Wie oft muss der Vermieter renovieren? Neue Rechtslage im Überblick

Die Frage, wie oft der Vermieter eine Mietwohnung renovieren muss, ist ein zentrales Anliegen vieler Mieterinnen und Mieter – insbesondere im Kontext des bevorstehenden Auszugs. Mit dem sogenannten Neuen Renovierungsgesetz Auszug (nach dem sogenannten Mietrechtsneuordnungsgesetz) hat sich die gesetzliche Grundlage für Schönheitsreparaturen deutlich verändert. Bisher galten oft starre Fristen, die Mieter unter Druck setzten, egal ob die Wohnung tatsächlich sani bedarf. Heute steht dagegen die sachliche Notwendigkeit im Vordergrund. Dieser Artikel klärt detailliert, wann und unter welchen Bedingungen der Vermieter eine Renovierung durchführen muss, welche Fristen tatsächlich gelten und worauf Mieter achten müssen, um ihre Rechte zu sichern.

Die zentrale Erkenntnis: Keine starren Fristen mehr

Die zentrale Erkenntnis aus der aktuellen Rechtslage ist klar: Starre Fristen für Schönheitsreparaturen wie „alle 3 Jahre“ oder „alle 5 Jahre“ sind grundsätzlich unwirksam. Dies gilt sowohl für die vom Mieter zu leistenden Arbeiten als auch für die Pflicht des Vermieters, wenn in einem Mietvertrag solche Fristen festgelegt wurden. Gerichte wie das Bundesgerichtshof (BGH) haben in der Vergangenheit zwar Fristenpläne wie „Küche/Bad: alle 3 Jahre“, „Wohn- und Schlafräume: alle 5 Jahre“ oder „Nebenräume: alle 7 Jahre“ als Orientierungshilfe angenommen, aber lediglich als Empfehlung. Die Rechtsprechung betont ausdrücklich, dass solche Fristen nicht verbindlich sind, wenn sie im Vertrag festgelegt sind. Stattdessen muss stets der tatsächliche Zustand der Wohnung maßgeblich sein.

Einige Mietverträge enthalten daher Aussagen wie: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.“ Darauf folgt dann eine Auflistung von Fristen. Solche Klauseln sind unwirksam, da sie dem Mieter eine Pflicht auferlegen, die nicht der tatsächlichen Abnutzung entspricht. Stattdessen ist entscheidend, ob eine Renovierung notwendig ist, um dem äußeren Erscheinungsbild der Wohnung gerecht zu werden. Ist die Decke beispielsweise nach 3 Jahren durchgefallen oder hat die Tapete Risse, die einen erneuten Anstrich erfordern, dann ist die Maßnahme notwendig. Ist dagegen die Tapete nach 8 Jahren noch einwandfrei und es treten keine sichtbaren Verschleißerscheinungen auf, kann die Renovierung hinausgeschoben werden – auch wenn der Mietvertrag es vorsieht.

Einige Verträge regeln zudem, dass die Renovierung beim Auszug zu erbringen sei. Dies ist zwar grundsätzlich zulässig, doch auch hier gilt: Die Pflicht zur Renovierung entfällt, wenn die Wohnung nachweislich keinen erheblichen Verschleiß aufweist. Eine bloße Verschleißerscheinung reicht allein nicht aus, um eine Renovierungspflicht zu begründen. Die Rechtsprechung nimmt vielmehr an, dass Mieter nicht verpflichtet sind, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der besser ist als der, den sie bei Bezug erhielten. Dies gilt insbesondere, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Bezugs bereits mangelhafte Zustände aufwies, die der Mieter bei Vertragsabschluss kannte.

Was muss der Vermieter tatsächlich tun?

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietwohnung in einem baulich einwandfreien Zustand zur Verfügung zu stellen und nachhaltige Mängel zu beseitigen, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen. Diese Verpflichtung beinhaltet auch die Beseitigung von Schäden, die durch Abnutzung entstehen, soweit sie über das zumutbare Maß hinausgehen. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Wohnung auf Vorschlag der Mieterin oder des Mieters in einem modernen Design zu gestalten.

Im Mittelpunkt der Überlegungen steht daher stets der tatsächliche Zustand der Räume. Die folgenden Beispiele verdeutlichen die Unterscheidung zwischen notwendiger Beseitigung von Schäden und rein ästhetischer Verbesserung:

• Ist die Badewanne derart aufgeraut, dass sie nicht mehr genutzt werden kann, ist eine Sanierung des Bads notwendig – egal wie alt die Wohnung ist. Dieser Schaden ist durch Abnutzung entstanden und muss behoben werden.
• Ist dagegen die Wand in einem Wohnraum nach 10 Jahren leicht abgeblättert, aber es treten weder Risse noch Staub oder Ablagerungen auf, und die Tapete ist insgesamt intakt, dann kann eine erneute Renovierung entfallen.
• Ist dagegen die Wand nach 3 Jahren durch Feuchtigkeit durchtrümmert oder hat Risse, die an die Decke reichen, ist eine fachmännische Beseitigung des Schadens notwendig – egal, ob die Miete bereits lange läuft.

Damit ist die Verpflichtung des Vermieters nicht an feste Zeiträume gebunden. Vielmehr richtet sich die Pflicht auf den Grad der Schädigung und die Notwendigkeit der Beseitigung. Einige Quellen verweisen darauf, dass der Vermieter lediglich für solche Maßnahmen einzustehen hat, die notwendig sind, um die Ordnungsgemäßheit der Wohnung herzustellen. Eine bauliche Mängelbeseitigung – wie zum Beispiel das Austauschen einer defekten Heizung oder die Beseitigung von Feuchteschäden – ist Pflicht. Eine sogenannte Schönheitsreparatur hingegen, die lediglich der ästhetischen Aufwertung dient, ist nur dann verpflichtend, wenn sie durch den Verschleiß notwendig geworden ist.

Was gilt für die einzelnen Räume?

Obwohl es keine verbindlichen Fristen gibt, haben sich in der Rechtsprechung und der Praxis dennoch bestimmte Intervalle als Orientierungslinien etabliert. Diese dienen der Abschätzung, ob eine Renovierung notwendig ist. Die gängigsten Empfehlungen stammen aus den Urteilen des BGH und der Rechtsprechung zu Mietverträgen.

Laut mehreren Quellen sind folgende Intervalle als Orientierungshilfe zuverlässig:

Diese Werte gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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