Die Realisierung des eigenen Eigenheims ist ein langgehegter Traum vieler Deutscher. Doch oft steht dem Traum eine knappe finanzielle Lage im Wege – insbesondere, wenn kein ausreichendes Eigenkapital zur Verfügung steht. Besonders herausfordernd ist der Gang zum Haus, wenn es gleichzeitig um eine Sanierung oder einen Umbau geht. In solchen Fällen stellt sich die zentrale Frage: Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital, kombiniert mit der Planung einer Sanierung, überhaupt möglich? Und wenn ja, unter welchen Bedingungen und mit welchen Risiken muss gerechnet werden? Dieser Artikel beleuchtet die Rahmenbedingungen, Finanzierungsmodelle, rechtlichen Anforderungen und die damit verbundenen Risiken einer solchen Maßnahme anhand der bereitgestellten Quellen.
Die Begriffsfindung: Was bedeutet „Hauskauf ohne Eigenkapital“?
Der Begriff „Hauskauf ohne Eigenkapital“ ist in der heutigen Finanzierungspraxis mit Vorsicht zu genießen. Tatsächlich bedeutet es nicht, dass gar kein Geld für den Kauf notwendig ist, sondern lediglich, dass der Käufer selbst kein eigenes Kapital in Form von Guthaben, Vermögen oder Vermögenswerten beisteuert. Laut Quelle [5] wird bei einer sogenannten Vollfinanzierung 100 Prozent des Kaufpreises durch ein Darlehen gedeckt. In einigen Fällen wird sogar eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung angeboten, bei der auch die sogenannten „weichen Kosten“ – also die Kaufnebenkosten – übernommen werden. Diese umfassen beispielsweise die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbucheintragungsgebühren sowie Maklerprovision. Diese Kosten belaufen sich nach Angaben mehrerer Quellen auf durchschnittlich neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Ein Hauspreis von beispielsweise 300.000 Euro bedeutet damit zusätzliche Kosten von etwa 30.000 Euro. Die 110-Prozent-Finanzierung deckt also den Gesamtpreis inklusive dieser Nebenkosten ab.
Wichtig zu betonen ist: Obwohl der Begriff „ohne Eigenkapital“ verwendet wird, handelt es sich bei solchen Finanzierungen in der Realität meist um eine Finanzierung mit hohem Verschuldungsgrad. Die Banken vergeben das Darlehen zwar nicht aus einer Spende, sondern als Kredit – aber der Kredit wird auf einen Betrag aufgesattelt, der die gesamte Kaufsumme übersteigt. Damit entfällt die Verpflichtung, selbst Geld einzubringen. Allerdings ist dies mit erheblichen Risiken verbunden, die im Folgenden detailliert erläutert werden.
Finanzierungsmodelle: Vollfinanzierung im Überblick
Die beiden gängigsten Modelle für die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital sind die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung) und die 110-Prozent-Finanzierung. Beide Modelle gel gelten als Sonderformen der Baufinanzierung, die von der Regel der Eigenkapitalbeteiligung abweichen.
Die Vollfinanzierung deckt ausschließlich den vom Verkäufer angegebenen Kaufpreis ab. Der Käufer erhält also ein Darlehen in Höhe des vom Verkäufer verlangten Preises. Die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerprovision müssen hingegen selbst übernommen werden, was eine hohe Belastung darstellen kann, insbesondere wenn der Käufer kein Guthaben für diese Ausgaben zur Verfügung hat.
Im Gegensatz dazu deckt die 110-Prozent-Finanzierung sowohl den Kaufpreis als auch die anfallenden Nebenkosten ab. Dieses Modell wird oft von Banken angeboten, um die Finanzierung zu erleichtern. Allerdings ist es wichtig zu beachten, dass dies in der Regel nicht bedeuten muss, dass die Banken die gesamten Kosten übernehmen. Vielmehr wird das Darlehen auf den Gesamtbetrag aufgeschlagen, der dann als Kredit gewährt wird. Die Bank setzt dabei voraus, dass der Kreditbetrag der gesamten Immobilisierungswürde entspricht – also der Marktpreis der Immobilie.
Laut Quelle [1] ist die 110-Prozents-Finanzierung problematisch, weil es gesetzliche Vorgaben gibt, die verlangen, dass die Sicherheit des Darlehens mindestens dem Kreditbetrag entsprechen muss. Wenn ein Haus beispielsweise 300.000 Euro kostet, aber das Darlehen auf 330.000 Euro aufgestockt wird, um die Kaufnebenkosten zu finanzieren, ist die Bank in der Regel nur für die Sicherheit im Wert von 300.000 Euro haftbar. Das bedeutet: Das Darlehen ist nicht vollständig gesichert, da der Kreditbetrag den Marktpreis übersteigt. Deshalb ist die 110-Prozent-Finanzierung mit erhöhtem Risiko verbunden.
Um diesem Problem zu begegnen, versuchen manche Banken, es über sogenannte „Kostenauflagen“ zu umgehen. So wird beispielsweise behauptet, dass Teile des Darlehens für Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten verwendet werden sollen. Oder es wird ein zweites Darlehen über eine andere Bank aufgenommen, das dann zur Finanzierung der Nebenkosten genutzt wird. Diese Konstruktionen gel gelten als riskant und werden von Verbraucherschützern kritisch bewertet.
Die Bedeutung von Eigenkapital: Warum es trotzdem sinnvoll ist
Trotz der Möglichkeit, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren, wird in allen bereitgestellten Quellen ein eindeutiges Urteil abgegeben: Ein solcher Weg ist mit hohen Risiken verbunden und daher grundsätzlich nicht zu empfehlen. Besonders hervorgehoben wird dabei die Bedeutung von Eigenkapital.
Laut Quelle [2] ist das Verhältnis von Kreditbetrag zu Immobilienwert entscheidend für die finanzielle Sicherheit während und nach der Laufzeit der Baufinanzierung. Je geringer die Restschuld im Verhältnis zum Marktpreis der Immobilie ist, desto entspannter ist die finanzielle Lage. Ein geringer Verschuldungsgrad senkt auch die monatliche Belastung und senkt damit das Risiko von Zahlungsausfällen.
Zudem wird in Quelle [4] betont: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger gestaltet sich die Finanzierung. Mit einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent senken Sie Ihre monatliche Belastung und erhalten bessere Konditionen – also niedrigere Zinsen. Die Banken sehen in der hohen Eigenkapitalquote eine deutliche Absicherung des Kredits. Damit senkt sich das Risiko, dass der Käufer später nicht mehr in der Lage ist, die Raten zu zahlen.
Die Definition von Eigenkapital umfasst nach Quelle [2] verschiedene Vermögenswerte, die zur Finanzierung genutzt werden können. Dazu gehören: - Guthaben auf Giro- und Tagesgeldkonten - Festgelder - Bausparverträge - Anteile an Wertpapieren wie Aktien, Anleihen, Fonds und ETFs - Sachwerte wie Goldmünzen oder Schmuck - Guthaben aus Renten- und Lebensversicherungen - Schenkungen, sofern sie verlässlich und nachweisbar sind
Diese Vielzahl an Optionen zeigt, dass Eigenkapital nicht nur in Form von Bargeld auf dem Konto vorhanden sein muss. Es kann auch aus anderen Vermögensformen bestehen, die für eine Finanzierung genutzt werden können. Insbesondere die Kombination aus Bausparverträgen und Zulagen der staatlichen Fördersätze kann eine sinnvolle Maßnahme sein, um über einen längeren Zeitraum Eigenkapital aufzubauen.
Risiken der Vollfinanzierung: Der sichere und der sichere Weg
Die Hauptargumente gegen eine Finanzierung ohne Eigenkapital sind die hohen Risiken, die mit ihr einhergehen. Besonders kritisch ist die Aussicht, dass bei einem Rückkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren ein Minus entsteht – und zwar, wenn der Marktpreis sinkt oder der Kreditbetrag höher ist als der Verkaufserlös.
Laut Quelle [1] ist es durchaus möglich, dass ein Käufer nach zehn Jahren mit einem Minus aus dem Verkauf der Immobilie rechnen muss. Denn die Restschuld wird im Normalfall nicht durch den Verkaufserlös gedeckt, sondern bleibt als Verbindlichkeit bestehen. Insbesondere wenn der Immobilienpreis stagniert oder rückläufig ist, belastet der hohe Kredit die eigene Bilanz stark. Dieses Risiko ist umso gravierender, da es bei Immobilienkauf ohne Eigenkapital meist auch an der nötigen Bonität fehlt, die für eine günstige Kreditvergabe notwendig ist.
Zudem ist die Zinssituation ein weiteres, entscheidendes Risiko. Laut Quelle [3] haben sich die Zinsen seit Sommer 2022 deutlich erhöht. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzinssatz angehoben, um der Inflation zu begegnen. Damit ist die Finanzierung teurer geworden. Die Finanzaufsicht Bafin empfiehlt deshalb den Banken, bei der Vergabe von Darlehen auf ausreichend Eigenkapital zu achten, um das Risiko zu senken, dass Kreditnehmer später die Zahlungen nicht mehr leisten können.
Zusätzlich zu den Zinsen und der hohen Verschuldung droht das Risiko der „Sanktionen durch die Bank“. Insbesondere wenn Kreditinstitute zusätzliche Produkte wie Versicherungen, Kontoführungsgebühren oder andere Leistungen verlangen, um das Darlehen zu erteilen, ist Vorsicht geboten. Laut Quelle [1] sollte man bei solchen Bedingungen stutzig werden. Ein gutes Angebot sollte auf der Grundlage der Zinssätze und Laufzeiten bewertet werden, nicht auf der Grundlage von Zusatzleistungen.
Die Bedeutung der Bonität und der Einkommenslage
Die Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital sind äußerst anspruchsvoll. Laut Quelle [4] erhalten nur Kreditnehmer eine solche Finanzierung, die eine hervorragende Bonität und ein stabiles, hohes Einkommen nachweisen können. Ohne diese Voraussetzungen ist eine solche Finanzierung kaum möglich.
Ein hohes Einkommen ist nötig, um die hohen Monatsbelastungen stemmen zu können. Da bei einer Vollfinanzierung das gesamte Darlehen über die Laufzeit abzuzahlen ist, liegt die monatliche Rate meist deutlich über den Werten, die bei einer Finanzierung mit Eigenkapital anfallen. Je nach Zinssatz und Laufzeit kann die Rate deutlich über 1.000 Euro betragen, was bei geringen Einkünften zu einer hohen Belastung führen kann.
Darüber hinaus ist die Bonität entscheidend. Banken prüfen auf Basis von Schufa-Eintragungen, Einkommensnachweisen, Arbeitsverhältnissen und bisheriger Zahlungsfähigkeit, ob ein Kreditnehmer langfristig in der Lage ist, die Raten zu zahlen. Ohne Bonitätsnachweis ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital nahezu unmöglich.
Ein weiteres Risiko ist die fehlende Absicherung durch Vermögenswerte. Ohne Eigenkapital ist die Immobilie die einzige Sicherheit. Sollte es zu einer Zahlungsausfallsituation kommen, bleibt die Bank mit dem gesamten Darlehen an der Immobilie hängen – und der Käufer bleibt mit der Restschuld im Stich gelassen.
Sanierungskonzepte: Wann lohnt sich eine Sanierung ohne Eigenkapital?
Die Kombination aus Hauskauf und Sanierung ohne Eigenkapital ist besonders riskant. Denn hierbei muss das Darlehen nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kosten für die Sanierung decken. Ohne Eigenkapital ist dies kaum möglich. Allerdings gibt es Ansätze, die es ermöglichen, die Sanierung zu finanzieren.
In Quelle [1] wird dargestellt, dass es möglich ist, über sogenannte Sanierungskosten als Teil des Darlehens zu finanzieren. Dies geschieht jedoch meist nur, wenn die Banken dies ausdrücklich erlauben. In einigen Fällen wird das Darlehen als „Sanierungsfinanzierung“ bezeichnet, bei dem Teile des Kredits zur Modernisierung verwendet werden dürfen. Allerdings ist dies mit Vorsicht zu genießen. Die Bank prüft, ob die Maßnahmen tatsächlich die Wertsteigerung der Immobilie sichern.
Zudem ist es ratsam, vor der Sanierung einen Kostenvoranschlag einzuholen und die Sanierungsarbeiten schrittweise voranzutreiben. So lässt sich sich sichern, dass die Maßnahmen tatsächlich zu einer Wertsteigerung führen. Andernfalls droht die Gefahr, dass die Sanierung teurer wird als der erwartete Verkaufserlös.
Fazit
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, aber mit hohen Risiken verbunden. Die Finanzierung über 100-Prozent- oder 110-Prozent-Darlehen ist kein alternatives Finanzierungsinstrument, das von allen Empfehlungen abgesichert ist. Vielmehr handelt es sich um Sonderformen der Baufinanzierung, die nur unter strengen Voraussetzungen – insbesondere hohe Bonität, stabiles Einkommen und sichere Immobilie – möglich sind.
Besonders kritisch ist die Aussicht, dass bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren ein Minus entsteht, da die Restschuld meist höher als der Marktpreis ist. Hinzu kommen die hohen Zinsen, die seit 2022 ansteigen, und die Tatsache, dass die Banken bei fehlendem Eigenkapital die Sicherheit des Darlehens verlieren, da der Kreditbetrag die Marktwürde überschreitet.
Trotzdem gibt es Wege, die den Traum vom Eigenheim realisieren lassen. Die sinnvollste Variante ist es, über einen Bausparvertrag oder über gezieltes Sparen Eigenkapital aufzubauen. Dieses Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen, um bessere Konditionen zu erhalten. Alternativ können auch Sachwerte oder Schenkungen genutzt werden.
Für jene, die aufgrund fehlender Mittel auf eine solche Finanzierung zurückgreifen müssen, ist Vorsicht angezeigt. Ein gutes Finanzkonzept, die Beratung durch einen geprüften Finanzberater und die gründliche Prüfung aller Konditionen sind unerlässlich.