Die Suche nach einer Mietwohnung, die sich im eigenen Umfeld mit Eigenleistung gestalten lässt, gewinnt zunehmend an Bedeutung. Insbesondere für junge Haushalte, die auf der Suche nach günstigen Mietkonditionen sind, bietet das Konzept des „Selbstrenovierens“ eine attraktive Möglichkeit, die eigene Wohnung nach persönlichen Vorlieben auszustatten und gleichzeitig die Kaltmiete zu senken. Die von Immobilienportalen wie meinkoelnbonn.de, wgfreiheit.de oder kleinanzeigen.de angebotenen Wohnungen mit dem Merkmal „selbst renovieren“ oder „selbst sanieren“ zeigen ein wachsendes Bedürfnis nach solchen Angeboten. Diese Mietwohnungen werden häufig mit einem hohen Eigenleistungsanteil beworben – von der Streicharbeit über das Tapezieren bis hin zum Verlegen von Bodenbelägen. Gleichzeitig unterliegen Mieterinnen und Mieter bei solchen Maßnahmen jedoch einer Reihe von Rechten und Pflichten, die im Mietvertrag verankert sein können. In diesem Artikel werden wir die rechtlichen Grundlagen, die in der Praxis notwendigen Maßnahmen, die finanziellen Rahmenbedingungen und die Chancen der Eigenleistung im Rahmen der Mietsanierung genauer beleuchten.
Rechte und Pflichten beim Selbstrenovieren: Der Mietvertrag im Fokus
Die grundlegenden Rechte und Pflichten bei der Inanspruchnahme einer Mietwohnung zum Selbstrenovieren ergeben sich aus dem Mietvertrag. Insbesondere in der Regelung der sogenannten Renovierungsklauseln wird festgelegt, welche Arbeiten die Mieterin oder der Mieter im Rahmen der Instandhaltung und Instandsetzung vornehmen müssen. Nach Angaben aus der Quelle [2] ist es wichtig zu wissen, dass Renovierungsklauseln im Mietvertrag nicht immer wirksam sind. Insbesondere solche Klauseln, die eine farbliche Ausgestaltung vorschreiben – beispielsweise die Forderung, dass Wände nach dem Auszug in Weiß zu streichen seien – gel gelten als unwirksam. Lediglich die Forderung, die Wände neutral zu streichen, kann nach deutschem Recht als wirksam gel gelten. Dies bedeutet: Ein Mieter muss nicht unbedingt in einem bestimmten Farbton streichen, sondern lediglich dafür sorgen, dass die Decken und Wände nach einer fachgerechten Reinigung und Streichung einen neutralen, neutrale Farbton aufweisen. Die genaue Formulierung ist entscheidend.
Weitere Kriterien für die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln ergeben sich aus der Rechtsprechung: Wenn die Maßnahme lediglich der Instandhaltung dient und die Bausubstanz nicht verändert wird, ist sie grundsätzlich erlaubt. Dagegen ist ein Eingriff in die Bausubstanz – etwa die Verlegung von Fußböden, Umbau von Bädern oder Änderungen an der Bauseite – grundsätzlich nur mit vorheriger Genehmigung durch die Vermieterin oder den Vermieter erlaubt. So ist das Verlegen von Laminatboden ein selbständiger Vorgang, der ohne Genehmigung möglich ist. Anders verhält es sich hingegen bei der Beseitigung von alten Fliesen, die an der Wand angebracht sind. Hierbei handelt es sich um eine Maßnahme, die die Bausubstanz betrifft und deshalb vorher genehmigt werden muss. Ohne Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters könnte es zu Mieterhöhungen oder sogar zu Kündigungsmöglichkeiten kommen.
Wichtig ist zudem der Begriff der „fachmännlichen Durchführung“. In einigen Fällen werden Mieterinnen und Mieter zur Erbringung von Arbeiten verpflichtet, die jedoch unter der Voraussetzung erfolgen müssen, dass die Arbeiten fachgerecht erledigt werden. Dazu gehört, dass zum Beispiel Farben, Tapeten oder Bodenbeläge entsprechend den Vorgaben der Hersteller verlegt werden. Ein solcher Anspruch kann im Rahmen eines Renovierungsvertrags festgelegt werden, der empfohlen wird, um Missverständnisse zu vermeiden. Ein solcher Vertrag sollte folgende Punkte enthalten: die Art der durchzuführenden Arbeiten, die Fristen, die Qualifikationen des Ausführenden und ggf. die Nachweise über die ordnungsgemäße fachmännische Umsetzung.
Zusätzlich ist zu beachten, dass Mieterinnen und Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet sind, ihre Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als sie sie bei Bezug vorfanden. Auch wenn im Mietvertrag ein solcher Punkt enthalten ist, ist dies in vielen Fällen unwirksam. Lediglich bei schuldhaftem Verhalten – also bei absichtlichen oder fahrlässigen Schäden – entfällt die Renovierungspflicht. In Fällen von geringfügigem Verschleiß, beispielsweise geringen Abnutzungen an Bodenbelägen oder Tapeten, muss die Mieterin oder der Mieter die Wohnung nicht unbedingt renovieren lassen. Dies ist insbesondere bei Wohnungen mit geringem Mietvolumen von Bedeutung, da hier die Kosten für eine umfassende Sanierung die Mietersparnis aufheben könnten.
Praxisnahe Maßnahmen: Was gehört in die Eigenleistung?
Die in den Suchergebnissen von kleinanzeigen.de oder wgfreiheit.de angebotenen Wohnungen sind meist in einem sogenannten Ausbauzustand oder mit geringem Ausbaustand ausgestattet. Diese Wohnungen zeichnen sich durch die fehlende Ausstattung von Böden, Wänden und Decken aus, was die Eigenleistung der Mieterin oder des Mieters erfordert. Nach Angaben aus Quelle [3] handelt es sich bei solchen Wohnungen meist um sogenannte „Ausbauwohnungen“, die der Mieterin oder dem Mieter die Möglichkeit geben, die Wohnung selbst zu gestalten. Typische Maßnahmen umfassen das Tapezieren, Streichen, Verlegen von Bodenbelägen, Einbauten von Einbauschränken oder die Installation von Fliesen und Türen.
Besonders häufig werden Maßnahmen im Innenbereich durchgeführt: So ist bei der 3-Raum-Wohnung in der Alten Heerstraße (Quelle [3]) explizit vermerkt, dass der Mieter selbst tapezieren, streichen und Bodenbeläge verlegen kann. Ähnlich verhält es sich bei der 4-Raum-Wohnung in der Hanoier Straße, bei der ebenfalls eine Eigenleistung im Bereich der Innenausstattung vorausgesetzt wird. Die Kostenersparnis ergibt sich hierbei in Form einer geringeren Kaltmiete. So liegt der Mietpreis bei dieser Wohnung bei 4,43 Euro pro Quadratmeter, was insgesamt eine erhebliche Senkung der monatlichen Miete bedeutet.
Die vorgeschlagenen Maßnahmen sind im Wesentlichen solche, die rückgängig gemacht werden können. Dazu gehören beispielsweise das Streichen von Wänden, das Tapezieren, das Verlegen von Bodenbelägen – insbesondere von Laminat oder Parkett – oder das Einbauen von Einbauschränken. Alles, was die Bausubstanz verändert, muss hingegen genehmigt werden. Dazu zählen beispielsweise das Abtragen von Wänden, das Anbringen von Befestigungselementen an tragenden Wänden, die Änderung von Fenstern oder Türen. Auch der Austausch der Heizung oder der Austausch der Altbauheizung ist ohne Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters nicht erlaubt.
Besonders hervorzuheben ist die Tatsache, dass Einbauten wie Einbauküchen oder Einbauschränke grundsätzlich Eigentum der Mieterin oder des Mieters sind. Sie müssen also beim Auszug entfernt werden – es sei denn, es wurde eine gesonderte Vereinbarung im Mietvertrag getroffen. Ohne solche Vereinbarung bleibt die Mieterin oder der Mieter verpflichtet, die Einbauten zu entfernen, da es sich um eine Veränderung der Bausubstanz handelt.
Für die Durchführung der Maßnahmen ist es ratsam, auf eine sachgemäße Vorbereitung zu achten. Dazu gehört die fachgerechte Vorbereitung der Flächen, die Verwendung von geeigneten Materialien und die Beachtung der Einbaubauvorschriften. Insbesondere bei der Beseitigung von alten Belägen – etwa alten Fliesen oder Bodenbelägen – ist eine fachmännische Beseitigung wichtig, um Schäden an der Tragfläche zu vermeiden.
Fördermöglichkeiten für Modernisierungsmaßnahmen
Nicht nur Mieterinnen und Mieter, die ihre Wohnung selbst renovieren, sondern insbesondere Vermieterinnen und Vermieter, die Modernisierungsmaßnahmen durchführen, können von staatlichen Förderprogrammen profitieren. Die NBank fördert beispielsweise Maßnahmen zur energetischen Modernisierung von Mietwohnungen, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden. Zu den förderfähigen Maßnahmen gehören die nachträgliche Wärmedämmung von Gebäudewänden, Dächern, Kellerdecken oder erdberührten Außenflächen, die Fenster- und Türenerneuerung, die Erneuerung der Heizungstechnik sowie die Nutzung erneuerbarer Energieträger.
Die förderfähigen Kosten umfassen Maßnahmen der Kostengruppen 300 bis 700 gemäß DIN 276:2018-12. Die Förderhöhe beträgt bis zu 75 Prozent der tatsächlich entstandenen Kosten, jedoch höchstens zwei Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus. Zusätzlich erhalten Antragsteller mit einer barrierefreien Wohnung einen Zuschuss von 5.000 Euro pro Wohnung gemäß DIN 18040-2. Die Förderung erfolgt in Form eines Darlehens mit Tilgungsrückgang von 30 Prozent des Darlehensbetrages. Zwei Drittel der Förderung werden nach Abschluss der Maßnahmen ausgezahlt, ein Drittel nach Ablauf des 20. Jahres.
Diese Förderung ist insbesondere für Mieterinnen und Mieter interessant, die über eine Mietwohnung mit hohem Modernisierungsaufwand verfügen. Denn bei einer solchen Maßnahme wird oft auch die Heizung ausgetauscht oder die Dämmung der Außenwände durchgeführt. In einigen Fällen ist es möglich, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Modernisierung finanziert, aber die Miete an die Mieterin oder den Mieter weitergibt. Dies ist insbesondere bei der Sanierung von Altbauten sinnvoll, da die Miete dabei nicht unverhältnismäßig steigt.
Zusätzlich ist es möglich, dass Mieterinnen und Mieter bei der Inanspruchnahme solcher Maßnahmen Anspruch auf eine Mietsenkung haben. Die Kostenersparnis entsteht durch die Senkung der Heizkosten und der Warmmiete. Insbesondere bei der Neuausstattung von Heizungen, Fenstern oder Dämmung kann es zu einer Senkung der Heizkosten um bis zu 30 Prozent kommen. Diese Senkung ist eine langfristige Investition in die eigene Wohngewohnheit.
Die Kaltmiete und die Kalkulation der Kostenersparnis
Die Kalkulation der Miete ist ein zentraler Bestandteil beim Mietwohnungskauf oder -vermietung. Besonders bei Wohnungen, die zum Selbstrenovieren angeboten werden, ist die Kaltmiete oft deutlich geringer als bei standardisierten Wohnungen. So ist bei der 3-Raum-Wohnung in der Alten Heerstraße eine Miete von 4,43 Euro pro Quadratmeter, plus Nebenkosten, veranschlagt. Bei einer Fläche von etwa 57,19 m² ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von rund 253 Euro. Die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung werden hingegen von der Mieterin oder dem Mieter getragen. Dies bedeutet, dass die Miete insgesamt günstiger ist, da die Kosten für die Innenraumgestaltung nicht in der Miete enthalten sind.
Die Kostenersparnis entsteht durch die Eigenleistung. So kann ein Mieter, der beispielsweise die gesamte Malerei, das Tapezieren und das Verlegen von Bodenbelägen selbst durchführt, erhebliche Kosten einsparen. Insbesondere bei der Beseitigung von alten Belägen – etwa alten Fliesen oder alten Bodenbelägen – entstehen hohe Kosten, wenn man die Arbeiten fremd vergeben lässt. Ohne Eigenleistung beläuft sich die Gesamtkostenersparnis auf mehrere hundert Euro pro Jahr.
Zusätzlich sind die Kosten für Materialien zu berücksichtigen. Diese umfassen Malzeug, Tapezien, Farbe, Bodenbeläge, Bodenbelagsunterböden und Befestigungsmaterialien. Die Preise können je nach Qualität und Hersteller stark schwanken. So liegt der Preis für einen günstigen Bodenbelag beispielsweise bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Für eine Wohnung von 57 m² ergibt das eine Gesamtkostenbelastung von etwa 1.000 bis 1.500 Euro. Ohne Eigenleistung würden die Kosten doppelt so hoch sein, da Handwerkerstunden teuer sind.
Die Kalkulation muss zudem berücksichtigen, dass die Mieterin oder der Mieter die Kosten für die Instandhaltung selbst tragen muss. Dies bedeutet, dass die Miete insgesamt günstiger ist, aber die Kosten für die Instandhaltung allein von der Mieterin oder dem Mieter getragen werden müssen. Die Kalkulation der Kostenersparnis ist somit abhängig von der Dauer der Mietzeit. Je länger die Miete genutzt wird, desto höher ist die Gesamtersparnis.
Fazit
Die Mietwohnung zum Selbstrenovieren ist eine attraktive Option für Mieterinnen und Mieter, die auf der Suche nach einer günstigen Miete und einer individuellen Gestaltungsmöglichkeit sind. Die Kombination aus niedrigerer Kaltmiete, Eigenleistung und der Möglichkeit, die eigene Wohnung nach persönlichen Vorlieben auszustatten, bietet eine hohe Lebensqualität. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar geregelt: Renovierungsklauseln im Mietvertrag können unwirksam sein, wenn sie bestimmte Farben oder Arten von Arbeiten vorschreiben. Die fachmännische Durchführung der Arbeiten ist zwingend notwendig, um Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden. Die Inanspruchnahme von Fördermitteln für Modernisierungsmaßnahmen ist zudem möglich, insbesondere wenn die Immobilie vor dem Jahr 2002 errichtet wurde.
Die Kalkulation der Miete zeigt, dass die Mietersparnis langfristig deutlich ist. Besonders bei Wohnungen mit hohem Eigenleistungsaufwand – etwa dem Verlegen von Bodenbelägen oder dem Streichen von Wänden – kann die Miete um bis zu 30 Prozent gesenkt werden. Die Kosten für Materialien und Eigenleistung sind dabei deutlich geringer als die Kosten, die bei Fremdvergabe entstehen würden. Dennoch ist zu beachten, dass die Mieterin oder der Mieter die Kosten für die Instandhaltung selbst tragen muss. Die Kalkulation der Miete ist somit abhängig von der Dauer der Mietzeit und der Art der durchgeführten Arbeiten.
Insgesamt ist eine Mietwohnung zum Selbstrenovieren eine sinnvolle Maßnahme, die sowohl wirtschaftlich als auch gestalterisch sinnvoll ist. Die Kombination aus geringer Miete, hoher Eigenleistung und der Möglichkeit, die eigene Wohnung nach persönlichen Bedürfnissen zu gestalten, macht sie zu einer attraktiven Option für viele Haushalte.