Einführung
Die Frage, ob Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses verpflichtet sind, ihre Wohnung zu renovieren, ist eine der zentralen Streitthemen im Mietrecht. Besonders häufig taucht diese Frage auf, wenn die Mietsache zum Zeitpunkt des Einzugs in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde. In solchen Fällen stellt sich vielen Mieter:innen die berechtigte Frage: „Muss ich beim Auszug renovieren, wenn ich die Wohnung nicht renoviert übernommen habe?“ Die Antwort ist im Allgemeinen nein – insbesondere dann, wenn keine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag besteht. Dieser Artikel klärt umfassend und fundiert auf Basis aktueller Rechtsprechung und geltender Vorschriften die rechtlichen Grundlagen ab, wann eine Renovierungspflicht besteht, wann nicht, welche Arten von Schönheitsreparaturen überhaupt gemeint sind und welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind. Die Kernaussage lautet: Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als sie ihm beim Einzug übergeben wurde. Besonderes Augenmerk gilt dabei dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2018, das die Rechte der Mieter entscheidend stärkt.
Rechtsgrundlage: Was legt das Mietrecht fest?
Im deutschen Mietrecht gilt die sogenannte Instandhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem baulich einwandfreien Zustand zu erhalten und notwendige Instandsetzungsarbeiten durchzuführen. Diese Pflicht umfasst den Erhalt der baulichen Bestandteile wie Dach, Fassade, Heizungsanlage, Sanitäreinrichtungen usw. Sie umfasst jedoch keine Pflicht des Mieters, die Wohnung bei Auszug in einem „optisch besseren“ Zustand als beim Einzug zurückzugeben. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters schließt die Pflicht des Mieters zur Rückgabe in einem reinen, aber nicht unbedingt renovierten Zustand ein. Der Mieter muss lediglich die Wohnung besenrein räumen, d. h. sämtlichen Haushaltsmüll, persönliche Gegenstände und Ablagerungen entfernen. Eine grundsätzliche Pflicht zur Rückgabe in einem renovierten Zustand besteht demnach nicht – insbesondere dann nicht, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs bereits in einem unrenovierten Zustand war.
Der zentrale Grundsatz: Keine Benachteiligung des Mieters
Ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22. August 2018 (Az. VIII ZR 277/16) hat die Rechtslage eindeutig geklärt. Danach ist es unzulässig, dem Mieter eine Renovierungspflicht aufzuerlegen, wenn die Wohnung beim Einzug unrenoviert war, und insbesondere dann, wenn der Vermieter hierfür keine angemessene Entschädigung gewährt. Der BGH begründet dies mit der Benachteiligung des Mieters: „Die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und die Folge, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat, ist unangemessen.“ Dieses Urteil ist entscheidend, da es die Rechte des Mieters gegenüber dem Vermieter stärkt und die Willkür des Vermieters bei der Erhebung von Renovierungskosten ausschließt. Es ist somit kein Rechtsgrund, dass ein Mieter, der eine Wohnung in einem unrenovierten Zustand bezogen hat, nach der Mietzeit erneut renovieren muss.
Wann gelten Schönheitsreparaturen als notwendig?
Schönheitsreparaturen sind jene Maßnahmen, die der optischen Aufwertung der Wohnung dienen und zu einem besseren Erscheinungsbild beitragen. Dazu zählen beispielsweise: - Streichen der Wände und Decken, - Tapezieren von Wänden, - Anstreichen von Fußböden, Treppenläufen oder Treppenabschlüssen, - Anstreichen von Heizkörpern und Heizrohren, - Instandsetzen von Türen (Innen- und Außentüren), - Beseitigen von Nagel- oder Bohrlöchern in Wänden.
Diese Arbeiten gel gelten als geringfügig und dienen der Instandhaltung des optischen Eindrucks. Sie gel gelten als notwendig, wenn tatsächlich Anlass zur Instandhaltung besteht, also beispielsweise Abnutzungserscheinungen vorliegen. Allerdings ist zu beachten: Die Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich nicht auf den kompletten Erhalt der gesamten Wohnung, sondern lediglich auf die bauliche Stabilität und die Funktionstüchtigkeit. Optische Beeinträchtigungen wie abgeblätterte Farbe oder abgenutzte Fliesen gel gelten als Verschleißerscheinungen, die bei ordnungsgemäßem Verhalten der Mieterin entstehen können.
Was ist mit der sogenannten „Endrenovierung“?
Die sogenannte Endrenovierung, also die umfassende Instandsetzung der gesamten Wohnung beim Auszug, ist ein Begriff, der in der Praxis häufig missverstanden wird. Tatsächlich ist eine umfassende Renovierung bei Auszug nicht zwingend notwendig, wenn keine Verschleißerscheinungen vorliegen. Nach den geltenden Rechtsvorschriften muss die Mieterin lediglich die Wohnung so räumen, dass sie für eine weitere Vermietung nutzbar ist. Sie muss also weder die Wände streichen noch Fußböden neu verlegen lassen – insbesondere dann nicht, wenn sie die Wohnung beim Einzug in einem unrenovierten Zustand übernommen hat.
Ein typischer Fall: Die Mieterin zog 2020 in eine Wohnung ein, die nur mit weißer Farbe an den Wänden versehen war. Sie nutzte die Wohnung bis 2024, ohne dass es zu sichtbaren Schäden kam. Beim Auszug 2024 ist die Wohnung optisch zwar abgenutzt, aber es fehlen signifikante Verschleißerscheinungen. In diesem Fall ist weder eine Renovierung der Wände noch eine Neuverlegung des Bodens notwendig. Der Vermieter kann weder auf die fachliche Qualität der Instandhaltung, noch auf die sogenannte „optische Neuausstattung“ des Raums pochen.
Was ist mit bunt gestrichenen Wänden?
Besonders umstritten ist die Frage, ob eine Mieterin, die ihre Wohnung bunt gestrichen hat, verpflichtet ist, diese Farbe vor Auszug wieder zu entfernen. Die Rechtslage hierzu ist klar: Obwohl im Mietvertrag keine ausdrückliche Pflicht zur Rückführung in neutralen Farbton steht, müssen bunt gestrichene Wände vor Auszug wieder in einer neutralen Farbe gestrichen werden, insbesondere wenn dies der allgemeinen Erwartungshaltung entspricht. Eine Mieterin darf also nicht die gesamte Wohnung in grellen Farben streichen und dann beim Auszug mit dem Hinweis „das ist doch nur ein Farbwechsel“ die Rückgabe verweigern. Die Farbgestaltung muss im Sinne der Mietsache dem allgemeinen Gebrauch entsprechen. Eine farblich aufgehellte oder aufgehellte Wohnung ist für die Vermietung attraktiver. Daher ist eine Rückführung in neutrale Farben (z. B. Weiß, Grau, Beige) grundsätzlich notwendig, wenn die Farbe die Mietsache beeinträchtigt oder das Erscheinungsbild nachhaltig verändert hat.
Welche Klauseln im Mietvertrag gel gelten als unwirksam?
Viele Mietverträge enthalten sogenannte „Schönheitsreparaturklauseln“, die dem Mieter eine Pflicht zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten auferlegen. Diese Klauseln gel gelten jedoch nur dann als rechtmäßig, wenn sie im Einklang mit den allgemeinen Vertragsbestimmungen stehen und die Belange beider Vertragsparteien ausgewogen berücksichtigen. Nach geltendem Recht gel gelten folgende Arten von Klauseln als unwirksam:
Starre Renovierungsfristen: Der Vertrag verpflichtet den Mieter, alle drei Jahre die Wände zu streichen oder die Fußböden neu zu verlegen. Solche Verpflichtungen sind unwirksam, da sie unabhängig vom tatsächlichen Verschleißbestand gel gel gel gelten. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht nur, wenn tatsächlich Bedarf besteht.
Vorab-Verpflichtung bei unrenovierter Wohnung: Ist die Wohnung beim Einzug unrenoviert, und soll der Mieter sie dennoch beim Auszug renovieren, ist dies nach dem Urteil des BGH aus dem Jahr 2018 unzulässig, da dies zu einer Benachteiligung führen würde. Der Mieter darf nicht gezwungen werden, eine Maßnahme zu leisten, die der Vermieter nicht erledigt hat.
Verpflichtung zur Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen: Eine Klausel, die ausschließlich die Inanspruchnahme von Fachbetrieben vorschreibt, ist unwirksam. Der Mieter darf selbst entscheiden, ob er die Arbeiten eigenhändig erledigt oder einen Handwerker beauftragt. Eine solche Pflicht ist mit dem Recht auf freie Berufswahl und der Rechtsanwaltsverordnung (RVG) nicht vereinbar.
Kalkulationsvorbehalte für anteilige Kosten: Verpflichtet der Vertrag den Mieter, beispielsweise jährlich 20 Prozent der Gesamtkosten zu tragen, bis zur vollständigen Abwicklung, und endet die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit, ist diese Regelung unwirksam. Die Kostenabwicklung muss nach dem tatsächlich entstandenen Aufwand erfolgen, nicht nach einem festen Soll-Modell.
Verpflichtung zur Rückgabe in einem „optisch besseren“ Zustand: Sollte im Vertrag verlangt werden, dass die Wohnung bei Auszug „in einem neuen Zustand“ zurückgegeben werden muss, ist dies unwirksam. Es ist nicht zulässig, dass ein Mieter eine Wohnung in einen Zustand versetzt, der der seines Vermieters übertrifft.
Was tun, wenn der Vermieter dennoch eine Renovierung verlangt?
Sollte der Vermieter dennoch eine umfassende Renovierung verlangen, obwohl die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, steht dem Mieter ein Rechtsanspruch auf Rückzahlung der entstandenen Kosten zu, falls er die Maßnahmen durchgeführt hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Renovierung auf Grundlage einer unwirksamen Klausel erfolgt ist. Die Kosten müssen vom Vermieter getragen werden. Dabei gilt: Der Mieter hat Anspruch auf Ersatz der Materialkosten, der Kosten für ggf. gehilfene Helfer und auf Ausgleich der dafür verwendeten Arbeitszeit. Die Zahlung kann auf Grundlage einer Rechnung, einer entsprechenden Bezahlung oder eines Gutachtens durch einen Sachverständigen erfolgen. Bei Streitfällen empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt einzuschalten.
Praxisempfehlungen für Mieter: Was tun vor Auszug?
Um Mieter:innen die Planung und die Kostenkalkulation zu erleichtern, hier eine Checkliste für die Vorbereitung auf den Auszug:
- Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf Schönheitsreparaturklauseln. Achten Sie dabei insbesondere auf feste Fristen, Verpflichtungen zur Inanspruchnahme von Handwerkern oder auf Kalkulationsvorbehalte.
- Führen Sie eine Zustandsaufnahme durch. Machen Sie Fotos oder Videos von der Wohnung, insbesondere von Wänden, Böden, Türen und Fenstern. Diese dienen als Nachweis für den Zustand zum Zeitpunkt des Einzugs.
- Stellen Sie sicher, dass keine farblichen Veränderungen bestehen. Bunte Wände müssen vor Auszug in eine neutrale Farbe zurückverwandelt werden.
- Entfernen Sie alle Einbauten, die Sie selbst angebracht haben. Dazu zählen beispielsweise Regale, Einbauküchen, Türen oder Bodenbeläge, die Sie selbst verlegt haben. Diese müssen Sie in der Regel selbst entfernen und mitnehmen.
- Bilden Sie eine Abschlagsrechnung. Falls Sie Arbeiten durchführen, die Sie nachweisen können, z. B. Tapezieren oder Streichen, legen Sie eine detaillierte Rechnung an, die Sie ggf. beim Vermieter geltend machen können.
- Bitten Sie den Vermieter um Bestätigung des Zustands. Eine schriftliche Bestätigung durch den Vermieter, dass die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben wurde, schützt Sie im Falle von Streitfällen.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich feststellen: Wenn Sie eine Wohnung nicht renoviert übernommen haben, besteht keine allgemeine Pflicht, diese beim Auszug zu renovieren. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 BGB umfasst weder die Verpflichtung zur Renovierung noch die Pflicht, den Mieter zur Rückgabe in einem besseren Zustand zu verpflichten. Besonders kritisch ist die Rechtslage, wenn der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel verpflichtet werden soll, eine Wohnung zu renovieren, die er in einem unrenovierten Zustand bezogen hat. Das Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2018 hat hierfür endgültige Klarheit geschaffen. In solchen Fällen hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der entstandenen Kosten, einschließlich Material- und Arbeitskosten. Es ist daher ratsam, den Mietvertrag sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, wenn der Vermieter trotzdem eine Renovierung verlangt. Letztendlich gilt: Der Mieter ist nicht verpflichtet, für eine bessere Wohnung als beim Einzug zu sorgen. Die Pflicht zur Rückgabe in einem nutzbaren Zustand ist ausreichend – und das reicht aus, um die meisten Streitfälle zu vermeiden.