Muss man nach Auszug die Wohnung streichen? Rechte und Pflichten von Mieter*innen im Überblick

Die Frage, ob Mieterinnen nach dem Auszug aus der Mietwohnung eine umfassende Renovierung vornehmen müssen, ist eine der zentralen Streitthemen im Mietrechtsbereich. Besonders im Falle der sogenannten Schönheitsreparaturen ist oft Unklarheit über die genauen Pflichten und Rechte von Vermieterinnen und Mieterinnen gegeben. Die jüngsten Änderungen im Mietrechtsbereich, insbesondere ab 2024, haben die Rahmenbedingungen erheblich verändert. Dieser Artikel beleuchtet die aktuelle Rechtslage im Hinblick auf die Renovierungspflicht beim Auszug, klärt über gesetzliche Grundlagen, die Bedeutung von Mietverträgen, die Bedeutung des Einzugszustands und die Rechte von Mieterinnen aufgrund neuer Urteile und Gesetzesänderungen. Die Informationen stützen sich ausschließlich auf die zur Verfügung gestellten Quellen und sind auf eine sachliche, sachgerechte und anhand der Quellen nachvollziehbare Darstellung ausgerichtet.

Die gesetzlichen Grundlagen und der neue Ansatz im Mietrecht

Die gesetzliche Grundlage für die sogenannten Schönheitsreparaturen im Mietrechtsbereich liegt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere im § 535 Abs. 1 Satz 1. Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache am Ende der Mietdauer in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Dieser Zustand setzt jedoch nicht automatisch eine vollumfängliche Instandsetzung oder Neuvermalung der Wohnung voraus. Vielmehr geht es um die Herstellung des Zustands, der dem objektiven Verschleiß entspricht, der durch die Nutzung der Wohnung entstanden ist. Die Verpflichtung zur Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand schließt die Beseitigung von Schäden ein, die durch fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten entstanden sind. Allerdings ist zu differenzieren: Nicht jede Veränderung oder Abnutzung muss durch den Mieter beseitigt werden, insbesondere wenn sie durch den natürlichen Verbrauch entstanden ist.

Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22. August 2018 (Az. VIII ZR 277/16) ist die Rechtslage hinsichtlich der Renovierungspflicht deutlich geglättet worden. Der BGH hat eindeutig klargestellt, dass Mieterinnen keine Pflicht haben, eine Wohnung zu streichen, die sie selbst im unrenovierten Zustand bezogen haben. Diese Rechtsprechung schützt Mieterinnen vor einer Benachteiligung, da andernfalls die Vermieterin die Mieterin verpflichten könnten, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben als sie es bei Einzug war. Dieses Urteil ist von hoher Bedeutung, da es die Rechte der Mieter*innen stärkt und die Eingliederung der Mietvertragsinhalte in die Rechtsvorschriften des BGB stützt.

Die Neuerungen ab 2024 bauen auf diesen Rechtsgrundsätzen auf. Insbesondere wurde die Verpflichtung, die Wohnung nach dem Auszug unbedingt weiß zu streichen, aufgehoben. Stattdessen erlaubt das Gesetz, dass Mieterinnen nun auch helle, neutrale Farben wählen dürfen, die weder aufgrund des Alters noch des ästhetischen Eindrucks als auffällig gelten. Diese Änderung soll den Druck für Mieterinnen verringern, die oft mit hohen Kosten und Aufwand belastet werden, wenn sie eine umfassende Streicharbeiten durchführen müssen. Die Neuregelung zielt darauf ab, die Belastung durch die sogenannten Schönheitsreparaturen zu senken, ohne die Interessen der Vermieterinnen zu vernachlässigen. Denn letztlich geht es um eine wiederhergestellte Mietwohnung, die für einen NeMieterin wieder vermietbar ist.

Zusätzlich zu diesen Änderungen im Mietrecht wurden auch die Regelungen zur Vertragsgestaltung überarbeitet. Starre Renovierungsklauseln, die an feste Fristen wie „jedes vierte Jahr muss gestrichen werden“ oder ähnliche Formulierungen binden, gel gelten als unwirksam. Solche Klauseln führen zu einer Benachteiligung des Mieters, da sie die Verpflichtung herstellen, auch dann zu streichen, wenn kein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht. Stattdessen sind flexible Klauseln wirksam, die auf den tatsächlichen Verschleiß abstellen, beispielsweise mit dem Hinweis, dass die Arbeiten „nach Bedarf“ durchzuführen seien. Diese Formulierung entspricht der Rechtsprechung des BGH, da sie die Entscheidung auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung stützt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Rechtslage im Jahr 2024 geprägt ist von einer klaren Trennung zwischen notwendigen Instandhaltungsarbeiten und reinen Schönheitsreparaturen. Letztere gel gelten nur dann als verpflichtend, wenn tatsächlich ein sichtbarer Verschleiß oder eine Abnutzung vorliegt. Die gesetzlichen Grundlagen verpflichten also nicht zu einer umfassenden Neuvermalung, sondern lediglich zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands. Dieser Ansatz sichert die Rechte der Mieter*innen und stellt die Pflicht zur Rückgabe der Wohnung im Sinne des Mietrechts umfassend dar.

Was zählt zu den sogenannten Schönheitsreparaturen? Klare Abgrenzung

Im Mietrechtsbereich wird oft von „Schönheitsreparaturen“ gesprochen. Allerdings handelt es sich dabei um einen Begriff, der vielfach missverstanden wird. Tatsächlich umfasst die gesetzliche Verpflichtung des Mieters lediglich jene Maßnahmen, die der Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands dienen. In der Praxis bedeutet das, dass Mieter*innen nur solche Arbeiten vornehmen müssen, die durch die Nutzung der Wohnung entstanden sind – also der sogenannte „natürliche Verschleiß“. Die genaue Abgrenzung zwischen notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen und umfassenden Modernisierungsarbeiten ist daher entscheidend.

Zu den typischen Arbeiten, die als Schönheitsreparaturen gel gelten, gehören das Streichen von Wänden und Decken, das Tapezieren von Wänden, das Lackieren von Türen und Fensterrahmen sowie das Streichen oder Lackieren von Heizkörpern. Diese Arbeiten dienen der Instandhaltung des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnung und sind auf die Beseitigung von Schäden durch die Nutzungsabnutzung beschränkt. So ist es beispielsweise üblich, dass die Wände nach mehreren Jahren Nutzung stumpf oder abgenutzt erscheinen und dann eine neue Farbgebung notwendig wird. Auch Bohrlöcher, die durch die Befestigung von Regalen oder Bildern entstanden sind, gel gelten als Schönheitsreparaturen, da es sich um Schäden handelt, die durch die übliche Inanspruchnahme entstehen.

Allerdings ist es wichtig, diese Begriffe genau zu definieren. Die sogenannten Schönheitsreparaturen umfassen keine umfassenden Sanierungen, die über den reinen Erhaltungszustand hinausgehen. Dazu gehören beispielsweise Arbeiten im Außenbereich wie Farbgestaltung von Fassaden, Anstrich von Balkonen oder Treppen, da dies zu den Modernisierungsleistungen zählt. Ebenso gehören die Reparatur oder der Austausch von Sanitäreinrichtungen wie Waschbecken, Duschen oder Toiletten nicht zu den Schönheitsreparaturen. Ebenso wenig gelten Arbeiten an der Elektroinstallation, die fachlich aufwendig und teuer sind, als Schönheitsreparaturen. Auch das Abschleifen von Parkettböden oder das Verlegen neuer Bodenbeläge zählt zu Modernisierungsmaßnahmen, die vom Mieter nicht zu leisten sind.

Ein wichtiger Punkt ist außerdem, dass die Arbeiten an Heizkörpern, die entweder durch Anstrich oder Lackierung erfolgen, als Schönheitsreparaturen gel gelten. Dies gilt insbesondere, wenn Rostbildung oder Farbabrieb sichtbar geworden ist. Auch das Reinigen oder Erneuern von Heizkörpern, die durch den Gebrauch verschmutzt sind, zählt zur Instandhaltung, da es um den Erhalt des funktionalen Zustands und der Ästhetik geht.

Insgesamt lässt sich feststellen, dass Schönheitsreparaturen immer dann anfallen, wenn die Instandhaltung des Gebäudeteils notwendig ist, um den ursprünglichen oder ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Es ist jedoch entscheidend, dass diese Maßnahmen nicht über die übliche Abnutzung hinausgehen. Wenn also beispielsweise eine Wand nur leicht abgenutzt ist und eine neue Farbe ausreicht, um sie wieder herzustellen, ist das eine Schönheitsreparatur. Ist dagegen die gesamte Decke oder Wand beschädigt und bedarf eines umfassenden Umbaues, ist dies eine Sanierung und damit keine Schönheitsreparatur.

Die genaue Abgrenzung ist deshalb entscheidend, um Missverständnisse mit Vermieterinnen zu vermeiden. Mieterinnen müssen also stets prüfen, ob die notwendige Maßnahme der Instandhaltung dient oder ob es sich um eine Modernisierung handelt, die der Vermieter*in vorbehalten ist.

Die Rechte und Pflichten bei einer unrenovierten Wohnung

Eine der zentralen Fragen im Mietrecht betrifft die Verantwortlichkeit für die Renovierung, wenn eine Wohnung bei Einzug im sogenannten unrenovierten Zustand übernommen wurde. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat hierzu im Jahr 2018 ein wegweisendes Urteil erlassen (Az. VIII ZR 277/16), das die Rechte der Mieterinnen nachhaltig stärkt. Nach diesem Urteil ist es unzulässig, dass Mieterinnen verpflichtet werden, eine Wohnung zu streichen, die sie selbst im unrenovierten Zustand bezogen haben. Diese Regelung gilt unabhängig von der Dauer der Mietzeit. Sollte also ein Mieter beispielsweise nur ein Jahr in der Wohnung gewohnt haben, reicht das allein nicht aus, um eine Pflicht zur umfassenden Renovierung zu rechtfertigen, wenn die Wohnung bei Einzug bereits unrenoviert gewesen ist.

Der Grund für diese Rechtsprechung liegt in der Auffassung, dass eine solche Verpflichtung die Mieterin zu einer Benachteiligung führen würde. Denn wenn der Mieter verpflichtet wäre, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als sie ihm bei Einzug übergeben wurde, wäre das eine ungerechtfertigte Belastung. Dieses Urteil ist daher als Schutzmaßnahme für Mieterinnen zu verstehen, die sich nicht der Verantwortung für den Zustand der Wohnung annehmen müssen, den sie selbst nicht verursacht haben.

Daraus ergibt sich eine klare Handlungsempfehlung für Mieterinnen: Wenn eine Wohnung bei Einzug unrenoviert war, muss sie auch beim Auszug nicht erneut gestrichen werden – unabhängig davon, ob dies in den Mietvertrag aufgenommen wurde. Sollte dennoch eine solche Verpflichtung im Mietvertrag verankert sein, ist sie unwirksam. Sollte der Mieter dennoch eine solche Maßnahme durchführen, kann er die anfallenden Kosten, einschließlich der Materialkosten und des Arbeitsaufwandes, zurückverlangen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieterin die Arbeiten verlangt hat, obwohl dies gesetzlich nicht notwendig gewesen wäre.

Zusätzlich zu dieser allgemeinen Regelung gel gelten besondere Regelungen, wenn es um Mietverträge mit sogenannten „starren“ oder „festen“ Fristenklauseln geht. Solche Vertragsklauseln, die beispielsweise verpflichten, jede Wohnung alle drei Jahre zu streichen, sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Der Grund hierfür ist, dass solche Klauseln die Verpflichtung zur Renovierung auch dann vorsehen, wenn kein tatsächlicher Bedarf besteht. Stattdessen sind sogenannte „flexible“ Klauseln wirksam, die beispielsweise formulieren: „Die Instandhaltung erfolgt nach Bedarf.“ Diese Formulierung stellt sicher, dass Mieter*innen nur dann tätig werden müssen, wenn es tatsächlich nötig ist – also wenn es sichtbare Abnutzungserscheinungen gibt.

Ein weiterer Punkt betrifft die sogenannte „Endrenovierung“ vor dem Auszug. Auch hier gilt: Eine pauschale Verpflichtung zur Endrenovierung ist nicht zulässig, wenn keine sichtbaren Schäden oder Verschleißerscheinungen vorliegen. Vielmehr muss der Zustand der Wohnung am Ende der Mietzeit den Maßgaben des Mietrechts entsprechen – also wieder vermietbar und bewohnbar sein. Ist die Wohnung bei Einzug bereits in einem schlechten Zustand gewesen, so darf sie auch danach nicht durch einen Mieter in einem besseren Zustand übergeben werden, als ursprünglich vorhanden.

Insgesamt lässt sich also feststellen, dass Mieter*innen, die in eine unrenovierte Wohnung einziehen, über erhebliche Rechte verfügen. Die Verpflichtung zur Renovierung entfällt, wenn keine Verschleißerscheinungen vorliegen und die Wohnung bei Einzug bereits unrenoviert war. Dieses Recht ist durch das Urteil des BGH gesichert und gilt uneingeschränkt.

Was ist mit Mietverträgen und vertraglichen Klauseln?

Die Rechte und Pflichten im Bereich der Renovierung sind eng mit den Inhalten des Mietvertrags verknüpft. Insbesondere Klauseln im Mietvertrag, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorsehen, unterliegen strengen Anforderungen an Wirksamkeit und Rechtsvorschriften. Besonders problematisch sind sogenannte „starre“ oder „feste“ Renovierungsklauseln, die an feste Fristen anknüpfen. Beispielsweise kann eine Regelung wie „Jede Wohnung muss alle vier Jahre gestrichen werden“ als unwirksam gel gelten, da sie den Mieter*in zu einer Leistung verpflichtet, die er nicht leisten muss, wenn kein tatsächlicher Bedarf besteht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass solche Klauseln die Rechte der Mieterinnen missachtet und daher unwirksam sind. Der Grund hierfür ist, dass solche Verpflichtungen zu einer Benachteiligung führen, da sie auch dann gel gel gel gelten, wenn die Instandhaltung nicht notwendig ist. Stattdessen sind solche Verpflichtungen nur zulässig, wenn sie an den tatsächlichen Verschleiß oder die Schäden an der Mietsache gebunden sind. Deshalb gel gel gelten nur solche Klauseln als wirksam, die mit Formulierungen wie „nach Bedarf“ oder „bei sichtbarem Verschleiß“ versehen sind. Diese Formulierung stellt sicher, dass Mieterinnen nur tätig werden müssen, wenn es tatsächlich notwendig ist.

Ein weiteres häufiges Missverstehen betrifft sogenannte „Kostenanteilsklauseln“ im Mietvertrag. Diese beispielsweise in Form von „20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren“ sollen die Kosten für zukünftige Renovierungen verteilen. Allerdings ist eine solche Regelung unwirksam, wenn der Mieter vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle auszieht. Denn dann kann der Vermieter*in diese Anteile nicht mehr geltend machen. Dieses Urteil sichert die Rechte des Mieters, da er nicht für eine Leistung zahlen muss, die er nicht in Anspruch genommen hat.

Auch die Angabe, dass Renovierungsarbeiten ausschließlich durch Fachleute durchgeführt werden müssen, ist unwirksam. Laut Urteilen des BGH darf ein Mieter*in frei entscheiden, ob er die Arbeiten selbst erledigt oder einen Handwerker beauftragt. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Arbeiten lediglich der Instandhaltung dienen. Die Verpflichtung, einen Handwerker zu beauftragen, ist also nicht zwingend notwendig.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Frage, ob die Kosten für selbst durchgeführte Arbeiten anrechenbar sind. Ist eine Mieterin beispielsweise durch einen Mietvertrag verpflichtet worden, eine Renovierung durchzuführen, obwohl dies gesetzlich nicht notwendig war, und hat sie die Arbeiten durchgeführt, so kann sie die anfallenden Kosten – einschließlich der Kosten für Material und gegebenenfalls Helfer – vom Vermieter*in zurückverlangen. Dies gilt als Schadensersatz für die aufgewendete Zeit und die bereitgestellten Mittel.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Mietverträge, die Mieterinnen zu umfassenden Renovierungen verpflichten, die über den Verschleiß hinausgehen, unwirksam sind. Besonders auffällig sind dabei Klauseln, die feste Fristen vorsehen oder die Durchführung durch Handwerker vorschreiben. Mieterinnen müssen daher stets auf die genaue Formulierung im Mietvertrag achten. Ist eine solche Klausel unwirksam, kann der Mieter*in die Kosten für die durchgeführten Arbeiten geltend machen, insbesondere wenn die Arbeiten aus Unkenntnis oder Irrtum durchgeführt wurden.

Kosten, Dauer und der richtige Zeitpunkt für die Renovierung

Die Durchführung von Renovierungsarbeiten beim Auszug ist oft mit erheblichen Kosten- und Zeitaufwand verbunden. Daher ist es wichtig, den Zeitpunkt und die Art der Durchführung sorgfältig abzustimmen, um unnötige Belastungen zu vermeiden. Die Kosten für Malerarbeiten können je nach Fläche, Farbauswahl und Verwendung von Materialien variieren. Grundsätzlich sind die Kosten für Farbe, Spachtel, Pinsel und Folien zu veranschlagen. Die Kalkulation sollte auch die Kosten für ggf. notwendige Hilfsmittel wie Leitern oder Plane einbeziehen. Bei der Kalkulation der Gesamtkosten ist zu beachten, dass Mieter*innen, die die Arbeiten selbst durchführen, die Kosten für Material und die zeitliche Belastung geltend machen können, wenn die Verpflichtung im Mietvertrag unwirksam war.

Die Dauer der Arbeiten hängt von der Größe der Wohnung, der Anzahl der Räume und dem Umfang der notwendigen Maßnahmen ab. Eine überschaubare Wohnung mit einer Streichfläche von beispielsweise 80 Quadratmetern kann bei Eigenleistung in etwa zwei bis drei Tagen erledigt werden. Größere Wohnungen oder solche, die auch Tapezierarbeiten erfordern, können bis zu einer Woche dauern. Es ist ratsam, die Arbeiten frühzeitig zu planen, um Zeitdruck zu vermeiden und einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

Ein besonderer Faktor ist zudem die Wahl der Farbe. Die Neuregelung ab 2024 erlaubt es Mieter*innen, statt der üblichen weißen Farbe auch helle, neutrale Farbtöne zu wählen. Dieser Punkt ist von Bedeutung, da es die optische Gestaltung der Wohnung erleichtert und den Druck verringert, eine bestimmte Farbgebung einhalten zu müssen. Die Auswahl einer neutralen Farbe ist ausreichend, um den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen.

Ein weiterer Punkt ist die Beachtung der Mietvertragsinhalte. Ist ein Mietvertrag mit einer sogenannten „Endrenovierungsklausel“ versehen, die die Renovierung vor dem Auszug vorsieht, ist diese nur dann wirksam, wenn tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht. Ist die Wohnung bei Einzug bereits in einem schlechten Zustand gewesen, so ist eine solche Pflicht unwirksam. Zudem ist die Kostenabwicklung zu beachten: Ist eine solche Klausel unwirksam, kann der Mieter*in die Kosten für Material und Arbeit geltend machen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Planung der Renovierung sorgfältig geschehen sollte. Dazu gehört die Erstellung eines Zeitplans, die Ermittlung der benötigten Materialien und die Berücksichtigung der Kosten. Besonders wichtig ist die Prüfung der Mietvertragsinhalte, da viele Klauseln unwirksam sind. Eine sorgfältige Vorbereitung kann die Kosten senken und Stress reduzieren.

Fazit

Die Rechtslage im Bereich der Renovierungspflicht beim Auszug aus der Mietwohnung hat sich seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) im Jahr 2018 und den Neuerungen ab 2024 deutlich verbessert. Mieterinnen, die eine Wohnung im unrenovierten Zustand bezogen haben, sind grundsätzlich nicht verpflichtet, diese nach dem Auszug zu streichen, selbst wenn dies im Mietvertrag verankert ist. Eine solche Verpflichtung wäre nach heutiger Rechtsprechung als unzulässige Benachteiligung zu werten, da der Mieterin dadurch verpflichtet wird, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst übernommen hat.

Zudem gel gel gel gelten starre Renovierungsklauseln, die an feste Fristen binden, als unwirksam. Stattdessen sind solche Verpflichtungen nur wirksam, wenn sie an den tatsächlichen Verschleiß gebunden sind, beispielsweise durch die Formulierung „nach Bedarf“ oder „bei sichtbarem Verschleiß“. Auch die Angabe, dass Renovierungsarbeiten ausschließlich durch Fachleute durchgeführt werden müssen, ist unwirksam – Mieter*innen haben das Recht, Eigenleistungen vorzunehmen. Sollte dennoch eine solche Maßnahme durchgeführt werden, können die anfallenden Kosten, einschließlich Material und Arbeitsaufwand, geltend gemacht werden, falls die Verpflichtung im Vertrag nicht rechtskräftig war.

Besonders wichtig ist zudem, dass jene Arbeiten, die als Schönheitsreparaturen gel gelten, lediglich die Beseitigung von Schäden durch den natürlichen Verschleiß umfassen. Dazu zählen das Streichen von Wänden, Decken, Türen, Tapezieren, Heizkörperstreichen und Beseitigung von Bohrlöchern. Dagegen gehören Arbeiten im Außenbereich, an Sanitäreinrichtungen, Elektroinstallationen, Parkettabschleifungen oder Kellerarbeiten zu Modernisierungsmaßnahmen, die vom Mieter nicht zu leisten sind.

Insgesamt zeigt sich, dass die Rechte der Mieterinnen im Bereich der Renovierung deutlich ausgeweitet wurden. Mit der Neuregelung ab 2024 ist zudem sichergestellt, dass Mieterinnen nun auch die Freiheit haben, helle, neutrale Farbtöne zu wählen, ohne sich an eine starre Weihton-Vorgabe halten zu müssen. Diese Änderung soll den Druck senken und die Belastung der Mieter*innen verringern. Die endgültige Entscheidung darüber, ob eine Renovierung notwendig ist, liegt deshalb letztlich bei der Beurteilung des tatsächlichen Abnutzungsgrades der Wohnung.