Seit der Reform des Mietrechts im Jahr 2024 hat sich vieles geändert, insbesondere in Bezug auf die Pflicht, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Viele Mieter stehen vor der Frage: Muss ich wirklich streichen, wenn ich ausziehe? Die Antwort lautet: Es hängt ab – von der Situation beim Einzug, vom Inhalt des Mietvertrags und von der Wirksamkeit von Klauseln. Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 30. Januar 2024 und der aktuellen Rechtsprechung wurde Klarheit geschaffen, die Mieter entlastet. Dieser Ratgeber fasst alle zentralen Erkenntnisse aus den Quellen zusammen: Welche Arbeiten fallen unter Schönheitsreparaturen, wann besteht eine echte Renovierungspflicht, und wann darf der Vermieter keine Kosten geltend machen? Zudem wird gezeigt, wie Mieter ihr Recht schützen und typische Fehler vermeiden können.
Die gesetzliche Renovierungspflicht: Keine allgemeine Pflicht, sondern Abhängigkeit von Vertrag und Zustand
Die zentrale Erkenntnis aus der Rechtsprechung ist klar: Es gibt keine allgemeine gesetzliche Pflicht, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Die gesetzliche Grundlage für die Mietverhältnisse in Deutschland legt fest, dass Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben müssen. Dieser Zustand ist jedoch nicht durch eine umfassende Instandsetzung der gesamten Wohnung definiert, sondern durch die Anforderungen an einen alltäglichen, normalen Abnutzungsgrad. Das bedeutet: Die Wohnung muss besenrein, funktionsfähig und baulich intakt sein, aber nicht in einem „neuen“ Zustand übergeben werden.
Die entscheidenden Faktoren, die über die Pflicht zur Renovierung bestimmen, sind:
- Der Zustand der Wohnung beim Einzug
- Der Inhalt des Mietvertrags
- Die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln im Vertrag
Diese drei Faktoren bilden das Dreieck, nach dem Gerichte und Behörden urteilen. Ist die Wohnung beim Einzug bereits renoviert gewesen, kann der Vermieter gegebenenfalls eine Renovierungspflicht geltend machen – aber nur, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag wirksam ist. Ist die Wohnung hingegen unrenoviert beim Einzug in die Wohnung gelangt, dann ist die Pflicht zur Nachreinigung beim Auszug gesetzlich nicht gegeben. Der BGH hat dies 2004 im sogenannten „Streifen-Urteil“ bereits entschieden und bestätigt, dass eine Benachteiligung des Mieters unzulässig ist, wenn die Wohnung beim Einzug nicht renoviert war.
Ein zentrales Urteil des BGH vom 30. Januar 2024 hat die Beweislast neu geregelt: Der Nachweis, dass die Wohnung beim Einzug bereits renoviert war, liegt nun bei dem Mieter. Das bedeutet: Wer bei Auszug nicht streichen muss, sollte daher unbedingt den Zustand der Wohnung beim Einzug dokumentieren – idealerweise mit Fotos und ggf. einem gemeinsamen Einzugsprotokoll. Ohne solche Nachweise kann der Vermieter behaupten, dass die Wohnung bereits vor der Mieterschaft renoviert gewesen sei, was zu erheblichen Kosten für den Mieter führen könnte.
Was zählt zur Schönheitsreparatur? Übersicht über erlaubte und nicht erlaubte Maßnahmen
Nicht jede Maßnahme, die an der Wohnung vorgenommen wird, ist als „Renovierung“ zu verstehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) fallen nur bestimmte Arbeiten unter den Begriff der sogenannten Schönheitsreparaturen. Diese sind vorrangig auf die Instandhaltung des optischen Erscheinungsbildes der Wohnung ausgelegt und beinhalten keine Erneuerung der Bausubstanz.
Zu den erlaubten Schönheitsreparaturen zählen:
- Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken – Dies gilt sowohl für Innenwände als auch für Deckenflächen. Die Farbe muss lediglich hell und farblich neutral sein. Eine strikte Vorgabe, dass nur weiß gestrichen werden darf, ist unwirksam.
- Streichen von Türen, Fensterrahmen und Heizkörpern – Auch hier gel gelten dieselben Anforderungen: keine übermäßige Aufwandspflicht, sondern Pflege des optischen Zustands.
- Beseitigen von kleinen Schäden und Gebrauchsspuren – Dazu zählen zum Beispiel kleine Risse im Putz, Bohrlöcher im Putz, die fachgerecht verschlossen werden müssen, oder abgeplatzte Farbe an Türen.
Zu den Maßnahmen, die nicht zu Schönheitsreparaturen zählen, und deshalb nicht verlangt werden dürfen:
- Austausch von Bodenbelägen – Eine neue Fußbodenplatte, eine Neuausstattung der Fußböden oder gar eine Parkettverlegung gehört nicht zur Schönheitsreparatur. Diese Arbeiten fallen unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters.
- Sanitär- oder Elektroarbeiten – Reparaturen an Armaturen, Heizung, Leuchten oder Stromversorgung sind keine Schönheitsreparaturen. Sie gehören in die Verantwortung des Vermieters, sofern sie auf Verschleiß oder Mängel zurückzuführen sind.
- Reparaturen an Fliesen, Böden oder Decken – Handelt es sich um Sachschäden, die auf fahrlässiges Verhalten des Mieters zurückzuführen sind, kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen. Aber der Austausch einer gesamten Fläche oder einer kompletten Badezimmerwand gehört nicht zur Schönheitsreparatur.
Die Unterscheidung ist entscheidend: Während der Mieter für die sogenannte „kleine“ Instandhaltung (z. B. Austausch einer Steckdose) verantwortlich ist, muss er für die Erneuerung von Böden, Heizungen oder Sanitärarmaturen weder die Kosten tragen noch sie selbst vornehmen, außer er hat den Schaden verursacht.
Was ist mit der weißen Farbe? Muss die Wohnung tatsächlich weiß gestrichen werden?
Ein häufiges Missverständnis unter Mietern ist die Annahme, dass eine Wohnung beim Auszug unbedingt weiß gestrichen werden muss. Diese Vorstellung ist nicht korrekt. Laut der aktuellen Rechtsprechung und den Angaben der Immobilien- und Mietrechtsberatung ist lediglich erforderlich, dass die Wände hell und farblich neutral gestrichen sind. Eine starre Vorgabe, dass nur Weiß erlaubt sei, ist unwirksam.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2004 hat diese Rechtslage grundlegend geprägt. In diesem Urteil wurde festgestellt, dass die Forderung, eine Wohnung mit weißer Farbe zu streichen, der Mieterin oder dem Mieter unzumutbar benachteiligt. Die strenge Vorgabe der Farbe Weiß sei nicht notwendig, um einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Stattdessen reiche eine neutrale, helle Farbgestaltung aus, um dem Anspruch auf eine angemessene Instandhaltung zu entsprechen.
Einige Vermieter versuchen, über den Mietvertrag eine solche Vorgabe einzubauen – beispielsweise in Form einer Klausel wie: „Der Mieter hat die Wände der Wohnung bei Auszug in Weiß zu streichen.“ Solche Klauseln gel gelten jedoch als unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen belasten. Insbesondere wenn die Wohnung beim Einzug bereits in einer anderen Farbe war, ist eine solche Verpflichtung unwirksam. Auch wenn eine solche Klausel im Vertrag steht, kann der Mieter sie im Streitfall durchsetzen, da solche Vertragsklauseln nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz (BGB-L) als gesonderte Anpassung der Mietverhältnisse gel gel gel gelten.
Was tun, wenn eine Renovierungsklausel im Mietvertrag steht?
Der wichtigste Punkt für Mieter: Eine Renovierungsklausel im Mietvertrag ist nicht von vornherein unwirksam. Allerdings gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel gel 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