Einführung
Die Frage, ob ein Mieter eine Wohnung, die er im unrenovierten Zustand bezogen hat, beim Auszug erneut streichen muss, ist von zentraler Bedeutung für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) aus den Jahren 2015 und 2018 ist die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug von der Art der Wohnung beim Einzug abhängig. Ist die Wohnung bei Bezug unrenoviert, also ohne sichtbare Instandsetzungsarbeiten wie Streichen oder Verlegen von Bodenbelägen, dann fehlt die rechtliche Grundlage für eine Rückgabe in einem renovierten Zustand. Dieser Artikel beleuchtet die gesetzlichen Grundlagen, die Auswirkungen von Mietverträgen, die Bedeutung von Renovierungsfristen und die Rechte von Mieter und Vermieter im Falle einer unrenovierten Übernahme. Die Analyse basiert ausschließlich auf den bereitgestellten Quellen und setzt auf eine klare, sachliche Darstellung der aktuellen Rechtslage im Mietrecht.
Rechtslage zur Renovierungspflicht bei unrenovierter Übernahme
Die zentrale Erkenntnis aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist, dass Mieter, die eine Wohnung im unrenovierten Zustand beziehen, grundsätzlich weder während der Mietzeit noch beim Auszug zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Dieses Urteil aus dem Jahr 2015 (Az. VIII ZR 185/14) stellt eine bedeutende „Rechtsprechungswende“ dar und sichert die Rechte der Mieter deutlich ab. Nach dieser Rechtsprechung kann eine Wohnung, die der Mieter in einem Zustand übernimmt, der den Gesamteindruck einer nicht renovierten Wohnung vermittelt – also beispielsweise mit alten Wänden, abgenutzten Fußböden oder fehlenden Deckenverkleidungen – grundsätzlich in diesem Zustand zurückgegeben werden. Die Verpflichtung zur Rückgabe in einem neuwertigen Zustand entfällt, solange der Mieter den Zustand der Wohnung bei Einzug nicht verschlechtert hat.
Ein weiteres Urteil des BGH aus dem Jahr 2018 (Az. VIII ZR 277/16) bestätigt diese Position. Der Gerichtshof betont, dass die Verpflichtung zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters, die durch eine Klausel im Mietvertrag verlangt werden könnte, als unangemessene Benachteiligung des Mieters gilt. Insbesondere, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses bereits in einem schlechten Zustand war, wäre eine solche Verpflichtung unzumutbar. Denn der Mieter müsste gegebenenfalls die Wohnung sogar in einem besseren Zustand zurückgeben, als sie ihm selbst beim Einzug übergeben wurde. Dieses Urteil schützt den Mieter vor der Verpflichtung, die Sanierungsarbeiten des Vormieters nachzuholen, insbesondere wenn kein angemessener finanzieller Ausgleich erfolgt ist.
Diese Rechtsprechung gilt unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine ausdrückliche Renovierungsklausel enthalten ist. Solche Vertragsklauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, gelten als unwirksam, wenn die Wohnung beim Bezug unrenoviert war. Die Kürze der Mietzeit spielt dabei keine Rolle. Auch ein Auszug nach einem Jahr Mietverhältnis stellt für den Mieter keine Verpflichtung zur Kostenübernahme für Renovierungsarbeiten dar, die aufgrund einer solchen Klausel entstehen würden.
Bedeutung von Mietverträgen und Renovierungsklauseln
Obwohl die Rechtsprechung des BGH klarstellt, dass die Rückgabe einer unrenovierten Wohnung im selben Zustand keine Pflicht des Mieters darstellt, bleibt die Frage der Vertragsinhalte zentral für die Rechtslage. Mietverträge enthalten oft Klauseln zur sogenannten Schönheitsreparatur, die nach dem Mietrecht einen allgemeinen Begriff für Instandsetzungsarbeiten bezeichnet, die der Mieter in der Regel während der Mietzeit vornehmen soll. Die gängigste Form solcher Vertragsklauseln ist die Angabe von Renovierungsintervallen, wie beispielsweise alle drei Jahre für Küche und Bad, alle fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume und alle sieben Jahre für Nebenräume wie Abstellkammern.
Trotz dieser Fristenangaben ist eine solche Verpflichtung bei unrenovierter Übernahme nicht anwendbar. Nach der Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2015 ist eine solche Vertragsklausel unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Insbesondere wenn die Wohnung beim Einzug bereits mangelhafte Zustände aufwies, wäre eine solche Verpflichtung für den Mieter nicht zumutbar. Die Rechtsprechung betont, dass der Mieter nicht dafür haften darf, dass der Vermieter die Immobilie nicht vor Vermietung instandgesetzt hat.
Ein weiterer Punkt ist die sogenannte Quotenklausel, die in einigen Mietverträgen vorkommt und vorsieht, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen muss, wenn er vor Ablauf der vorgesehenen Renovierungsfrist auszieht. Zum Beispiel müsste ein Mieter, der nach einem Jahr auszieht, 20 Prozent der Kosten für die Wohnräume und 30 Prozent für die Küche zahlen. Diese Art der Kostenverteilung ist nach dem Urteil des BGH vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 242/13) ebenfalls unwirksam. Grund hierfür ist, dass solche Klauseln den Mieter unverhältnismäßig belasten, da die genaue Belastung bei Vertragsabschluss nicht abzuschätzen sei. Zudem sei es nicht möglich, die anteiligen Kosten zuverlässig zu ermitteln.
Es ist daher ratsam, bei Abschluss eines Mietvertrags auf solche Klauseln zu achten. Sollte eine solche Klausel im Vertrag enthalten sein, kann der Mieter dagegen Widerspruch einlegen. Sollte er dennoch die Arbeiten durchführen lassen, hat dies die Folge, dass er im Falle einer unzulässigen Verpflichtung Anspruch auf Rückzahlung der Kosten hat.
Farbgestaltung und Renovierungspflichten bei unrenovierten Wohnungen
Eine besondere Herausforderung für Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen, entsteht bei der Gestaltung der Innenwände. Hierbei ist zu unterscheiden, ob die Wohnung beim Einzug bereits eine Farbgestaltung aufwies oder ob der Mieter die Wände selbst gestrichen hat. Ist die Wohnung unrenoviert, dann besteht grundsätzlich keine Verpflichtung, die Wände in eine bestimmte Farbe zu streichen. Der Zustand der Wohnung beim Einzug ist entscheidend: Wenn die Wände beispielsweise grau, gelblich oder stark abgenutzt waren, reicht es aus, diese in einem neutralen Zustand zu belassen.
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Wenn der Mieter selbst die Wände in einer auffälligen Farbe gestrichen hat – beispielsweise grellblau oder gelb – dann ist er verpflichtet, diese Farbe vor dem Auszug in eine neutrale Farbe zu überstreichen. Die Verpflichtung entsteht hierbei nicht aus einer allgemeinen Renovierungspflicht, sondern aus der Pflicht, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Dieses Urteil ist eine Ausweitung der sogenannten „Wiederherstellungspflicht“. Sie besagt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung in den Zustand zu bringen, der ihr beim Einzug zustand, außer es bestehen Mängel, die der Mieter selbst herbeigeführt hat. Eine solche Verpflichtung entsteht also nicht, wenn die Wohnung bereits im Farbton blau war. Sie entsteht hingegen, wenn der Mieter die Farbe geändert hat, um beispielsweise ein persönliches Ambiente zu gestalten.
Die genaue Ausführung der Überstrichung ist dabei nicht streng vorgeschrieben. Allerdings sollte die Farbe neutral und unauffällig sein, um Missverständnisse mit dem Vermieter zu vermeiden. Eine überschaubare Fläche, die beispielsweise mit einem Farbton wie Weiß oder Hellgrau überstrichen wurde, reicht in der Regel aus. Die Verwendung von Farbtönen, die von der ursprünglichen Farbe abweichen, kann als Veränderung des Mietgegenstands gel gelten und zu Streit führen.
Für den Mieter empfiehlt es sich, vor der Durchführung solcher Arbeiten den Vermieter zu informieren oder ggf. eine schriftliche Bestätigung einzuholen, um späteren Streit zu vermeiden. Ist die Farbänderung lediglich eine Maßnahme zur optischen Aufwertung der Wohnung, ohne dass ein Mangel entsteht, ist dies in der Regel zulässig. Allerdings kann der Vermieter im Falle einer Überstrichung auf Antrag die Rückstellung der ursprünglichen Farbe verlangen, sofern dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich untersagt ist.
Rechte und Pflichten bei der Rückgabe der Wohnung
Die Rückgabe einer Wohnung im selben Zustand, in dem sie dem Mieter übergeben wurde, ist die zentrale Regelung, die aus der Rechtsprechung des BGH hervorgeht. Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei Auszug weder eine Instandsetzung der Innenflächen noch die Beseitigung von Gebrauchsspuren vornehmen müssen, solange sie die Wohnung weder beschädigt noch in einen schlechteren Zustand zurückgegeben haben. Die Hauptaufgabe des Mieters beschränkt sich somit auf die Pflege der Immobilie während der Mietzeit. Eine ausführliche Reinigung der Räume, das Beseitigen von Schmutz, Müll und persönlichen Gegenständen reicht aus, um die Pflicht zur Räumung zu erfüllen.
Allerdings gibt es Ausnahmen, die die Verpflichtung des Mieters einschränken. Ist beispielsweise durch den Mieter ein Schaden entstanden – beispielsweise eine durch Feuchtigkeit entstandene Schimmelbildung oder eine beschädigte Fußbodenplatte – dann haftet der Mieter nach den Vorschriften des Schadensersatzrechts. In diesem Fall ist er verpflichtet, den Schaden zu beseitigen oder ggf. die Kosten zu tragen. Die Verpflichtung entsteht also nicht aus der allgemeinen Schönheitsreparaturpflicht, sondern aus der Pflicht zur Schadensersetzungsleistung.
Für Mieter, die dennoch Renovierungsarbeiten durchführen lassen, besteht ein Anspruch auf Rückvergütung der Kosten, sofern dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt ist. Laut den Quellen ist dies der Fall, wenn die Arbeiten aufgrund einer im Vertrag enthaltenen Renovierungsklausel durchgeführt wurden, aber nachträglich festgestellt wird, dass sie gar nicht notwendig waren. In diesem Fall hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der entstandenen Kosten. Allerdings ist hierfür eine Frist einzuhalten: Der Anspruch muss innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Ist die Frist abgelaufen, greift die Verjährung, und der Anspruch erlischt.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Beweislast. Sollte es zu einem Streit kommen, muss der Mieter nachweisen, dass die Wohnung beim Einzug tatsächlich unrenoviert war. Dazu eignen sich insbesondere Nachweise wie Fotos oder Videos, die den Zustand der Wohnung beim Einzug dokumentieren. Auch Zeugenaussagen von Helfern oder Handwerker können als Beweismittel dienen, wenn die Dokumentation fehlt. Sollte der Vermieter dagegen den Nachweis führen, dass eine Renovierungspflicht bestand, muss er dies ebenfalls nachweisen. Ohne entsprechende Unterlagen ist ein solcher Anspruch unwirksam.
Praktische Empfehlungen für Mieter und Vermieter
Für Mieter, die eine unrenovierte Wohnung beziehen, ist es ratsam, frühzeitig Vorsorge zu treffen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Zunächst sollte der Zustand der Wohnung beim Einzug gründlich dokumentiert werden. Dazu gehören insbesondere Aufnahmen der Innenflächen, Böden, Wände und Türen. Besonders auffällige Mängel wie Risse, Farbverfärbungen oder Bodenbeläge sollten sichtbar gemacht werden. Diese Dokumentation dient als Nachweis für den Zustand der Wohnung und schützt den Mieter bei Rückgabe.
Sollten Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, empfiehlt es sich, entweder den Vermieter zu informieren oder ggf. eine schriftliche Bestätigung einzuholen. Dies dient dem Schutz beider Parteien. Einige Vermieter gewähren beispielsweise einen Zuschuss für die Kosten, wenn die Arbeiten sachgerecht durchgeführt werden. Ohne schriftliche Vereinbarung entsteht jedoch kein Anspruch auf Zuschuss.
Für Vermieter ist es ratsam, bei der Vermietung einer Wohnung klarzustellen, ob eine Renovierung vorgesehen ist oder ob die Wohnung im unrenovierten Zustand vermietet wird. Eine klare Vereinbarung im Mietvertrag kann Missverständnisse vermeiden. Zudem sollte der Vermieter den Zustand der Wohnung beim Bezug dokumentieren, um späteren Ansprüchen entgegenzuwirken. Ist beispielsweise eine Renovierung vorgesehen, sollte dies im Vertrag ausdrücklich geregelt werden.
Für Mieter, die sich für eine Eigenleistung entscheiden, besteht ein weiterer Vorteil: Die Kostenersparnis. Da die Renovierung nicht verpflichtend ist, kann der Mieter frei entscheiden, ob er die Arbeiten selbst erledigt oder einen Handwerker beauftragt. Ist die Miete im Verhältnis zu den Markpreisen günstig, kann eine Eigenleistung sinnvoll sein. Allerdings sollte der Mieter sicherstellen, dass die Arbeiten sachgerecht durchgeführt werden, um spätere Rückstände zu vermeiden.
Fazit
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die Rechte der Mieter erheblich gestärkt. Insbesondere bei der Übernahme einer unrenovierten Wohnung besteht keine Pflicht, die Wohnung beim Auszug erneut zu streichen. Diese Rechtslage gilt unabhängig von den in Mietverträgen enthaltenen Renovierungsklauseln oder den gängigen Renovierungsfristen. Ein Mieter, der eine Wohnung im unrenovierten Zustand bezieht, muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen, sofern er die Wohnung nicht durch fahrlässiges Verhalten beschädigt oder in einen schlechteren Zustand gebracht hat. Die Verpflichtung entsteht lediglich, wenn der Mieter die Farbe der Wände geändert hat – in diesem Fall ist eine Rückführung in eine neutrale Farbe notwendig, um den ursprünglichen Zustand herzustellen.
Besondere Bedeutung hat zudem die Dokumentation des Zustands der Wohnung beim Einzug. Sie dient als wirksamer Nachweis im Falle eines Streits. Sollten Mieter dennoch Renovierungsarbeiten vornehmen, die nicht notwendig waren, besteht Anspruch auf Rückvergütung der Kosten, sofern innerhalb der gesetzlichen Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses der Anspruch geltend gemacht wird. Die Rechtslage ist somit klar: Mieter von unrenovierten Wohnungen sind im Alltag geschützt und haben Anspruch auf eine rechtmäßige Rückgabe der Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand.