Die ungarische Baubranche steht vor einer neuen Herausforderung: Eines der umfassendsten Förderprogramme für die energetische Sanierung von Einfamilienhäusern wurde Anfang 2024 eingeführt. Mit der Ausschreibung des „Home Renovation Program“ durch das ungarische Wirtschaftsministerium (NGM) soll die Modernisierung maroder Gebäudebestände gefördert werden. Dieses Programm ist vor dem Hintergrund eines dringend modernisierungsbedürftigen Gebäudebestands, insbesondere in ländlichen Regionen, von zentraler Bedeutung. Besonders auffällig ist die hohe Anzahl an Altbauten, die im Zuge der sozialen Wandlung ab den 1960er Jahren entstanden sind – sogenannte Kádárhäuser, benannt nach dem damaligen Ministerpräsidenten János Kádár. Diese Häuser gel gelten als Paradebeispiel für den Bedarf an Sanierungsmaßnahmen. Für Heimwerker, Bauherren und Immobilienkäufer ergeben sich durch dieses Förderprogramm neue Chancen, kostengünstig ein Eigenheim zu erwerben und es mit erheblichen Fördermitteln zu sanieren. Die Kombination aus niedrigen Erwerbspreisen für altbackene Immobilien und der hohen Förderquote macht Ungarn zu einem attraktiven Standort für Sanierungsprojekte.
Die finanziellen Rahmenbedingungen des Programms sind klar definiert. Insgesamt stehen für das Jahr 2024 rund 280 Millionen Euro zur Verfügung, die ausschließlich für die Sanierung von Einfamilienhäusern mit einer Bauweise vor 1990 verwendet werden dürfen. Dieses Budget reicht nach Schätzungen der Bauwirtschaft für maximal 20.000 Sanierungsprojekte. Allerdings ist der Bedarf an Modernisierungen deutlich höher geschätzt: Laut Schätzungen der Bauwirtschaft könnten bis zu 1,5 Millionen Häuser die Voraussetzungen für eine Förderung erfüllen. Damit deckt das Programm lediglich einen Anteil von knapp unter einem Prozent der insgesamt förderfähigen Häuser ab. Dieses Verhältnis zeigt deutlich, dass die bereitgestellten Mittel knapp bemessen sind und die Nachfrage deutlich über dem Angebot liegt. Das Programm laufend bis Ende 2025, dürfte jedoch aufgrund der hohen Nachfrage und des engen Budgets deutlich früher ausgeschöpft sein.
Die Förderung erfolgt über ein Kombinationsmodell aus zinsfreien Darlehen und nicht rückzahlbaren Zuschüssen. Der maximale förderbare Betrag pro Antrag beträgt etwa 15.400 Euro. Davon kann ein Anteil von bis zu 50 Prozent als Zuschuss gewährt werden. Dies bedeutet, dass die förderfähigen Gesamtkosten pro Projekt maximal 30.800 Euro betragen, da der Zuschuss maximal die Hälfte ausmachen darf. Allerdings wird in den Ausschreibungsunterlagen ein Höchstbetrag für förderfähige Investitionen auf knapp 18.000 Euro festgelegt. Dieser Betrag ist somit die Obergrenze, die bei der Beantragung der Förderung berücksichtigt werden muss. Der verbleibende Betrag, der mindestens 14,3 Prozent der Gesamtkosten betragen muss, muss als Eigenanteil geleistet werden. Damit ist sichergestellt, dass der Antragsteller ein finanzielles Eigenkapital in die Sanierung einbringt, was die Verantwortung für die Maßnahme erhöht.
Die Sanierungsarbeiten, die förderfähig sind, sind im Rahmen des Programms genau vorgegeben. Maßnahmen wie Fensteraustausch, Dachdämmung, Fassadendämmung und die Sanierung des Heizsystems gel gelten als Schwerpunkte. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, den Energiebedarf des Hauses signifikant zu senken. Die Fokussierung auf solche Maßnahmen zeigt, dass das Programm primär der energetischen Modernisierung dient und nicht der Instandsetzung der Bausubstanz. Insbesondere bei Gebäuden, die als Kádárhäuser gel gelten, handelt es sich meist um Bauweisen mit geringer Dämmung, alten Fenstern und ineffizienten Heizsystemen. Die Sanierung dieser Gebäude ist damit aus ökologischer und wirtschaftlicher Sicht geboten. Allerdings ist die genaue Ausführung der Arbeiten an die Vorgaben der Ausschreibung gebunden. Es ist somit nicht erlaubt, beispielsweise Maßnahmen wie die Instandstellung des Daches oder die Beseitigung von Feuchteschäden zu fordern, wenn diese nicht im Regelwerk des Programms erfasst sind. Es ist daher ratsam, vor der Beantragung die genauen Leistungsmerkmale und die Abdeckung der Maßnahmen im Ausschreibungsformular sorgfältig zu prüfen.
In Bezug auf die Immobilienpreise in Ungarn zeigt sich ein deutliches Muster: Während der Verkaufspreis für neu sanierte Häuser deutlich nach oben liegt, gibt es in ländlichen Regionen weiterhin eine große Anzahl von Häusern, die mit einem hohen Sanierungsbedarf verbunden sind. Diese Häuser sind oft preislich attraktiv, da sie einen hohen Modernisierungsaufwand erfordern. Aus den angezeigten Preisen in den Suchergebnissen geht hervor, dass es in einigen Fällen möglich ist, Häuser mit einer Wohnfläche zwischen 64 und 227 Quadratmetern für weniger als 100.000 Euro zu erwerben. Beispiele hierfür sind ein Haus in Somogysámson für 75.999 Euro oder ein Bauernhaus in Zala für 79.000 Euro. Diese Preise gel gelten als äußerst günstig im europäischen Vergleich, insbesondere wenn man die Kosten für eine Sanierung berücksichtigt. Besonders auffällig ist zudem die Größenverteilung der Grundstücke: Viele der angebotenen Häuser verfügen über Flächen ab 1.400 Quadratmetern, manche sogar über Flächen ab 4.000 Quadratmetern. Dieses hohe Grundstücksangebot ermöglicht es Bauwilligen, neben der Sanierung des Hauses auch Anbauten oder eine Erweiterung des Grundstücks vorzunehmen.
Die Möglichkeit, Eigenheimbau oder Anbauten durchzuführen, ist in Ungarn an bestimmte Vorschriften gebunden. Laut den Unterlagen ist zu beachten, dass Nebengebäude mit einer Grundfläche von bis zu 50 Quadratmetern lediglich eine Bauanmeldung erfordern. Ab einer Fläche von mehr als 50 Quadratmetern hingegen sind Baugenehmigungen erforderlich. Diese Regelung gilt auch für Erweiterungen am bestehenden Gebäude. Für Bauherren bedeutet dies, dass eine umfangreiche Erweiterung des Eigenheims nicht ohne Genehmigung durchgeführt werden darf. Auch bei der Sanierung selbst ist die Einhaltung der Baugenehmigungspflichten zwingend notwendig, insbesondere wenn es um Veränderungen des Außenbaus oder des Dachaufbaus geht. Ohne die notwendigen Genehmigungen droht beispielsweise die Behördeneinwilligung oder sogar die Rücknahme der Förderung. Daher ist eine Beratung durch einen Baubehördenberater oder einen Architekten sinnvoll, bevor Maßnahmen eingeleitet werden.
Die Bauwirtschaft sieht das Förderprogramm als signifikanten Wirtschaftstreiber. Der Nationale Verband der Bauunternehmer (ÉVOSZ) geht davon aus, dass das Programm dem Baugewerbe einen zusätzlichen Umsatz von rund 510 Millionen Euro bringen könnte. Dieser Umsatz entsteht vor allem über die Aufträge für Baustoffe und die fachgerechte Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen. Da Eigenleistungen im Rahmen des Programms ausgeschlossen sind, erhalten vor allem kleinere und mittlere Baubetriebe Aufträge. Dies führt zu einer Beförderung der regionalen Wirtschaft und zur Schaffung von Arbeitsplätzen im Baubereich. Besonders gefördert werden sollen Maßnahmen wie Fensteraustausch und Fassadendämmung. Diese Arbeiten gelten als notwendige Schritte zur Senkung des Energiebedarfs und damit zur Erreichung der Ziele des Energieeinsparungsgesetzes.
In Bezug auf die Qualität der Sanierung ist zu beachten, dass es innerhalb der geförderten Maßnahmen keine ausführliche Ausführung der verwendeten Materialien oder der Ausführungskosten gibt. Es ist daher möglich, dass die von den Vermietern angegebenen Preise für die Sanierung nur einen Teil der tatsächlichen Kosten abdecken. Die genaue Kalkulation ist daher Voraussetzung für eine fundierte Planung. Besonders wichtig ist zudem die Berücksichtigung der Instandsetzung der Bausubstanz, die im Rahmen des Programms nicht gefördert wird. Dies bedeutet, dass beispielsweise Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel oder Bauschäden an Mauern und Dachsystemen selbst getragen werden müssen. Ohne angemessene Instandsetzung der Tragwerke ist eine energetische Sanierung sinnlos, da die Bauteile nach der Sanierung erneut Schaden nehmen könnten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Sanierung von Häusern in Ungarn durch ein neues Förderprogramm für Einfamilienhäuser ab 1990 mit hohen Zuschüssen und zinsfreien Darlehen für viele Bauwillige attraktiv wird. Allerdings sind die finanziellen Mittel begrenzt und es besteht eine hohe Nachfrage, die zu einer schnellen Ausschöpfung des Programms führen könnte. Dennoch bietet das Programm eine einmalige Chance, kostengünstig ein Eigenheim zu erwerben und es mit hohem Förderbeitrag zu sanieren. Besonders eignet sich dies für Menschen, die ein Eigenheim in ländlicher Gegend erwerben und es langfristig nutzen möchten. Die hohen Grundstücksflächen und die geringen Erwerbspreise machen es möglich, dass die Investition sich langfristig rechnet. Allerdings ist eine sorgfältige Planung notwendig, da die Beantragung der Förderung und die Einhaltung der Vorgaben der Behörden entscheidend für den Erfolg sind.
Fazit
Die Einführung des „Home Renovation Programs“ in Ungarn stellt eine signifikante Neuausrichtung der Bauförderung dar. Mit einem Budget von insgesamt 280 Millionen Euro und der Gewährung von Zuschüssen bis zu 50 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten ist das Programm ein wichtiges Instrument zur Sanierung des maroden Gebäudebestands, insbesondere der in den 1960er Jahren gebauten Kádárhäuser. Allerdings ist die Summe an Mitteln knapp bemessen und deckt lediglich einen geringen Anteil der insgesamt förderfähigen Häuser ab. Die Nachfrage wird voraussichtlich das Budget innerhalb kürzester Zeit ausschöpfen, was die Notwendigkeit einer Erweiterung des Programms unterstreicht. Die Kombination aus hohem Förderanteil, geringen Erwerbspreisen für Altbauten und hohen Grundstücksflächen macht Ungarn zu einem attraktiven Standort für Sanierungsprojekte. Besonders betont wird die Bedeutung der Einhaltung der Genehmigungs- und Bauvorschriften, da Anbauten über 50 Quadratmetern eine Baugenehmigung erfordern. Für Bauherren ist daher eine umfassende Planung unumgänglich. Die Wirtschafts- und Bauwirtschaft sieht im Programm zudem eine Chance für zusätzlichen Umsatz und die Förderung der regionalen Wirtschaft. Insgesamt ist das Programm ein wichtiger Schritt hin zu einer nachhaltigeren und energieeffizienteren Wohnraumversorgung in Ungarn, auch wenn es angesichts der hohen Zahl maroder Häuser den Bedarf nur teilweise decken kann.