Was muss man als Mieter beim Auszug wirklich renovieren? Alles zu Schönheitsreparaturen, Mietverträgen und neuen gesetzlichen Regelungen

Die Abwicklung eines Mietsverhältnisses, insbesondere der Übergabetermin, ist für viele Mieter eine Phase der Unsicherheit. Eine zentrale Frage lautet dabei häufig: Muss ich bei Auszug tatsächlich renovieren? Die Antwort ist nicht immer einfach zu geben, da sie sowohl vom Inhalt des Mietvertrags als auch von der aktuellen gesetzlichen Regelung abhängt. Insbesondere seit der Reform des Mietrechts im Jahr 2024 hat sich vieles geändert. Dieser Artikel beleuchtet die zentralen Aspekte der Renovierungspflicht beim Auszug aus Sicht des Mieters – unter Berücksichtigung der geltenden Rechtslage, der Inhalt von Mietverträgen, der Definition von Schönheitsreparaturen und neuerer Gesetzesänderungen. Ziel ist es, Mieter*innen eine umfassende und präzise Übersicht über ihre Pflichten zu geben, ohne auf rechtsverbindliche Beratung zu verzichten.

Die rechtliche Grundlage: Keine Pflicht, aber oft vertragliche Verpflichtung

Die zentrale Erkenntnis aus den bereitgestellten Quellen ist eindeutig: Es gibt weder im Mietrechtsgesetz noch im allgemeinen bürgerlichen Recht eine gesetzliche Vorschrift, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Auszug zu renovieren. Die Instandhaltung der Bausubstanz – also der Erhalt der bautechnischen und baulichen Verhältnisse – liegt grundsätzlich bei Vermieter*innen. Dies schließt die Instandsetzung von Dächern, Dämmungen, Heizungsanlagen oder Stürzen ein, die über das hinausgehen, was in der Regel unter „Renovieren“ verstanden wird.

Tatsächlich beziehen sich sogenannte Schönheitsreparaturen auf Maßnahmen, die dem optischen Erscheinungsbild der Wohnung dienen und meist in der Form von Tapezieren, Streichen oder Ausbessern von Schäden an Wänden, Decken, Böden, Türen und Heizkörpern erfolgen. Diese Arbeiten gel gelten als Mietverhältnis-spezifische Sonderaufgabe, die nur dann fällig wird, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel festgelegt ist. Ohne solche Vereinbarung besteht weder für den Mieter noch für die Vermieterin die Verpflichtung, irgendeine Art von Renovierung durchzuführen. Dies ist in mehreren Quellen bestätigt, darunter die Informationen der Heimwerker.de-Redaktion und des Immobilienportals Immobilienscout24.

Ein wichtiger Punkt, der oft übersehen wird, ist die Tatsache, dass auch die Rechtsprechung enge Grenzen für die Durchsetzung solcher Verpflichtungen setzt. So muss zum einen der tatsächliche Bedarf vorliegen, also beispielsweise eine sichtbare Abnutzung der Wände oder der Decke vorliegen. Zum anderen muss es sich um rein optische Maßnahmen handeln, also um sogenannte Schönheitsreparaturen im engeren Sinne. Diese klare Abgrenzung schützt Mieterinnen vor willkürlichen oder unverhältnismäßigen Forderungen durch Vermieterinnen.

Was zählt zu Schönheitsreparaturen? Definition und Beispiele

Als Begriff ist „Renovieren“ im Kontext des Mietsrechts oft missverständlich. In der Alltagssprache wird darunter oft das komplette Umbauen einer Wohnung verstanden. Tatsächlich bezieht sich der Begriff in der Rechtsprechung und im Mietrecht auf eine spezielle Gruppe von Maßnahmen: die Schönheitsreparaturen. Diese sind definiert als Maßnahmen, die lediglich der Verbesserung des optischen Erscheinungsbildes dienen.

Nach den vorliegenden Unterlagen umfasst dies insbesondere folgende Tätigkeiten:

Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken: Dies gilt insbesondere für Flächen, die durch den Belag der Wohnung (z. B. Tapete) oder durch Abnutzungserscheinungen (z. B. Abblättern, Beulen) beeinträchtigt sind.
Anstreichen von Fußböden und Heizkörpern: Dazu gehören insbesondere Lackierarbeiten an Estrichböden oder Holzböden, die Schäden aufweisen, sowie das Nachstreichen von Heizkörpern und Heizrohren.
Zuspachteln von Löchern in Wänden: Besonders betroffen sind Stellen, an denen zuvor Türen, Regale oder Sonnenblenden angebracht wurden.
Anstreichen von Innentüren sowie der Innenflächen von Außentüren und Fenstern: Auch hierbei handelt es sich um rein optische Maßnahmen, da die Funktionalität der Türen oder Fenster nicht beeinträchtigt wird.
Entfernen von Dübeln, Beseitigung von Kleberückständen: Diese Maßnahmen gel gelten als Teil der Schönheitsreparatur, da sie der Wiederherstellung des ursprünglichen Erscheinungsbildes dienen.

Wichtig ist zudem die Erkenntnis, dass bunte Streicharbeiten eine Sonderstellung einnehmen. Laut den Unterlagen muss eine Wohnung, die bunt gestrichen wurde, grundsätzlich vor Auszug wieder in eine neutrale, helle Farbe zurückgeführt werden – auch wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich verlangt wird. Dieser Punkt ist nicht unwichtig, da er die Pflicht des Mieters erhöht, selbst wenn die mietvertragliche Klausel fehlt.

Die Bedeutung des Mietvertrags: Was ist vertraglich vereinbart?

Ohne eine entsprechende Klausel im Mietvertrag gibt es weder eine rechtliche Pflicht noch eine vertragliche Verpflichtung, bei Auszug zu renovieren. Die gängige Formulierung „Der Mieter hat die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem geordneten Zustand zu übergeben“ reicht allein nicht aus, um Renovierungsarbeiten zu rechtfertigen.

Die entscheidende Voraussetzung für eine wirksame Verpflichtung ist eine ausdrückliche Vereinbarung in der Mietvertragsinanspruchnahme. Diese Klausel muss inhaltlich auf Schönheitsreparaturen beschränkt sein und darf weder willkürlich noch unverhältnismäßig sein. Die Rechtsprechung hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass solche Klauseln zwar wirksam sein können, aber engen Grenzen unterliegen.

Besonders wichtig ist hierbei die sogenannte „reine Schönheitsreparatur“. Es darf nicht verlangt werden, dass der Mieter beispielsweise eine gesamte Wohnung neu tapeziert, wenn die alten Wände noch in gutem Zustand sind. Auch die Dauer des Mietverhältnisses allein reicht nicht aus, um eine Renovierungspflicht zu begründen. Es gibt weder eine Altersregelung, nach der nach 3, 5 oder 8 Jahren eine Pflicht zur Renovierung entsteht, noch muss ein Mieter nach einer bestimmten Mietdauer neu streichen. Die Verpflichtung entsteht ausschließlich durch Vertrag.

Es ist daher ratsam, den Mietvertrag sorgfältig zu prüfen. Enthält die entsprechende Klausel lediglich die Forderung, „die Wohnung bei Auszug in einem geordneten Zustand zu übergeben“, so ist dies kein ausreichender Anhaltspunkt für Renovierungsarbeiten. Erst wenn klar formuliert ist, dass beispielsweise „das Streichen von Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern im Innenbereich zur Pflicht des Mieters zählt“, besteht eine vertragliche Verpflichtung.

Neues Mietrechts-Gesetz: Was ändert sich ab 2024?

Seit der Reform des Mietrechts im Jahr 2024 gel gelten neue Richtlinien, die sowohl für Mieterinnen als auch Vermieterinnen gelten. Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die sogenannte Renovierungspflicht bei Auszug. Nach dem neuen Recht ist es nicht mehr notwendig, die Wohnung bei Auszug in Weiß zu streichen. Stattdessen reicht eine helle, neutrale Farbe aus.

Dies ist eine erhebliche Erleichterung für Mieterinnen, da die Farbwahl bislang oft zu Streit führte. Viele Mieterinnen fürchteten, dass eine hellgraue, graubraune oder cremefarbene Decke nicht ausreicht, sondern eine weiße Streichfläche notwendig sei. Diese Annahme ist nun gesetzlich entkräftet.

Zusätzlich wurde festgelegt, dass Renovierungsklauseln im Mietvertrag nunmehr gründlich überprüft werden sollten, um die Rechtskräftigkeit zu sichern. Insbesondere wird empfohlen, diese Überprüfung durch einen Fachanwalt vornehmen zu lassen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Ein weiterer Punkt betrifft die Empfehlung von Renovierungsintervallen. Diese gel gelten als flexible Empfehlungen und nicht als starre Anforderungen. Folgende Intervalle sind in den Quellen genannt:

Renovierungsobjekt	Empfohlenes Intervall
Küche, Bad, Dusche	Alle 3–5 Jahre
Wohnräume, Schlafzimmer, Flur, Diele, Toilette	Alle 5–8 Jahre
Nebenräume (z. B. Keller, Abstellräume)	Alle 7–10 Jahre

Diese Werte dienen lediglich der Orientierung und können im Mietvertrag nicht als verbindliche Fristen gel gel gel gelten. Sie können aber als Argumente für eine vorherige Abstimmung mit der Vermieterin dienen.

Was darf man nicht tun? Grenzen der Renovierungspflicht

Neben der Frage, was man tun muss, ist es genauso wichtig zu wissen, was man nicht tun darf – sowohl für Mieterinnen als auch für Vermieterinnen. Die Quellen nennen mehrere Maßnahmen, die weder verlangt werden dürfen, noch rechtlich durchsetzbar sind.

Dazu gehören beispielsweise:

Keine vollflächige Neuverlegung von Bodenbelägen: Auch wenn der Boden abgenutzt ist, darf die Vermieterin nicht verlangen, dass der Boden ausgetauscht wird. Dies gilt als Instandhaltung der Bausubstanz und somit Aufgabe des Vermieters.
Keine Erneuerung von Heizungsanlagen oder Heizkörpern: Diese gehören ebenfalls zur Instandhaltung und dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Keine Umgestaltung der Wohnung: Beispielsweise das Verlegen von Fliesen in der Küche, das Anbringen von Trennwänden oder das Einbauen von Einbauschränken sind nicht Bestandteil von Schönheitsreparaturen. Diese Maßnahmen bedürfen einer gesonderten Vereinbarung im Mietvertrag.
Keine farbliche Aufhellung, die der Mieter nicht verlangt hat: Wenn die Wohnung beispielsweise in einem grellen Gelb gestrichen wurde, darf die Vermieterin nicht verlangen, dass der Mieter sie wieder in Weiß streicht – außer es ist im Vertrag geregelt.

Außerdem ist es nicht erlaubt, die Renovierungspflicht als Ausweichmöglichkeit für die Zahlung von Miete oder Nebenkosten zu missbrauchen. Mieter*innen dürfen sich nicht durch sogenannte „Anwaltskosten“ oder „Sonderausgaben“ von der Zahlung der Miete befreien lassen.

Kosten der Renovierung: Eigenleistung oder Fremdleistung?

Die Kosten für die Renovierung sind abhängig von der Art der Maßnahmen und ob der Mieter selbst tätig wird oder einen Handwerker beauftragt. Die Quellen liefern hierfür genaue Zahlen.

Die folgende Übersicht zeigt die durchschnittlichen Preise für Malerarbeiten pro Quadratmeter:

Leistung	Kosten (ohne Eigenleistung)	Kosten (mit Eigenleistung)
Malerarbeiten pro Quadratmeter	15 Euro	5 Euro
Umsetzung moderner Designelemente	50 Euro	20 Euro
Gesamtkosten bei 100 Quadratmetern	1.500 Euro	500 Euro

Diese Zahlen deuten deutlich auf die Einsparungsmöglichkeit durch Eigenleistung hin. Eine fachgerechte Malerarbeiten können beispielsweise durch das Verwenden von Pinseln statt Rollen und das Behutsamkeitsverfahren bei der Farbverarbeitung deutlich besser ausfallen, als wenn man auf den Einsatz von Farbe mit hohem Aufwand setzt.

Wichtig ist zudem, dass Mieter*innen die Kosten für die Renovierung nicht selbst tragen müssen, wenn die Maßnahmen nicht im Vertrag verankert sind. In solchen Fällen ist es sogar möglich, dass die Vermieterin die Kosten tragen muss – beispielsweise, wenn es sich um eine Instandhaltung der Bausubstanz handelt.

Tipps zur reibungslosen Übergabe der Wohnung

Um Missverständnisse zu vermeiden, ist eine gute Vorbereitung der Übergabetermins unerlässlich. Folgende Schritte sind empfehlenswert:

Mietvertrag überprüfen: Prüfen Sie, ob eine Klausel zur Schönheitsreparatur im Vertrag enthalten ist. Achten Sie auf die genaue Formulierung.
Vorherige Abstimmung mit der Vermieterin führen: Sollten Sie unsichere Fragen haben, vereinbaren Sie ein Gespräch oder schreiben Sie eine E-Mail, um Missverständnisse zu vermeiden.
Farbwahl beachten: Verwenden Sie helle, neutrale Farben. Weiß ist nicht zwingend nötig. Grau, Beige oder Creme gel gel gel gelten als angemessen.
Fachgerechte Ausführung: Achten Sie darauf, dass Pinselstriche, Farbreste oder unvollständige Flächen vermieden werden. Ein sorgfältiges Streichen mit Pinsel oder Walze ist entscheidend.
Besenrein übergeben: Die Wohnung muss grundsätzlich besenrein übergeben werden. Dies bedeutet, dass Staub, Reinigungsrückstände oder Abfälle entfernt sein müssen.
Schriftliche Übergabe bestätigen: Machen Sie eine schriftliche Bestätigung der Übergabe, gegebenenfalls mit Fotoaufnahmen, um späteren Streit zu vermeiden.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Es gibt keine allgemeine gesetzliche Pflicht für Mieter*innen, ihre Wohnung beim Auszug zu renovieren. Die Instandhaltung der Bausubstanz ist allein Aufgabe der Vermieterin. Allerdings können im Mietvertrag ausdrücklich Schönheitsreparaturen vereinbart werden – also Maßnahmen wie das Streichen von Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern, das Beseitigen von Löchern oder das Ausbessern von Farbschäden. Ohne solche Vereinbarung entfällt die Verpflichtung.

Ein zentraler Neuerungspunkt seit 2024 ist, dass die Forderung nach einer weißen Streichfläche aufgehoben wurde. Stattdessen reicht eine helle, neutrale Farbe aus. Dies erleichtert die Planung und senkt die Kosten, insbesondere bei Eigenleistung.

Wichtig ist zudem, dass Mieterinnen ihre Pflichten nicht übertreiben dürfen. Die Instandhaltung der Bausubstanz – beispielsweise Dach, Dämmung, Heizung – bleibt weiterhin bei Vermieterinnen. Auch die Anfertigung von Umbauten, die das Erscheinungsbild der Wohnung verändern, ist nur mit ausdrücklicher Vereinbarung im Vertrag erlaubt.

Abschließend gilt: Die klare Regelung lautet: Ohne ausdrückliche Klausel im Mietvertrag – keine Renovierungspflicht. Doch auch wenn keine Pflicht besteht, kann eine sorgfältige und fachgerechte Instandhaltung des Raumes den Übergabeprozess erleichtern und die Rückstellungsfragen der Vermieterin entkräften.