Einführung
Die Frage, ob Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung beim Auszug streichen müssen, ist ein zentrales Thema im deutschen Mietrecht. Viele Mieterinnen und Mieter gehen davon aus, dass eine Renovierungspflicht im Mietverhältnis selbstverständlich ist – vor allem, wenn es um das Streichen der Wände geht. Doch Tatsache ist: Eine gesetzlich verankerte Pflicht, die Wohnung beim Auszug zu streichen, gibt es nicht. Stattdessen ist die Renovierungspflicht letztlich von der Vereinbarung im Mietvertrag abhängig. In diesem Ratgeber beleuchtenwir die rechtlichen Grundlagen, klären über die Begriffe Schönheitsreparaturen und Instandhaltungspflicht ab und erläutern, welche Arbeiten tatsächlich verpflichtend sein können. Besonderes Augenmerk gilt dabei dem neuen Mietrechts-Neustart ab 2024, der die alten Missverständnisse rund um das Streichen neu justiert hat. Ziel ist es, Mieter:innen gezielt zu beraten, um Mieterträge zu sichern und die Rückgabe der Kaution zu sichern.
Gesetzliche Grundlagen: Keine allgemeine Renovierungspflicht
Grundlegendes Prinzip im deutschen Mietrechtsrecht ist, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Bausubstanz der Mietsache verantwortlich ist. Diese Pflicht umfasst die Erhaltung des baulichen Zustands, etwa den Erhalt von Dach, Fassade, Heizungsanlage oder Böden. Sie erstreckt sich nicht auf die Instandhaltung von Oberflächen, die durch den alltäglichen Gebrauch abgenutzt werden. Daher ist es keine gesetzliche Pflicht des Mieters, die Wohnung beim Auszug zu streichen, zu tapezieren oder sonst zu renovieren. Laut mehreren Quellen, darunter das Mietrechtsportal von ImmobilienScout24 und das Portal Mieterengel, gibt es keine gesetzliche Vorschrift, die das Streichen der Wände oder das Beseitigen von Abnutzungsspuren vorschreibt. Vielmehr unterliegt die Wohnung der sogenannten „normalen Abnutzung“ – ein Begriff, der nach dem Gesetz den Zustand erlaubt, der durch den gerechten Gebrauch entsteht. Mieter:innen sind deshalb grundsätzlich nicht verpflichtet, die Wohnung nach 3, 5 oder 10 Jahren Mietszeit neu zu streichen, wenn die Wände ansonsten intakt sind.
Dieses Recht wird durch Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) gestützt. Laut mehreren Urteilen muss ein Mieter beispielsweise nicht renovieren, wenn im Mietvertrag lediglich von „Streichen“ die Rede ist, die Klausel aber rechtsmissbräuchlich oder unwirksam formuliert ist. Besonders auffällig ist hierbei, dass viele Mieter trotz fehlender gesetzlicher Pflicht die Wohnung renovieren, um die Rückgabe der Kaution zu sichern – eine Maßnahme, die letztlich auf einer Fehlvorstellung des Mietrechts beruht. Die Kehrseite der Medaille ist, dass Mieter:innen, die eine solche Renovierung vornehmen, die entstandenen Kosten innerhalb von sechs Monaten zurückfordern können, falls die Klausel unwirksam ist.
Was ist eine Schönheitsreparatur? Unterscheidung nach gesetzlichen und vertraglichen Pflichten
Der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist zentral für das Verständnis der Renovierungspflicht beim Auszug. Nach Definition aus den Quellen handelt es sich hierbei um einfache, rein optische Maßnahmen, die der Beseitigung von Gebrauchsspuren dienen. Dazu gehören das Streichen der Wände, das Tapezieren, das Spachteln von Rissen oder das Ausbessern von Kratzern an Türen. Solche Arbeiten dienen der Wiederherstellung eines neutralen, hellen Erscheinungsbildes, um die Wohnung rasch weitervermieten zu können.
Wichtig ist dabei der Unterschied zwischen Instandhaltung und Schönheitsreparatur. Während der Vermieter für die Instandhaltung der Bausubstanz haftet – zum Beispiel für einen feuchten Mauerwerksschaden oder eine defekte Heizung – liegt die Verantwortung für die Schönheitsreparaturen grundsätzlich bei den Mieter:innen. Allerdings ist dies nur dann der Fall, wenn die entsprechende Pflicht im Mietvertrag ausdrücklich und rechtmäßig vereinbart wurde. Ohne solche Vereinbarung ist weder das Streichen noch das Tapezieren verpflichtend. Der Vermieter darf daher keine Kosten für eine solche Maßnahme geltend machen, wenn keine wirksame Klausel im Vertrag besteht.
Die Rechtsprechung des BGH bestätigt diese Position: Wird beispielsweise im Mietvertrag verlangt, dass die Wohnung mit weißer Farbe gestrichen werden muss, kann dies rechtswidrig sein, da es einer einseitigen Benachteiligung des Mieters gleichkommt. Stattdessen reicht laut aktueller Rechtslage eine helle, neutrale Farbe aus, die der allgemeinen Wohnraumnutzung entspricht. Eine eindeutige Verpflichtung, lediglich weiß zu streichen, entfällt damit.
Der Mietvertrag als entscheidender Faktor: Was gilt, wenn eine Renovierungsklausel im Vertrag steht?
Der Mietvertrag ist der entscheidende Punkt, wenn es um die Frage der Renovierungspflicht beim Auszug geht. Ohne ausdrückliche Klausel ist eine Renovierungspflicht nicht wirksam. Ist dagegen eine solche Klausel im Vertrag enthalten, muss geprüft werden, ob sie rechtmäßig und wirksam ist.
In der Regel finden sich in Mietverträgen sogenannte Schönheitsreparaturklauseln, die die Pflicht zur Durchführung von Mal- und Strearbeiten im Zeitraum von 3, 5 oder 7 Jahren vorsehen. In neueren Verträgen finden sich häufig Fristen von 5, 8 oder 10 Jahren. Diese Fristen gel gelten als ausreichend, um den Mieter zu entlasten, da sie der Tatsache Rechnung tragen, dass die Instandhaltung der Fassade, des Dachs oder der Heizungsanlage nicht durch den Mieter zu leisten ist.
Allerdings ist auch hier Vorsicht geboten. Die Kündigungsklausel ist nur dann wirksam, wenn sie die gesetzlichen Grenzen der Schrankklausel (§ 307 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB) beachtet. Das bedeutet, dass die Klausel nicht einseitig benachteiligend sein darf. Eine pauschale Verpflichtung, die Wohnung nach 10 Jahren Auszug erneut zu streichen, könnte beispielsweise als missbräuchlich gel gel gel gelten, wenn der Zustand der Wohnung nach 10 Jahren durchaus noch als „ordnungsgemäß“ gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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