Die Sanierung von Wohngebäuden im Bestand ist eine zentrale Aufgabe, um Energieeffizienz, Lebensqualität und langfristigen Immobilienwert zu steigern. Besonders eindrücklich zeigt sich dies am Beispiel der Gewoba-Wohnungsbaugesellschaft in Bremen, die derzeit ein umfangreiches Modernisierungsprojekt in der Gartenstadt-Süd umsetzt. Dieses Projekt umfasst Maßnahmen an rund 1000 Wohnungen und ist Teil eines umfassenden Ansatzes, um bis 2038 klimaneutral zu sein. In diesem Artikel werden die Hintergründe, durchgeführten Maßnahmen, Auswirkungen auf Mieter, gesetzliche Rahmenbedingungen und die Rolle der Vermieterin im Rahmen der Modernisierung detailliert dargestellt. Die Quellen liefern umfangreiches, themenbezogenes Hintergrundwissen, das für Mieter, Eigentümer, Bauherren und Sanierungsexperten von hoher Relevanz ist.
Hintergrund und Ziele der Modernisierung in der Gartenstadt-Süd
Die Gewoba ist als größtes Immobilienunternehmen in Bremen mit rund 42.000 Mietwohnungen der größte Vermieter im Bundesland. Knapp 85 Prozent dieser Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1970, was bedeutet, dass ein großer Teil des Bestands energetisch schlecht ausgestattet ist und hohe Emissionen verursacht. Um das ehrgeizige Ziel des Klimaschutzes bis zum Jahr 2038 zu erreichen, muss die Sanierungsquote deutlich ausgeweitet werden. Laut der Gewoba muss dabei nicht mehr nur Einzelmaßnahmen an einzelnen Häusern umgesetzt werden, sondern es bedarf einer ganzheitlichen Betrachtung ganzer Quartiere, um langfristig Erfolg zu haben.
Die Gartenstadt-Süd in der Bremer Neustadt ist ein solches Schwerpunktgebiet. Die dortigen Gebäude stammen aus den 1960er-Jahren und sind wegen mangelhafter Dämmung sowie der alten Heizungsanlagen – die überwiegend mit Gas oder Erdöl betrieben werden – besonders energieintensiv. Diese Kombination führt zu hohen CO2-Bilanzen, die es zu senken gilt. In diesem Kontext setzt die Gewoba auf eine ganzheitliche Modernisierung, die neben der Sanierung der Gebäudehülle auch die Anbindung an zukunftsfähige Versorgungsnetze beinhaltet. So wurde mit dem Energieversorger SWB eine Vereinbarung getroffen, die Anbindung der Wohngebäude am Fernwärmenetz anzustreben. Dieses Ziel ist entscheidend, um langfristig auf fossile Brennstoffe zu verzichten und stattdessen auf erneuerbare Energiequellen umzustellen.
Das Projekt umfasst insgesamt 1000 Wohnungen in der Gartenstadt-Süd und wird über zwei Jahre laufen. Die Gesamtkosten belaufen sich auf rund 48 Millionen Euro. Die Maßnahmen sind so ausgelegt, dass die Wohnqualität für Mieter deutlich steigert wird, ohne dass die soziale Schutzfunktion des Bestandes verloren geht. Die Gewoba betont, dass sie langfristig den Mietpreis stabil halten will, um die soziale Verträglichkeit des Projekts zu sichern. Dennoch ist die Frage nach der möglichen Mietpreiserhöhung in der Nachsanierung ein zentrales Anliegen der Mieter, das in der Öffentlichkeit diskutiert wird.
Umfang der Baumaßnahmen und technische Umsetzung
Die umfassende Sanierung in der Gartenstadt-Süd umfasst eine Vielzahl technischer Maßnahmen, die auf eine dauerhafte Verbesserung der Energieeffizienz, des Wohngenusses und des Schutzes vor Feuchtigkeit ausgerichtet sind. Die Kernarbeiten betreffen die Fassade, das Dach, die Fenster, die Heizungs- und Stromversorgung sowie die Innenraumgestaltung.
Zunächst erfolgt die Erneuerung der Dächer. Diese werden mit wärmeisolierenden Baustoffen versehen, um Wärmeverluste zu minimieren. Darüber hinaus werden auf den Dächern Photovoltaik-Anlagen installiert, die einen Anteil am Energiebedarf der Wohnanlage decken sollen. Dieser Schritt ist Teil der langfristigen Strategie, den Energiebedarf durch Eigenleistung zu senken und die Abhängigkeit von externen Energiequellen zu verringern.
Die Fenster werden in einem zweiten Schritt ausgetauscht. Statt der alten zweifachverglasten Fenster werden dreifachverglaste Fenster eingebaut, die eine deutlich bessere Wärmeisolierung bieten. Dieser Austausch ist notwendig, da alte Fenster oft zu erheblichen Wärmeverlusten führen. Zudem verbessert sich durch die neuen Fenster die Lärmdämmung, was insbesondere in der Innenstadt von Bedeutung ist.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der Sanierung der Kellerdecken und der Sockelbereiche. Diese Teile der Gebäudehülle werden ebenfalls mit wärmeisolierenden Baustoffen versehen, um Wärmebrücken zu vermeiden. Dies ist entscheidend, um Schimmelbildung zu verhindern, die beispielsweise in älteren Wohnungen auftritt, wenn Feuchtigkeit in den Wänden und Decken angesammelt wird.
Zusätzlich wird die komplette Elektrik der Häuser sowohl nach innen als auch nach außen ausgetauscht. Dies beinhaltet neue Kabelverlegungen, Schutzschaltungen und eine Neuverkabelung der Steckdosen und Schalter. Der Grund dafür ist, dass alte Kabelsysteme nicht mehr den heutigen Anforderungen an Sicherheit und Leistungsfähigkeit genügen. Besonders bei der Nutzung von Elektrogeräten wie Herd, Wasch- und Spülgeräten ist eine ausreichende Versorgung mit Strom notwendig. Zudem wird die Elektrik auf den heutigen Stand der Technik gebracht, um Unfälle wie Kurzschlüsse zu vermeiden.
Die Fassaden werden schließlich neu gestrichen, wobei auf eine witterungsbeständige und atmungsaktive Farbe geachtet wird, um Feuchtigkeit abzuleiten. Anschließend wird das Grün um die Häuser saniert und auf den ursprünglichen Zustand zurückgeführt. Dieser Schritt ist für die Lebensqualität der Mieter von hoher Bedeutung, da ein gepflegter Innenhof und eine gute Pflanzengestaltung zur Entspannung beitragen.
Auswirkungen auf Mieter: Mietpreise, Schäden und Kommunikationsprobleme
Trotz der umfassenden Sanierungsarbeiten gibt es in einigen Fällen erhebliche Probleme zwischen den Mieterinnen und Mieter und der Gewoba. Ein eindrückliches Beispiel dafür ist das Mehrfamilienhaus an der Spittaler Straße 36 in Bremen-Horn. Im Jahr 2017 kündigte die Gewoba an, die Badezimmer in diesem Gebäude sanieren zu lassen. Was als Befriedigung der Mieter gedacht war, entpuppte sich in der Umsetzung als erheblicher Schaden.
Laut mehreren Mieterberichten wurden während der Renovierung erhebliche Schäden an den Innenräumen und an den Möbeln angehäuft. Das Ehepaar Wilczek berichtet beispielsweise, dass nach Abschluss der Arbeiten die Böden mit Löchern übersät waren, was auf eine mangelhafte Bearbeitung durch Handwerker hindeutet. Zudem wurde der von den Mietern selbst aufgestellte Schutz für Empfänger-Elektronik-Geräte einfach beseitigt, ohne Rücksprache zu halten. Die Mieter fühlen sich somit im eigenen Zuhause nicht mehr geschützt.
Auch die Nachbarin Gülzade Karahisar leidet unter der Sanierung. Nachdem sie kurz vor Beginn der Arbeiten eine neue Küche in Auftrag gegeben hatte, stellte sie erhebliche Mängel fest: Die Küchenschränke waren falsch angebracht, der Fußboden war in Teilen zerstört, und Schimmel breitete sich in ihrer Wohnung aus. Solche Schäden sind nicht nur ärgerlich, sondern bergen auch gesundheitliche Risiken, da Schimmelbeläge insbesondere bei empfindlichen Personen zu Atemwegserkrankungen führen können.
Ein besonderes Problem ist die mangelhafte Kommunikation seitens der Gewoba. Die Mieter versuchten, über Briefe, Anrufe und E-Mails Kontakt zu knüpfen, erhielten jedoch über Monate hinweg weder Rückmeldung noch eine Entschädigung. Erst nachdem die Mieter sich an den Mieterschutzbund wandten, wurden die Anliegen endlich aufgegriffen. Die Gewoba betont, dass bei solchen Sanierungen immer die Standards des Unternehmens gel gelten und Schäden grundsätzlich einvernehmlich geregelt werden sollen. Allerdings fehlt offenbar die Umsetzung solcher Versprechen in Einzelfällen.
Obwohl die Gewoba rund 1000 Bäder jährlich sanieren lässt, zeigt dieser Fall, dass bei der Umsetzung von Sanierungsprojekten in der Praxis oft Fehler passieren. Diese Mängel können zu erheblichen Schäden an Möbeln, Bodenbelägen und sogar an der Bausubstanz führen. Besonders schwierig ist es, die Verantwortung für Schäden nachzuweisen, wenn keine ausführlichen Dokumentationen vor Ort erstellt wurden.
Rechte und Pflichten von Mieterinnen und Mieter bei Umbaumaßnahmen
Für Mieter ist es wichtig, sich über ihre Rechte und Pflichten im Rahmen von Umbaumaßnahmen zu informieren. Die Gewoba betont in ihrem FAQ-Bereich, dass jede bauliche Veränderung an der Wohnung grundsätzlich die Zustimmung durch das Unternehmen erfordert. Dies gilt beispielsweise für den Umbau des Badezimmers, die Anbringung einer Markise oder die Verschiebung einer Wand.
Das Verlegen von Laminat ist ebenfalls genehmigungspflichtig. Mieter müssen dies schriftlich an Hauswart oder Kundenbetreuer melden. Dabei gel gelten strenge Auflagen: Die Verlegung muss fachgerecht erfolgen, und es muss ausreichend Trittschall-Schutz vorhanden sein, um die Nachbarn zu schützen. Ohne Genehmigung kann die Gewoba im schlimmsten Fall Mieteintrittsbeschränkungen oder Schadensersatzansprüche geltend machen.
Außerdem ist zu beachten, dass die Gewoba in der Regel ohne Einbauküche vermietet. Es gibt lediglich Ausnahmen, beispielsweise bei öffentlich geförderten Wohnungen (mit B-Schein), in denen grundsätzlich keine Einbauküchen zur Verfügung gestellt werden. Es gibt aber Sonderfälle, wie beispielsweise die Wohnanlage Marcuskaje, in der solche Ausstattungen vorgesehen sind.
Der Anschluss des E-Herds ist im Mietverhältnis kostenpflichtig. Lediglich zum Einzug ist das Anschließen des Geräts kostenlos. Danach tragen Mieter die Kosten für den Anschluss von Starkstromgeräten selbst. Dies ist eine gängige Regelung, da bei der Nutzung solcher Geräte erhöhte Anforderungen an die Stromversorgung und -verkabelung gestellt werden.
Auf Balkonen gel gelten besondere Auflagen. Die Mieter müssen bei der Gestaltung von Balkonen auf die Belastbarkeit, die Abdichtung und die Einhaltung von Brandschutzvorschriften achten. Die Gewoba bestätigt, dass Mieter selbst verantwortlich sind, wenn sie Baumaßnahmen vornehmen, die gegen Satzungen verstoßen.
Diese Regelungen gel gel gel gelten für sämtliche Wohnungen, die von der Gewoba betreut werden. Sie dienen dem Schutz sowohl der Mieter als auch der Immobilie.
Die Zukunft der Wohnraumgestaltung: Das Kistner-Gelände in Bremerhaven
Neben der Modernisierung im Bestand setzt die Gewoba auch auf Neubau. Ein besonderes Projekt ist das Kistner-Gelände in Bremerhaven-Lehe. Auf dem Gelände der ehemaligen Kalksandsteinfabrik H. F. Kistner entsteht neuer Wohnraum, der sowohl historische als auch moderne Ansprüche vereint. Die Industriestätte wurde durch Umbau, Sanierung und Neubau einer Neunutzung zugeführt.
Die Gewoba beteiligt sich mit dem Bau von zwei Mehrgeschosshäusern an diesem Projekt. Insg insgesamt entstehen 66 neue, preisgebundene Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern. Alle Wohnungen sind barrierefrei gestaltet und im Effizienzhaus-Standard 55 EE errichtet. Dieser Standard setzt eine hohe Energieeffizienz um, wodurch die Heizkosten deutlich niedriger als bei herkömmlichen Neubauten ausfallen.
Die Mieter genießen zudem eine hervorragende Lage: Der Blick auf die Geeste und das gegenüberliegende grüne Ufer ist einmalig. Zudem sind Einkaufsmöglichkeiten, die Schule und der neue Skaterpark innerhalb von wenigen Gehminuten erreichbar. Die Wohnraumgestaltung setzt auf eine hohe Lebensqualität, die durch natürliche Räume, ausreichend Tageslicht und eine durchdachte Raumainteilung entsteht.
Das Projekt ist ein Paradebeispiel für eine nachhaltige Stadtentwicklung, die den Erhalt von Baugeschichte mit modernen Ansprüchen verbindet. Es zeigt, dass Sanierung und Neubau nicht gegeneinander ausgespielt werden müssen, sondern gemeinsam zu einem nachhaltigen und attraktiven Wohnumfeld führen können.
Fazit
Die Modernisierung der Gewoba-Wohnungen in der Gartenstadt-Süd ist ein umfangreiches und notwendiges Projekt, das der Energieeffizienz, dem Umweltschutz und der Lebensqualität der Mieter dient. Die Maßnahmen umfassen Dachsanierung, Fensteraustausch, Energieerzeugung über Photovoltaik, Innenraumsanierung und Instandhaltung der Außenflächen. Die Gesamtinvestition von 48 Millionen Euro ist ein klares Bekenntnis zu einer nachhaltigen Zukunft im Wohnungsbau.
Allerdings zeigen auch die Vorfälle in der Spittaler Straße 36, dass die Umsetzung solcher Projekte mit Risiken verbunden ist. Mieter leiden unter mangelhafter Kommunikation, Schäden an Möbeln und Böden sowie mangelnden Entschädigungsleistungen. Die Gewoba betont, dass es bei der Sanierung immer die Standards ihres Unternehmens gebe, doch in Einzelfällen fehlt offenbar die Umsetzung.
Für Mieter gilt es, bei Umbaumaßnahmen stets die Zustimmung der Vermieterin einzuholen und auf eine sorgfältige Dokumentation der baulichen Veränderungen zu achten. Gleiches gilt für die Inanspruchnahme von Leistungen wie dem Anschluss von Starkstromgeräten.
Die Zukunft des Wohnens liegt in der Kombination aus Sanierung im Bestand und nachhaltigem Neubau. Die Gewoba zeigt mit dem Projekt in der Gartenstadt-Süd und dem Kistner-Gelände, dass nachhaltiges Bauen möglich ist – wenn es mit fachlichem Know-how, Verantwortungsgefühl und Transparenz umgesetzt wird.