Die Begriffe „fachgerechte Renovierung“ und „fachmännische Ausführung“ tauchen häufig in Mietverträgen, Renovierungsverpflichtungen oder in Streitfragen zwischen Vermieter und Mieter auf. Doch was steckt wirklich hinter diesen Begriffen? Ist eine fachgerechte Renovierung nur dann gegeben, wenn ein Handwerker die Arbeiten ausführt? Oder kann der Mieter diese Aufgaben selbst übernehmen, sofern er sie „fachgerecht“ ausführt? In diesem Artikel wird die Bedeutung von „fachgerecht renovieren“ aus juristischer, praktischer und konkreter Sicht untersucht.
Einführung: Was bedeutet „fachgerecht renovieren“?
Die Begriffe „fachgerecht“ und „fachmännisch“ sind im Mietrecht und in der Praxis von Renovierungsarbeiten oft synonym verwendet, was jedoch nicht zwingend der Realität entspricht. In den im Folgenden zitierten Rechtsprechungen, Verbraucherfragen und Expertenmeinungen wird klar: Fachgerecht bedeutet nicht, dass ein Handwerker die Arbeiten durchführen muss. Es geht vielmehr um die Qualität der Ausführung, unabhängig davon, wer diese durchführt.
Ein zentrales Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) und auch das Oberlandesgericht Stuttgart haben klargestellt, dass Klauseln in Mietverträgen, die Mieter verpflichten, fachmännische Arbeiten von einem Handwerker ausführen zu lassen, unwirksam sind. Stattdessen muss eine Renovierung lediglich „mittlerer Art und Güte“ sein, was in der Praxis bedeutet: Sie muss durchschnittlichen Qualitätsanforderungen entsprechen.
Die juristische Grundlage: BGH und OLG klären die Begriffe
BGH: Fachgerechte Ausführung, nicht fachmännische Handwerker
Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass Mieter nicht verpflichtet sind, Renovierungsarbeiten an Fachfirmen zu übergeben. Solche Klauseln in Mietverträgen, die dies verlangen, sind rechtswidrig. Ein besonders bekanntes Urteil ist das des BGH (Az. VIII ZR 294/09), in dem ein Mietvertrag mit einer Klausel über „fachmännische Renovierung“ für unwirksam erklärt wurde.
Der BGH argumentierte, dass Mieter, sofern sie über die notwendigen Fähigkeiten verfügen, Renovierungsarbeiten auch selbst ausführen dürfen. Dabei ist entscheidend, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden – nicht, ob ein Handwerker sie macht.
OLG Stuttgart: „Fachmännisch“ bedeutet nicht „von einem Handwerker“
In einem weiteren Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart (Az. 8 RE-Miet 2/92) wurde eine Klausel, die verlangte, dass die Wohnung „fachmännisch renoviert“ werden müsse, ebenfalls für unwirksam erklärt. Das Gericht betonte, dass „fachmännisch“ nicht gleichbedeutend mit der Ausführung durch einen Handwerker sei. Es gehe vielmehr um die Qualität der Arbeiten, unabhängig davon, wer sie ausführt.
Diese Rechtsprechung hat klargestellt, dass Mieter nicht gezwungen sind, professionelle Handwerker zu beauftragen, sofern sie die Arbeiten selbst fachgerecht ausführen können.
Praxis der fachgerechten Renovierung: Was ist akzeptabel?
Nun, da geklärt ist, dass ein Handwerker nicht zwingend erforderlich ist, bleibt die Frage: Was bedeutet „fachgerecht“ in der Praxis? Die Antwort liegt in den qualitativen Anforderungen an die Renovierungsarbeiten.
1. Farbtöne und Tapeten
- Während der Mietzeit können Mieter freie Farbwahl genießen. Sie dürfen also Räume in individuellen Farben streichen, solange diese nicht unangemessen sind.
- Beim Auszug hingegen ist eine Rückführung auf neutrale, helle Farben erforderlich. Ideal ist weiß, da es den Mietvertraglichen Anforderungen am besten entspricht.
- Bei Tapeten ist es wichtig, dass diese nicht beschädigt sind und sinnvoll überstrichen werden können. Raufasertapeten, die mehrfach überstrichen werden können, müssen nur dann erneuert werden, wenn sie abblättern oder nicht mehr haltbar sind.
2. Spachtelarbeiten
- Kleine Löcher, wie z. B. Dübellöcher oder Vertiefungen, müssen vor dem Streichen verspachtelt werden.
- Große Risse oder Schäden müssen sorgfältig behandelt werden. Je nach Ausmaß können sie auch eine Renovierung erforderlich machen, die über das hinausgeht, was der Mieter allein leisten kann.
3. Lackarbeiten
- Lackarbeiten an Türen, Fenstern, Fußbodenleisten oder Heizungen müssen sorgfältig ausgeführt werden.
- Es darf keine „Farbnasen“ oder unebenmäßige Lackfilme entstehen.
- Die Lackierung muss deckend sein und keine Lücken oder Unebenheiten aufweisen.
4. Qualität der Ausführung
Die allgemeine Qualität der Renovierungsarbeiten muss dem sogenannten Standard „mittlerer Art und Güte“ entsprechen. Das bedeutet, dass die Arbeiten:
- Sorgfältig und ordnungsgemäß ausgeführt sein müssen.
- Keine offensichtlichen Mängel aufweisen dürfen.
- Funktionell und optisch den Erwartungen entsprechen.
Was muss der Mieter beim Auszug renovieren?
Eine Renovierungspflicht des Mieters gilt nur bei konkreter Renovierungsbedürftigkeit. Es gibt keine allgemeine gesetzliche Verpflichtung, zu renovieren, sofern die Wohnung keine sichtbaren Mängel aufweist. Der BGH hat mehrfach betont, dass Mieter nur renovieren müssen, wenn es einen konkreten Renovierungsbedarf gibt.
Beim Auszug sind folgende Punkte zu beachten:
- Streichen: Wände und Decken müssen in neutralen, helleren Tönen gestrichen sein.
- Tapeten: Raufasertapeten können mehrfach überstrichen werden, müssen aber erneuert werden, wenn sie abblättern oder unbrauchbar sind.
- Putz und Wände: Risse, Vertiefungen oder Schäden müssen verspachtelt und glatt gestrichen sein.
- Lackarbeiten: Fenster, Türen, Heizkörper oder Leisten müssen sorgfältig lackiert sein, ohne Unebenheiten oder Farbnasen.
- Böden: Bei Laminat oder Teppichböden ist eine Säuberung und Prüfung auf Schäden erforderlich.
Was passiert, wenn die Renovierung nicht fachgerecht ist?
Falls die Renovierungsarbeiten nach dem Auszug nicht fachgerecht ausgeführt wurden, kann der Vermieter ggf. Mängelansprüche geltend machen. Im Extremfall kann dies auch eine Kautionsverweigerung oder sogar Schadenersatzforderungen nach sich ziehen.
Einige Beispiele für nicht fachgerechte Ausführung:
- Sichtbare Streifen im Anstrich
- Blasen in der Tapete
- Nicht abgedeckte Kanten oder uneinheitliche Farbe
- Nicht verspachtelte Löcher
- Unsachgemäße Lackierung mit Rillen oder Farbnasen
Falls der Mieter solche Arbeiten vornimmt und sie nicht fachgerecht sind, kann der Vermieter auf eine Nachbesserung bestehen oder die Arbeiten durch einen Handwerker beauftragen und die Kosten vom Mieter übernehmen lassen.
Die Rolle des Vermieters: Wann muss er renovieren?
Zwar trägt der Mieter eine Renovierungsverantwortung, doch der Vermieter ist ebenfalls verpflichtet, an der Erhaltung der Immobilie mitzuwirken. Sofern die Schäden nicht durch natürliche Abnutzung entstanden sind, sondern durch Fehler des Vermieters, z. B. durch fehlende Wartung oder mangelhafte Bauweise, ist er verpflichtet, diese zu beheben.
Einige Beispiele, in denen der Vermieter renovieren muss:
- Wasser- oder Schimmelschäden, die auf Baufehler oder mangelhafte Dämmung zurückzuführen sind
- Risse in Wänden oder Decken, die auf Baualter oder konstruktive Mängel beruhen
- Defekte Fenster oder Türen, die nicht durch den Mieter verursacht wurden
Der Mieter ist daher nicht verpflichtet, Schäden zu beheben, die durch Fehler des Vermieters entstanden sind.
Wie vermeidet man Streit um die Renovierung?
Um Streit zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden, sollte am besten vor Auszug ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Dieses Protokoll sollte:
- Bestehende Mängel im Detail aufführen
- Zuständigkeiten für Renovierungen klären
- Abnahmetermin und Zustimmung beider Seiten enthalten
Ein unterschriebenes Protokoll dient später als Beweismittel, falls Streit um die Kautionsrückzahlung entsteht.
Falls der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst durchführt, sollte er:
- Fotos dokumentieren
- Materiallisten aufbewahren
- Arbeiten sorgfältig ausführen, um Mängel zu vermeiden
Fazit
Die Begriffe „fachgerecht“ und „fachmännisch“ in der Renovierung bedeuten nicht, dass ein Handwerker die Arbeiten durchführen muss. Entscheidend ist die Qualität der Ausführung, die dem Standard „mittlerer Art und Güte“ entsprechen muss. Mieter sind nur dann verpflichtet, zu renovieren, wenn die Wohnung konkreten Renovierungsbedarf aufweist. Sie können die Arbeiten selbst durchführen, sofern sie fachgerecht ausgeführt werden.
Der BGH und OLG haben mehrfach bestätigt, dass Klauseln, die Mieter zur Beauftragung eines Handwerkers verpflichten, unwirksam sind. Daher ist es sinnvoll, Renovierungsarbeiten entweder selbst durchzuführen oder mit freundlicher Unterstützung zu erledigen, um Kosten zu sparen und die Kautionsrückzahlung sicherzustellen.
Für Mieter ist es wichtig, klar zu kommunizieren, welche Arbeiten sie ausführen und sich rechtzeitig über die Qualitätsanforderungen zu informieren. Für Vermieter ist es ebenso wichtig, klare Erwartungen zu kommunizieren und objektiv zu beurteilen, ob die Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden.