Mieterpflichten beim Auszug: Was muss beim Streichen und Renovieren wirklich sein?

Die Kündigung der Mietwohnung ist oft mit einer emotionalen und physischen Belastung verbunden. Neben dem Umzugsstress, der Planung des Umzugszuges und der Kündigung von Verträgen steht für viele Mieter eine weitere Aufgabe an: die endgültige Rückgabe der Wohnung. Häufig wird dabei von Vermietern oder Vorgeschichte erwartet, dass die Wohnung erneut gestrichen, die Wände neu tapeziert oder gar die Böden neu verlegt werden. Doch wie steht es tatsächlich um die gesetzlichen Pflichten des Mieters? Ist das Streichen oder eine umfassende Renovierung bei Auszug tatsächlich notwendig? Und welche Auswirkungen haben Mietverträge, die solche Leistungen vorsehen? Dieser umfassende Ratgeber klärt über die rechtlichen Grundlagen, die Grenzen der Renovierungspflicht und die konkreten Empfehlungen für Mieter auf, die eine Wohnung verlassen.

Gesetzliche Grundlagen der Renovierungspflicht: Was steht im Gesetz?

Die zentrale gesetzliche Grundlage für die Instandhaltung von Mietwohnungen ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 535 Absatz 1. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem mietvertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies umfasst die Instandhaltung der Bausubstanz und die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die der Vermieter tragen muss. Der Mieter hingegen ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben – ein Begriff, der im deutschen Mietrechtswandel mehrfach im Urteilshof der Rechtsprechung thematisiert wurde.

Die gängige Annahme, dass Mieter grundsätzlich zur Renovierung verpflichtet seien, ist somit nicht richtig. Tatsächlich sieht das Mietrechtsrecht lediglich vor, dass Mieter die Wohnung nach der Mietzeit in einem Zustand zurückgeben müssen, der dem entspricht, in dem sie eingezogen ist – soweit keine Besonderheiten im Mietvertrag gelten. Die sogenannten Schönheitsreparaturen, also die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen wie Streifen, abgeblätterten Tapeten oder abgenutzten Wänden, gel gelten daher grundsätzlich als Pflicht des Vermieters, wenn sie durch Normalnutzung entstehen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten: Die gesetzliche Regelung sieht keine ausdrückliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vor. Stattdessen ist es die Aufgabe des Vermieters, die notwendigen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietwohnung zu tragen. Mieter müssen also nicht selbst die Wände streichen, wenn dies durch die Mietzeit entstandene Abnutzungserscheinungen sind. Lediglich bei Verschmutzungen oder Schäden, die allein durch Verschulden des Mieters entstanden sind, ist dieser zur Beseitigung verpflichtet.

Was gehört eigentlich zur Schönheitsreparatur?

Die Begriffe „Schönheitsreparatur“ und „Renovierung“ werden im Alltag oft synonym verwendet. Tatsächlich bezeichnet Schönheitsreparatur im Mietrechtsbereich jedoch spezifische Maßnahmen, die der Wiederherstellung des ursprünglichen, bewohnbaren Zustands dienen. Zu den gängigsten Arbeiten zählen:

Streichen von Wänden und Decken
Tapezieren von Wänden
Malen von Türen, Fensterrahmen und Heizkörpern
Verschließen von Dübellöchern und Beseitigen von Haken- oder Hakenlöchern
Austausch von abgenutzten Bodenbelägen, ggf. bei ausreichender Abnutzungserscheinung

Diese Arbeiten gel gelten als notwendig, um den Zustand der Wohnung wieder herzustellen, der zum Zeitpunkt des Einzugs vorlag. Sie gel gelten als Teil der Instandhaltung, die dem Vermieter obliegt. Der Mieter ist daher nicht verpflichtet, die Wohnung zu renovieren, wenn diese im Mietvertrag nicht ausdrücklich festgelegt ist.

Ein besonderer Punkt ist die Farbwahl: Laut den neuesten Änderungen im Mietrechtsbereich ab 2024 ist es nicht mehr nötig, die Wohnung grundsätzlich weiß zu streichen. Stattdessen darf die Farbe neutral, hell und dezent gewählt werden – sofern dies im Mietvertrag nicht anders geregelt ist. Diese Änderung soll Mieter entlasten, da die Anforderungen an die Farbe nun flexibler gestaltet sind. Es ist jedoch wichtig, dass die Farbe weder auffällig, bunt oder auffällig hervorstechend ist, da dies gegen die Pflicht verstoßen könnte, die Wohnung farblich neutral zu übergeben.

Muss man bei Auszug wirklich streichen?

Die weit verbreitete Annahme, dass jeder Mieter bei Auszug die Wohnung streichen muss, ist somit nicht richtig. Nach den geltenden Rechtsvorschriften hat der Mieter keinerlei gesetzliche Pflicht, die Wohnung zu streichen – insbesondere dann nicht, wenn die Abnutzungserscheinungen durch die Mietzeit entstanden sind. In vielen Fällen reicht eine Besenreinigung, also das Beseitigen von Schmutz, Staub und Unrat, um die Rückgabe zu sichern.

Laut den Quellen ist eine „ordnungsgemäße“ Rückgabe der Wohnung notwendig. Dazu gehört, dass die Wohnung sauber, geräumt und frei von Gegenständen ist, die nicht zur Mietsache gehören. Die Böden müssen frei von Schmutz, die Wände müssen frei von Flecken und die Decken frei von Schimmel oder Schimmelbefall sein. Ist dies gewährleistet, ist die Rückgabe als ordnungsgemäß anzusehen – unabhängig davon, ob die Wände gestrichen wurden.

Allerdings: Wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt ist, dass die Mieterin oder der Mieter die Wohnung nach der Mietzeit neu streichen muss, muss diese Pflicht auch eingehalten werden. Andernfalls kann der Vermieter Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen oder einen Betrag aus der Kaution abziehen. Es ist daher ratsam, den Mietvertrag sorgfältig zu prüfen, insbesondere auf sogenannte Schönheitsreparaturklauseln. Diese Klauseln sind nur wirksam, wenn sie dem Mieter keinen unangemessenen Aufwand auferlegen. Zum Beispiel wäre es ungerechtfertigt, wenn im Vertrag verlangt würde, dass die gesamte Wohnung in einem aufwändigen Farbton gestrichen werden muss, der von Anfang an nicht im Vertrag festgelegt war.

Was passiert, wenn man nicht streicht?

Fällt die Renovierung aus, kann dies rechtliche Konsequenzen haben – aber nur, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Verpflichtung festgelegt ist. Ohne solche Klausel ist das Unterlassen der Renovierung rechtmäßig. Der Vermieter kann daher weder die Kaution vollständig oder teilenweise aufheben noch Schadenersatz geltend machen, wenn der Mieter lediglich die Wohnung in einem sauberen und geräumten Zustand zurückgibt.

Sollte dennoch eine solche Klausel im Vertrag gelten, muss der Mieter sie prüfen lassen. Ist die Klausel missbräuchlich formuliert – zum Beispiel, weil sie den Mieter zu einer aufwändigen, teuren Renovierung verpflichtet, die dem ursprünglichen Mietzustand widerspricht – kann sie unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln Stellung bezogen und festgelegt, dass solche Verpflichtungen dem Mieter nicht unzumutbar sein dürfen. Eine solche Klausel ist somit nicht durchsetzbar, wenn sie zu einem erheblichen Wirtschaftsaufwand führt, der über die übliche Instandhaltung hinausgeht.

Sollte dennoch eine rechtswirksame Verpflichtung zur Renovierung bestehen und der Mieter sie unterlassen, hat der Vermieter Anspruch auf Erstattung der Kosten. Diese können dann aus der Kaution abgezogen werden. Allerdings muss der Vermieter nachweisen, dass die Renovierung tatsächlich nötig war und die Kosten tatsächlich entstanden sind. Ohne Nachweis ist eine Abzugserklärung rechtmäßig nicht möglich.

Was darf der Mieter selbst vornehmen, ohne Zustimmung einholen zu müssen?

Nicht alle Arbeiten gelten als bauliche Veränderung, die Zustimmung des Vermieters erfordern. Besonders bei Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, ist dies möglich. Dazu gehören beispielsweise:

Streichen von Wänden oder Decken
Tapezieren von Wänden
Bohren von Dübellöchern für Bilder, Spiegel oder Leuchten
Anbringen von Regalen oder Türen ohne Befestigung an der Wand
Ersetzen von Bodenbelägen, sofern sie nicht verlegt oder fest verklebt sind

Diese Arbeiten gel gelten als sogenannte „eigenmächtige Maßnahmen“, die der Mieter vornehmen darf, solange sie den Bestand der Mietwohnung nicht beeinträchtigen. Sie müssen auch nicht rückgängig gemacht werden, wenn sie nicht schädlich sind. Allerdings: Sollten sie später die Rückgabe erschweren oder die Mietwohnung verändern, muss der Mieter sie rückgängig machen, insbesondere, wenn er die Wohnung auszieht.

Ein besonderer Punkt ist das Bohren von Dübellöchern. Laut Quelle [4] darf der Mieter durchbohren, wenn es notwendig ist – zum Beispiel, wenn die Fugen für Dübel nicht ausreichen. Allerdings darf der Vermieter die Löcher nicht als Mängel ansehen, wenn sie in einem üblichen Umfang für die Befestigung von Gegenständen wie Spiegeln, Leuchten oder Bildern notwendig sind. Es ist daher ratsam, den Zustand der Wände vor der Rückgabe zu dokumentieren.

Was ist bei Mietverträgen mit Schönheitsreparaturklausel zu beachten?

Viele Mietverträge enthalten sogenannte Schönheitsreparaturklauseln, in denen der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bei Auszug zu streichen, zu tapezieren oder zu renovieren. Allerdings ist Vorsicht geboten: Solche Klauseln sind nur dann rechtskräftig, wenn sie sachlich gerechtfertigt, klar formuliert und dem Mieter nicht unzumutbar sind.

Besonders wichtig ist, dass die Klausel nicht verlangt, dass die Wohnung „weiß“ gestrichen werden muss. Diese Vorgabe ist seit 2024 durch die Reform des Mietrechts entfallen. Stattdessen darf die Farbe dezent und neutral gewählt werden. Eine solche Forderung wäre zudem unwirksam, da der Vermieter keine Vorgabe dazu machen darf, in welcher Farbe die Mieter die Wände streichen sollen – solange die Wohnung farblich neutral ist.

Falls die Klausel also besagt: „Der Mieter hat die Wohnung bei Auszug in einem hellen, neutralen Farbton zu streichen“, ist dies rechtmäßig. Sollte dagegen verlangt werden, dass die Wohnung „grundsätzlich weiß gestrichen“ werden muss, ist dies ungültig und kann nicht durchgesetzt werden.

Außerdem ist zu beachten: Wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass lediglich Handwerker die Arbeiten vornehmen dürfen, ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel ungültig. Dies hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen bestätigt. Der Mieter darf also nicht verpflichtet werden, eine professionelle Renovierung durchzuführen, wenn er dies nicht möchte. Stattdessen hat der Vermieter die Pflicht, ggf. die Arbeiten selbst in Auftrag zu geben.

Abnahme der Wohnung: Was muss der Mieter beachten?

Die Abnahme der Wohnung ist ein entscheidender Schritt im Mietende. Der Mieter hat ein Recht auf eine fachgerechte, gerechte und nachvollziehbare Abnahme. Dabei müssen mehrere Punkte beachtet werden:

Die Wohnung muss besenrein und geräumt sein.
Alle Möbel, Einbauten und Gegenstände, die zur Mietsache gehören, müssen an Ort und Stelle sein.
Alle Schäden, die durch Verschulden des Mieters entstanden sind, müssen behoben sein.
Besondere Arbeiten wie das Streichen oder Tapezieren müssen nachgewiesen werden, wenn sie im Vertrag geregelt sind.

Besonders wichtig ist: Der Mieter muss der Abnahme nicht zustimmen. Allerdings sollte er die Abnahme grundsätzlich anfordern. Ohne Abnahme kann der Vermieter später die Kaution nicht zurückzahlen, weil kein Nachweis für die Rückgabe besteht. Außerdem kann es zu Streitigkeiten kommen, wenn der Vermieter behauptet, die Wohnung sei nicht ordnungsgemäß übergeben worden.

Es ist ratsam, die Abnahme schriftlich zu dokumentieren. Dazu gehört eine Übersicht über den Zustand der Wohnung, Fotos und ggf. eine schriftliche Bestätigung durch den Vermieter. Sollte es Mängel geben, muss der Mieter diese innerhalb von sieben Tagen geltend machen. Andernfalls gilt der Zustand als bestätigt.

Was tun, wenn die Wohnung überaltert ist?

In manchen Fällen ist die Wohnung in einem schlechten Zustand, der eine umfassende Instandsetzung erfordert. In solchen Fällen können Mieter nach der Kündigung keine Schönheitsreparaturen mehr vornehmen – insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter die Instandhaltung nicht leistet. Laut Quelle [7] reicht in solchen Fällen eine Besenreinigung und ordnungsgemäße Rückgabe aus. Es ist kein Anhaltspunkt dafür, dass der Mieter die Wohnung neu streichen muss.

Der Grund: Wenn die Wohnung überaltert ist und der Vermieter den Instandhaltungsbedarf nicht geltend macht, kann er später nicht auf eine Renovierung verweisen. Der Mieter ist somit nicht verpflichtet, aufzuräumen, wenn die Instandhaltung dem Vermieter obliegt. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung über 20 Jahre alt ist und die Wände bereits stark abgenutzt sind.

In solchen Fällen ist es sinnvoll, vor der Rückgabe eine Vorabnahme zu vereinbaren. So kann der Zustand der Wohnung dokumentiert werden, und es entsteht keine Fehleinschätzung durch den Vermieter. Der Mieter hat das Recht, die Abnahme zu beantragen – er muss ihr aber nicht zustimmen. Allerdings ist eine einvernehmliche Abnahme ratsam, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Fazit

Die gängige Annahme, dass Mieter bei Auszug zwangsläufig die Wohnung streichen oder renovieren müssen, ist eine Missdeutung des Mietrechts. Tatsächlich ist die gesetzliche Grundlage im BGB verankert: Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietwohnung in einem mietvertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Mieter hingegen müssen lediglich die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben – also sauber, geräumt und frei von Schäden, die nicht durch Normalnutzung entstanden sind.

Die sogenannte Schönheitsreparatur ist somit keine allgemeine Pflicht, sondern lediglich eine Verpflichtung, die im Mietvertrag geregelt sein muss. Ohne solche Klausel ist das Unterlassen der Renovierung rechtmäßig. Besonders wichtig ist zudem, dass die Forderung, die Wohnung „weiß“ zu streichen, seit 2024 entfallen ist. Stattdessen darf die Farbe dezent und neutral gewählt werden. Eine Farbe, die auffällt, ist nicht erlaubt.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Mieter haben bei der Rückgabe der Wohnung kein Recht auf Renovierung zu leisten – außer im Mietvertrag steht etwas anderes. Sie müssen lediglich sicherstellen, dass die Wohnung sauber, geräumt und frei von Schäden ist, die sie selbst verursacht haben. Bei Streitfällen ist eine fachgerechte Dokumentation und ggf. eine Vorabnahme ratsam, um Missverständnisse zu vermeiden.