Die Vermietung einer Eigentumswohnung ist eine etablierte Form der Kapitalanlage, die insbesondere in gefragten Lagen hohe Mieteinnahmen und Potenzial zur Wertsteigerung bietet. Besonders in wirtschaftsstarken Regionen, aber auch in wachstumsstarken Umlandgebieten von Ballungsräumen, ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Für Eigentümer, die eine bestehende Immobilie vermieten oder eine neue Mietwohnung erwerben und nutzen möchten, stellt sich die Frage, wie die Wohnung am besten auf den Mietermarkt gebracht werden kann – insbesondere, ob eine fachmännische Instandsetzung und Renovierung sinnvoll ist. Die Quellen liefern umfangreiches Hintergrundwissen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen, den betriebswirtschaftlichen Überlegungen und der strategischen Planung einer Mietwohnung.
In diesem Artikel wird dargestellt, wann und warum eine Renovierung sinnvoll ist, welche Rechte und Pflichten sich aus dem Mietrechtsrahmen ergeben, wie Mietpreis und Mietanmietung beeinflusst werden können und warum eine gezielte Vorgehensweise bei der Vermietung von besonderer Bedeutung ist. Die Quellen liefern ausreichend Informationen, um einen umfassenden Leitfaden zu erstellen, der sowohl für Heimwerker als auch für Vermieter mit geringen baulichen Vorkenntnissen von Nutzen ist.
Rechtsgrundlage: Was ist mit „unrenoviert“ und „renoviert“ gemeint?
Die rechtliche Einordnung einer Wohnung als „renoviert“ oder „nicht renoviert“ hat erhebliche Auswirkungen auf die Pflichten und Rechte von Vermieter und Mieter. Nach deutschem Mietrechtsrecht (§ 535 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der die ordnungsgemäße Miennutzung erlaubt – also grundsätzlich in einem bewohnbaren Zustand. Diese sogenannte Instandhaltungspflicht trifft den Vermieter, soweit im Mietvertrag keine ausdrückliche Übertragung der sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter erfolgt.
In der Praxis bedeutet das: Ist eine Wohnung im Sinne der gesetzlichen Regelung „bewohnbar“, dann ist eine Neuerrichtung oder umfassende Sanierung nicht notwendig. Allerdings kann eine Wohnung, die nach 20 Jahren an den Mieter übergeben wird, bei fehlender Vereinbarung im Mietvertrag dennoch in einem Zustand sein, der als „abgerockt“ bezeichnet werden kann – also durchgeblutete Böden, abgenutzte Decken, farblich auffällige Wandgestaltung oder abgenutzte Sanitäranlagen. In einem solchen Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung im selben Zustand zurückzugeben, wenn er beispielsweise nach 20 Jahren auszieht. Dieses Recht ergibt sich aus der Tatsache, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Instandhaltungspflicht nicht an die Mieterin oder den Mieter abwälzen darf, wenn im Vertrag keine ausdrückliche Vereinbarung über die Übertragung solcher Leistungen besteht.
Ein Fallbeispiel aus den Quellen verdeutlicht dies: Ein Mieter hatte eine Wohnung in einem Zustand übernommen, der als „unrenoviert“ gelten kann. Er hatte die Wände in auffälligen, kräftigen Farben gestrichen – Rot, Lila, Gelb, Grün. Später wurde nachgewiesen, dass er die Wohnung im gleichen Zustand zurückgegeben hatte. Er hat dies durch eine Erklärung über den Mieterverein wirksam bestätigt. Diese Bestätigung ist entscheidend: Er hatte keinerlei Verpflichtung, die Farbgestaltung zu ändern oder die Wände neu zu streichen, da die Wohnung im Zustand der Übergabe „unrenoviert“ war. Die Rechtslage ist damit klar: Ohne ausdrückliche Verpflichtung im Mietvertrag ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung in einem „zivilen“ Zustand zu verlassen.
Somit ist es für den Vermieter von Bedeutung, ob er die Wohnung als „renoviert“ oder „nicht renoviert“ überträgt. Die Entscheidung beeinflusst die nachträgliche Abwicklung der Rückgabe. Ist eine Wohnung als „renoviert“ zu verstehen, dann kann der Vermieter bei einer späteren Rückgabe auf Schönheitsreparaturen, die durch den Mieter zu leisten sind, verweisen. Ist dagegen keine solche Vereinbarung getroffen worden, dann ist der Vermieter in der Pflicht, etwaige Schäden an Wand, Boden oder Decke zu tragen, die im Laufe der Jahre entstanden sind.
Die Bedeutung der Instandhaltungspflicht und der Einfluss von Mietverträgen
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters ist eine zentrale Säule des Mietrechts. Nach § 535 BGB muss die Mietsache in einem Zustand erhalten werden, der die ordnungsgemäße Nutzung ermöglicht. Diese Verpflichtung ist unabhängig von der Länge der Mietzeit und gilt auch für den Erhalt von Böden, Decken, Fenstern, Türen, Heizungsanlagen und Sanitäranlagen. Ist beispielsweise eine Fußbodenheizung defekt, muss der Vermieter die Reparatur vornehmen, es sei denn, der Schaden sei auf fahrlässiges Verhalten des Mieters zurückzuführen.
Allerdings wird oft übersehen, dass diese Instandhaltungspflicht zwar grundsätzlich besteht, der Mieter aber über eine ausdrückliche Vertragsklausel in den Genuss der sogenannten Schönheitsreparaturen gelangen kann. In solchen Fällen übernimmt der Mieter die Kosten für regelmäßige Reparaturen wie Farbanstrich an Wänden, Tapezieren von Böden, Reparaturen an Fenstern oder Türen, die als „optische Instandhaltung“ gelten. Diese Regelung ist jedoch nur dann wirksam, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich benannt ist. Ohne solche Klausel verbleibt die Instandhaltungspflicht bei der Vermieterin oder dem Vermieter.
In der Praxis führt dies dazu, dass Vermieter, die keine ausdrückliche Verpflichtung des Mieters in den Mietvertrag aufnehmen, die Kosten für etwaige Maßnahmen zur Erhaltung des optischen Erscheinungsbildes tragen müssen. Das gilt insbesondere, wenn die Wohnung nach mehreren Jahren Mietschaft in einem abgenutzten Zustand zurückgegeben wird. In einem solchen Fall hat der Mieter kein Recht darauf, dass der Vermieter die Kosten übernimmt, wenn die Wohnung vorher als „renoviert“ übergeben wurde. Denn dann gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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