Wer muss die Wohnung renovieren? Neues Urteil des BGH zu Schönheitsreparaturen im Mietrecht

Die Frage, wer bei einem Mietauszug für die Renovierung der Wohnung aufkommt, ist ein zentraler Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Insbesondere bei der Übergabe einer Mietwohnung im sogenannten "zugekündigten" Zustand, also ohne die üblichen Schönheitsreparaturen, entstehen häufig Missverständnisse und Rechtsstreitigkeiten. Im Jahr 2020 hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit mehreren wegwerfenden Urteilen eine zentrale Neuausrichtung der Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen vorgenommen. Diese Entscheidungen haben tiefgreifende Auswirkungen auf das Mietrecht in Deutschland und sichern insbesondere den Rechten des Mieters erheblich zu. Dieser Artikel beleuchtet die neuesten Rechtsansprüche und -pflichten im Bereich der Schönheitsreparaturen anhand der einschlägigen BGH-Urteile, insbesondere des Urteils des VIII. Zivilsenats vom 8. Juli 2020 (Az. VIII ZR 163/18). Die Kernaussage: Während der Vermieter grundsätzlich die Verantwortung für die Instandhaltung trägt, muss der Mieter gegebenenfalls einen angemessenen Kostenanteil tragen – aber nur im Rahmen des zumutbaren Maßes.

Die veränderte Rechtslage: Vom Mieter auf den Vermieter übertragene Pflichten

Bis vor Kurzem war es in vielen Mietverträgen üblich, dass Mieter verpflichtet waren, die Wohnung bei Auszug in einem vollständig renovierten Zustand zurückzugeben. Dieser sogenannte „Schoenheitsreparatur-Modus“ war oft in Formularklauseln geregelt, die den Mieter dazu verpflichteten, beispielsweise die Wände neu zu streichen, Bodenbeläge zu tauschen oder Tapeten zu entfernen. Diese Klauseln galten als vertraglich verbindlich und wurden oftmals auch im Falle einer kurzfristigen Mietschaft angewendet. Der BGH hat diese Rechtsprechung nunmehr grundlegend überdacht und eine Reihe von Urteilen ergangen, die die Wirksamkeit solcher Vertragsklauseln stark einschränken beziehungsweise ausschalten.

Ein zentrales Urteil des BGH vom 8. Juli 2020 (Az. VIII ZR 163/18) stellt fest, dass eine Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter grundsätzlich unwirksam ist, wenn die Wohnung zu Mietbeginn nicht renoviert, sondern lediglich in einem „zugekündigten“ Zustand übergeben wurde. Die Begründung hierfür ist folgende: Eine solche Verpflichtung führe dazu, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als sie ihm überlassen wurde. Dies sei mit dem Grundsatz der Treue und der Billigkeit (§ 242 BGB) unvereinbar. Der Mieter könne nicht verpflichtet werden, die Schäden des Vormieters zu beseitigen, die er selbst weder verursacht noch verschuldet habe.

Besonders kritisch bewertet der BGH deshalb sogenannte Endrenovierungsklauseln, die dem Mieter die Pflicht auferlegen, die Wohnung beim Auszug fachgerecht zu renovieren – egal, wie lange er die Wohnung genutzt hat oder welcher Zustand bei Bezug vorlag. Solche Formulierungen gelten als unzulässig, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Ein Beispiel dafür ist die Formulierung: „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ – diese Klausel ist nach dem Urteil des BGH unwirksam.

Was ist mit der Wohnungsübergabe im unrenovierten Zustand?

Die zentrale Neuerung der BGH-Rechtsprechung betrifft insbesondere den Umgang mit der Übertragung der Wohnungsübergabe im unrenovierten Zustand. Laut den Urteilen des BGH ist eine solche Übertragung nur dann wirksam, wenn der Mieter entweder selbst im Mietvertrag ausdrücklich auf eine solche Zustandsabweichung hingewiesen wurde und zustimmt – oder wenn ein angemessener Ausgleich gewährt wird. Andernfalls ist die gesamte Klausel zur Übertragung der Renovierungspflicht unwirksam.

Die entscheidende Frage ist: Wann gilt eine Wohnung als „unrenoviert“ übergeben? Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies der Fall, wenn der anfängliche Dekorationszustand der Wohnung – also beispielsweise der Farbton der Wände, der Zustand von Bodenbelägen, die Anzahl an Schlieren oder Schäden – derart ist, dass er den Gesamteindruck einer frisch renovierten Wohnung nicht vermittelt. Umgekehrt gilt eine Wohnung als „renoviert“, wenn etwaige Gebrauchsspuren so geringfügig sind, dass sie den Gesamteindruck einer gepflegten Wohnung nicht stören.

Ein besonders zutiefst einschneidendes Urteil des BGH besagt, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung Schönheitsreparaturen ohne Ausgleich auferlegt, unwirksam ist. Dieses Urteil hebt die bisherige Rechtsprechung auf, nach der der Mieter nach wie vor für die Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters haften konnte. Stattdessen wird nun klargestellt, dass der Vermieter die Verantwortung für die Instandhaltung tragen muss, wenn die Wohnung zu Beginn der Mietschaft nicht in einem ordentlichen Zustand war.

Die Kostenbeteiligung des Mieters: Wie hoch ist sie?

Obwohl der BGH die Übertragung der gesamten Renovierungspflicht auf den Mieter als unwirksam bezeichnet hat, geht er in seiner Rechtsprechung nicht von der völligen Befreiung des Mieters aus. Stattdessen legt der BGH fest, dass der Mieter im Sinne der Treue- und Sorgfaltspflicht (§ 242 BGB) einen angemessenen Anteil an den Kosten tragen muss, wenn die Renovierung tatsächlich notwendig ist.

Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet der Grundsatz der Treue und der Billigkeit. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Kostenbeteiligung des Mieters grundsätzlich in Höhe von 50 Prozent angemessen – sofern keine besonderen Verhältnisse vorliegen. Dies bedeutet, dass der Vermieter die andere Hälfte der Kosten tragen muss, wenn er die Renovierung durchführen lässt. Diese Regelung gilt vorbehaltlich der ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag oder gegebenenfalls einer gerichtlichen Prüfung im Streitfall.

Die Kostenbeteiligung ist dabei keine Selbstzahlerleistung, sondern ein Anspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter. Der Vermieter kann daher das sogenannte Rückbehaltsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, um die Kostenrückgewinnung durchzusetzen. Allerdings setzt dies voraus, dass der Mieter die Arbeiten nicht selbst durchführt, sondern den Vermieter zur Umsetzung der Maßnahmen auffordert.

Sollte der Vermieter hingegen die Schönheitsreparaturen verweigern, hat der Mieter das Recht, die Arbeiten eigenständig in Auftrag zu geben – unter der Bedingung, dass er zuvor einen Kostenvorschuss leistet. Er kann im Anschluss an die Durchführung die Kostenübernahme durch den Vermieter geltend machen. Um ein vorzeitiges Untergehen zu vermeiden, empfiehlt es sich, bei der Durchführung der Maßnahmen auf ein „Zug um Zug“-Verfahren zu setzen: Der Mieter hat das Recht, die Arbeiten nur dann zu veranlassen, wenn der Vermieter seinen Kostenanteil im Voraus zahlt.

Rechtsanwaltschaftliche Empfehlungen: Was tun, wenn es zu Streitigkeiten kommt?

Für sowohl Mieter als auch Vermieter ist es wichtig, die neueste Rechtslage im Blick zu behalten. Insbesondere bei der Gestaltung von Mietverträgen ist Vorsicht geboten. Die nach wie vor gebräuchlichen Formulare, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, gel gelten in vielen Fällen als unwirksam. Ein Mieter, der auf Grundlage eines solchen Vertrags eine umfassende Renovierung leistet, hat Anspruch auf Rückabwicklung der Zahlung – insbesondere dann, wenn die Wohnung zu Beginn der Mietschaft nicht renoviert war.

Ein Beispiel: Ein Mieter mietet eine Wohnung, die weder gestrichen noch tapeziert war. Der Mietvertrag enthält eine Klausel, nach der der Mieter die Wohnung beim Auszug streichen und tapezieren muss. Lässt der Vermieter die Arbeiten nicht zu, kann der Mieter die Kostenübernahme verlangen – jedoch nur im Ausmaß der angemessenen Beteiligung. Sollte der Mieter die Arbeiten selbst vornehmen, um die Kosten zu senken, muss der Vermieter den entsprechenden Anteil in Höhe von 50 Prozent zahlen.

Um rechtssicher zu agieren, wird empfohlen, die folgenden Schritte zu beachten: - Im Mietvertrag auf ausdrückliche Regelungen zur Renovierung im Sinne des BGH-Urteils zu verzichten. - Sollte eine solche Klausel vorliegen, sollte der Mieter darauf hinweisen, dass sie nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist. - Bei Streitfällen sollte der Mieter die Unterlagen sammeln – insbesondere den Mietvertrag, den Mietvertragsgesprächsvermerk und ggf. Fotos zur Zustandsabweichung zu Mietsende. - Sollte der Vermieter trotzdem Ansprüche geltend machen, ist eine Anhörung durch einen Fachanwalt ratsam.

Besonders wichtig ist auch die Dokumentation des Zustands der Wohnung zu Mietsende. Fotos, Videos oder ein schriftlicher Übergabeprotokoll mit Bezug auf den Zustand zu Beginn der Mietschaft können im Streitfall entscheidend sein. Ohne solche Nachweise ist es schwierig, nachzuweisen, dass die Wohnung zu Beginn der Mietschaft bereits in einem schlechten Zustand war.

Was bedeutet das für Mieter mit kurzer Mietdauer?

Für Mieter, die lediglich wenige Jahre in einer Wohnung wohnen, ergeben sich besondere Vorteile aus der neuen Rechtsprechung des BGH. Bisher wurde oft argumentiert, dass ein Mieter, der beispielsweise nur fünf Jahre in einer Wohnung war, dennoch für umfassende Renovierungsarbeiten aufkommen müsse – insbesondere, wenn der Mietvertrag dies vorsah. Diese Argumentation ist jedoch mittlerweile hinfällig.

Der BGH hat klargestellt, dass eine Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter unzulässig ist, wenn der Mieter die Wohnung lediglich kurz genutzt hat. Die Pflicht zur Beseitigung der Schäden des Vormieters oder zur Rückgabe der Wohnung in einem neu renovierten Zustand ist nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter selbst keine Verantwortung für den schlechten Zustand der Wohnung tragen kann. Dies gilt insbesondere, wenn die Wohnung zu Beginn der Mietschaft bereits unzureichend gepflegt war.

Die Befürchtung, dass Mieter mit kurzer Mietdauer zu wenig an der Instandhaltung beteiligt seien, sei daher unberechtigt. Vielmehr sei es gerechtfertigt, dass der Vermieter die Kosten trage, da er den Mietzins für die gesamte Mietzeit erhält. Der Mieter habe lediglich die Pflicht, die Wohnung nachhaltig zu nutzen – aber nicht, sie in einem Zustand zurückzugeben, der über den ursprünglichen Zustand hinausgeht.

Was bedeutet das für Vermieter?

Für Vermieter ergeben sich aus den neuen Urteilen des BGH erhebliche Herausforderungen. Sie können nunmehr nicht mehr selbstständig darauf setzen, dass Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen. Stattdessen muss der Vermieter die Verantwortung für Instandhaltung und Renovierung übernehmen – insbesondere, wenn die Wohnung zu Beginn der Mietschaft nicht renoviert war.

Einige Vermieter versuchen nun, über Mietminderung oder Mietstundung auf die Kostenrückgewinnung hinzuwirken. Allerdings ist dies nicht immer wirksam, da die Mietminderung nur bei erheblichen Mängeln im Mietobjekt besteht. Eine pauschale Mietminderung für Renovierungskosten ist daher nicht zulässig.

Stattdessen empfiehlt es sich, bei Neubesetzung der Mietschaft auf eine ausführliche Abstimmung mit dem Mieter einzugehen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Mieter einen Anteil an den Kosten übernimmt, wenn die Renovierung in einem späteren Zeitpunkt durchgeführt wird. Allerdings ist hierbei Vorsicht geboten: Die gesamte Vereinbarung muss den Anforderungen des Schuldrechts genügen, um wirksam zu sein.

Ein weiterer Ansatzpunkt ist die Vereinbarung von Mietzinserhöhungen, um die Kosten für zukünftige Renovierungen zu kalkulieren. Allerdings ist dies nur zulässig, wenn die Erhöhung sachlich gerechtfertigt ist und der Mieter ausreichend vor der Änderung gewarnt wurde.

Fazit

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat die Mietrechtslandschaft in Deutschland grundlegend verändert. Insbesondere die Urteile des VIII. Zivilsenats vom 8. Juli 2020 (Az. VIII ZR 163/18) und weitere Entscheidungen haben die Wirksamkeit von Übertragungsklauseln zur Schönheitsreparatur auf den Mieter unwirksam erklärt. Eine solche Übertragung ist nur dann zulässig, wenn der Mieter ausdrücklich zustimmt und ein angemessener Ausgleich gewährt wird.

Die zentrale Erkenntnis lautet: Wenn die Wohnung zu Mietbeginn unrenoviert war, trägt der Vermieter die Verantwortung für die Instandhaltung und die Renovierung. Der Mieter muss lediglich einen angemessenen Anteil an den Kosten tragen – in der Regel 50 Prozent. Diese Regelung ist im Einklang mit dem Grundsatz der Treue und der Billigkeit (§ 242 BGB) und schützt den Mieter vor willkürlichen oder unverhältnismäßigen Ansprüchen.

Für Mieter bedeutet dies, dass sie gegebenenfalls von der Pflicht befreit sind, die Wohnung in einem neu renovierten Zustand zurückzugeben – insbesondere dann, wenn sie die Wohnung nur kurz genutzt haben. Für Vermieter bedeutet dies eine veränderte Haftung: Sie müssen die Kosten tragen, außer es besteht eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag, die eine Beteiligung des Mieters vorsieht. Die klare Empfehlung lautet daher: Verzichten Sie auf pauschale Renovierungsklauseln im Mietvertrag, insbesondere wenn die Wohnung zu Beginn der Mietschaft nicht renoviert war. Stattdessen sollte eine gerechtfertigte und ehrliche Abstimmung mit dem Mieter erfolgen.

Letztlich ist es die Verantwortung des Vermieters, für die Erhaltung der Mietsache zu sorgen. Der Mieter hat lediglich die Pflicht, die Wohnung pfleglich zu nutzen. Alles Weitere – insbesondere die umfassende Renovierung – gehört in die Verantwortung des Vermieters, sofern keine ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag besteht.