Stattdessen setzt das Gesetz auf eine verantwortungsvolle, schrittweise Instandhaltung – und klare Grenzen zwischen Pflicht und Freizeitgestaltung. Diese Informationen stützen wir ausschließlich auf die bereitgestellten Quellen. Es handelt sich um eine fachlich fundierte Zusammenstellung, die für Mieter, Heimwerker und Baufachleute gleichermaßen von Bedeutung ist.

Die neue Rechtslage: Warum starre Renovierungsklauseln nicht mehr gelten

Bis vor Kurzem waren in vielen Mietverträgen starre Regelungen verankert, die den Mieter dazu verpflichteten, beispielsweise alle drei Jahre die Wände neu zu streichen, unabhängig davon, wie gut der Zustand der Decken und Wände tatsächlich ist. Diese sogenannten starren Renovierungsklauseln galten seit Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) als unwirksam. Grund hierfür ist, dass solche Verpflichtungen oftmals über die tatsächlich notwendigen Maßnahmen hinausgehen und Mieter zu erheblichen, teuren Aufwendungen verpflichten, die ihnen nicht zustehen.

Nach heutiger Rechtsprechung muss eine Renovierungspflicht anhand des tatsächlichen Abnutzungsstandes der Räumlichkeiten bemessen werden. Das bedeutet: Wenn die Wände noch in gutem Zustand sind, die Farbe gleichmäßig ist und keine sichtbaren Risse oder Löcher vorhanden sind, kann der Vermieter den Mieter nicht dazu verpflichten, die Wohnung zu streichen – auch wenn im Mietvertrag eine solche Pflicht steht. Die Erkenntnis lautet: Die Pflicht zur Renovierung entsteht nur dann, wenn es Verschleißerscheinungen gibt, die durch die Nutzung der Wohnung entstanden sind.

Als Indiz für eine unwirksame starre Klausel gel gelten Formulierungen wie „jedes dritte Jahr muss gestrichen werden“, „jede Wohnung muss alle fünf Jahre neu tapeziert werden“ oder „es ist stets zu streichen“ – solche Formulierungen sind nach heutiger Rechtslage nicht mehr durchsetzbar. Stattdessen empfiehlt es sich, die Mietverträge auf sogenannte flexible Klauseln zu überprüfen, die auf „Bedarf“ oder „bei sichtbarem Verschleiß“ abstellen. Diese gelten als wirksam, da sie einen sachlichen Bezug zum tatsächlichen Zustand der Wohnung herstellen.

Das Neue Renovierungsgesetz, das ab 2025 gilt, schafft hierfür endgültige Klarheit. Es soll sowohl die Rechte der Mieter als auch die Interessen der Vermieter ausgleichen. Ein zentrales Anliegen ist es, Mieter von der Pflicht zu befreien, die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, der über den ursprünglichen Zustand hinausgeht. Mieter müssen also die Wohnung nicht „auf Vordermann bringen“, wenn sie die Wohnung ordnungsgemäß übernommen haben.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen – und was nicht?

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen jene Maßnahmen, die dazu dienen, den optischen Zustand der Wohnung zu erhalten oder zu verbessern. Sie gel gelten als Teil der Instandhaltung, die grundsätzlich Aufgabe des Vermieters ist – aber in den Mietverträgen können sie durchaus auf den Mieter übertragen werden. Wichtig: Diese Übertragung ist nur dann zulässig, wenn sie im Vertrag klar und eindeutig formuliert ist.

Zu den klassischen Schönheitsreparaturen gehören:

Das Streichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken
Das Anstreichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizrohren
Das Zuspachteln von Bohrlöchern, Rissen oder Abplatzungen an den Wänden
Das Streichen von Innentüren und der Innenflächen von Außentüren und Fenstern

Diese Arbeiten sind im Alltag oft notwendig, da sie durch die alltägliche Nutzung entstehen – zum Beispiel durch angeschlagene Wände an der Stelle, an der Türen geöffnet werden, oder durch Abnutzung an den Rändern der Türen, die über Jahre hinweg durch Öffnen und Schließen entstehen.

Auch das Streichen von Fensterrahmen und Türrahmen gehört dazu, wenn es um die Erhaltung des optischen Eindrucks geht. Dazu zählt auch das Entfernen von Dübeln, falls diese durch Wandbefestigungen wie Regale oder Leuchten entstanden sind.

Aber: Es gibt auch Arbeiten, die niemals zur Pflicht des Mieters werden dürfen. Dazu gehören:

Arbeiten im Außenbereich (z. B. Farbtausch an Fassaden, Anstrich von Balkonen)
Die Renovierung von Parkettböden durch Abtragen und Abschleifen
Arbeiten an der Sanitär- oder Heizungsanlage
Reparaturen an elektrischen Leitungen oder Geräten
Die Instandsetzung von Kellerflächen oder Dachböden

Solche Arbeiten gel gelten als Sanierungen oder Modernisierungen. Sie sind immer Aufgabe des Vermieters, da sie tiefgreifenderer Fachkenntnis, Spezialwerkzeugen und oftmals Genehmigungen bedürfen. Zudem dürfen Vermieter diese Kosten nicht auf die Miete umlegen, wenn sie von Mieterseite aus nicht vertraglich abgesichert sind.

Ein wichtiger Punkt ist zudem: Wenn ein Mieter nachweislich die Wohnung in einem Zustand übernimmt, der den Mietvertrag erfüllt, muss er auch nicht für Schäden aufkommen, die durch mangelhafte Verarbeitung oder Baumängel entstanden sind. Die Haftung beschränkt sich auf Schäden, die durch grobe Fahrlässigkeit oder Missbrauch entstehen.

Was muss beim Auszug tatsächlich gemacht werden? Eine Übersicht

Die genaue Aufgabenstellung hängt vom Inhalt des Mietvertrags ab. Doch es gibt eine klare Verbindlichkeitslinie, die sich aus den Urteilen des BGH und dem Neuen Renovierungsgesetz ergibt: Mieter müssen nur dann renovieren, wenn es sachlich notwendig ist – also, wenn Abnutzungserscheinungen sichtbar sind.

Die folgende Tabelle fasst die gängigen Arbeiten zusammen, die in der Praxis häufig zur Pflicht werden:

Arbeit	Ist Pflicht?	Begründung
Streichen von Wänden und Decken	Nur, wenn sichtbare Abnutzungserscheinungen (z. B. Farbabplatzungen, Risse) vorliegen	Nach BGH-Urteilen: Nur bei erheblicher Abnutzung, nicht bei geringfügigen Farbveränderungen
Tapezieren von Wänden	Nur bei sichtbarer Beschädigung oder Abplatzung des Tapeziers	Kein allgemeiner Pflichtanspruch, nur bei fachlichem Bedarf
Spachteln von Bohrlöchern oder Rissen	Ja, wenn sichtbar	Muss fachgerecht erfolgen, um eine glatte Oberfläche zu erzielen
Streichen von Heizkörpern und Heizrohren	Ja, wenn abgenutzt oder verrostet	Dient der Instandhaltung, ist in der Regel nachvollziehbar
Streichen von Türen und Fensterrahmen	Ja, wenn abgenutzt oder verkratzt	Optische Instandhaltung, keine Pflicht, wenn Zustand gut ist
Farbtausch auf Buntfarben	Ja, bei Auszug	Muss in neutrale Farben zurückverwandelt werden, unabhängig von Vertrag
Reinigen von Fensterrahmen oder Türen	Nein, wenn sauber	Nur bei sichtbarer Verschmutzung oder Abnutzungserscheinung
Renovierung im Außenbereich	Nein	Ist Baumaßnahme, die der Vermieter zu tragen hat

Besonders wichtig ist hier die Frage der Farbgebung: Wenn der Mieter während der Mietzeit Wände bunt gestrichen hat, muss er diese vor dem Auszug in eine neutrale Farbe zurückführen – das gilt, obwohl dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt ist. Das Urteil des BGH sichert die Verpflichtung zur Rückführung in einen neutralen Zustand ab, um die nächste Mieterin oder den nächsten Mieter zu schonen. Die Farbe muss dabei aber fachgerecht aufgetragen sein, also keine sichtbaren Pinselstriche oder Haare im Anstrich.

Zusätzlich empfiehlt es sich, bei der Planung der Renovierung eine Bestandsaufnahme durchzuführen. Dazu gehören:

Erfassung der Räume, die Pflegebedarf haben
Aufschlüsselung der notwendigen Maßnahmen (z. B. 3 Ecken streichen, 2 Bohrlöcher ausbessern)
Beschaffung von Materialien wie Farbe, Spachtel, Lack, Putz, Schleifpapier

Hilfreich können Baumärkte wie Hagebau sein, die eine umfangreiche Auswahl an Renovierungswerkzeugen, Farben und Materialien anbieten.

Empfohlene Renovierungsintervalle im Überblick

Das Neue Renovierungsgesetz schlägt eine neue Denke vor: Statt starre Fristen einzuführen, die zu unnötigen Aufwendungen führen, empfiehlt es sogenannte Empfehlungsintervalle, die auf der durchschnittlichen Abnutzung basieren. Diese gel gelten zwar nicht als verbindliche Pflicht, aber als Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter.

Die folgende Übersicht zeigt die von den Quellen empfohlenen Intervalle für verschiedene Räume:

Renovierungsobjekt	Empfohlenes Intervall
Küche, Bad, Dusche	Alle 3–5 Jahre
Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele, Toilette	Alle 5–8 Jahre
Nebenräume (z. B. Abstellräume, Keller)	Alle 7–10 Jahre

Diese Intervalle dienen der Orientierung. Sie gel gel gel gelten nicht als Pflicht, sondern als sinnvolle Empfehlung, um die Instandhaltung planbar zu gestalten. Ein regelmäßiges Auffüllen von Bohrlöchern, das Reinigen von Heizkörpern oder das Streichen von Türen kann bereits im Rahmen des Alltags geschehen.

Wichtig: Diese Empfehlungen gel gelten nur, wenn es tatsächlich Abnutzungserscheinungen gibt. Es gibt also keine Verpflichtung, alle drei Jahre zu streichen – auch wenn es im Vertrag steht. Die Pflicht entsteht nur, wenn es sichtbaren Verschleiß gibt.

Zusätzlich ist zu beachten: Mieter müssen die Wohnung nicht in einem Zustand übergeben, der besser ist als der, in dem sie übernommen wurde. Das bedeutet: Wenn die Wände beim Einzug bereits leicht abgenutzt waren, darf der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter die gesamte Wohnung neu streicht.

Kosten der Renovierung: Eigenleistung oder Handwerker?

Die Kosten für Renovierungsarbeiten teilen sich in zwei Bereiche: Die Kosten, die der Mieter selbst trägt, und die, die der Vermieter übernimmt. Grundsätzlich gilt: Der Mieter muss keine umfangreichen Sanierungen oder Modernisierungen vornehmen. Dafür kann er aber durch Eigenleistung Kosten sparen.

Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Kosten je nach Durchführung der Arbeiten:

Maßnahme	Kosten mit Eigenleistung	Kosten ohne Eigenleistung
Malerarbeiten pro Quadratmeter	5 Euro	15 Euro
Umsetzung moderner Designelemente	20 Euro	50 Euro
Gesamtkosten bei 100 m² Fläche	500 Euro	1.500 Euro

Diese Zahlen stammen aus der Quelle [3]. Sie gel gelten als Durchschnittswerte. Der Gesamtpreis für eine Renovierung einer 100-Quadratmeter-Wohnung liegt also bei ca. 500 Euro, wenn der Mieter selbst arbeitet. Ohne Eigenleistung steigen die Kosten auf knapp 1.500 Euro.

Dabei ist zu beachten: Sollte ein Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel eine Renovierung durchführen, die er nicht verpflichtet war, hat er innerhalb von sechs Monaten das Recht, die Kosten vom Vermieter zurückzufordern. Dies gilt insbesondere, wenn die Maßnahme aufgrund einer unzulässigen Vertragsklausel erfolgte.

Wie muss die Wohnung nach dem Auszug aussehen?

Die zentrale Frage an den Abschluss: Was ist der richtige Zustand der Wohnung nach dem Auszug?

Die Antwort lautet: Die Wohnung muss so übergeben werden, dass sie wieder vermietbar ist. Das bedeutet: Sie muss grundsätzlich in einem intakten Zustand sein, in dem keine erheblichen Mängel oder Mängel bestehen, die die Mietaufnahme verhindern.

Dazu gehört:

Keine sichtbaren Löcher oder Abplatzungen an den Wänden
Keine sichtbaren Farbstreifen oder Pinselstriche
Keine Risse in der Decke oder an den Türen
Die Wände müssen in einem Zustand sein, der den optischen Ansprüchen genügt – also nicht fleckig, abgenutzt oder verfärbt
Türen, Fenster und Heizkörper müssen ordnungsgemäß verputzt und gestrichen sein

Besonders wichtig ist zudem: Die Wohnung muss frei von starken Farbunterschieden oder auffälligen Farbeinblendungen sein. Wenn der Mieter während der Mietzeit eine Tür bunt gestrichen hat, muss diese vor der Übergabe in ein neutrales Weiß oder Grau zurückgebracht werden. Dies gilt auch, wenn dies im Mietvertrag nicht steht.

Einige Vermieter verlangen zudem ein Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Dieses Protokoll dient der Absicherung und sichert die Zustände zu Beginn und am Ende der Mietschaft ab. Es empfiehlt sich daher, Fotos von allen Räumen anzufertigen, insbesondere vor und nach der Renovierung.

Fazit

Die neue Rechtslage zum Thema Renovierung beim Auszug hat für Mieter eine deutliche Entlastung gebracht. Starre Fristen wie „alle drei Jahre streichen“ gel gel gel gel gel gelten als unwirksam, wenn sie nicht an tatsächlichen Abnutzungserscheinungen orientiert sind. Stattdessen setzt das Neue Renovierungsgesetz auf eine verantwortungsvolle, bedarfsgeleitete Instandhaltung.

Was muss also beim Auszug wirklich renoviert werden? Grundsätzlich nur, wenn sichtbare Abnutzungserscheinungen vorliegen. Dazu gehören das Ausbessern von Bohrlöchern, das Streichen von Wänden und Decken, das Anstreichen von Heizkörpern und Türen – aber nur, wenn es notwendig ist. Eine umfassende Neugestaltung der Wohnung oder ein Verzicht auf die Pflicht, Buntfarben zu entfernen, ist nicht notwendig.

Wichtig: Der Mieter muss die Wohnung nicht in einem besseren Zustand übergeben als beim Einzug. Er ist nicht verpflichtet, die Wohnung in ein „Neubau-Niveau“ zu bringen. Und wenn er dennoch eine Renovierung durchführt, die er gar nicht leisten muss, hat er innerhalb von sechs Monaten Anspruch auf Rückzahlung der Kosten.

Insgesamt ist also klar: Die Pflicht zur Renovierung ist auf das notwendige Minimum beschränkt. Alles, was darüber hinausgeht, ist freiwillig. Für Mieter heißt das: Planen, überlegen, schauen – und nur dann bauen, wenn es wirklich nötig ist.