BayBO 2021: Genehmigungsfreistellung und Verfahrensfreiheit für Bauvorhaben in Bayern

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) erlebte im Jahr 2021 eine tiefgreifende Novellierung, die für Bauherren, Eigentümer und Planer in Bayern von fundamentaler Bedeutung ist. Ziel der Gesetzesänderung war es, Bürokratie abzubauen und Bauvorhaben zu beschleunigen. Insbesondere die Bereiche der Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO und der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO wurden erheblich ausgeweitet. Dieser Artikel beleuchtet die wesentlichen Änderungen, die seit dem 1. Februar 2021 gelten, und erläutert, welche Bauvorhaben nun ohne Baugenehmigung oder lediglich mit einer Anzeige möglich sind.

Die Novellierung der Bayerischen Bauordnung (BayBO)

Die Änderungen der BayBO, die am 1. Februar 2021 in Kraft traten, konzentrieren sich auf die Reduzierung von Verwaltungsaufwand. Besonders hervorzuheben sind die Neuerungen bei den sogenannten „verfahrensfreien Bauvorhaben“ und den „genehmigungsfreigestellten Vorhaben“. Während erstere gar keine behördliche Prüfung erfordern, letztere lediglich eine Anzeige bei der Gemeinde oder ein vereinfachtes Verfahren nach sich ziehen.

Unterscheidung: Verfahrensfrei vs. Genehmigungsfrei

Es ist wichtig, die beiden Begriffe präzise zu unterscheiden, da sie unterschiedliche rechtliche Konsequenzen haben:

Verfahrensfreie Bauvorhaben (Art. 57 BayBO): Diese Vorhaben unterliegen keiner Baugenehmigungspflicht und bedürfen auch keiner Anzeige. Sie können nach vorheriger Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit (z. B. durch den Bebauungsplan oder § 34 BauGB) durchgeführt werden. Es entfällt jeglicher formeller Verwaltungsaufwand.
Genehmigungsfreigestellte Bauvorhaben (Art. 58 BayBO): Hier ist kein klassisches Baugenehmigungsverfahren mehr nötig. Stattdessen muss der Bauherr der Gemeinde den Beginn des Vorhabens anzeigen (oft als „Genehmigungsfreistellungsverfahren“ bezeichnet). Die Gemeinde kann innerhalb eines bestimmten Zeitraums entscheiden, ob sie das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchführt oder den Bau zulässt.

Erweiterung der Verfahrensfreiheit (Art. 57 BayBO)

Die Novelle hat den Katalog der verfahrensfreien Bauvorhaben in Art. 57 BayBO massiv erweitert. Dies betrifft sowohl Wohngebäude als auch gewerbliche Anlagen und Infrastruktur.

Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken

Eine der praxisrelevantesten Änderungen ist die Aufnahme des Dachgeschossausbaus in den Katalog der verfahrensfreien Vorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO.

Voraussetzungen: Der Ausbau ist verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden. Gemeint ist damit, dass die Bausubstanz des Dachstuhls (Tragwerk) nicht verändert werden darf. Eine Veränderung der äußeren Gestalt liegt laut Gesetzestext dann vor, wenn die Maßnahme über die Errichtung von Dachgauben hinausgeht (z. B. eine Aufstockung).
Gauben: Die Errichtung von Dachgauben ist explizit erlaubt und führt nicht zum Verlust der Verfahrensfreiheit.
Anzeigepflicht: Wichtig ist, dass trotz Verfahrensfreiheit eine Anzeige bei der Gemeinde erforderlich ist. Gemäß Art. 57 Abs. 7 BayBO muss der Bauherr der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform (z. B. per E-Mail) mitteilen, dass das Vorhaben durchgeführt wird. Planunterlagen sind hierfür nicht erforderlich.
Bußgeld: Unterlässt man diese Anzeige, droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro (Art. 79 Abs. 1 Nr. 14 BayBO).
Bestandsschutz: In den Vollzugshinweisen wird klargestellt, dass die Regelung auch für bestandsgeschützte Gebäude gilt. Selbst wenn sich durch den Ausbau die Gebäudeklasse ändert (z. B. von einer zweiten zu einer dritten Nutzungseinheit), kann die Regelung analog angewendet werden, sofern die materiellen Anforderungen (z. B. zweiter Rettungsweg gemäß Art. 31 Abs. 2 Satz 2) erfüllt sind.

Freistellungsflächen und Werbeanlagen

Auch im gewerblichen Bereich gibt es deutliche Erleichterungen:

Freischankflächen: Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 15d BayBO sind Freischankflächen einschließlich einer damit verbundenen Nutzungsänderung nun bis zu einer Fläche von 100 m² verfahrensfrei. Die frühere Grenze lag bei lediglich 40 m².
Werbeanlagen: Die Verfahrensfreiheit für Werbeanlagen am Ort der Leistungserbringung sowie in Auslagen und an Schaufenstern gilt nun ohne Flächenbeschränkung. Für alle übrigen Werbeanlagen bleibt die maximale Größe von 1 m² bestehen (Art. 57 Abs. 1 Nr. 12a BayBO).

Stellplätze, Lagerflächen und Fahrradabstellanlagen

Die Beschränkungen für Flächen, die dem Abstellen von Fahrzeugen oder Lagern dienen, wurden aufgehoben:

Nicht überdachte Stellplätze und Lagerplätze: Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 15b BayBO sind diese nun ohne Flächenbeschränkung verfahrensfrei. Die frühere Obergrenze von 300 m² entfällt.
Fahrradabstellanlagen: Soweit es sich nicht um Gebäude handelt, sind auch Fahrradabstellanlagen flächenmäßig unbegrenzt und damit verfahrensfrei (Art. 57 Abs. 1 Nr. 16a BayBO). Die Vormals geltende Grenze von 50 m² wurde gestrichen.

Elektromobilität (Ladestationen)

Um die Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge zu fördern, wurden die Regelungen stark vereinfacht.

Ladestationen für Elektrofahrzeuge: Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 16b BayBO sind nun sämtliche Ladestationen für Elektrofahrzeuge einschließlich technischer Nebenanlagen verfahrensfrei, unabhängig von ihren Abmessungen.
Die Voraussetzung einer Höhe bis zu 2,5 m und einer Breite/Tiefe bis zu 1 m, wie sie früher galt, wurde ersatzlos gestrichen.

Sonstige bauliche Anlagen und temporäre Nutzungen

Auch bei temporären Anlagen und anderen baulichen Anlagen wurde der Katalog präzisiert und erweitert:

Temporäre Anlagen: Der Begriff „andere bauliche Anlagen“ in Art. 57 Abs. 1 Nr. 13 Buchst. e) wird nun durch eine beispielhafte Aufzählung („wie Zelte, Bühnen und Tribünen“) konkretisiert. Ergänzt wurden explizit „Vereinsfeste“.
Militärgelände: Alle baulichen Anlagen inländischer öffentlicher Stellen auf Militärgelände sind nun verfahrensfrei (Art. 57 Abs. 1 Nr. 17 BayBO).

Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO

Während die Verfahrensfreiheit die komplette Befreiung von behördlichen Auflagen bedeutet, regelt Art. 58 BayBO die sogenannte Genehmigungsfreistellung. Dieses Verfahren kommt zur Anwendung, wenn Vorhaben zwar grundsätzlich genehmigungspflichtig wären, aber unter bestimmte Voraussetzungen fallen, die eine beschleunigte Prüfung rechtfertigen.

Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung

Gemäß Art. 58 Abs. 1 BayBO ist die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage (die kein Sonderbau ist) genehmigungsfrei gestellt, wenn:

Planungsrecht: Das Vorhaben widerspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans und örtlichen Bauvorschriften.
Erschließung: Die Erschließung ist gesichert.
Keine Sonderbauten: Es handelt sich nicht um Sonderbauten (z. B. Hochhäuser, bestimmte Labore).
Keine Großprojekte: Es werden keine Nutzungseinheiten mit insgesamt mehr als 5.000 m² Bruttogrundfläche geschaffen, und es handelt sich nicht um öffentlich zugängliche Anlagen für mehr als 100 Personen gleichzeitig.
Sicherheitsabstand: Der Vorhaben hält den Sicherheitsabstand zu Betriebsbereichen mit gefährlichen Stoffen ein.
Reaktion der Gemeinde: Die Gemeinde erklärt nicht innerhalb der Frist, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder beantragt keine vorläufige Untersagung.

Dachgeschossausbau im unbeplanten Innenbereich

Neben der Verfahrensfreiheit im bayernweiten Anwendungsbereich gibt es spezielle Regelungen für den unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB).

Seit dem 1. Februar 2021 sind auch die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genehmigungsfreigestellt.
Dies bedeutet: In Gebieten, die keinen Bebauungsplan haben, aber nach der Eigenart der näheren Umgebung bebaut sind, ist der Ausbau erleichtert.
Verfahren: Der Bauherr muss keine Baugenehmigung beantragen, sondern lediglich die Gemeinde unterrichten. Dies geschieht über das normale Bauantragsformblatt, wobei der Punkt „Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren“ angekreuzt wird. Die erforderlichen Bauvorlagen sind beizufügen.

Verlängerung der Gültigkeit von Vorbescheiden und Genehmigungen

Ein wichtiger Aspekt für die Projektplanung ist die Verlängerung der Fristen für Vorbescheide und Baugenehmigungen:

Der Vorbescheid (Art. 69 Abs. 2 BayBO) gilt nun nicht mehr drei, sondern vier Jahre und kann jeweils um bis zu vier Jahre verlängert werden.
Die Baugenehmigung unterliegt ebenfalls der vierjährigen Befristung mit Verlängerungsmöglichkeit.
Bei der Typengenehmigung entfällt die Befristung sogar komplett (Art. 73 a Abs. 3 BayBO).

Kommunales Satzungsrecht und Freiflächengestaltung

Die BayBO regelt nicht nur das Landesrecht, sondern schafft auch den Rahmen für kommunale Satzungen. Auch hier gab es Änderungen, die Planer beachten müssen.

Begrünung von Stellplätzen

Es war und ist künftig nicht möglich, über die Ermächtigungsgrundlage Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO (Ortsgestaltungssatzung) detaillierte Vorgaben zur Bepflanzung oder Begrünung von Stellplätzen vorzusehen. Diese Norm bezieht sich ausschließlich auf die Begrünung von Gebäuden. Früher war dies nur über eine kommunale Grüngestaltungssatzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO) möglich. Die Unterscheidung bleibt bestehen.

Freiflächengestaltungssatzungen

Ab dem 1. Oktober (das Jahr ist in den Quellen nicht explizit genannt, aber im Kontext der Novelle 2021 zu sehen) dürfen kommunale Freiflächengestaltungssatzungen nur noch folgendes regeln:

Verbot von Bodenversiegelung.
Verbot von nicht begrünten Steingärten.
Verbot von ähnlich eintönigen Flächennutzungen mit hoher thermischer oder hydrologischer Last oder erheblich unterdurchschnittlichem ökologischen oder wohnklimatischen Wert.

Entfallen sind hingegen Möglichkeiten zur Regelung der Gestaltung von Abfallbehälterplätzen, der Bepflanzung unbebauter Flächen oder der Definition von Einfriedungen. Einfriedungen können jedoch weiterhin über eine Ortsgestaltungssatzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 1) geregelt werden, da sie bauliche Anlagen sind.

Praktische Hinweise für Bauherren

Für die Umsetzung der neuen Regelungen sind folgende Punkte entscheidend:

Prüfung der Planungsrechtlichkeit: Auch wenn keine Baugenehmigung mehr nötig ist, muss das Vorhaben weiterhin planungsrechtlich zulässig sein (Bebauungsplan oder § 34 BauGB). Ein Verstoß hiergegen kann zur Abbruchverfügung führen.
Sonderbauten: Die Erleichterungen gelten grundsätzlich nicht für Sonderbauten (z. B. Tankstellen, Sporthallen, Versammlungsstätten). Hier bleibt es bei der Vollprüfung.
Anzeige vs. Bauantrag: Im Falle der Genehmigungsfreistellung (Art. 58) reicht die Unterrichtung der Gemeinde. Für verfahrensfreie Vorhaben nach Art. 57 (wie Dachausbau) ist eine gesonderte Anzeige (Textform, 2 Wochen vorher) erforderlich.
Bauvorlageberechtigung: Für die Anzeige des verfahrensfreien Dachgeschossausbaus ist keine Bauvorlageberechtigung erforderlich. Dies erleichtert die Abwicklung für Privatpersonen.

Fazit

Die Novellierung der Bayerischen Bauordnung 2021 stellt einen Paradigmenwechsel in der bayerischen Baupolitik dar. Durch die massive Ausweitung der verfahrensfreien und genehmigungsfreigestellten Vorhaben wird Bürokratie abgebaut und Planungssicherheit geschaffen.

Besonders hervorzu tun sind die Erleichterungen für den Dachgeschossausbau, der nun weitaus häufiger ohne aufwendiges Genehmigungsverfahren möglich ist, sowie die Schaffung von Anreizen für die E-Mobilität durch verfahrensfreie Ladestationen. Auch für die gewerbliche Nutzung (Freischankflächen, Stellplätze) ergeben sich erhebliche Flexibilisierungen.

Trotz der Vereinfachungen bleibt die Verantwortung für die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften (insbesondere der Landesbauordnung und des Baugesetzbuchs) beim Bauherrn. Die Notwendigkeit einer fachlichen Prüfung der Zulässigkeit vor Baubeginn bleibt daher unverzichtbar.