Das Kaufinteresse an alten Häusern hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen – nicht zuletzt, weil die Preise für Neubauten und marktneue Immobilien stark gestiegen sind. Ein Altbau kann eine wirtschaftliche, aber auch eine emotional tiefe Alternative darstellen. Allerdings birgt der Kauf eines alten Hauses oft auch hohe Renovierungs- und Sanierungskosten. Damit der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird, sind gezielte Finanzierungs- und Förderoptionen entscheidend. Im Folgenden wird detailliert beschrieben, was bei der Anschaffung und Renovierung eines alten Hauses zu beachten ist, welche Kredite und Förderprogramme zur Verfügung stehen, und wie man sich optimal auf den Prozess vorbereitet.
Was bedeutet „altes Haus“?
Die Definition eines „alten Hauses“ ist in der Praxis nicht einheitlich. Im Mietrecht gilt ein Gebäude als Altbau, wenn es vor 1949 errichtet wurde. Einkommensteuerrechtlich liegt die Grenze bereits im Jahr 1924. Im Alltag spricht man jedoch oft von einem alten Haus, wenn es älter als 50 Jahre ist. Für manche Interessenten ist bereits ein Haubau, der vor 10 Jahren errichtet wurde, ein Altbau – vor allem, wenn moderne Technik und Bauweise im Vordergrund stehen.
Ein Altbau kann in einem sehr gut erhaltenen Zustand sein oder erfordert umfangreiche Sanierungsarbeiten. In letzterem Fall ist es wichtig, dass die Kosten für die Renovierung bereits vor dem Kauf bekannt sind, um eine realistische Kaufentscheidung zu treffen. Die Renovierung eines alten Hauses ist in der Regel kein preiswertes Projekt – sie erfordert oft hohe Investitionen in Energieeffizienzmaßnahmen, Dachabdichtungen, Fensteraustausch, Heizungsmodernisierung und mehr.
Finanzierungsmöglichkeiten für den Kauf und die Sanierung
Ein Altbau zu kaufen und zu renovieren ist kein Projekt, das mit einem regulären Baufinanzierungskredit alleine finanziert werden kann. Oft sind zusätzliche Kredite oder Förderprogramme nötig. Im Folgenden werden die wichtigsten Optionen detailliert erläutert.
1. Sanierungskredit oder Modernisierungskredit
Wenn ein altes Haus einen hohen Sanierungsbedarf aufweist, kann ein Sanierungskredit oder Modernisierungskredit erforderlich sein. Diese Kredite dienen dazu, die Kosten für die Renovierung zu refinanzieren. Der Kreditbetrag hängt von der Art und Tiefe der Sanierung ab. In vielen Fällen ist ein Sanierungskredit sinnvoll, wenn die Kosten für die Modernisierung deutlich höher sind als die für den Kauf der Immobilie selbst.
Ein Beratungsgespräch mit einem Finanzierungsexperten ist in solchen Fällen empfehlenswert, da die Kombination aus Baufinanzierung, Sanierungskredit und ggf. Förderprogrammen individuell abgestimmt werden muss.
2. Das KfW-Förderprogramm „Jung kauft Alt“
Eine der wichtigsten staatlichen Unterstützungen für den Kauf und die Sanierung von Altbauten ist das KfW-Förderprogramm „Jung kauft Alt“. Es richtet sich an Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind. Das Förderprogramm wurde von der Bundesbauministerium ins Leben gerufen und unterstützt den Kauf und die Sanierung von alten Häusern mit günstigen Konditionen.
Voraussetzungen für die Teilnahme:
- Mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt
- Haushaltseinkommen darf je nach Anzahl der Kinder bis zu 90.000 Euro betragen (pro zusätzlichem Kind + 10.000 Euro)
- Der Erwerb erfolgt in Eigenbedarf – das Haus darf nicht direkt weiterverkauft oder vermietet werden
- Vorheriger Empfang von Baukindergeld schließt die Teilnahme aus
- Der Erwerb ist nicht mit bereits bestehendem Immobilienbesitz verbunden
Das Programm bietet günstige Zinsen und ermöglicht so eine finanzierbare Sanierung. Ein besonderer Aspekt des Programms ist die sogenannte Sanierungspflicht, die bei Nutzung des Kredits gilt: Das Gebäude muss innerhalb von 4,5 Jahren zu einem KfW-Effizienzhaus 70 saniert werden. Dazu gehören auch ein Austausch der Heizung und die Installation einer klimafreundlichen Heiztechnik wie Wärmepumpen oder Fernwärmeanbindung.
Eine Energieberatung vor dem Kauf ist in diesem Zusammenhang empfehlenswert. Sie hilft, die Sanierungskosten besser abzuschätzen und den Kaufpreis entsprechend zu bewerten.
3. Kombination aus Anschaffung und Sanierungskredit
In vielen Fällen ist es sinnvoll, den Kaufpreis und die Sanierungskosten in einem Kredit zu finanzieren. So wird der Gesamtaufwand über einen langfristigen Finanzierungsplan abgedeckt. Allerdings sind hierbei die Konditionen von Bank zu Bank unterschiedlich. Ein Finanzierungsvergleich ist daher unerlässlich, um die günstigste Kombination zu finden.
Einige Banken bieten sogenannte Kombikredite, bei denen der Kreditbetrag auf den Kauf und die Sanierung aufgeteilt wird. Diese sind oft günstiger als zwei getrennte Kredite. Allerdings gelten auch hier oft strengere Bonitätskriterien.
4. Zwischenfinanzierung und Objekttausch
Ein häufiges Problem beim Kauf eines neuen Hauses ist, dass das alte Haus noch nicht verkauft ist. In solchen Fällen kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein. Sie ermöglicht es, den Kauf des neuen Hauses vorzunehmen, auch wenn das alte noch nicht verkauft ist. Der Kredit wird später mit dem Verkaufserlös abgelöst.
Ein weiteres Instrument ist der Objekttausch, auch als Pfandtausch bezeichnet. Hierbei wird der bestehende Kredit auf das neue Haus übertragen. Dies ist nur möglich, wenn die Bank zustimmt und die Konditionen stimmen. Typische Voraussetzungen sind:
- Ähnlicher Wert der alten und neuen Immobilie
- Die Verwaltungskosten für den Tausch werden vom Kreditnehmer übernommen
Ein Vorteil dieser Lösung ist, dass zusätzliche Kreditkosten entfallen. Allerdings ist dieser Weg in der Praxis selten, da sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich erhöht haben und oft mehr Kreditvolumen erforderlich ist.
5. Anzahlungen und Nothelfer
Wenn ein Käufer sich sicher ist, dass der Verkauf seines alten Hauses schnell über die Bühne geht, kann auch eine Anzahlung sinnvoll sein. Diese wird vom Käufer geleistet und muss rechtssicher geregelt sein.
Ein weiteres Instrument ist das variable Darlehen, das vor allem in Notfällen eingesetzt wird. Es bietet kurzfristige Liquidität, kann aber höhere Zinsen und Risiken mit sich bringen. Daher sollte es nur als Übergangslösung genutzt werden.
Praktische Tipps für den Kauf eines alten Hauses
1. Vor dem Kauf: Energieberatung einholen
Die Renovierungskosten eines alten Hauses hängen stark davon ab, ob Energieeffizienzmaßnahmen erforderlich sind. Eine Energieberatung vor dem Kauf ist daher unerlässlich. Sie kann helfen, den Zustand der Immobilie einzuschätzen und potenzielle Kosten abzusehen. Dies ist besonders wichtig, wenn staatliche Förderungen wie das KfW-Programm genutzt werden, da hier oft bestimmte Sanierungsstandards verpflichtend sind.
2. Immobilienmakler nutzen
Wenn ein altes Haus verkauft werden soll, um das neue zu finanzieren, kann ein Immobilienmakler hilfreich sein. Er kann schnell Interessenten finden und den Verkauf beschleunigen. Zudem kann er bei der Kalkulation von Verkaufs- und Sanierungskosten beratend zur Seite stehen.
3. Kreditvergleich durchführen
Ein Kreditvergleich ist entscheidend, um die günstigsten Finanzierungsbedingungen zu finden. Viele Banken und Finanzdienstleister bieten Vergleichsdienste an, die kostenlos und unverbindlich sind. Dabei werden oft auch Sanierungskredite und Modernisierungskredite einbezogen.
4. Budgetrechner nutzen
Um den Kaufpreis und die Finanzierung optimal zu planen, kann ein Budgetrechner eingesetzt werden. Damit lässt sich abschätzen, was das neue Zuhause maximal kosten darf und wie hoch der benötigte Kredit sein wird.
Fazit
Der Kauf und die Renovierung eines alten Hauses kann eine wirtschaftliche und emotional wertvolle Investition sein – vorausgesetzt, die Finanzierung ist sorgfältig geplant. Mit der Kombination aus Baufinanzierung, Sanierungskredit, KfW-Förderung und ggf. Zwischenfinanzierung oder Objekttausch kann der Kauf eines Altbauers in die Tat umgesetzt werden.
Wichtig ist, dass die Finanzierung individuell angepasst wird, denn jeder Altbau hat andere Sanierungsbedürfnisse. Energieberatung, Kreditvergleich und professionelle Unterstützung sind entscheidend, um Risiken zu minimieren und die Kosten transparent zu gestalten. Mit der richtigen Planung und Finanzierung kann das alte Haus zu einem Zuhause werden, das sowohl in Bezug auf Komfort als auch auf Energieeffizienz den heutigen Anforderungen entspricht.