Wer muss die Wohnung renovieren, wenn der Mieter auszieht?

Einführung

Die Frage, wer bei Auszug einer Mietsache für Renovierungsarbeiten haftet, ist eine zentrale und oft missverstandene Frage im Mietrecht. Viele Mieter befinden sich in der Unsicherheit, ob sie nach der Mietzeit die Wohnung neu streichen, tapezieren oder gar neue Böden verlegen müssen. Die gängige Annahme, dass der Mieter grundsätzlich für eine umfassende Renovierung verantwortlich sei, entspricht der Realität jedoch nicht. Tatsächlich übernimmt die Verpflichtung zur Instandhaltung grundsätzlich der Vermieter. Dennoch gibt es Ausnahmen und Anforderungen, die den Mieter in die Pflicht nehmen können. In diesem Artikel beleuchten und klärenwir die gesetzlichen Grundlagen, die rechtliche Lage im Einzelnen und erklären, was Mieter tatsächlich leisten müssen, um eine reibungslose Rückgabe der Wohnung zu gewährleisten. Wir berücksichtigen aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) und des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart, klären über die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln auf und geben praxisnahe Empfehlungen zu Materialien, Werkzeugen und Dokumentationen.

Rechtsgrundlage: Muss der Mieter tatsächlich renovieren?

Die zentrale Erkenntnis aus der Rechtsprechung ist klar: Im deutschen Mietrecht besteht keine allgemeine Pflicht des Mieters, die Wohnung bei Auszug zu renovieren. Diese Verpflichtung trifft den Vermieter nach den Vorgaben des Schuldrechts und des Mietrechts. Die Instandhaltung der Wohnung – also die Pflege von Wänden, Böden, Decken, Fenstern und Einbauten – ist Bestandteil der Mietpflicht des Vermieters. Die Mieterin oder der Mieter ist lediglich verpflichtet, die Wohnung im Verhältnis zum Mietverhältnis ordnungsgemäß zu nutzen, also die Wohnung nicht zu missbrauchen, keine baulichen Veränderungen vorzunehmen, keine Beschädigungen hinzuzufügen und keine Verschmutzungen zu hinterlassen, die die Instandhaltung erschweren. Diese Pflichten gel gelten für die gesamte Mietzeit. Wenn Mieter*innen also lediglich die Wohnung genutzt haben, ohne dass es zu erheblichen Schäden oder Veränderungen kam, dann müssen sie weder streichen noch tapezieren.

Allerdings gibt es Ausnahmen, die aus dem Mietverhältnis resultieren. Insbesondere, wenn der Mieter selbst eine bunte Gestaltung der Innenwände vorgenommen hat, entsteht eine besondere Verpflichtung. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 294/09) stellt eine knallbunte Wandgestaltung eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar. Dies kann zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen, insbesondere dann, wenn die farbliche Gestaltung die Vermietbarkeit der Wohnung beeinträchtigt. Daher ist es unumgänglich, dass bunt gestrichene Wände beim Auszug in eine neutrale Farbe zurückgeführt werden, unabhängig davon, ob dies im Mietvertrag vermerkt ist. Der Grund: Die farbliche Gestaltung ist als Mietsache nicht mehr vertretbar, da sie die Nachmieterin oder den Nachmieter abschrecken oder die Vermietung erschweren könnte.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Ohne ausdrückliche Vertragsklausel oder Verschulden (z. B. Farbgestaltung) besteht keine umfassende Renovierungspflicht für den Mieter. Die Verpflichtung beschränkt sich auf die Rückgabe der Wohnung in einem Zustand, der der Vermietbarkeit entspricht.

Was zählt zu den sogenannten Schönheitsreparaturen?

Unter Schönheitsreparaturen versteht man jene Arbeiten, die dazu dienen, den optischen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, ohne dass dabei der bauliche Bestand verändert wird. Sie gel gelten als Pflichterfüllung im Rahmen der Mietsache und gel gelten als notwendig, um die Vermietbarkeit der Wohnung zu sichern. Nach der Rechtsprechung des BGH und des OLG Stuttgart gelten folgende Arbeiten als Schönheitsreparaturen:

• Anstreichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken
• Anstreichen von Fußböden und Heizkörpern (einschließlich Heizrohren)
• Zuspachteln von Löchern in Wänden oder Decken
• Streichen von Innentüren sowie der Innenflächen von Außentüren und Fenstern

Diese Arbeiten sind grundsätzlich für den Mieter als Pflichten zu erfüllen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist. Ohne entsprechende Vertragsklausel entfällt die Pflicht. Allerdings gilt: Wenn der Mieter selbst beschließt, die Wohnung zu renovieren, um beispielsweise die Rückgabe zu erleichtern oder die Miete zu sichern, ist dies grundsätzlich erlaubt – sofern keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden.

Besonders wichtig ist dabei die Fachkunde der Durchführung. Die Arbeiten müssen fachgerecht erledigt werden. Das bedeutet: Es darf beispielsweise nicht sichtbar sein, dass ein Pinselstrich gezogen wurde oder dass ein Loch mit Spachtelmasse zugeführt wurde, ohne dass danach eine Nacharbeiten notwendig sind. Auch das Verwenden minderwertiger Farben oder das Anstreichen mit einer Pinselform, die Spuren hinterlässt, kann zu Beanstandungen führen.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Streichen im Außenbereich zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen. Ebenso gel gelten als keine Schönheitsreparaturen:
- Parkett abgerieben oder abgeschliffen
- Arbeiten an Sanitäreinrichtungen
- Reparaturen am Heizkörper
- Elektroinstallation
- Kellerrenovierungen

Diese Arbeiten fallen unter den Begriff der Sanierung und Modernisierung und sind grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Mieter*innen sind nicht verpflichtet, solche Arbeiten vorzunehmen.

Die Bedeutung des Mietvertrags: Was ist erlaubt, was ist unwirksam?

Der Inhalt des Mietvertrags ist entscheidend für die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien. Besonders umstritten sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung durch eine Fachfirma renovieren zu lassen. Solche Klauseln sind nach Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH, z. B. Az. VIII ZR 294/09) unwirksam. Der Grund: Sie könnten so ausgelegt werden, dass Eigenleistungen – also beispielsweise das Streichen durch den Mieter selbst oder durch Freunde und Bekannte – untersagt sind. Dies widerspricht dem Grundsatz des Mietrechts, dass Mieter*innen auch Eigenleistungen erbringen dürfen, solange dies nicht der Miete zuwiderläuft.

Ebenso unwirksam sind sogenannte starre Renovierungsklauseln, die beispielsweise verpflichten, „jedes dritte Jahr zu streichen“ oder „jede Wohnung muss nach Ablauf von fünf Jahren erneuert werden“. Solche Formulierungen sind ungültig, da sie nicht der tatsächlichen Abnutzung entsprechen. Stattdessen gel gel gel gelten nur solche Klauseln als wirksam, die auf Bedarf oder Abnutzungserscheinungen abstellen. Beispielsweise: „Soweit Verschleißerscheinungen sichtbar sind, ist eine Renovierung erforderlich.“ Solche Formulierungen sind flexibel und berücksichtigen den tatsächlichen Verwirklichungsgrad der Instandhaltung.

Auch die Formulierung „Die Wohnung ist fachmännisch zu renovieren“ wurde durch das Oberlandesgericht Stuttgart (OLG Stuttgart, Az. 8 RE-Miet 2/92) für unwirksam erklärt. Denn sie verpflichtet den Mieter zur Beauftragung eines Handwerksbetriebs, was die Eigenleistung ausschließt. Dies widerspricht dem Mietrechtsgrundsatz, dass Mieter*innen auch selbst tätig werden dürfen.

Fazit zum Mietvertrag: Eine umfassende Renovierungspflicht durch den Mieter entsteht nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geregelt ist. Zudem muss diese Klausel keine starren Fristen enthalten und keine Beauftragung von Handwerkern vorschreiben. Andernfalls ist sie unwirksam. Mieter*innen können also selbst entscheiden, ob sie die Arbeit selbst erledigen, Freunde beauftragen oder auf eine professionelle Firma zurückgreifen – es sei denn, im Vertrag steht ausdrücklich die Pflicht zur Beauftragung.

Was ist bei der Rückgabe zu beachten? Dokumentation und Übergabeprotokoll

Die Absicherung bei der Rückgabe der Wohnung ist entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden. Besonders wichtig ist hierbei das Übergabeprotokoll. Dieses Protokoll muss gemeinsam mit dem Vermieter erstellt werden und dient der eindeutigen Dokumentation des Zustands der Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe.

Im Protokoll sollten folgende Punkte festgehalten werden:

• Zustand der Wände (z. B. „leichte Abnutzung im Flur, keine Risse“)
• Zustand der Decken (z. B. „keine Verfärbungen, keine Eintrübnisse“)
• Zustand der Böden (z. B. „Parkettboden, leichte Kratzer im Flur“)
• Zustand von Fenstern und Türen (z. B. „Türen haben leichte Kratzer, aber funktionstüchtig“)
• Zustand von Heizkörpern und Armaturen (z. B. „Heizkörper sind geputzt, es läuft kein Wasser“)

Zusätzlich ist es ratsam, Fotos oder sogar Videos anzufertigen, die den Zustand der Wohnung dokumentieren. Dies ist besonders sinnvoll, wenn es zu Streitigkeiten kommen könnte.

Darüber hinaus muss die Wohnung besenrein übergeben werden. Das bedeutet: Es darf weder Müll noch persönliche Gegenstände, Möbel oder Einrichtungsgegenstände in der Wohnung sein. Die Räume müssen frei sein, um eine fachgerechte Abnahme zu ermöglichen. Eine saubere und ordentliche Atmosphäre ist Voraussetzung, damit der Vermieter die Rückgabe bestätigen kann.

Falls der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst durchgeführt hat, empfiehlt es sich, die Rechnungen, Rechnungsbelege oder Abschläge für Materialien aufzubewahren. Auch die Namen von Helfern oder Händlern können hilfreich sein, um den Nachweis zu führen, dass die Arbeiten ordnungsgemäß erledigt wurden.

Welche Arbeiten gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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