Die Sanierung einer Eigentumswohnung ist ein zentraler Baustein für den Erhalt des Immobilienwerts und die Sicherstellung einer sicheren Mietmieteinbranche. Neben den reinen baulichen Maßnahmen und den damit verbundenen Aufwendungen gewinnen vor allem steuerliche Aspekte zunehmend an Bedeutung. Insbesondere für Eigentümer, die ihre Wohnung entweder selbst nutzen oder vermieten, ist es von hoher Bedeutung zu verstehen, welche Kosten bei der Steuererklärung geltend gemacht werden können. Dieser Artikel beleuchtet umfassend, welche Renovierungskosten steuerlich abgesetzt werden dürfen, welche Voraussetzungen dafür gelten und wie Vermieter beziehungsweise Eigennutzer von steuerlichen Förderungen profitieren können. Die Informationen basieren ausschließlich auf den bereitgestellten Quellen.
Die Grundlage: Absetzbarkeit von Renovierungskosten nach der Rechtslage
Die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten hängt entscheidend von der Nutzung der Immobilie ab – ob sie zur Miete genutzt wird oder als Eigennutzung genutzt wird. Die Quellen liegen in diesem Bereich insgesamt übereinstimmend: Während Vermieter die Kosten für die Erhaltung der Immobilie in voller Höhe von der Steuer absetzen können, gelten für Eigennutzer deutlich engere Vorgaben. Die Kernthesen ergeben sich wie folgt: Für Mietertrag erzielende Immobilien gel gel gelten Renovierungen als sogenannte Werbungskosten, wenn sie dem Erhalt der Immobilie dienen. Hierbei handelt es sich um sogenannte Erhaltungsaufwendungen, die in dem Jahr der Zahlung vollständig von der Steuer abgesetzt werden können. Im Gegensatz dazu gel gelten für Eigennutzer nur bestimmte Arten von Handwerkerleistungen als steuerlich absetzbar, wobei lediglich der Anteil an den Lohnkosten und den Fahrt- und Maschinenkosten in Ansatz gebracht werden darf. Die Materialkosten sind nicht absetzbar. Zudem ist für Eigennutzer eine Obergrenze von 20 Prozent der Gesamtaufwendungen vorgesehen, die insgesamt auf maximal 1.200 Euro pro Jahr begrenzt ist.
Besonders wichtig ist zudem die Differenzierung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungsaufwendungen. Erhaltungsaufwendungen umfassen beispielsweise Reparaturen, die notwendig werden, um den ursprünglichen Zustand der Immobilie aufrechtzuerhalten. Dazu zählen beispielsweise das Streichen von Wänden, das Austauschen von defekten Fenstern, die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden oder die Instandsetzung einer Heizungsanlage. Diese Kosten können nachweislich im Jahr der Zahlung vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Ist hingegen eine Erweiterung des Gebäudes, eine Vergrößerung der Wohnfläche oder eine umfangreiche Sanierung im Sinne einer Neugestaltung betroffen, fallen solche Maßnahmen unter den Begriff der Herstellungsaufwendungen. Diese werden nach den Regeln der Absetzung von Abnutzungen über mehrere Jahre verteilt und können somit nicht vollständig im Jahr der Anschaffung in Abzug gebracht werden.
Ein besonderes Merkmal für Vermieter ist zudem die sogenannte Vereinfachungsregel des Finanzamts, die es erlaubt, bis zu 4.000 Euro an Renovierungskosten jährlich pauschal von der Steuer abzusetzen. Diese Regelung erleichtert die Abwicklung der Steuererklärung, da Nachweise für die einzelnen Leistungen entfallen. Allerdings ist Voraussetzung, dass die Leistungen durch Rechnungen der Handwerksbetriebe belegt werden, wobei auch hier die Trennung von Arbeits- und Materialkosten notwendig ist.
Steuerliche Förderung bei der energetischen Sanierung: Der sogenannte „Steuersparbonus“
Eine besondere Förderung gilt für die energetische Sanierung von Wohngebäuden. Laut Quelle [3] können Eigentümer von Immobilien, die nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen wurden, einen sogenannten „Steuersparbonus“ nach § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) in Anspruch nehmen. Dieser Bonus ermöglicht die Geltendmachung von 20 Prozent der Sanierungskosten als steuerlichen Abzug. Für eine Sanierung im Jahr 2024 bedeutet dies, dass bis zu 200.000 Euro an Sanierungsaufwendungen in der Steuererklärung berücksichtigt werden können, wodurch die Steuerbelastung um bis zu 40.000 Euro gesenkt werden kann. Dieser Betrag setzt voraus, dass das Gebäude mindestens zehn Jahre alt ist und der Eigentümer es selbst bewohnt.
Die Anwendung dieses Bonus setzt zudem die Einhaltung technischer Vorgaben voraus. Dazu gehören beispielsweise die Verwendung von Dämmstoffen mit einem hohen Wärmeleitwert, die Installation von Heizungsanlagen mit hoher Effizienz oder die Errichtung von Photovoltaik-Anlagen. Es ist jedoch zu beachten, dass der Steuervorteil nicht auf Gebäudeteile anwendbar ist, die ausschließlich beruflich genutzt werden. Ein häusliches Büro oder ein Arbeitszimmer, das lediglich zum Arbeiten genutzt wird, fällt somit nicht in die förderfähigen Bereiche. Zudem ist die Anwendung des Bonus auf Mietwohnungen nicht vorgesehen, da er ausschließlich für die Nutzung durch den Eigennutzer gelten soll.
Ein weiterer Punkt, der beachtenswert ist, ist die Verteilung der Kostenübernahme auf mehrere Jahre. Für die ersten beiden Jahre nach Abschluss der Sanierung werden jeweils sieben Prozent der Gesamtkosten als Absetzbeträge gewährt. Im dritten Jahr betragen die Anteile sechs Prozent. Diese Verteilung ist eine Maßnahme, um die steuerliche Belastung über einen Zeitraum zu verteilen und somit eine hohe Belastung im ersten Jahr zu vermeiden.
Die Rolle der Nebenkosten: Was kann abgesetzt werden?
Neben den reinen Renovierungskosten spielen auch die sogenannten Nebenkosten eine zentrale Rolle. Diese entstehen bei der Anschaffung einer Immobilie und sind in vielen Fällen steuerlich geltend zu machen. Dazu zählen beispielsweise die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren, Kosten für Architekten und Planer, Maklerprovisionen sowie Aufwendungen für Baustoffe. Diese Kosten werden als Anschaffungs- und Herstellerkosten bezeichnet und können entweder in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden oder innerhalb von 40 bis 50 Jahren über die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt werden. Die genaue Laufzeit hängt dabei vom Baujahr ab: Ist das Gebäude vor dem 1.1.1925 errichtet, beträgt die Abschreibungslaufzeit 40 Jahre mit jährlich 2,5 Prozent. Für Gebäude ab dem 1.1.1925 gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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